REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czym jest podstawienie wierzytelności hipotecznej?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Portal  Procesowy
Wydawcą portalu jest kancelaria Wardyński i Wspólnicy.
Aby skorzystać z nowego uprawnienia, konieczne jest zawarcie umowy o zmianie treści hipoteki pomiędzy właścicielem nieruchomości a istniejącym wierzycielem hipotecznym.
Aby skorzystać z nowego uprawnienia, konieczne jest zawarcie umowy o zmianie treści hipoteki pomiędzy właścicielem nieruchomości a istniejącym wierzycielem hipotecznym.

REKLAMA

REKLAMA

Nowelizacja przepisów dotyczących hipoteki daje możliwość zastąpienia zabezpieczanej hipotecznie wierzytelności inną wierzytelnością. Jest to tzw. podstawienie wierzytelności hipotecznej. Co trzeba zrobić, by skorzystać z nowego uprawnienia?

Mechanizm podstawienia wierzytelności

REKLAMA

REKLAMA

Na podstawie dodanego nowelizacją art. 68(3) ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką oraz wierzyciel hipoteczny będą mogli uzgodnić, aby wierzytelność zabezpieczana dotychczas hipoteką została zastąpiona inną wierzytelnością przysługującą temu samemu wierzycielowi.

Na skutek podmiany zmianie ulegnie treść istniejącej hipoteki, a dzięki temu rozwiązaniu nowa wierzytelność uzyska zabezpieczenie bez konieczności ustanawiania kolejnego zabezpieczenia w postaci nowej hipoteki o dalszym pierwszeństwie zaspokojenia.

Co do zasady podstawienie wierzytelności może zostać dokonane wyłącznie poprzez zastąpienie wierzytelności istniejącej (niespłaconej) w momencie podstawienia, bowiem w innym wypadku hipoteka ulegałaby wygaśnięciu. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności przyszłe, które mogą powstać w przyszłości z danego stosunku prawnego (np. wierzytelności o spłatę kredytu odnawialnego).

REKLAMA

Aby skorzystać z nowego uprawnienia, konieczne jest zawarcie umowy o zmianie treści hipoteki pomiędzy właścicielem nieruchomości a istniejącym wierzycielem hipotecznym.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli hipoteka była ustanowiona w formie aktu notarialnego, umowa o zmianie treści hipoteki musi zostać sporządzona w formie z podpisami poświadczonymi przez notariusza. W przypadku hipoteki ustanawianej w trybie art. 95 ustawy

Prawo bankowe do zmiany treści hipoteki wymagane jest oświadczenie właściciela nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz oświadczenie banku przewidziane w art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe. Ponadto w każdym wypadku dla skuteczności podstawienia wierzytelności wymagane jest dokonanie przez sąd odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli podstawiana wierzytelność będzie mieścić się w granicy sumy hipoteki, nie będzie konieczne uzyskiwanie zgody na taką czynność innych wierzycieli hipotecznych, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym. W przeciwnym wypadku, tj. gdy podstawiona wierzytelność miałaby wiązać się ze zwiększeniem sumy hipoteki, zastosowanie znajdzie wymóg wcześniejszego uzyskania zgody innych wierzycieli hipotecznych.

Jakie wierzytelności mogą zostać podstawione?

Po pierwsze należy wskazać, iż zamianie mogą podlegać tylko wierzytelności przysługujące dotychczasowemu wierzycielowi hipotecznemu. Stąd też mechanizm podstawienia wierzytelności nie będzie mógł znaleźć zastosowania przy refinansowaniu udzielanym przez bank niebędący jednocześnie wierzycielem hipotecznym.

Powyższe ograniczenie nie występuje w odniesieniu do osoby będącej dłużnikiem z tytułu podstawianej wierzytelności, wobec czego możliwe będzie zastąpienie danej wierzytelności wierzytelnością przysługującą względem zupełnie nowego dłużnika, przy pozostawieniu, co oczywiste, tego samego dłużnika rzeczowego (można będzie np. zastąpić wierzytelność wierzytelnością wobec innego dłużnika z tej samej grupy spółek).

