Mieszkanie otrzymane w spadku: sprzedać czy wynająć? Co się bardziej opłaca?

• Współwłasność po spadku – jak uniknąć konfliktów?
• Kiedy wynajem się opłaca?
• Remontować czy nie?

– Sprzedaż daje natychmiastową płynność i stabilność finansową, natomiast wynajem to długofalowy dochód, który wymaga zaangażowania i zarządzania najemcami – tłumaczy Piotr Zdanowski. – W dużych miastach, takich jak Warszawa, wynajem często ma większy sens. W mniejszych miejscowościach sprzedaż i reinwestycja kapitału bywają rozwiązaniem bardziej opłacalnym.

Współwłasność po spadku – jak uniknąć konfliktów?

Szczególnie trudna sytuacja pojawia się wtedy, gdy mieszkanie odziedziczyło kilka osób. Współwłasność nieruchomości wymaga porozumienia wszystkich stron, co w praktyce bywa dużym wyzwaniem – zwłaszcza gdy spadkobiercy mają różne potrzeby finansowe, oczekiwania lub poziom zaangażowania.
– Przy większej liczbie osób dziedziczących, sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków jest często najprostszym i najmniej konfliktowym rozwiązaniem – wskazuje ekspert. – Gotówkę znacznie łatwiej podzielić niż wspólnie zarządzać nieruchomością, która wymaga decyzji dotyczących remontów, najmu czy bieżących kosztów.

Alternatywą dla sprzedaży może być dział spadku, w ramach którego jedna osoba przejmuje nieruchomość na własność, a pozostali spadkobiercy otrzymują stosowną dopłatę. Rozwiązaniem jest również wspólny wynajem mieszkania, jednak – jak podkreśla ekspert – wymaga to jasnych i precyzyjnych ustaleń.

– W przypadku wynajmu konieczne jest określenie, kto ponosi koszty inwestycyjne, kto zajmuje się obsługą najemców oraz w jaki sposób dzielone są zyski – zaznacza. – Przy większej liczbie współwłaścicieli udział w dochodach może okazać się na tyle niewielki, że nie będzie adekwatny do wysiłku związanego z osiągnięciem zgody.

Specjalista podkreśla, że wszystkie ustalenia warto spisać, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości. Zarówno udział w kosztach, jak i w zyskach z nieruchomości powinien być proporcjonalny do posiadanych udziałów, co pozwala zachować przejrzystość i ograniczyć ryzyko konfliktów między spadkobiercami.

Kiedy wynajem się opłaca?

Opłacalność wynajmu można oszacować za pomocą prostych obliczeń. – Jeżeli rentowność wynajmu przekracza 3,5–4 proc. rocznie, wynajem ma ekonomiczne uzasadnienie – wskazuje Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu. – Przy niższych wartościach lepszym rozwiązaniem może być sprzedaż i reinwestycja kapitału.

W Warszawie inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na dzielnice obrzeżne, zwłaszcza po zachodniej stronie miasta, a także na tereny podwarszawskich miejscowości z tzw. „obwarzanka". Duże aglomeracje pozostają atrakcyjne ze względu na szybszy proces wynajmu, podczas gdy w mniejszych miejscowościach czas poszukiwania najemcy bywa znacznie dłuższy. Wbrew pozorom mieszkania z lat 60. i 80. nadal mają bardzo wysoki potencjał inwestycyjny. Są naturalnie tańsze w zakupie niż nowe lokale, podczas gdy różnica w stawkach najmu jest niewielka, co przekłada się na atrakcyjniejsze rentowności. Dodatkowym atutem starszych mieszkań jest ich funkcjonalny układ – więcej pokoi na mniejszym metrażu – oraz lokalizacja bliżej centrum.

- Należy jednak zwrócić uwagę na brak windy oraz stan techniczny budynku. Mieszkanie na czwartym piętrze bez windy może być nawet o 15–20 proc. mniej warte i mniej atrakcyjne dla najemców – dodaje Piotr Zdanowski.
Drugim istotnym czynnikiem jest termomodernizacja budynku. Choć w Polsce jest ona coraz bardziej powszechna, warto dokładnie sprawdzić, czy blok został ocieplony. W przeciwnym razie wysokie koszty ogrzewania mogą znacząco obniżyć opłacalność inwestycji.

Remontować czy nie?

Jeżeli celem właściciela jest sprzedaż mieszkania, najlepszym rozwiązaniem jest doprowadzenie go do tzw. „efektu białego płótna”. Oznacza to usunięcie zniszczonych elementów wyposażenia, opróżnienie lokalu i dokładne posprzątanie.
– Warto zostawić kwestię aranżacji przyszłemu nabywcy – podkreśla Piotr Zdanowski. – Kupujący często wolą zapłacić mniej i wykończyć mieszkanie zgodnie z własnym gustem, zamiast dopasowywać się do cudzych decyzji estetycznych.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku wynajmu. Aby mieszkanie mogło znaleźć najemcę, musi zostać doprowadzone do dobrego standardu użytkowego.

– Generalne remonty w większości przypadków nie są konieczne – podsumowuje Zdanowski. – Najważniejsze jest, aby mieszkanie było czyste, sprawne technicznie i gotowe do zamieszkania. Pierwszym krokiem powinna być wymiana nieszczelnych okien, szczególnie w starszym budownictwie. Ma to znaczenie zarówno dla komfortu najemcy, jak i kosztów eksploatacyjnych – wyjaśnia ekspert.

Kolejnym kluczowym elementem jest łazienka – zaniedbany stan sanitarny skutecznie odstrasza potencjalnych lokatorów. W dalszej kolejności warto zadbać o podstawowe wyposażenie kuchni, w tym sprawne AGD oraz funkcjonalne meble.