REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska – co się zmienia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
Ustawa deweloperska zmiany 2022
Ustawa deweloperska zmiany 2022

REKLAMA

REKLAMA

1 lipca 2022 r. weszły w życie przepisy tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”. Zmiany dotyczą deweloperów, nabywców lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.

Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku jest realizowana na starych zasadach. Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku, ale część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie tzw. starej umowy deweloperskiej (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

REKLAMA

Aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi spełnić następujące warunki:

1) zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r.

2) rozpocząć sprzedaż

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, wówczas deweloper może stosować przepisy ustawy wcześniejszej jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

UWAGA! Nawet jeśli spełnimy warunki i możemy stosować ustawę obowiązującą wcześniej, są przepisy nowej ustawy, które muszą być bezwzględnie uwzględniane, czyli obowiązek tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych i przepisy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Przechodząc do najważniejszych zmian:

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Z DFG będą wypłacane pieniądze np. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ma być to gwarancja bezpieczeństwa również w przypadku, gdy deweloper nie dopełni obowiązków. Składki na DFG będą wynosiły 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka będzie doliczana do ceny mieszkania, a co za tym idzie – wzrosną ceny mieszkań. Jaka jest różnica między otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym? Zamknięty działa w taki sposób, iż klienci dewelopera wpłacają pieniądze zgodnie z umową deweloperską, ale deweloper może z nich skorzystać dopiero po zakończeniu inwestycji. Środki są przechowywane przez bank, który wypłaca je deweloperowi, gdy podpisze z nabywcą akt notarialny. Natomiast przy otwartym rachunku powierniczym, gromadzone środki są wypłacane deweloperowi  jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Przed 1 lipca 2022 r. powierniczy rachunek mieszkaniowy, można było założyć po rozpoczęciu przedsięwzięcia, natomiast zgodnie z nowymi przepisami od 1 lipca 2022 r. musi istnieć przed przedsięwzięciem.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna będzie działała w ten sposób, że deweloper zobowiązuje się do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jakiś czas. Ma to znaczenie przykładowo w sytuacji, gdzie osoby zainteresowane nabyciem lokalu czy domu, chcieliby sprawdzić, czy dostaną kredyt. Taka umowa nie będzie mogła zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej. Wprowadzono również wymóg formy pisemnej umowy rezerwacyjnej, co daje większą ochronę nabywców lokali mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych. Do tej pory spora część takich umów była zawierana ustnie, co skutkowało tym, że osoba rezerwująca nie miała dowodu, aby wykazać istnienie umowy. Kolejna zmiana – umowa rezerwacyjna będzie musiała być oznaczona konkretną datą. Nowością jest również wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu, co stanowi dla rezerwującego gwarancję ceny.

Odstąpienie od umowy z powodu wad lokalu

Nowa ustawa deweloperska przewiduje możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy z deweloperem z powodu wady istotnej sprzedawanego lokalu. Wada musi mieć cechę wady istotnej. Zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, należy sporządzić protokół z odbioru lokalu lub domu, a w treści nabywca może odnotować stwierdzone wady. Nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Niewątpliwie ta zmiana będzie rodziła pewne ryzyko wykorzystywania istnienia „wady istotnej” przez nabywcę, gdyż przepisy nie określają wprost, co oznacza to pojęcie. W takiej sytuacji będzie można powołać w sprawie rzeczoznawcę, który będzie mógł ustalić, czy mamy do czynienia z wadą istotną.

Zakres umów

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej, powinny znaleźć zastosowanie do każdej umowy, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu.

W ww. ustawie został poszerzony katalog umów, do których przepisy mają zastosowanie. Są to:

1) umowy deweloperskie – o wybudowanie budynku, przeniesienie własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu,

2) umowy z deweloperem w zw. Ze sprzedażą domu jednorodzinnego,

3) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

Katalog udostępnionych dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 26 nowej ustawy deweloperskiej (w tzw. „starej ustawie deweloperskiej” był to art. 21), widnieje katalog dokumentów, z jakimi może zapoznać się osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej.

Przede wszystkim rozszerzeniu podlega katalog z punktu 4, który wskazuje, że osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, może żądać wglądu do sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku. Gdy inwestycja jest realizowana przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej.

