Jak prawidłowo zarządzać nieruchomością wspólną?

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

Celem tych umów jest rzecz jasna odciążenie właścicieli lokali od samodzielnego podejmowania bieżących, często uciążliwych, czynności związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną – poprzez przerzucenie tych obowiązków na osobę trzecią (zarządcę).

Trzeba w tym miejscu zważyć, że w obrocie występują dwa typy umów o zarządzanie nieruchomością wspólną, które rodzą diametralnie odmiennie skutki. Niestety, umowy te są bardzo często ze sobą mylone.

Umowa o zarządzanie nieruchomością - WZÓR UMOWY

Umowa powierzenia zarządu osobie trzeciej

Po pierwsze, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Co ważne, umowa taka dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego – o ile w razie powierzenia zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności forma ta wydaje się oczywista (gdyż samo ustanowienie własności lokali musi w takiej formie nastąpić, w innym wypadku będzie nieważne), o tyle należy zważać na jej zachowanie w razie chęci zawarcia umowy w czasie późniejszym.

Istotne jest także to, że umowa taka musi być zawarta pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali.

Zawarcie umowy powierzającej zarząd osobie trzeciej (fizycznej lub prawnej) rodzi bardzo dotkliwe skutki prawne: pozbawia w zasadzie prawa do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowania wspólnoty samych właścicieli lokali (o ile liczba lokali nie jest większa niż 7) lub zarząd wspólnoty (jeżeli liczba lokali przenosi 7). Zmienić tak zawartą umowę o zarządzanie można jedynie albo w drodze zawarcia aneksu do tej umowy, albo na podstawie uchwały wszystkich właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Zarząd nieruchomością a umowa zlecenia

Po drugie zaś, wspólnota mieszkaniowa może powierzyć bieżące czynności zarządu nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu w drodze cywilnoprawnej umowy zlecenia.

Nie wymaga ona szczególnej formy – w praktyce przybiera najczęściej zwykłą formę pisemną.

W opozycji do umowy o zarządzanie, o której była mowa wyżej, w wyniku zawarcia umowy zlecenia zobowiązującej zarządcę do zarządzania nieruchomością nie dochodzi do pozbawienia kompetencji właścicieli lokali we wspólnotach małych, lub zarządu wspólnoty – we wspólnotach dużych. Umowę zlecenia zawierają albo wszyscy właściciele lokali (gdy liczba lokali nie jest większa niż 7), albo zarząd wspólnoty (jeżeli liczba lokali jest większa niż 7).

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności?

Zarząd nieruchomością wspólną

Podsumowując, dwa typy umów o zarządzanie nieruchomością wspólna wykazują zasadnicze różnice i są często, zupełnie niesłusznie, ze sobą mylone. Określenie tego, z którą umową mamy w konkretnym wypadku do czynienia, determinuje rozdział kompetencji pomiędzy członków wspólnoty, zarząd (o ile takowy istnieje w danym stanie faktycznym) oraz zarządcę nieruchomością wspólną. Warto zatem wiedzieć, jak sprawa ta wygląda we wspólnocie, której jesteśmy członkami. Wiedząc, kto konkretnie jest uprawniony lub zobowiązany do kierowania wspólnotą i reprezentowaniem jej na zewnątrz – wiemy, do kogo się udać, aby załatwić ważną dla nas sprawę.

Polecamy serwis: Nieruchomości