Przekręt! Deweloperzy sprzedają od 30 lat "pseudometry", czyli powierzchnię pod ścianami działowymi. Jak być powinno wyjaśnia PKN i UOKiK

• Minister funduszy i polityki regionalnej pisze do UOKiK w sprawie nieprawidłowego wyliczania metrażu mieszkań
• Działania Prezesa UOKiK
• Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
• PZFD rekomenduje niewliczanie powierzchni pod ściankami działowymi
• Na co kupujący mieszkanie powinien zwrócić uwagę
• Minister Pełczyńska-Nałęcz: Tu nie ma co rekomendować. Prawo ma być stosowane
• Polski Komitet Normalizacyjny: wydania normy PN-ISO 9836 z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi,
• Warto odwołać się do sądu

Minister funduszy i polityki regionalnej pisze do UOKiK w sprawie nieprawidłowego wyliczania metrażu mieszkań

Minister w poniedziałkowym wpisie na platformie X oceniła, że "rządy pozostają zaskakująco bezsilne w tej kwestii". "Ofiarą tych nieuczciwych praktyk padło nawet setki tysięcy konsumentów, którzy stracili w sumie miliardy zł na rzeczy deweloperów" - napisała Pełczyńska-Nałęcz. Z tego powodu wysłała oficjalne pismo do prezesa UOKiK. W piśmie - jak przekazała - prosi o podjęcie działań, które zagwarantują stosowanie prawa w kwestii wyliczania powierzchni użytkowej mieszkań i umożliwią skuteczne dochodzenie swoich praw przez osoby pokrzywdzone. "Już niedługo pójdziemy z rozwiązaniem prawnym, które położy raz na zawsze kres takim praktykom" - zapowiedział minister. Minister zamieściła zdjęcia pisma. Powołując się na akty prawne stwierdziła, że umowa deweloperska powinna zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. "W praktyce dochodzi do sytuacji, w których przepisy prawa regulujące tę materię nie są stosowane przez deweloperów" - zauważyła.

Zwróciła uwagę, że obecnie stosowa norma obliczania powierzchni nie uwzględnia przekroju poziomego przegród wewnętrznych (także ścian działowych znajdujących się wewnątrz lokalu. Jak tłumaczyła, "powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi nie spełnia kryteriów niezbędnych, aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej". Podkreśliła także, że poprzednio obowiązująca norma również nie zaliczała takowej powierzchni z pewnymi wyjątkami.

"W praktyce deweloperzy wliczają do powierzchni użytkowej lokali powierzchnię pod ściankami działowymi. Czynią to mimo stanowiska Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, który nie uznał ścian działowych za elementy łatwo demontowane" - zaznaczyła Pełczyńska-Nałęcz. Wyjaśniła, że sprawia to, iż konsument płaci cenę za lokal z rzeczywistą powierzchnią mniejszą niż ta określona w umowie, co w jej ocenie jest sprzeczne z ustawą o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

"W związku z powyższym jest zasadne stwierdzenie, że zachodzą wszelkie przesłanki do uznania, że opisana wyżej praktyka deweloperów narusza zbiorowe interesy konsumentów" - podkreśliła minister. Zapytała prezesa UOKiK o to, czy praktyki te były przedmiotem analizy i prowadzonych przez UOKiK postępowań oraz jaki był wynik tych działań. "Zwracam się także z prośbą o podjęcie działań, które zagwarantują przestrzeganie przepisów prawa przy ustalaniu powierzchni użytkowej mieszkań i możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw przez osoby pokrzywdzone" - zaapelowała minister funduszy.
(PAP)jls/ drag/

W dniu 7 lipca 2025 r. minister Pełczyńska-Nałęcz poinformowała, że Prezes UOKiK przyznał oficjalnie, że problem naciągania ludzi na „pseudometry” pod ścianami działowymi istnieje.

