REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nabycie gruntów rolnych Skarbu Państwa

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karolina Muzyczka
Doktor nauk prawnych; adiunkt w Pomorskiej Szkole Wyższej w Starogardzie Gdańskim. Ponadto współpracuje z uczelniami: Wyższą Szkołą Gospodarki w Bydgoszczy; Kaszubsko-Pomorską Szkołą Wejherowie, Społeczną Akademią Nauk w Warszawie; Uniwersytetem SWPS; Staropolską Akademią Nauk w Kielcach
Nabycie gruntów rolnych Skarbu Państwa
Nabycie gruntów rolnych Skarbu Państwa
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jakie obostrzenia wiążą się z nabyciem gruntów rolnych Skarbu Państwa i jakie rodzi to wątpliwości?

Wstęp

W nowelizacji ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. 2022, poz. 1370) (dalej: u.g.n.r.S.P.), ujęto kilka zmian w przepisach, które dotyczą:

REKLAMA

REKLAMA

  • wprowadzenia słownika pojęć stosowanego w ustawie;
  • rozszerzenia katalogu nieruchomości wyłączonych spod działania podstawowej zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasób Własności Skarbu Państwa (dalej: ZWRSP) dalej: (Zasób), gdyż podlegają one rozdysponowaniu w pierwszej kolejności na dzierżawę albo sprzedaż w celu powiększenia lub utworzenia rodzinnego gospodarstwa;
  • wprowadzenia możliwości przekazywania przez KOWR gruntów Lasom Państwowych na drodze umowy, a nie jak dotychczas na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez starostę na wniosek Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR). Grunty rolne Skarbu Państwa będą przekazane na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej.

Oprócz tego, nowe rozwiązania mają wyeliminować okoliczności które utrudniają lub uniemożliwiają wywiązywanie się z zaległości zaciągniętych przez rolników wobec KOWR. Będzie to możliwe poprzez wprowadzenie mechanizmu na podstawie którego po dokonaniu odroczenia spłaty należności termin całkowitej spłaty będzie można przedłużyć o ten sam okres na który udzielono odroczenia. Jednak nie dłużej, niż na okres 20 lat.

Umowa sprzedaży gruntów rolnych Skarbu Państwa.

Artykuł 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P wprowadzony został za sprawą nowelizacji dokonanej ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP. Przepis ten określa obowiązkową treść umowy sprzedaży nieruchomości Zasobu w przypadku, gdy jej zawarcie następuje w wyniku skorzystania przez nabywcę z pierwszeństwa w nabyciu, rozstrzygnięcia przetargu ograniczonego, jak też w przypadku, gdy sprzedaż następuje z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty. Agencja na mocy wewnętrznych regulacji stosowała analogiczne postanowienia w umowach sprzedaży nieruchomości nabytych w przetargach ograniczonych przed dniem obowiązywania powyższej regulacji, tj. przed 30.04.2016 r.

Niemniej jednak regulacja art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P. stanowi bez wątpienia przejaw ingerencji w prawo własności. Narusza ona bowiem swobodę w wykonywaniu elementarnych uprawnień tworzących to prawo. Odnosząc się do art. 140 k.c. określa, iż właściciel jest osobą uprawnioną do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią, wskazując tym samym elementarne podstawy prawa własności (J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Wasilkowski, Warszawa 1972, kom. do art. 132–143, s. 364). Zgodnie z tym właściciel rzeczy jest uprawniony do przeniesienia jej własności (w tym zarówno na wypadek śmierci), jak też do obciążenia jej przedmiotu, przez co rozumie się ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Tymczasem regulacja art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P wprowadza istotne ograniczenia w powyższym zakresie, nakazując KOWR jako powiernikowi nakładanie na nabywców nieruchomości Zasobu zobowiązań uniemożliwiających im przenoszenie własności nieruchomości nabytej z Zasobu, wiążących co do sposobu jej wykorzystania, jak też ograniczających możliwość ich obciążania.

REKLAMA

Zasada proporcjonalności w zakresie ograniczenia praw własności do nieruchomości z Zasobu