Po drugie, nowa ustawa nie przewiduje ograniczeń co do typu lub rodzaju wierzytelności wykorzystywanych przy podstawieniu, zatem wierzyciel może zabezpieczyć dotychczasową hipoteką zarówno wierzytelności istniejące, jak i te, które powstaną dopiero w przyszłości. Wierzytelności te mogą mieć różną walutę lub różną wysokość w stosunku do wierzytelności zastępowanej. Wobec tak sformułowanych przepisów, w granicach sumy hipoteki, strony będą mogły zastąpić daną wierzytelność wierzytelnością o znacznie wyższej wysokości, a nawet podstawić wierzytelność o zupełnie innej walucie.

Zobacz: Kiedy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej?

Po trzecie, biorąc pod uwagę treść art. 68(1) nowej u.k.w.h., wydaje się, iż nie ma przeszkód, aby w miejsce jednej zabezpieczonej wierzytelności mogło zostać podstawionych wiele wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. Oczywiście aby dokonać zmiany hipoteki bez zgody osób uprawnionych z tytułu innych hipotek, zbiorcza wartość podstawianych wierzytelności musi się mieścić w sumie istniejącej hipoteki.

Znaczenie praktyczne nowego uprawnienia

Podstawienie wierzytelności przede wszystkim pozwala na ponowne wykorzystanie istniejącego zabezpieczenia hipotecznego. W stanie prawnym obowiązującym do 19 lutego 2011 roku co do zasady zabezpieczenie nowej wierzytelności wymagało ustanowienia nowej hipoteki.

Dzięki nowemu rozwiązaniu, w ramach refinansowania istniejącego zadłużenia, bank będzie mógł zachować pierwszeństwo, jakie przysługiwało zmienianej hipotece, a kredytobiorca uniknie ponoszenia kosztów związanych z ustanowieniem nowego zabezpieczenia.

Zmniejszą się m.in. koszty taksy notarialnej, gdyż zamiast aktu notarialnego wystarczająca będzie notaryzacja podpisów.

Zgodnie z przepisami intertemporalnymi przewidzianymi w ramach nowelizacji do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 roku zastosowanie znajdują nowe przepisy u.k.w.h., z wyłączeniem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym.

Wobec tego nowa instytucja podstawienia wierzytelności będzie mogła być wykorzystywana w przypadku nieruchomości, które są obciążone hipotekami kaucyjnymi powstałymi przed wejściem w życie nowelizacji. Oznacza to, że banki i inne podmioty udzielające finansowania będą mogły udzielać refinansowania przy użyciu istniejących hipotek kaucyjnych, natomiast taka możliwość nie będzie dostępna w odniesieniu do hipotek zwykłych.

Zagrożenie dla „dalszych” wierzycieli hipotecznych

Możliwość zastępowania wierzytelności z całą pewnością będzie problematyczna dla wierzycieli hipotecznych, którzy są uprawnieni z tytułu hipotek o dalszym pierwszeństwie zaspokojenia. Przed wejściem w życie nowych przepisów, jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką o najwyższym pierwszeństwie zaspokojenia była w znacznym stopniu spłacona, wierzyciele hipoteczni posiadający dalsze pierwszeństwo zaspokojenia mogli oczekiwać, że pierwszorankingowa hipoteka nie będzie odgrywać dużej roli w razie egzekucji z nieruchomości.

Obecnie możliwe będzie zastąpienie praktycznie już spłaconej wierzytelności nową wierzytelnością o znacznie wyższej wysokości (w granicy sumy hipoteki), bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych wierzycieli hipotecznych. Warto podkreślić, że taki zabieg podstawienia wierzytelności byłby możliwy nawet po wszczęciu postępowania egzekucyjnego przez innych wierzycieli i zajęciu nieruchomości.