Działania Prezesa UOKiK

W komunikacie z 4 lipca 2025 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów poinformował, że Prezes UOKiK wydał ostatnio 6 decyzji, w których zakwestionował zakres informacji przekazywanych konsumentom przez deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Łączne kary to ponad 1,6 mln zł. Decyzje te dotyczą spółek: JP Development Horyzont Poznań z Warszawy, Space Investment Strzegomska 3 Otyńska i TN Stabłowice 1 z Wrocławia, Śródmieście Wilanów PL i Brama Wilanowska PL z Warszawy oraz Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina. Ci deweloperzy wprowadzali konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni lokalu. Decyzje nie są jeszcze prawomocne. Deweloperzy złożyli od nich odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

UOKiK podkreśla, że powierzchnia lokalu i kalkulacja ceny za metr kwadratowy to te elementy oferty dewelopera, na które konsumenci zwracają uwagę w pierwszej kolejności. Rozważając kupno nieruchomości, powinni otrzymać niezbędne dane, które pozwolą im ocenić czy umowa im odpowiada. Konsument jest słabszą stroną umowy zawartej z profesjonalnym podmiotem, jakim jest przedsiębiorca – deweloper, stąd prawa i interesy konsumentów powinny być odpowiednio chronione i zabezpieczone.

Prezes UOKiK przeprowadził również badanie rynku usług deweloperskich. Urząd sprawdził, jakie normy budowlane stosują przedsiębiorcy, jak je interpretują i w jaki sposób mierzą powierzchnię mieszkań i domów. Badanie objęło podmioty wchodzące w skład 20 największych grup kapitałowych na rynku deweloperskim. Działania koncentrowały się na sposobie informowania konsumentów o uwzględnianiu powierzchni pod ściankami działowymi, gdyż wyłącznie w tym zakresie Prezes UOKiK posiada ustawowe kompetencje.

– Konsumenci powinni wiedzieć bez cienia wątpliwości jaka jest całkowita powierzchnia lokalu i jego cena, w tym jaka jest przestrzeń pod ściankami, którą spółka w niektórych sytuacjach może dziś wliczyć do powierzchni użytkowej. Tylko kompletna wiedza o wielkości powierzchni użytkowej przy zachowaniu układu zaproponowanego przez dewelopera, pozwoliłaby konsumentom na podjęcie świadomej decyzji o nabyciu nieruchomości. Minister Rozwoju i Technologii, właściwy ds. budownictwa, w rozporządzeniu może doprecyzować zakres stosowanych norm budowlanych, w tym całkowicie wyeliminować wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni sprzedawanego lokalu mieszkalnego – mówi Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

W sprawach dotyczycących ww. 6 decyzji Prezesa UOKiK, informacje o danym lokalu – położeniu, rozkładzie, liczbie i wielkości pomieszczeń oraz całkowitej powierzchni – konsumenci czerpali z kart lokalu udostępnianych im przez deweloperów. Zaznaczone tam były również ścianki działowe. W przypadku decyzji o kupnie nieruchomości karty te stanowiły integralną część umowy. W kartach lokali 5 deweloperów, których działania zakwestionował Prezes UOKiK, nie zamieszczono informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego. Konsument nie mógł przez to ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu, z której będzie mógł korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych. W konsekwencji konsument nie mógł też ustalić, jaką część ceny stanowi cena za powierzchnię pod ściankami działowymi. Natomiast jeden z deweloperów, pomimo zawartej na kartach lokali informacji o powierzchni pod ściankami działowymi, nie wliczał tej powierzchni do całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego wyszczególnionej w umowie deweloperskiej. W konsekwencji konsumenci otrzymali nieprawdziwą informację co do powierzchni oraz ceny lokalu (mniejsza powierzchnia – niższa cena). Następnie, zawierając umowę przenoszącą własność, musieli dokonać dopłat za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu.

UOKiK zaznacza, że kwestia wliczania bądź niewliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wynika ze stosowanej przez dewelopera normy budowlanej.