Oprócz tego można zapoznać się z następującymi dokumentami:

– decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,

– zaświadczeniem o samodzielności lokalu,

– aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,

– dokumentem potwierdzającym zgodę banku lub zobowiązanie do jej udzielenia.

Aleksandra Glinka, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Po jakim czasie nie można odwołać darowizny?

Termin na odwołanie przekazanej darowizny jest dość krótki. Od czego zależy? Kiedy jest możliwe odwołanie darowizny?

Kiedy złożenie przysięgi przez nowo wybranego prezydenta RP? [WYBORY 2025]

Zgodnie z art. 128 Konstytucji, kadencja prezydenta RP rozpoczyna się w dniu objęcia przez niego urzędu. Pytanie brzmi: co to dokładnie oznacza i kiedy ten moment następuje? Kto stwierdza ważność wyborów na prezydenta RP?

Tusk obiecuje: Kwota wolna wzrośnie do 60 tys. zł, ale nie w tym roku

Premier Donald Tusk nie owija w bawełnę: podniesienie kwoty wolnej od podatku to jego priorytet, ale w 2025 roku Polacy nie mają na co liczyć. „To moja twarda obietnica – zrealizuję ją w tej kadencji” – zapowiada. Warunek? Deficyt musi trzymać się w ryzach, bo inaczej grozi nam utrata miliardów z UE.

Tydzień, maksymalnie dwa. Wielu pracowników nie czeka dłużej na wynik rekrutacji

6 na 10 badanych pracowników fizycznych deklaruje, iż maksymalny czas rekrutacji, jakiego oczekują od potencjalnego pracodawcy, to dwa tygodnie. Tak wynika z badania „Rynek pracowników fizycznych”, przeprowadzonego na zlecenie serwisu Pracuj.pl.

REKLAMA

Obniżenie wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej już w 2026 r.? Resort pracy daje minus Senatorom [PROJEKT]

Trwają prace nad obniżeniem wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej. Chodzi o projekt nowelizacji o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz ustawy o emeryturach pomostowych wniesiony przez senatorów 18 grudnia 2024 r. Projekt trafił do sejmu na początku maja 2025 r.

Specjalny dodatek z ZUS trafił do 133,6 tys. osób w Polsce. Sprawdź konto

Specjalny dodatek z ZUS trafił do 133,6 tys. osób w Polsce. Warto zweryfikować swoje konto, ponieważ w wielu przypadkach ZUS wypłacił świadczenie automatycznie, bez składania wniosku. Wielu osobom należą się bowiem z urzędu dodatkowe pieniądze i to nie miało, bo z wyrównaniem od stycznia i z uwzględnieniem marcowej waloryzacji.

Zmiany w e-ZLA już od 15 czerwca 2025 r. Zwolnienia lekarskie będą wyłącznie akceptowane w protokole HTTP/1.1

Od 15 czerwca 2025 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wymusi korzystanie wyłącznie z protokołu HTTP/1.1 przy przesyłaniu elektronicznych zwolnień lekarskich (e-ZLA). O co chodzi z tą zmianą techniczną? ZUS odpowiada: Pacjenci mogą czuć się spokojnie.

Niemcy ujawnili ilu mają migrantów. To już ponad jedna czwarta mieszkańców

Ilu migrantów jest u naszego zachodniego sąsiada? Z danych ujawnionych przez Federalny Urząd Statystyczny wynika, że ubiegłym roku w Niemczech mieszkało około 21,2 miliona osób z historią migracji. A zatem jest to już ponad jedna czwarta mieszkańców Niemiec.

REKLAMA

Pokaźne zyski z PPK: 135-181 % przez ponad 5 lat. Jak sprawdzić stan rachunku PPK? Wypłacić można zawsze ale przed 60 urodzinami są potrącenia

Zysk statystycznego uczestnika PPK od grudnia 2019 roku do kwietnia 2025 r. wyniósł 135-181 proc. - biorąc pod uwagę kwoty, które uczestnik sam wpłacił. Taka informacja została podana w opublikowanym 21 maja 2025 r. nr 5 (43) biuletynu miesięcznego Pracowniczych Planów Kapitałowych.

Debata Trzaskowski – Nawrocki [RELACJA NA ŻYWO]

Debata między kandydatem Koalicji Obywatelskiej Rafałem Trzaskowskim a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. Relacja na żywo.

REKLAMA