Dodatkowo zastępowanie wierzytelności może również powodować przesunięcie w czasie realizacji prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką (hipoteka A) może zobowiązać się na rzecz innego wierzyciela hipotecznego do przeniesienia jego hipoteki (hipoteka B) na opróżnione miejsce hipoteczne po wygaśnięciu hipoteki A.

Warto dodać, że roszczenie wierzyciela związane z takim zobowiązaniem może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Natomiast literalnie interpretując przepis art. 68(3) u.k.w.h., w razie podstawiania wierzytelności w ogóle nie dochodzi do wygaśnięcia hipoteki A i opróżnienia miejsca hipotecznego, co de facto będzie „blokowało” wprowadzenie hipoteki B na miejsce po hipotece A. Taką interpretację wspiera treść art. 101(9) u.k.w.h., który stanowi, że hipoteka B uzyskuje przyczepne miejsce, z chwilą gdy stało się wolne, nie wyłączając jednocześnie możliwości podstawienia wierzytelności.

Zobacz: Jak dokonać wpisu do księgi hipotecznej?

Powyższe zagadnienie będzie z pewnością przedmiotem rozważań w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym, gdyż już teraz pojawiają się różne koncepcje dotyczące możliwości ubezskutecznienia podstawienia wierzytelności w sytuacji, gdy w księdze wieczystej wpisane zostało uprzednio roszczenie o przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteki B, w szczególności przy użyciu instrumentów prawa cywilnego przewidzianych w art. 59 lub 93 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zobacz serwis: Gmina

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Widmo bankructwa wisi nad polskimi firmami. Co trzeci przedsiębiorca obawia się zamknięcia biznesu

Dużo firm w Polsce boi się dziś, że ich klienci nie zapłacą na czas – wynika z najnowszego raportu. Zatory płatnicze pochłaniają tygodniowo nawet kilkanaście godzin pracy i kosztują firmy utratę płynności, reputacji i szans rozwojowych. Aż 30% przedsiębiorstw z sektora MŚP przyznaje, że w perspektywie dwóch lat ryzykuje upadłość.

Przeprowadzka dla niższych podatków? Możesz nieświadomie zmienić prawo spadkowe i narazić rodzinę na kłopoty

Coraz więcej Polaków wybiera Cypr, Maltę czy Dubaj, by obniżyć podatki. Ale mało kto zdaje sobie sprawę, że taka decyzja może diametralnie zmienić zasady dziedziczenia majątku. Różnica między rezydencją podatkową a miejscem zwykłego pobytu w prawie spadkowym sprawia, że nieprzemyślana zmiana może kosztować rodzinę lata sporów i ogromne pieniądze.

Senat: Łatwiej kupić i sprzedać mieszkanie po zadłużonej osobie[nowelizacja]

Zasadą staje się bowiem licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika. Ustawa nowelizująca odpowiednio kodeksu postępowania cywilnego jest w Senacie.

Kancelaria, która słucha i sprzedaje - jak budować nowoczesną markę w zgodzie z wartościami?

Marketing kancelarii to nie fast food. Budowanie marki kancelarii to proces na lata. Przemyślana i wdrażana na bieżąco strategia, długoterminowe i krótkoterminowe plany, odpowiednio dobrane narzędzia - brzmi jak wyzwanie. Czy to się opłaca?

REKLAMA

Jest decyzja! 10 listopada dniem wolnym od pracy. Jednak nie dla wszystkich

Premier zdecydował, że 10 listopada 2025 roku będzie dniem wolnym od pracy dla urzędników państwowych. Dzięki tej decyzji pracownicy służby cywilnej będą mieli czterodniowy weekend, który potrwa od soboty 8 listopada do wtorku 11 listopada, czyli Narodowego Święta Niepodległości. Oto szczegóły.