– Właściwym organem w sprawie precyzyjnego określania zasad wyliczania powierzchni lokali jest Minister Rozwoju i Technologii, który posiada kompetencje legislacyjne w zakresie przepisów budowlanych, w szczególności wydając rozporządzenie określające zakres stosowania norm. Na ustawowe rozwiązanie problemów dotyczących norm wskazałem w piśmie do Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, deklarując jednocześnie wsparcie gospodarzy tematu w przygotowaniu rozwiązań, które zwiększą zakres ochrony konsumentów i klarowność pomiaru powierzchni lokali mieszkalnych oferowanych przez deweloperów – wyjaśnia Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

W związku ze zmianą przepisów nakazujących deweloperom jasne informowanie o cenach mieszkań, Prezes UOKiK prowadzi monitoring rynku. Przedsiębiorcy są w trakcie wdrażania nowych wymagań, zakładających przede wszystkim jasne i czytelne przekazywanie informacji. Z uwagi na zróżnicowane praktyki deweloperów na rynku ocena poszczególnych działań przedsiębiorców - to w jaki sposób wdrożyli oni znowelizowane przepisy - będzie możliwa w ramach prowadzonych przez Prezesa UOKiK wystąpień, postępowań wyjaśniających lub postępowań w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowania administracyjne mogą zakończyć się karą do 10 proc. obrotu.

Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Wcześniej, 24 czerwca 2025 r. Polskie Związek Firm Deweloperskich przypomniał, jak wygląda praktyka rynkowa w tym temacie, jakie normy techniczne obowiązują w zakresie liczenia powierzchni lokalu i jak przepisy zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat.

PZFD zauważył, że w ostatnich latach obowiązywały różne zasady pomiaru powierzchni użytkowej mieszkań – zależne przede wszystkim od daty, w jakiej złożono wniosek o pozwolenie na budowę dla danej inwestycji. Dla osób na co dzień niezaznajomionych z technicznymi szczegółami przepisów, różnice te mogą być trudne do uchwycenia. Stąd potrzeba jasnego wyjaśnienia kontekstu. Zdaniem PZFD, decydujące znaczenie ma data w jakiej deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę. Dla inwestycji, dla których wniosek złożony został do 19 września 2021 r., obowiązywała norma PN-ISO 9836:1997. Pozwalała ona wliczać do powierzchni użytkowej również przestrzeń pod ściankami działowymi, traktowanymi jako elementy możliwe do demontażu. Takie praktyki są zgodne z prawem pod warunkiem przejrzystego poinformowania klienta.

Od 20 września 2021 r. obowiązuje nowa wersja tej normy (PN-ISO 9836:2015-12). Zgodnie z nią powierzchni pod ściankami działowymi nie wlicza się już do powierzchni użytkowej. Oznacza to, że wszystkie nowe inwestycje, dla których o pozwolenie na budowę zawnioskowano po tej dacie, powinny być realizowane według aktualnej metodologii.

Na rynku nadal są dostępne lokale z projektów starszych, rozpoczętych na podstawie wcześniejszych pozwoleń. W ich przypadku zgodne z prawem jest stosowanie zasad obowiązujących w dacie złożenia wniosku o pozwolenie – o ile sposób pomiaru został jednoznacznie określony w dokumentacji projektowej, dokumentach sprzedażowych i przekazany klientowi.

PZFD rekomenduje niewliczanie powierzchni pod ściankami działowymi

– Polski Związek Firm Deweloperskich rekomendował wszystkim swoim członkom, by nie wliczali powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokalu przy rozliczaniu ceny sprzedaży – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD. I dodaje: – W rekomendacji dopuszczono możliwość wliczania tych ścianek jedynie w odniesieniu do rozpoczętych inwestycji, realizowanych w oparciu o normę PN-ISO 9836:1997. Zwrócono jednak uwagę na konieczność przekazania pełnej i transparentnej informacji dla nabywcy – co miało być warunkiem wliczania powierzchni pod ściankami.

Uważamy, że przeciętny konsument nie ma obowiązku posiadania specjalistycznej wiedzy dotyczącej sposobu pomiaru powierzchni użytkowej przez deweloperów. Dlatego powinien być w klarowny sposób poinformowany jak ten element powierzchni mieszkania jest rozliczany. Ważne jest, aby nabywca uzyskał jednoznaczne i precyzyjne informacje już na etapie poprzedzającym zawarcie umowy deweloperskiej, a nie po. Dzięki temu będzie mógł się dowiedzieć o rzeczywistej powierzchni mieszkania, z której będzie mógł korzystać i tej, która na rzucie lokalu znajduje się pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu.

