Najczęściej popełniane błędy w umowach

Błąd pierwszy: BRAK DATY

W każdej umowie warto podać datę jej sporządzenia. Najlepiej podać ją w górnym prawym rogu egzemplarza umowy.

Data jest istotnym elementem umowy. Dzięki niej wiemy kiedy umowa została podpisana. To z kolei ułatwia nam obliczanie terminów przewidzianych w umowie oraz wyznaczenie terminu przedawnienia roszczeń z umowy.

Jacek B. pożyczył od Pawła Z. 5.000 zł. Strony zawarły umowę pożyczki. W umowie zapisano, że Jacek B. odda pieniądze w przeciągu 5 miesięcy od daty podpisania umowy. Podanie w umowie daty jej sporządzenia będzie bardzo przydatne gdyż strony będą znały dokładną datę zwrotu.

Marcin A. sprzedał Katarzynie C. samochód. Katarzyna C. zwlekała z zapłaceniem umówionej ceny. Dlatego Marcin A. wystąpił z pozwem do sądu. Dzięki zapisaniu daty w umowie Marcin A. będzie wiedział kiedy upływa termin przedawnienia, będzie więc znał ostateczny termin kiedy może złożyć pozew do sąd.

Błąd drugi: BRAK MIEJSCA PODPISANIA UMOWY

Równie ważne jest podanie miejsca podpisania umowy. Miejsce podpisania umowy najczęściej podaje się obok daty, a więc w prawym górnym rogu umowy.

Podanie miejsca podpisania umowy może mieć wpływ na to do jakiego sądu będzie się wnosić pozew.

Błąd trzeci: BRAK OKREŚLENIA STRON UMOWY

Stroną umowy jest osoba ją podpisująca. Warto jest określić bardzo dokładnie jej dane.  W wypadku osób fizycznych w umowie należy zapisać: imię i nazwisko, datę urodzenia, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego (lub innego dokumentu), a także numer PESEL. Jeżeli osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i jest wpisana do ewidencji działalności gospodarczej wtedy warto dodatkowo podać nazwę tej działalności oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP).

Jeżeli umowę zawiera osoba prawna lub inna jednostka (np. spółka z o.o., spółka jawna, stowarzyszenie, fundacja) wtedy trzeba podać pełną nazwę takiej jednostki, jej siedzibę, numer pod jakim wpisana jest w KRS, a także osobę uprawnioną do jej reprezentacji. Spisując umowę warto obejrzeć dokumenty jakimi posługują się poszczególne osoby. Sprawdzić czy podane przez nie dane są identyczne jak te podane w dowodzie osobistym (czy innym dokumencie).

Jeżeli podpisuje się umowę z osobą prawną warto przejrzeć jej odpis z KRS. Jest to swoista metryka w której znajdują się wszystkie informacje o takiej osobie. Odpis z KRS może uzyskać każdy w Sądzie Rejestrowym. Odpis taki kosztuje 30 zł. lub 60 zł.

Nie podanie danych strony lub określenie ich błędnie może rodzić poważne konsekwencje. Pisząc pozew trzeba podać dane osoby pozwanej. Obowiązkowo trzeba wskazać jej imię i nazwisko (nazwę w wypadku osób prawnych i innych jednostek) oraz miejsce zamieszkania (siedzibę). Gdy danych tych nie ma w pozwie sąd nie będzie rozpoznawał takiej sprawy.

Adam Nowak zawarł umowę z Janem Kowalskim. Zarówno nazwisko Nowak jak i Kowalski są bardzo popularne. Strony w umowie powinny w umowie bardzo precyzyjnie określić swoje dane. Uniemożliwi to pomylenie tych osób z innymi osobami posiadającymi podobne imiona i nazwiska.