Rzecznik Generalny TSUE przeciwny podważaniu metody wyznaczania WIBOR. Nie będzie masowego kwestionowania wszystkich umów z WIBOR-em

W większości sporów sądowych o WIBOR konsumenci zarzucają bankom, że nie wskazały w umowie metody ustalania WIBOR. Kategoryczna opinia Rzecznika Generalnego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w tym zakresie znacząco zmniejsza szanse konsumentów na skuteczne podważenie WIBOR w swoich umowach kredytowych – piszą radca prawny Bartłomiej Rybicki oraz radca prawny Bartłomiej Ślażyński z Kancelarii Radców Prawnych Anety Ciechowicz-Jaworskiej i Bartłomieja Ślażyńskiego.

Bon kaucyjny za zwrócone butelki i puszki? MKiŚ: to zgodne z prawem ale tylko gdy bon da się wymienić na pieniądze przez co najmniej 1 miesiąc

Ministerstwo Klimatu i Środowiska w komunikacie z 16 września 2025 r. poinformowało, że Polskie przepisy o systemie kaucyjnym jednoznacznie wskazują, że przy zwrocie opakowania ze znakiem kaucji, osobie zwracającej butelkę lub puszkę należy się zwrot w formie pieniężnej (np. w gotówce albo na kartę). Dopuszczalne prawnie jest jednak wydanie (np. przez automat) bonu lub kuponu, z kwotą kaucji - o ile taki druk da się łatwo spieniężyć i będzie on ważny przynajmniej miesiąc.

Rewolucja w recyklingu: system kaucyjny wchodzi w życie! Jak wpłynie na Ciebie, środowisko i gospodarkę? [WYWIAD]

Polska rozpoczyna rewolucję w recyklingu! Od października wchodzi w życie system kaucyjny dla butelek i puszek, który ma zwiększyć poziom selektywnej zbiórki, poprawić jakość surowców i dostosować kraj do wymogów Unii Europejskiej. Joanna Leoniewska-Gogola, liderka zespołu circular economy w Deloitte, tłumaczy w wywiadzie dla Infor.pl, jakie zmiany czekają konsumentów, przedsiębiorców i gospodarkę odpadami.

REKLAMA

Dla kogo certyfikaty cyberbezpieczeństwa? Czy są obowiązkowe? Ustawa o krajowym systemie certyfikacji cyberbezpieczeństwa już weszła w życie

Certyfikaty cyberbezpieczeństwa są przeznaczone dla profesjonalistów IT, w tym dla administratorów systemów i sieci, specjalistów od bezpieczeństwa, inżynierów oraz osób aspirujących do tych ról, aby potwierdzić ich wiedzę i umiejętności praktyczne w zakresie ochrony przed zagrożeniami cyfrowymi. Certyfikacja obejmuje także produkty, usługi i procesy ICT, a ich celem jest informowanie konsumentów o poziomie bezpieczeństwa cyfrowego oraz wspieranie polskich firm na rynkach europejskich. Czy i dla kogo uzyskanie certyfikatów cyberbezpieczeństwa jest obligatoryjne?

Będą kolejne ograniczenia dot. ogrzewania kominkami. Nowelizacja rozporządzenia ws. warunków technicznych budynków

Od początku 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a po ostatniej rekonstrukcji rządu Ministerstwo Finansów i Gospodarki prowadzi prace nad zmianą rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poprzednia poważniejsza nowelizacja tego rozporządzenia miała miejsce w roku 2021. Dotychczasowe zmiany tego rozporządzenia każdorazowo i stopniowo wprowadzały nowe ograniczenia dla instalacji kominków, pieców i trzonów kuchennych. W projekcie najnowszych zmian tendencja ta jest utrzymana. I niestety, tak jak przy poprzednich zmianach, wprowadzane ograniczenia nie mają żadnego uzasadnienia technicznego.

REKLAMA