Na co kupujący mieszkanie powinien zwrócić uwagę

Jak radzi Polski Związek Firm Deweloperskich, gdy klient ma wątpliwości co do powierzchni lokalu, warto, by w pierwszej kolejności zapoznał się z prospektem informacyjnym, rzutem mieszkania oraz zapisami umowy. Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. W przeszłości zdarzały się różne interpretacje – również przed sądami – ale dotyczyły one specyficznych sytuacji, nie zawsze dających się przenieść na inne sprawy. Generalizowanie może prowadzić do błędnych wniosków i dezinformacji.
– Wątpliwości dotyczące powierzchni użytkowej lokali znikną już niebawem, po wejściu w życie ustawy o jawności cen. Nakłada ona na deweloperów wymóg precyzyjnego informowania o cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej sprzedawanego lokalu. To ważny krok w stronę większej przejrzystości i pewności prawnej, zarówno dla klientów, jak i firm działających na rynku – podkreśla Bartosz Guss.

Dzięki nowym przepisom i ugruntowanej praktyce rynkowej, kwestia powierzchni użytkowej zyska ostateczne, klarowne ramy, a kupujący będą mogli podejmować decyzje w oparciu o pełną i zrozumiałą informację.

Minister Pełczyńska-Nałęcz: Tu nie ma co rekomendować. Prawo ma być stosowane

Komentując to stanowisko PZFD, minister Pełczyńska-Nałęcz napisała na platformie X: "Deweloperzy deklarują, że „wątpliwości dotyczące powierzchni użytkowej lokali znikną po wejściu w życie ustawy „o jawności cen mieszkań”. Z drugiej strony rekomendują, aby deweloperzy nie wliczali już więcej do powierzchni użytkowej ścian. Czyli REKOMENDUJĄ, aby już więcej nie łamać prawa?! Tu nie ma co rekomendować. Prawo ma być stosowane. A ofiary tego procederu powinny móc skutecznie dochodzić swoich praw. Jeszcze dziś wystąpię z oficjalnym pismem do UOKiK w tej sprawie."

W tym samym wpisie minister Pełczyńska-Nałęcz zwróciła uwagę, że sprawa ta (bezprawne wliczanie przez deweloperów do powierzchni mieszkań metrów pod ścianami działowymi - i pobieranie za nie opłat jak za normalny metraż) jest "przekrętem" trwającym przez lata. Minister wskazała, że "Ofiarą tego procederu padły setki tysięcy ludzi, którzy stracili nawet po kilkadziesiąt tysięcy zł. Ludzie walczą i NIC!"

Polski Komitet Normalizacyjny: wydania normy PN-ISO 9836 z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi,

Jak poinformował na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego Przewodniczący Komitetu Technicznego 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie - Andrzej Pogorzelski, wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydanie z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi, tym samym interpretacja w tym zakresie wydawana przez PKN jest również poprawna dla wszystkich wydań przedmiotowej normy. Jest to więc inny punkt widzenia niż zaprezentowane wyżej stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Obecnie obowiązuje Polska Norma PN-ISO 9836:2022-07 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, opublikowana 18 lipca 2022 r. Od tego dnia ta norma jest normą powołaną w rozporządzeniu Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. A - jak wyjaśnił Przewodniczący Pogorzelski - powołanie normy w przepisie prawnym oznacza, że staje się ona integralną częścią obowiązujących przepisów. Zgodnie z §12 ww. rozporządzenia powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 do rozporządzenia.

Przewodniczący Andrzej Pogorzelski wyjaśnił, że w normie PN-ISO 9836:2022-07, podobnie jak i normach poprzednich, tj. PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12, nie podano definicji ściany działowej. Normy te nie odnoszą się także do technologii ich wykonania. Ale z kontekstu zapisów normalizacyjnych wynika, że istotnym elementem charakteryzującym ściany działowe jest funkcja, jaką mają one pełnić w trakcie użytkowania budynku.