Błąd czwarty: BRAK NAZWY UMOWY

Umowę warto zatytułować. Można przy tym kierować się nazwami pochodzącymi z kodeksu cywilnego (np. umowa najmu, umowa sprzedaży, umowa pożyczki, umowa o dzieło, umowa o pracę) jak również można tworzyć własne nazwy (mowa kupna-sprzedaży, umowa o wybudowanie garażu, umowa o napisanie artykułu).

Zatytułowanie umowy indywidualizuje tę umowę. Często zdarza się że te same strony zawierają kilka umów. Dlatego podanie tytułu ułatwi, na wypadek sporów, zidentyfikować umowę o którą chodzi.

Adam P. zawarł z Łukaszem M. 5 maja 2006 r. trzy umowy. Na podstawie jednej Adam P. wynajął Łukaszowi M. mieszkanie, na podstawie drugiej Łukasz M. pożyczył Adamowi P. 10.000 zł. Natomiast na podstawie trzeciej Łukasz M. wynajął Adamowi P. samochód. Gdyby umowy nie były zatytułowane nie wiadomo byłoby o którą z nich chodzi. Dlatego watro w tytuł dobrać bardzo precyzyjnie, np. „umowa najmu samochodu osobowego marki A”. Ułatwi to dochodzenie roszczeń.

Błąd piąty: WYBÓR ZŁEJ UMOWY

Kodeks cywilny opisuje kilkadziesiąt rodzajów umów. Od woli stron zależy, którą z nich wybiorą. Często jednak umowy przewidziane w kodeksie różnią się od siebie nie znacznie. Dodatkowo w języku potocznym używa się niektórych nazw umów zamiennie (np. umowa dzierżawy -  umowa najmu; umowa zlecenie - umowa o dzieło; umowa użyczenia – umowa pożyczki; kredyt - pożyczka). Wszystkie te umowy różnią się jednak od siebie.

Warto zatem przed podpisaniem umowy przestudiować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące podpisywanej umowy a także przeczytać jakieś opracowanie na temat tej umowy.

Błędny wybór umowy może mieć poważne konsekwencje.

Roman S. zawarł umowę najmu sadu. Niestety na tej podstawie nie może zrywać jabłek i innych owoców w tym sadzie. Aby móc to czynić powinien zawrzeć umowę dzierżawy.

Paweł G. zawarł z bankiem umowę kredytu. Jako cel na który bierze pieniądze zapisano zakup nieruchomości. Paweł G. wydał pieniądze na wyciekę zagraniczną a bank zażądał wcześniejszej spłaty. Aby uniknąć takiej sytuacji Paweł G. powinien zawrzeć umowę pożyczki, wtedy mógłby swobodnie dysponować pieniędzmi.

Błąd szósty: NIE ZACHOWANIE FORMY

Co do zasady umowę można zawrzeć w dowolnej formie. Jednak kodeks wprowadza od tej zasady istotne wyjątki. Niektóre umowy należy zawierać w ściśle określonej formie. Do takich form szczególnych zalicza się: formę pisemną, umowę z datą pewną, umowę z podpisami notarialnie poświadczonymi, umowę w formie aktu notarialnego.

Najczęstsze umowy w formie szczególnej:

• umowa sprzedaży nieruchomości - forma aktu notarialnego,

• umowa kredytu - forma pisemna,

• umowa leasingu - forma pisemna,

• umowa spółki cywilnej - forma pisemna,

• umowa sprzedaży przedsiębiorstwa – forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi,

• umowa sprzedaży udziałów w spółce z o.o. – forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi,

• umowa o pracę - forma pisemna,

• umowa kredytu konsumenckiego - forma pisemna.

Nie zawarcie umowy w określonej formie najczęściej skutkuje nieważnością takiej umowy. Zgodnie z prawem umowa zawarta w niewłaściwej formie nie dochodzi do skutku i nie wiąże stron.

Jeżeli prawo nie przewiduje żadnej formy szczególnej to i tak warto zawrzeć umowę na piśmie. Pozwala to uniknąć niedomówień i niejasności, gdyż wszystkie postanowienia zawarte są na pismie.

