Więcej inwestycji bez pozwolenia na budowę (np. przydomowe schrony, tarasy, oczka wodne i baseny). 7 stycznia 2026 r. wchodzi nowelizacja Prawa budowlanego

• Mniej formalności przy inwestycjach budowlanych
• Inwestycje bez procedury (bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę)
• Inwestycje bez pozwolenia na budowę ale wymagające uprzedniego zgłoszenia
• Większa elastyczność i uproszczona legalizacja
• Terminy wejścia w życie nowych przepisów

Mniej formalności przy inwestycjach budowlanych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że ta nowelizacja Prawa Budowlanego ma na celu nie tylko zmniejszenie formalności, lecz także skrócenie czasu realizacji inwestycji – zarówno publicznych, jak i prywatnych. W praktyce oznacza to realne oszczędności finansowe dla inwestorów.

Dzięki nowym przepisom łatwiejsze ma być uzyskiwanie odstępstw od przepisów technicznych, a sam proces budowlany powinien stać się bardziej elastyczny.

W wielu przypadkach zamiast pozwolenia na budowę wystarczające będzie jedynie zgłoszenie robót. Uproszczona procedura obejmie m.in.:

Inwestycje bez procedury (bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę)

W takim trybie będą mogły być budowane:
1) szatnie, zadaszenia, trybuny przy boiskach szkolnych, kortach tenisowych, bieżniach itp. o powierzchni zabudowy nie większej niż 25 m2 i wysokości nie większej niż 3 m, łączna liczba na działce nie może przekraczać 5 na każde 10 000 m2 powierzchni działki;
2) baseny o powierzchni do 15 m2, oczka wodne o powierzchni do 10 m2, do 1 m głębokości, położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych;
3) baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m² przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej;
3) wolno stojących maszty o wysokości do 7 m: flagowe lub bezodciągowe przeznaczone do instalowania na nich urządzeń radiokomunikacyjnych, urządzeń monitoringu lub urządzeń informacji pasażerskiej (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego);
4) konstrukcje oporowe o wysokości do 0,80 m;
5) zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności do 5 m3;
6) instalowanie (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego) na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami o łącznej wysokości do 3 m służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy mikroinstalacji.

Inwestycje bez pozwolenia na budowę ale wymagające uprzedniego zgłoszenia

Przepis art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego określa dość długą listę rodzajów budów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ale wymagają zgłoszenia. Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje inwestor organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli:
- staroście (w miastach na prawach powiatu rolę starosty pełni prezydent miasta) albo
- wojewodzie - w zakresie spraw wskazanych w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego.
Jeśli to zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, urząd przyjmie je wyrażając tak zwaną milczącą zgodę. Milcząca zgoda następuje po 21 dniach od wniesienia zgłoszenia i oznacza, że inwestor nie otrzyma żadnego pisma o zgodzie na wykonanie robót budowlanych. Urząd może jednak, przed upływem terminu 21 dni, wydać ci z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Ponadto urząd (organ administracji architektoniczno-budowlanej) może wydać decyzję:
- o sprzeciwie na wykonanie budowy lub robót budowlanych, w której może także nakazać uzyskanie pozwolenia na budowę dla tej inwestycji.

Omawiana nowelizacja dodaje nowe (niżej wymienione) inwestycje do listy budów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ale wymagają zgłoszenia. Są to:
1) wolno stojące, do dwóch kondygnacji budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane - zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
2) wolno stojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 m2 przeznaczone do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
3) wolno stojące kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami - zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
4) instalowanie (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego) na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami o łącznej wysokości od 3 m do 12 m służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy mikroinstalacji - zgłoszenie z projektem architektoniczno-budowlanym oraz technicznym wykonanym przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane,
5) zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe - o łącznej pojemności od 5 m3 do 15 m3 – standardowe zgłoszenie,
6) zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności od 5 m3 do 30 m3 dla rolnictwa (obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej) - standardowe zgłoszenie,
7) kolumbaria na terenie cmentarza o powierzchni zabudowy do 15 m2 i wysokości do 3 m - standardowe zgłoszenie,
8) przepusty o długości do 20 m oraz przekroju wewnętrznym od 0,85 m2 do 3 m2 - standardowe zgłoszenie,
9) wyloty do cieków naturalnych - standardowe zgłoszenie,
10) wieże lub maszty Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej (RMR) służące realizacji zadań zarządcy infrastruktury kolejowej, na obszarze kolejowym w rozumieniu - standardowe zgłoszenie.
11) przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy większej niż 35 m2 w tym zadaszone o powierzchni dachu nie większej niż 50 m2 - standardowe zgłoszenie;

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje ponadto, że budowa przydomowych tarasów do 35 m², w tym o powierzchni dachu nie większej niż 35 m2, , nie będzie wymagała żadnych formalności.

