Ustawowe wzorce umów kredytu o stałej stopie procentowej (na co najmniej 5 lat) bez możliwości modyfikacji. Już w 2026 roku? UOKiK szykuje nowe przepisy

• UOKiK chce kredytów hipotecznych jasnych, bezpiecznych i tańszych. Dlatego proponuje jednolite wzorce umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową wprowadzone ustawą
• Wzór umowy kredytu bez możliwości modyfikacji. Łatwiej byłoby porównywać oferty banków
• Stała stopa procentowa kredytu przez co najmniej 5 lat
• Banki zyskają niższe ryzyko, konsumenci większą pewność. Już od 2026 roku?
• Umowa kredytu hipotecznego wg UOKiK

UOKiK chce kredytów hipotecznych jasnych, bezpiecznych i tańszych. Dlatego proponuje jednolite wzorce umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową wprowadzone ustawą

Polscy konsumenci, chcąc kupić mieszkanie, napotykają liczne trudności. Najbardziej odczuwalną i szeroko komentowaną przeszkodą są koszty kredytów hipotecznych, które uchodzą za najwyższe w UE. Do tego dochodzą skomplikowane wzorce umów, często naszpikowane niejasnymi klauzulami oraz obwarowaniami – np. takimi, które uzależniają wysokość marży od wykupienia dodatkowych usług.

Rozwiązaniem, które pozwala ochronić konsumentów przed nieuczciwymi warunkami w umowach kredytu, są jednolite wzorce umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową wprowadzone ustawą.

Prezes UOKiK, jako organ ochrony konsumentów, ma duże doświadczenie w kwestii oceny warunków umów kredytowych. Odbiera i analizuje sygnały konsumenckie, prowadzi postępowania w sprawie nieuczciwych warunków we wzorcach umów, wydaje decyzje oraz istotne poglądy w sprawach sądowych. Eksperci UOKiK od ponad roku pracują nad wzorcami, które miałyby zastosowanie przy nabywaniu mieszkań i domów na rynkach pierwotnym oraz wtórnym.

– Tego typu wzorce wydają się być dziś wręcz niezbędne dla zapewnienia Polkom i Polakom otwartego dostępu do tańszego finansowania zakupu mieszkania czy budowy domu – podkreśla Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Przygotowanie wzorców umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów daje gwarancję, że będą one standardem zapewniającym bezpieczeństwo konsumentom, a także stabilność prawną sektorowi finansowemu.

– Projektując wzorce zaangażowaliśmy do pracy zarówno przedstawicieli Związku Banków Polskich, jak i Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Wszyscy oni wspierają wprowadzenie do polskiego prawa bezpiecznego, uczciwego i niepodważalnego wzorca umowy kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową. Mamy przygotowane zmiany prawne w tym zakresie i chcielibyśmy jak najszybciej rozpocząć prace legislacyjne oraz konsultacje publiczne, dlatego wystąpiłem do Pana Premiera o upoważnienie oraz o wpis do wykazu prac Rady Ministrów. Mam nadzieję, że te potrzebne kredytobiorcom zmiany spotkają się z przychylnością rządu – dodaje Prezes Urzędu.

Wzór umowy kredytu bez możliwości modyfikacji. Łatwiej byłoby porównywać oferty banków

Wprowadzenie rozwiązania proponowanego przez Prezesa UOKiK w praktyce oznaczałoby, że bank zawierając z konsumentem umowę kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową, obowiązkowo musiałby się posługiwać wzorcem z ustawy o kredycie hipotecznym. Przedsiębiorca nie mógłby przy tym go modyfikować, dzięki czemu konsumenci byliby chronieni przed wprowadzaniem nieuczciwych klauzul.

Podwyższenie poziomu ochrony konsumentów to nie jedyna korzyść z wprowadzenia ustawowego wzorca. Do tego dochodzi większa przejrzystość zasad udzielania i obsługi kredytów mieszkaniowych oraz ułatwienie porównywania ofert kredytowych z różnych banków.