W związku z powyższym rodzi się pytanie, o to czy ustawodawca zachował proporcjonalność w zakresie zamierzonego efektu ograniczenia prawa własności a ciężarów nakładanych na podmioty, którym prawo to przysługuje (zob. orzeczenie TK z 26.04.1995 r., K 11/94, OTK 1995/1, poz.12). W opinii Rady Legislacyjnej z 26.02.2016 r. ograniczenia określone w art. 29a należy co do zasady uznać za zgodne z zasadą proporcjonalności, gdyż służą realizacji legitymowanego konstytucyjnie celu wyrażonego w art. 23 Konstytucji RP. W opinii tej podniesione zostało, że chociaż art. 29a wprowadza istotne ograniczenia prawa własności, to jednocześnie zawiera rozwiązania prawne równoważące te ograniczenia. Określony w ust. 1 pkt 1 tego przepisu zakaz zbywania nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat nie ma charakteru absolutnego, gdyż wyłącza go uzyskanie zgody KOWR.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wskazane w ust. 1 pkt 1 u.g.n.r.S.P. obostrzenia mają na celu zapewnienie nie tylko zachowania własności, ale także władania nieruchomością rolną przez osobę, która nabyła ją z Zasobu jako jej dotychczasowy dzierżawca, jak też jako osoba spełniająca kryteria rolnika indywidualnego lub posiadająca co najmniej wykształcenie rolnicze (art. 29 ust. 3b u.g.n.r.S.P.). W ten sposób ustawodawca zagwarantował m.in. skuteczność mechanizmów ograniczających dostęp do nieruchomości rolnych Zasobu przez zamrożenie stosunków własnościowych ukształtowanych w rezultacie obowiązywania tych regulacji. Uznać bowiem należy, iż art. 29a ust. 1 pkt 1 u.g.n.r.S.P. będzie miał zastosowanie jedynie w odniesieniu do nieruchomości rolnych, ze względu na charakter zawartych w nim ograniczeń. Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na nabytej z Zasobu nieruchomości rolnej, w tym zwłaszcza osobistego prowadzenia tej działalności, należy uzasadnić dążeniem ustawodawcy do zachowania funkcji produkcyjnych tych nieruchomości. W tym miejscu należy zauważyć, iż ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 461). zawiera analogiczną regulację, wyłączającą swobodne przenoszenia nabytej własności nieruchomości rolnej oraz wprowadzającą obowiązek jej rolniczego wykorzystania, w tym osobistego prowadzenia na niej działalności rolniczej (art. 2b), z tym jednak zastrzeżeniem, iż okres obowiązywania tych obostrzeń jest znacznie krótszy i wynosi 10 lat. Można więc w powyższym aspekcie mówić o swoistym zróżnicowaniu prawa własności nieruchomości rolnych, gdyż warunki wykonywania uprawnień do rozporządzania oraz korzystania z nieruchomości będą różne w zależności od tego, czy nabycie tego prawa nastąpiło z Zasobu (a więc de facto od Skarbu Państwa), czy też prawo to zostało nabyte od podmiotu prywatnoprawnego.

Najbardziej problematyczny w aspekcie proporcjonalności ingerencji w prawo własności jest zakaz obciążania nieruchomości hipoteką, który co prawda również został zrównoważony procedurą wyrażenia zgody przez KOWR, to jednak trudno uznać, iż stanowi on wyraz realizacji wartości uzasadniających jego wprowadzenie. Obostrzenie to ma bowiem zapewnić możliwości niezakłóconego wykonywania przez Agencję (obecnie zaś KOWR) prawa pierwokupu, określonego w art. 29 ust. 4 u.g.n.r.S.P oraz umownego prawa odkupu. Trudno więc dopatrzeć się w tej regulacji realizacji celu uzasadniającego ograniczenie prawa własności, który pozwalałby ustawodawcy zachować wyrażoną w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP zasadę proporcjonalności. Zobowiązania określone w art. 29a ust. 1 u.g.n.r.S.P nałożone na nabywcę nieruchomości Zasobu stają się obowiązkową treścią umów sprzedaży. Stosownie do ust. 3 do umów tych wpisywane jest również zastrzeżenie, zgodnie z którym obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku sprzedaży nieruchomości nie dotyczy sytuacji, gdy przeniesienie własności następuje na rzecz zstępnego lub przysposobionego, a w przypadku ich braku, krewnego w linii bocznej albo też następuje po uzyskaniu zgody KOWR. Osobliwość postanowień tego przepisu polega na przyjęciu, iż w przypadku, gdy nabywca przeniesie własność nieruchomości na rzecz określonych w ust. 3 pkt 1 lit. a osób, jak też uzyska pisemną zgodę KOWR, to jest on zwolniony jedynie z obowiązków zapłaty kary umownej, o której mowa w art. 29a ust. 1 pkt. u.g.n.r.S.P. Oznacza to, że łamie on nałożone na niego zobowiązanie, a jedynym skutkiem zbycia na rzecz określonego kręgu osób, jak też wydania zgody przez KOWR jest zwolnienie z sankcji za złamanie tego zobowiązania.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zakaz trzymania psów na łańcuchach! Posłowie wprowadzają rewolucyjne zmiany – co czeka właścicieli czworonogów?

Polscy posłowie szykują prawdziwą rewolucję w traktowaniu czworonogów – Sejm pracuje nad ustawą, która zakaże trzymania psów na łańcuchach. Nowe przepisy przewidują liczne wyjątki, szczegółowe regulacje dotyczące kojców i obowiązek codziennego ruchu dla pupili.

Unia Europejska wprowadza zmiany w przepisach. Chodzi o piece na gaz

Zgodnie z opublikowanymi przez Komisję Europejską wytycznymi dotyczącymi dyrektywy EPBD, sprecyzowano, co oznacza "kocioł na paliwa kopalne" oraz "budynek o zerowej emisji". Celem tych wyjaśnień jest pomoc państwom członkowskim w interpretacji przepisów. Komisja wyjaśnia również, co oznaczają te regulacje w kontekście ewentualnego zakazu stosowania pieców gazowych.