Błąd siódmy: PODPISANIE UMOWY Z OSOBĄ NIEUPRAWNIONĄ

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić czy dana osoba może podpisać dany typ umowy. Np. sprzedać rzecz może jedynie jej właściciel lub osoba działająca w jej imieniu.

Podobnie rzecz się ma przy podpisywaniu umów ze spółkami i innymi osobami pranymi. W imieniu takich jednostek działa zawsze osoba upoważniona. Może być to prezes zarząd, członkowie zarządu, członek zarządu łącznie z członkiem rady nadzorczej. To kto jest uprawniony do reprezentacji wynika z odpisu KRS.

W imieniu spółki może działać również prokurent jest to specyficzny pełnomocnik. Informacja o udzieleniu prokury powinna również znajdować się w odpisie z KRS.

W imieniu każdej osoby, czy to osoba prawna czy osoba fizyczna, działać może pełnomocnik. Przy podpisywaniu umowy powinien jednak okazać on dokument pełnomocnictwa.

Błąd ósmy: NIE OKREŚLENIE PRZEDMIOTU UMOWY

Każda umowa ma inny przedmiot. Przedmiotem umowy najmu może być m. in. mieszkanie, działka, samochód. Przedmiotem umowy pożyczki mogą być m.in. pieniądze, benzyna, węgiel, ziarna. Przedmiotem umowy kredytu mogą być tylko pieniądze. Jak zatem widać co może być przedmiotem umowy zależy od rodzaju umowy.

Nie zależnie jednak od rodzaju umowy trzeba dokładnie określić co jest przedmiotem umowy. Jeżeli takim przedmiotem jest nieruchomość to trzeba podać jej jak najdokładniejsze lokalizację (województwo, powiat, gmina, miasto, ulica), jej powierzchnię, to czy jest zabudowana czy nie, jej powierzchnię, numer ewidencyjny działki oraz numer księgi wieczystej (jeżeli jest prowadzona).

Jeżeli przedmiotem umowy jest mieszkanie wtedy trzeba również dokładnie podać jego lokalizację(województwo, powiat, gmina, miasto, ulica, numer domu, numer mieszkania), jego powierzchnię, ilość pomieszczeń (np. 2 pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka z WC), numer księgi wieczystej prowadzonej dla tego mieszkania.

Jeżeli przedmiotem umowy jest samochód to warto podać markę, numer silnika, numer rejestracyjny, kolor, rok produkcji, przebieg.

Przy podpisywaniu takich umów warto również spisać protokół o stanie fizycznym rzeczy. Co jest w niej zniszczone i uszkodzone.

Dokładne określenie przedmiotu ułatwi dochodzenie roszczeń za ewentualne wady rzeczy lub niezgodność przedmiotu z treścią umowy.

Błąd dziewiąty: SPISANIE UMOWY W JEDNYM EGZEMPLARZU

Częstym błędem jest spisywanie umowy w jednym egzemplarzu. W takiej sytuacji jedna ze stron otrzymuje swój egzemplarza, a druga nie.

Jest to sytuacja niewłaściwa. Każda ze stron powinna otrzymać jednobrzmiący egzemplarz.

W razie wątpliwości można spojrzeć do umowy i przypomnieć sobie np. za jaką cenę coś się kupiło, jaki czynsz ma się do zapłaty, kiedy musi się zapłacić wynagrodzenie, jakie dzieło ma być stworzone itd.

Posiadanie swojego egzemplarza umowy jest też przydatne w razie sporu przed sądem. Wtedy w oparciu o swój egzemplarz umowy można budować pisma procesowe takie jak pozew czy odpowiedź na pozew.

Błąd dziesiąty: BRAK PODPISÓW

Każdą umowę strony powinny własnoręcznie podpisać. Podpisanie umowy oznacza jej zaakceptowanie.