REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Elżbieta Chojnowska
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
otodom
otodom

REKLAMA

REKLAMA

Celem umowy najmu jest umożliwienie korzystania z cudzych rzeczy i praw. Warto wiedzieć jakie mechanizmy rządzą tym stosunkiem prawnym oraz jakie niezbędne elementy powinna posiadać umowa najmu.

Wiele osób m. in. studenci i młode małżeństwa mieszkające w dużych miastach korzystają z wynajętych lokali mieszkalnych. Najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym uregulowanym w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący (np. właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie, pokój) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca (np. student) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

REKLAMA

REKLAMA

Essentialia negotti, czyli  minimalną przedmiotowo istotną treść stanowią w umowie najmu postanowienia dotyczące jej przedmiotu oraz czynszu, aczkolwiek dla zapewnienia odpowiedniej ochrony praw najemcy jak i wynajmującego w umowie najmu powinny się znaleźć również inne zapisy.

Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 6c ustawy o ochronie lokatorów przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń (stan gazomierza, wodomierza, licznika energii elektrycznej). Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zobacz: Konsument i umowy

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co powinna zawierać umowa najmu?

  1. Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego). Jeżeli strona jest osobą prawną konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: firma (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
  2. Przedmiot umowy najmu, czyli oznaczenie rzeczy, która będzie oddana do używania. Jeżeli będzie to mieszkanie, to należy wskazać: miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. W związku z opisem przedmiotu najmu wynajmujący powinien złożyć oświadczenie, iż jest właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie.
  3. Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
  4. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
  5. Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależność od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
  6. Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę.
  7. Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. W umowie zawartej na czas określony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
  8. Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, na podstawie art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zobacz też: Postanowienia ogólne

Szczególne uregulowania dotyczące wypowiedzenia najmu możemy znaleźć w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawodawca w art. 11 wskazuje, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tych wypadkach wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyłączone jest zastosowanie art. 673 § 2 i 688 k.c.

Zobacz: Wzory umów

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016, poz. 380)
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016, poz. 1610)
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • rewa
    2023-02-26 17:45:09
    W takiej sytuacji zdecydowałam się na usługo notariusz Cejrowskiej z Tczewa. Doświadczona i profesjonalna.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ulga na dziecko. Nie można utożsamiać pojęcia „wykonywanie władzy rodzicielskiej” z pojęciem „przysługiwanie władzy rodzicielskiej”

Warunkiem niezbędnym do zastosowania ulgi na dzieci w stosunku do małoletniego dziecka jest wykonywanie władzy rodzicielskiej, a nie samo jej posiadanie. Nie można utożsamiać pojęcia „wykonywanie władzy rodzicielskiej” z pojęciem „przysługiwanie władzy rodzicielskiej”.

Bon energetyczny to jednorazowe świadczenie. Co jak ktoś będzie miał problemy z prądem za pół roku?

Znamy pierwsze szczegóły dofinansowania od rządu dla osób, które będą miały kłopoty po podwyżce cen prądu. Nosi nazwę "bon energetyczny". Niestety to jednorazowe świadczenie, a nie stała pomoc dla osób ubogich.

Nowe regulacje dotyczące cen energii w Polsce

Minister klimatu i środowiska, Paulina Hennig-Kloska, zapowiedziała w Polsat News, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Obecnie ceny energii, gazu oraz ciepła są zamrożone w ramach wprowadzonych przez poprzedni rząd tarcz antyinflacyjnych; przepisy wygasają w połowie roku.

Jakie będą emerytury od kwietnia 2024? ZUS skorzysta z nowej tablicy dalszego trwania życia GUS

Od kwietnia 2024 roku ZUS będzie korzystać z nowej tablicy GUS do obliczania wysokości nowo przyznawanych emerytur. Najnowsza tablica dalszego trwania życia powoduje obliczenie emerytury osoby w wieku 60 lat niższej o 3,7 proc., a osoby w wieku 65 lat – o 4,1 proc. niż na podstawie poprzedniej tablicy.

REKLAMA

Kilka dodatków osłonowych na jeden adres. Jak z tym było w dodatku węglowym?

Jeszcze przez miesiąc można składać wnioski o dodatek osłonowy. Stałym problemem jest złożenie kilku wniosków z jednego adresu. Częsta sytuacja, gdy w domu na parterze mieszkają teściowie, na piętrze młode małżeństwo z dzieckiem.

Afera Funduszu Sprawiedliwości. Przedstawicielowi Fundacji Profeto usłyszał zarzuty

W kontekście śledztwa dotyczącego Funduszu Sprawiedliwości, prokuratura postawiła zarzuty przedstawicielowi Fundacji Profeto, organizacji kościelnej działającej od 2014 roku. Zarzuty wynikają z faktu, że fundacja otrzymała ponad 66 milionów złotych, mimo że jej projekt nie spełniał wymogów formalnych ani merytorycznych.

Byli mundurowi mogą wrócić do policji. Korpus oficerów młodszych bez limitu czasu na decyzję [Nowelizacja ustawy o Policji]

Rząd ułatwi powrót do służby policjantom, którzy z niej odeszli. Zmieni ustawę o Policji.

Podwyższenie limitu wydatków komitetów wyborczych w wyborach do PE

Podwyższenie limitu wydatków komitetów wyborczych w wyborach do Parlamentu Europejskiego zakłada projekt rozporządzenia Ministra Finansów.

REKLAMA

Podwyżka dla nauczycieli WF-u dorabiających po godzinach i w weekendy

Dodatkową pracę oferuje minister sportu i prowadzony przez niego program "Aktywna szkoła". Program promuje udostępnianie sportowych obiektów szkolnych po godzinach pracy szkoły. 

Szykują się spore zmiany w leczeniu. Resort zdrowia zakasał rękawy

W środę do konsultacjach publicznych skierowany został projekt nowelizacji rozporządzenia ministra zdrowia w sprawie świadczeń gwarantowanych z zakresu leczenia szpitalnego. Dotyczy on leczenia ostrej fazy udaru niedokrwiennego. Ministerstwo Zdrowia ma zamiar wprowadzić także modyfikacje w obszarze gwarantowanych usług stomatologicznych. Projekt zmian zakłada rozszerzenie listy gwarantowanych usług, między innymi o realizację co najmniej dwóch wizyt adaptacyjnych w trzecim roku życia dla dzieci, które doświadczają lęku dentystycznego.

REKLAMA