Przy zawieraniu umowy wg jednolitego ustawowego wzorca nie byłoby możliwe sprzedawanie konsumentom wraz z kredytem hipotecznym dodatkowych usług (poza ubezpieczeniem nieruchomości), co jest obecnie problemem na rynku. Dzięki temu wysokość rat byłaby bardziej przewidywalna dla konsumentów, a same umowy pozbawione istotnych kosztów dodatkowych usług.

Ponadto, we wzorcach ujednolicone byłyby zasady obliczania oraz określona maksymalna wysokość rekompensaty, jakiej bank może domagać się, kiedy konsument skorzysta z prawa do wcześniejszej spłaty.

Stała stopa procentowa kredytu przez co najmniej 5 lat

Umowy kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową zawierane według jednolitego wzorca, zgodnie z założeniami Prezesa UOKiK, zapewniałyby stałą stopę procentową przez co najmniej 5 lat. Takie rozwiązanie oznacza większą przewidywalność obciążeń finansowych związanych z kredytem w najbardziej newralgicznym okresie kredytowania.

– Produkty kredytowe dostępne obecnie na polskim rynku przewidują niezmienność oprocentowania przez okres 5 lat. Jedną z przyczyn jest fakt, że na polskim rynku brakuje adekwatnych zabezpieczeń dla banków. Jednak zakładamy, że w miarę jak rynek kredytów na stałą stopę będzie się rozwijał, zaś stopy procentowe spadały, rozwijać będzie się też oferta uwzględniająca dłuższe okresy stałego oprocentowania, a w perspektywie kilkunastoletniej – zapewniające stałe oprocentowanie kredytu nawet w całym okresie kredytowania – mówi Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Banki zyskają niższe ryzyko, konsumenci większą pewność. Już od 2026 roku?

Jednym z najbardziej palących problemów sektora finansowego, który jednocześnie przekłada się na koszty kredytu i coraz węższą ofertę produktów, jest ryzyko prawne. Wg danych ZBP średnioroczna marża kredytu hipotecznego w 2024 r. wynosiła 1,7 proc., z czego blisko połowa (0,81 punktu procentowego) stanowił koszt ryzyka prawnego. Przekładając to na konkretne liczby, koszt tego ryzyka wyniósł w 2024 r. ok. 537,9 mln zł.

Wprowadzenie bezpiecznego, jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego o okresowo stałej stopie procentowej w ustawie pozwoliłoby to ryzyko zminimalizować. Zgodnie z orzecznictwem TSUE, jeżeli prawodawca zadbał o to, żeby w ustawowych warunkach nie było postanowień nieuczciwych, zaś prawa obu stron były należycie wyważone, wówczas te warunki nie mogą być kwestionowane przed sądem.

– Konsumenci potrzebują bezpiecznych umów - jasnych zasad, które pozwolą dokonywać najlepszych wyborów, kiedy planują zaciąganie wysokich zobowiązań na długie lata. To często wybory o życiowym charakterze. Z kolei sektor potrzebuje rozwiązania, które zapewni stabilność i sprawiedliwe zasady gry rynkowej. Chodzi o to, by konsumenci mieli pewność, że w umowie nie znajdzie się żadne nieuczciwe i szkodliwe dla nich postanowienie, a banki - gwarancję, że nikt nie podważy ich umowy w sądzie. W ten sposób ograniczymy ryzyko prawne, które w tej chwili stanowi największy składnik marży banków. Osiągnięcie obu tych celów zagwarantuje przyjęcie wzorca umowy kredytowej w formie ustawy. Mamy nadzieję, że niezwłocznie otrzymamy wpis do wykazu prac legislacyjnych i upoważnienie do prowadzenia prac tak, aby na początku przyszłego roku projekt mógł trafić do Sejmu i Senatu i został uchwalony najpóźniej w połowie 2026 roku – zaznacza Prezes UOKiK.

Umowa kredytu hipotecznego wg UOKiK

Najważniejsze zasady i cele nowych przepisów:
1) Przejrzyste zasady udzielania i obsługi kredytów – bez kruczków, gwiazdek i dodatkowych kosztów,
2) Łatwiejsze porównywanie ofert banków,
3) Większa ochrona i niższe koszty po stronie kredytobiorców,
4) Mniejsze koszty ryzyka po stronie kredytodawców,
5) Stała stopa procentowa przez co najmniej 5 lat.