Sejm na żywo: 24 września 2025 [Transmisja online]

W środę, 24 września rozpocznie się trzydniowe posiedzenie Sejmu. Początek obrad zaplanowany został na godzinę 10:00.

Zamknięcie granicy z Białorusią na 14 dni – jakie konsekwencje dla gospodarki i biznesu?

Jutro, w czwartek o godz. 0.01 w nocy, zostaną ponownie otwarte przejścia graniczne z Białorusią. Dwutygodniowy okres zamknięcia tej granicy to poważny wstrząs dla polskiej i europejskiej gospodarki. Zatrzymanie transportu na jednym z kluczowych korytarzy handlowych Unii Europejskiej – Jedwabnym Szlaku – powoduje straty liczone w setkach milionów euro, a skutki odczuwają nie tylko przedsiębiorstwa, lecz także konsumenci i lokalne społeczności.

REKLAMA

66 000 osób odeszło z WZON i ZUS bez choć jednej złotówki ze świadczenia wspierającego

120 000 osób niepełnosprawnych otrzymuje świadczenie wspierające (dane ZUS z marca 2025 r.) w tym około 54 000 osób niepełnosprawnych ma to świadczenie w najwyższej wysokości (po zaokrągleniu 4134 zł miesięcznie). Jednocześnie aż 66 000 osób niepełnosprawnych nie otrzymało od WZON nawet 70 punktów. W konsekwencji nie otrzymają choćby symbolicznej złotówki ze świadczenia wspierającego. Rząd często podnosi w Sejmie argument, że brak podwyżki zasiłku pielęgnacyjnego (tylko 215,84 zł) wynika z tego, że osoby mające ten zasiłek mogą otrzymać świadczenie wspierające. Jest tu argument "Tak, zasiłek pielęgnacyjny jest bardzo niski, ale nie podwyższamy go bo beneficjenci zasiłku pielęgnacyjnego mogą go uzupełnić świadczeniem wspierającym.

Świadczenie wspierające 2025: zasady, punktacja. Jak złożyć wniosek? ZUS: Nie płać pośrednikowi, nie podpisuj podejrzanych pełnomocnictw!

ZUS przypomina, że nie trzeba płacić kancelariom ani pośrednikom za pomoc w uzyskaniu świadczenia wspierającego. Wniosek można złożyć samodzielnie przez stronę internetową ZUS-u lub bezpośrednio w placówkach Zakładu.

Trzymiesięczny urlop bezpłatny dla każdego – bez ograniczeń stażowych. Co musisz wiedzieć?

Pracownicy zatrudnieni na umowie o pracę mają prawo do różnego rodzaju urlopów gwarantowanych przez Kodeks pracy. Jednym z nich jest urlop bezpłatny, który zawiesza prawa i obowiązki obu stron - zarówno pracownika, jak i pracodawcy. Kiedy pracownik może z niego skorzystać i czy w trakcie takiego urlopu otrzymuje wynagrodzenie? Oto szczegóły.

Liczne zmiany przepisów dla spółdzielni mieszkaniowych i ich członków w 2026 roku. Co się zmieni?

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. Nowelizacja ta ma trzy zasadnicze cele: (1) przywrócenie członkostwa w spółdzielni osobom, które je utraciły na skutek wejścia w życie art. 4 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r., (2) wprowadzenie rozwiązań prawnych skłaniających spółdzielnie do podejmowania inwestycji mających na celu ustanawianie lokatorskich praw do lokali. Ponadto (3) nowelizacja ma wprowadzić liczne przepisy wzmacniające pozycję prawną członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawniające funkcjonowanie tych spółdzielni mieszkaniowych i zwiększające transparentność ich funkcjonowania.

REKLAMA

W tym roku, zmiana czasu letniego na zimowy, zaskoczy nas szybciej niż w roku ubiegłym. Czy tym razem, zegarki przestawimy po raz ostatni i jak wpłynie to na wynagrodzenie osób, które pracują w noc zmiany czasu? [czas zimowy 2025]

Już niebawem czeka nas kolejna zmiana czasu – tym razem z letniego, na zimowy W tym roku, przypada ona szybciej, niż w roku ubiegłym. W noc zmiany czasu, będziemy spali godzinę dłużej, tym samym jednak – po przestawieniu zegarków, zmrok będzie zapadał wcześniej. W związku z trwającą od kilku lat (zarówno na szczeblu krajowym, jak i UE) ożywioną dyskusją na temat likwidacji dwukrotnych zmian czasu w ciągu roku – wiele osób zadaje sobie pytanie, czy to tym razem, przestawimy zegarki po raz ostatni? Zmiana czasu letniego na zimowy, nie bez znaczenia pozostaje również dla wynagrodzenia osób pracujących w momencie, kiedy jest ona dokonywana.

Nowe przepisy ważne dla wspólnot mieszkaniowych od 2026 r. Podwyższanie zaliczek, balkony, liczniki, kontrola zarządu, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane. Podstawowym celem tej nowelizacji jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), zmiany te są podsumowaniem zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. Poniżej prześledzimy najważniejsze zmiany jakie przynieść ma ta nowelizacja.

REKLAMA