Zakończenie umowy najmu i skutki wydania rzeczy najętej w stanie pogorszonym

1. Z zakończeniem umowy najmu wiążą się określone obowiązki zarówno po stronie najemcy, jak i po stronie wynajmującego. Najważniejszym obowiązkiem po stronie Najemcy zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego jest zwrot rzeczy wynajmującemu w stanie nie pogorszonym.

 W związku z powyższym „najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy” (art. 666 k.c.). Jednakże najemca zwracając przedmiot najmu „nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania” (art. 675 § 1 k.c.).

Należy przyjąć, iż „zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania” jest określeniem, które wymaga każdorazowego odniesienia treści stosunku do cech konkretnego przedmiotu najmu, wyznaczonych przez jego przeznaczenie oraz sposób postępowania zmierzający do wykorzystania jego cech funkcjonalnych (J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1084; Z. Zaporowska, Wokół…, s. 30 i n.). Jeżeli więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem (wyrok SN z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206). Obiektywnie oceniając zużycie się rzeczy należy odnieść rozmiar zużycia elementów przedmiotu najmu do okresu trwania umowy najmu.

W sytuacji, w której najemca nie udowodnił, że gorszy stan rzeczy najętej jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem, wynajmującemu należy się odszkodowanie. W najprostszy sposób pokrycie szkody może nastąpić poprzez dokonanie potrącenia odpowiedniej kwoty z kaucji. Jednakże wynajmujący powinien wykazać przed dokonaniem potrącenia, że pogorszenie stanu przedmiotu najmu nastąpiło w wyniku zachowania się najemcy, a w związku z tym wysokość szkody jaką poniósł z tytułu pogorszenia stanu przedmiotu najmu. W przypadku gdy wysokość szkody przewyższa wysokość kaucji albo najemca nie był w ogóle zobowiązany do wpłacenia kaucji, wówczas wynajmujący może dochodzić odszkodowania na drodze sądowej. Jednakże i w tym przypadku musi udowodnić wysokość szkody, zachowanie najemcy będące nienależytym wykonaniem umowy oraz związek przyczynowy między obiema powyższymi przesłankami.

Zobacz serwis: Nieruchomości