Nabycie gruntów rolnych Skarbu Państwa

• Wstęp
• Umowa sprzedaży gruntów rolnych Skarbu Państwa.
• Zasada proporcjonalności w zakresie ograniczenia praw własności do nieruchomości z Zasobu

Wstęp

W nowelizacji ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. 2022, poz. 1370) (dalej: u.g.n.r.S.P.), ujęto kilka zmian w przepisach, które dotyczą:

• wprowadzenia słownika pojęć stosowanego w ustawie;
• rozszerzenia katalogu nieruchomości wyłączonych spod działania podstawowej zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasób Własności Skarbu Państwa (dalej: ZWRSP) dalej: (Zasób), gdyż podlegają one rozdysponowaniu w pierwszej kolejności na dzierżawę albo sprzedaż w celu powiększenia lub utworzenia rodzinnego gospodarstwa;
• wprowadzenia możliwości przekazywania przez KOWR gruntów Lasom Państwowych na drodze umowy, a nie jak dotychczas na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez starostę na wniosek Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR). Grunty rolne Skarbu Państwa będą przekazane na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej.

Oprócz tego, nowe rozwiązania mają wyeliminować okoliczności które utrudniają lub uniemożliwiają wywiązywanie się z zaległości zaciągniętych przez rolników wobec KOWR. Będzie to możliwe poprzez wprowadzenie mechanizmu na podstawie którego po dokonaniu odroczenia spłaty należności termin całkowitej spłaty będzie można przedłużyć o ten sam okres na który udzielono odroczenia. Jednak nie dłużej, niż na okres 20 lat.

Umowa sprzedaży gruntów rolnych Skarbu Państwa.

Artykuł 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P wprowadzony został za sprawą nowelizacji dokonanej ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP. Przepis ten określa obowiązkową treść umowy sprzedaży nieruchomości Zasobu w przypadku, gdy jej zawarcie następuje w wyniku skorzystania przez nabywcę z pierwszeństwa w nabyciu, rozstrzygnięcia przetargu ograniczonego, jak też w przypadku, gdy sprzedaż następuje z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty. Agencja na mocy wewnętrznych regulacji stosowała analogiczne postanowienia w umowach sprzedaży nieruchomości nabytych w przetargach ograniczonych przed dniem obowiązywania powyższej regulacji, tj. przed 30.04.2016 r.

Niemniej jednak regulacja art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P. stanowi bez wątpienia przejaw ingerencji w prawo własności. Narusza ona bowiem swobodę w wykonywaniu elementarnych uprawnień tworzących to prawo. Odnosząc się do art. 140 k.c. określa, iż właściciel jest osobą uprawnioną do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią, wskazując tym samym elementarne podstawy prawa własności (J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Wasilkowski, Warszawa 1972, kom. do art. 132–143, s. 364). Zgodnie z tym właściciel rzeczy jest uprawniony do przeniesienia jej własności (w tym zarówno na wypadek śmierci), jak też do obciążenia jej przedmiotu, przez co rozumie się ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Tymczasem regulacja art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P wprowadza istotne ograniczenia w powyższym zakresie, nakazując KOWR jako powiernikowi nakładanie na nabywców nieruchomości Zasobu zobowiązań uniemożliwiających im przenoszenie własności nieruchomości nabytej z Zasobu, wiążących co do sposobu jej wykorzystania, jak też ograniczających możliwość ich obciążania.

Zasada proporcjonalności w zakresie ograniczenia praw własności do nieruchomości z Zasobu

W związku z powyższym rodzi się pytanie, o to czy ustawodawca zachował proporcjonalność w zakresie zamierzonego efektu ograniczenia prawa własności a ciężarów nakładanych na podmioty, którym prawo to przysługuje (zob. orzeczenie TK z 26.04.1995 r., K 11/94, OTK 1995/1, poz.12). W opinii Rady Legislacyjnej z 26.02.2016 r. ograniczenia określone w art. 29a należy co do zasady uznać za zgodne z zasadą proporcjonalności, gdyż służą realizacji legitymowanego konstytucyjnie celu wyrażonego w art. 23 Konstytucji RP. W opinii tej podniesione zostało, że chociaż art. 29a wprowadza istotne ograniczenia prawa własności, to jednocześnie zawiera rozwiązania prawne równoważące te ograniczenia. Określony w ust. 1 pkt 1 tego przepisu zakaz zbywania nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat nie ma charakteru absolutnego, gdyż wyłącza go uzyskanie zgody KOWR.