Większa elastyczność i uproszczona legalizacja

Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje ponadto, że omawiane zmiany w Prawie budowlanym przewidują także większą elastyczność w przypadku nieprawidłowości po stronie inwestora. Wprowadzony mechanizm „żółtej kartki” zakłada, że w przypadku dokonania nielegalnych istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej, inwestor otrzyma od organu nadzoru ostrzeżenie zawierające nakaz doprowadzenia budowy do zgodności z dokumentacją. Co istotne, działania te nie przerywają prowadzenia prac oraz nie powodują wszczęcia postępowania administracyjnego.

Dodatkowo rozszerzono tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne, umożliwiające legalizację obiektów budowlanych, jeżeli od zakończenia robót minęło co najmniej 10 lat. Rozwiązanie to znacząco ułatwi uporządkowanie stanu prawnego starszych inwestycji.

Nowelizacja przewiduje także wydłużenie obowiązku korzystania z elektronicznego dziennika budowy do 31 grudnia 2031 roku (wcześniej był to rok 2029). Do tego samego terminu właściciele i zarządcy obiektów budowlanych, którzy dotychczas prowadzili książki obiektu w formie papierowej, będą zobowiązani do przejścia na wersję elektroniczną.

Terminy wejścia w życie nowych przepisów

Wyżej opisane zmiany (to większość przepisów omawianej nowelizacji) wchodzą w życie 7 stycznia 2026 r.
Wyjątkami są:

1) z dniem ogłoszenia tzn. 23 grudnia 2025 r., lecz z mocą od dnia 22 października 2025 r. wszedł w życie art. 5 nowelizacji dotyczący tymczasowych obiektów budowlanych powstałych na terenach gmin i miejscowości poszkodowanych w wyniku wystąpienia powodzi, czyli tam, gdzie stosuje się rozwiązania określone w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi.

Obiekty te będą mogły być nadal użytkowane jako tymczasowe przez okres 2 lat od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu i nie będą wymagały uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

2) 1 stycznia 2026 r. wszedł w życie art. 1 pkt 10 lit. b oraz pkt 11 i 12 lit. a nowelizacji, dotyczące uwzględniania w procesie budowlanym obowiązków wynikających z art. 93-95 ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej, tj. uwzględniania warunków ochrony ludności w fazie projektowania i budowy niektórych obiektów budowlanych.
Poniższe obiekty muszą być projektowane i wykonane z uwzględnieniem konieczności zapewnienia schronienia w budowli ochronnej lub w postaci miejsca doraźnego schronienia. Są to:
- budynki użyteczności publicznej, kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz
- garaże podziemne, budowle podziemne położone w granicach administracyjnych miast wykorzystywane do celów transportu, w tym drogowego i szynowego.

3) 20 września 2026 r. wejdzie w życie art. 1 pkt 1 lit. a i c oraz pkt 3 omawianej nowelizacji, (dzień planowanego wejścia w życie nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Przepisy te dotyczą:
A) definicji: budynku mieszkalnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku gospodarczego, budynku użyteczności publicznej, budynku zamieszkania zbiorowego i budynku rekreacji indywidualnej, zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej, działki budowlanej oraz magazynu energii elektrycznej.

B) art. 9 ustawy – Prawo budowlane – odstępstwa od przepisów technicznobudowlanych, zgodnie z którymi:
a) propozycje rozwiązań zamiennych tylko, jeżeli istnieją możliwości techniczne ich zastosowania,
b) nie ma wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych, jeżeli na rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań w zakresie ochrony
- higieny i zdrowia, wyrazi zgodę państwowy wojewódzki inspektor sanitarny,
- środowiska –inwestor uzyska pozytywną opinię wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska,
- bezpieczeństwa i higieny pracy – wyrazi zgodę państwowy wojewódzkiego inspektora sanitarnego wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

Podstawa prawna: ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 23 grudnia 2025 r. poz. 1847).