Jak wskazał Przewodniczący Pogorzelski, omawiana norma odnosi się do dwóch rodzajów ścian działowych projektowanych w budynkach, a mianowicie:
a) stałych ścian działowych (p. 5.1.6.1);
b) ścian nie mających charakteru stałych przegród budowlanych, nazwanych w normie (p. 5.1.5.3) „ścianami działowymi typu przepierzenia".

I podał następujące przykłady tych rodzajów ścianek działowych:

„Jeżeli na przykład w projekcie budowlanym zastosowano ściany działowe wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia (pokoje, kuchnię, łazienkę itp.) tworzące lokal mieszkalny, to wówczas można uznać, że odpowiadają one „stałym ścianom działowym", o których mowa w p. 5.1.6.1 normy. Do grupy stałych ścian działowych należą w szczególności ściany murowane z elementów drobnowymiarowych (np. z cegieł, bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, pustaków itp.), czy też ściany szkieletowe gipsowo-kartonowe mocowane na szkielecie drewnianym bądź systemowym metalowym. Jako cechę charakterystyczną dla tych ścian można wskazać konieczność wykonywania typowych robót budowlanych (w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), takich jak uszczelnienia i wylewki w obrębie połączeń z sufitem, podłogą i ścianami prostopadłymi, jak też związanych z ułożeniem różnych rodzajów instalacji (np. instalacji sanitarnych czy elektrycznych). (…)

Ściany działowe typu przepierzenia" są to ściany prowizoryczne, tymczasowe, przewidywane – już na etapie projektowania – do łatwego demontażu i ewentualnego przeniesienia w inne miejsce. Ściany takie na rynku budowlanym występują jako rozwiązania systemowe, modułowe, możliwe do wielokrotnego montażu i demontażu lub składania i rozkładania. Wykonywane są na ogół z tworzyw sztucznych, materiałów drewnopochodnych, tkanin, elementów metalowych, czy jako przeszklenia itp. Demontaż i montaż takich ścian (lub ich składanie i rozkładanie), to proste czynności polegające na ustawieniu – za pomocą rozwiązań technicznych określonych przez producenta – tymczasowej przegrody wydzielającej powierzchnię przewidzianą w danym momencie do innego sposobu użytkowania. Ściany takie bardzo rzadko występują w budownictwie mieszkaniowym, w przeciwieństwie do budownictwa biurowego, hotelowego, handlowego, służby zdrowia, magazynowego itp., gdzie dość często zachodzi potrzeba adaptacji znajdujących się tam pomieszczeń stosownie do zmieniających się funkcji.”

Jak podkreślił Andrzej Pogorzelski:
a) Na podstawie p. 5.1.6.1 ww. Normy, powierzchnia (mierzona na poziomie posadzki) zajmowana przez stałe ściany działowe wliczana jest do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej.
b) Na podstawie p. 5.1.5.3 ww. Normy powierzchnia stropu zajmowana przez możliwe do zdemontowania (a więc i ponownego montażu) ściany działowe typu przepierzenia wliczana jest do powierzchni netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej.

Końcowo ekspert wskazał, że we wszystkich edycjach norm ISO 9836 będących podstawą polskich wydań PN-ISO 9836, teksty p. 5.1.5.3 i 5.1.6.1 nie ulegały żadnym zmianom. Ale w kolejnych wydaniach polskich przedmiotowe zapisy normalizacyjne ulegały nieznacznym poprawkom, ponieważ – jak pokazała praktyka – zapisy te były nie w pełni odczytywane jednoznacznie, w szczególności przy opracowywaniu dokumentacji projektowej, a także w dokumentach towarzyszących kontaktom inwestora z deweloperem, kiedy to poszczególne strony odmiennie, każda korzystnie dla siebie, odczytywały omawiane zapisy.

Jak podkreślił Andrzej Pogorzelski: „Nadrzędnym celem dokonywanych korekt było jednoznaczne wskazanie, że powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku. Patrz Rys. 2 w normach: PN-ISO 9836:2022-07, PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:1997.”

Warto odwołać się do sądu

Warto też wspomnieć, że omawiany problem zauważyły też sądy, które wydają korzystne dla nabywców mieszkań wyroki. Jeden z takich wyroków został opisany w poniższym artykule.