Wskazane w ust. 1 pkt 1 u.g.n.r.S.P. obostrzenia mają na celu zapewnienie nie tylko zachowania własności, ale także władania nieruchomością rolną przez osobę, która nabyła ją z Zasobu jako jej dotychczasowy dzierżawca, jak też jako osoba spełniająca kryteria rolnika indywidualnego lub posiadająca co najmniej wykształcenie rolnicze (art. 29 ust. 3b u.g.n.r.S.P.). W ten sposób ustawodawca zagwarantował m.in. skuteczność mechanizmów ograniczających dostęp do nieruchomości rolnych Zasobu przez zamrożenie stosunków własnościowych ukształtowanych w rezultacie obowiązywania tych regulacji. Uznać bowiem należy, iż art. 29a ust. 1 pkt 1 u.g.n.r.S.P. będzie miał zastosowanie jedynie w odniesieniu do nieruchomości rolnych, ze względu na charakter zawartych w nim ograniczeń. Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na nabytej z Zasobu nieruchomości rolnej, w tym zwłaszcza osobistego prowadzenia tej działalności, należy uzasadnić dążeniem ustawodawcy do zachowania funkcji produkcyjnych tych nieruchomości. W tym miejscu należy zauważyć, iż ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 461). zawiera analogiczną regulację, wyłączającą swobodne przenoszenia nabytej własności nieruchomości rolnej oraz wprowadzającą obowiązek jej rolniczego wykorzystania, w tym osobistego prowadzenia na niej działalności rolniczej (art. 2b), z tym jednak zastrzeżeniem, iż okres obowiązywania tych obostrzeń jest znacznie krótszy i wynosi 10 lat. Można więc w powyższym aspekcie mówić o swoistym zróżnicowaniu prawa własności nieruchomości rolnych, gdyż warunki wykonywania uprawnień do rozporządzania oraz korzystania z nieruchomości będą różne w zależności od tego, czy nabycie tego prawa nastąpiło z Zasobu (a więc de facto od Skarbu Państwa), czy też prawo to zostało nabyte od podmiotu prywatnoprawnego.

Najbardziej problematyczny w aspekcie proporcjonalności ingerencji w prawo własności jest zakaz obciążania nieruchomości hipoteką, który co prawda również został zrównoważony procedurą wyrażenia zgody przez KOWR, to jednak trudno uznać, iż stanowi on wyraz realizacji wartości uzasadniających jego wprowadzenie. Obostrzenie to ma bowiem zapewnić możliwości niezakłóconego wykonywania przez Agencję (obecnie zaś KOWR) prawa pierwokupu, określonego w art. 29 ust. 4 u.g.n.r.S.P oraz umownego prawa odkupu. Trudno więc dopatrzeć się w tej regulacji realizacji celu uzasadniającego ograniczenie prawa własności, który pozwalałby ustawodawcy zachować wyrażoną w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP zasadę proporcjonalności. Zobowiązania określone w art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P nałożone na nabywcę nieruchomości Zasobu stają się obowiązkową treścią umów sprzedaży. Stosownie do ust. 3 do umów tych wpisywane jest również zastrzeżenie, zgodnie z którym obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku sprzedaży nieruchomości nie dotyczy sytuacji, gdy przeniesienie własności następuje na rzecz zstępnego lub przysposobionego, a w przypadku ich braku, krewnego w linii bocznej albo też następuje po uzyskaniu zgody KOWR. Osobliwość postanowień tego przepisu polega na przyjęciu, iż w przypadku, gdy nabywca przeniesie własność nieruchomości na rzecz określonych w ust. 3 pkt 1 lit. a osób, jak też uzyska pisemną zgodę KOWR, to jest on zwolniony jedynie z obowiązków zapłaty kary umownej, o której mowa w art. 29a ust. 1 pkt. u.g.n.r.S.P. Oznacza to, że łamie on nałożone na niego zobowiązanie, a jedynym skutkiem zbycia na rzecz określonego kręgu osób, jak też wydania zgody przez KOWR jest zwolnienie z sankcji za złamanie tego zobowiązania.