REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska – co się zmienia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
Ustawa deweloperska zmiany 2022
Ustawa deweloperska zmiany 2022

REKLAMA

REKLAMA

1 lipca 2022 r. weszły w życie przepisy tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”. Zmiany dotyczą deweloperów, nabywców lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.

Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku jest realizowana na starych zasadach. Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku, ale część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie tzw. starej umowy deweloperskiej (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

REKLAMA

Aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi spełnić następujące warunki:

1) zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r.

2) rozpocząć sprzedaż

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, wówczas deweloper może stosować przepisy ustawy wcześniejszej jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

UWAGA! Nawet jeśli spełnimy warunki i możemy stosować ustawę obowiązującą wcześniej, są przepisy nowej ustawy, które muszą być bezwzględnie uwzględniane, czyli obowiązek tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych i przepisy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Przechodząc do najważniejszych zmian:

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Z DFG będą wypłacane pieniądze np. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ma być to gwarancja bezpieczeństwa również w przypadku, gdy deweloper nie dopełni obowiązków. Składki na DFG będą wynosiły 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka będzie doliczana do ceny mieszkania, a co za tym idzie – wzrosną ceny mieszkań. Jaka jest różnica między otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym? Zamknięty działa w taki sposób, iż klienci dewelopera wpłacają pieniądze zgodnie z umową deweloperską, ale deweloper może z nich skorzystać dopiero po zakończeniu inwestycji. Środki są przechowywane przez bank, który wypłaca je deweloperowi, gdy podpisze z nabywcą akt notarialny. Natomiast przy otwartym rachunku powierniczym, gromadzone środki są wypłacane deweloperowi  jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Przed 1 lipca 2022 r. powierniczy rachunek mieszkaniowy, można było założyć po rozpoczęciu przedsięwzięcia, natomiast zgodnie z nowymi przepisami od 1 lipca 2022 r. musi istnieć przed przedsięwzięciem.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna będzie działała w ten sposób, że deweloper zobowiązuje się do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jakiś czas. Ma to znaczenie przykładowo w sytuacji, gdzie osoby zainteresowane nabyciem lokalu czy domu, chcieliby sprawdzić, czy dostaną kredyt. Taka umowa nie będzie mogła zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej. Wprowadzono również wymóg formy pisemnej umowy rezerwacyjnej, co daje większą ochronę nabywców lokali mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych. Do tej pory spora część takich umów była zawierana ustnie, co skutkowało tym, że osoba rezerwująca nie miała dowodu, aby wykazać istnienie umowy. Kolejna zmiana – umowa rezerwacyjna będzie musiała być oznaczona konkretną datą. Nowością jest również wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu, co stanowi dla rezerwującego gwarancję ceny.

Odstąpienie od umowy z powodu wad lokalu

Nowa ustawa deweloperska przewiduje możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy z deweloperem z powodu wady istotnej sprzedawanego lokalu. Wada musi mieć cechę wady istotnej. Zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, należy sporządzić protokół z odbioru lokalu lub domu, a w treści nabywca może odnotować stwierdzone wady. Nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Niewątpliwie ta zmiana będzie rodziła pewne ryzyko wykorzystywania istnienia „wady istotnej” przez nabywcę, gdyż przepisy nie określają wprost, co oznacza to pojęcie. W takiej sytuacji będzie można powołać w sprawie rzeczoznawcę, który będzie mógł ustalić, czy mamy do czynienia z wadą istotną.

Zakres umów

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej, powinny znaleźć zastosowanie do każdej umowy, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu.

W ww. ustawie został poszerzony katalog umów, do których przepisy mają zastosowanie. Są to:

1) umowy deweloperskie – o wybudowanie budynku, przeniesienie własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu,

2) umowy z deweloperem w zw. Ze sprzedażą domu jednorodzinnego,

3) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

Katalog udostępnionych dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 26 nowej ustawy deweloperskiej (w tzw. „starej ustawie deweloperskiej” był to art. 21), widnieje katalog dokumentów, z jakimi może zapoznać się osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej.

Przede wszystkim rozszerzeniu podlega katalog z punktu 4, który wskazuje, że osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, może żądać wglądu do sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku. Gdy inwestycja jest realizowana przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej.

Oprócz tego można zapoznać się z następującymi dokumentami:

– decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,

– zaświadczeniem o samodzielności lokalu,

– aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,

– dokumentem potwierdzającym zgodę banku lub zobowiązanie do jej udzielenia.

Aleksandra Glinka, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od 1 września 2025 r. nowy zakaz w usługach. Szczególnie ucierpią kobiety i pracownicy pracujący w tej branży

Od 1 września 2025 r. będzie nowy zakaz dla przedsiębiorców, co wpłynie znacznie na branże usług i sytuacje pracowników. Zmiany będą też wpływały na klientów salonów, szczególnie kobiety! Chodzi o konieczność wdrożenia do polskiego porządku prawnego przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 1223/2009 z dnia 30 listopada 2009 r. dotyczące produktów kosmetycznych (Dz.U.UE.L.2009.342.59) i jego załączników. Sanepid już alarmuje, że przedsiębiorcy powinni się przygotować na zmianę.

Wyborcze ABC w wyborach prezydenckich w 2025 r. Jak znaleźć swoją komisję wyborczą i oddać ważny głos? Co każdy wyborca wiedzieć powinien

Na konferencji prasowej w dniu 16 maja 2025 r. przedstawiciele Państwowej Komisji Wyborczej przedstawili najważniejsze dane i zasady dot. najbliższych wyborów prezydenckich, które odbędą się w niedzielę 18 maja (I tura) i ew. 1 czerwca (II tura).

Wieczór wyborczy na żywo – już 18 maja!

Zapraszamy na wyjątkową transmisję wieczoru wyborczego, przygotowaną wspólnie przez redakcje infor.pl, dziennik.pl, forsal.pl oraz Dziennik Gazeta Prawna.

5 mniej znanych świadczeń z MOPS. Kto je otrzymuje?

Wsparcie udzielane przez ośrodki pomocy społecznej obejmuje nie tylko zasiłki stałe, okresowe, pielęgnacyjne czy dodatki mieszkaniowe. Jakie jeszcze świadczenia można uzyskać z MOPS? Prezentujemy aktualne kryteria i kwoty obowiązujące w 2025 r.

REKLAMA

Osoby niepełnosprawne: Jesteśmy schorowani, zmęczeni, bezradni i zdeterminowani. Zróżnicowanie z uwagi na wiek [Drugi dodatek do renty]

Opublikowaliśmy artykuł o bieżącym stanie prac rządu nad ustawą wprowadzającą drugi dodatek do rent - tym razem nie chodzi o rentę socjalną, a chorobową. Po artykule otrzymaliśmy listy od czytelników. Jeden publikujemy.

Wybory 2025. W tych miastach w niedzielę darmowa komunikacja

18 maja odbędą się wybory na Prezydenta RP. Mieszkańcy wielu miast będą mogli w ten dzień jeździć komunikacją za darmo.

Darowizna od najbliższych a podatek – czy trzeba coś zapłacić?

Darowizna pieniężna od rodzica dla dziecka może być całkowicie zwolniona z podatku – ale tylko wtedy, gdy spełnione zostaną konkretne warunki. Nawet niewielki błąd formalny, np. niewłaściwy sposób przekazania środków, może kosztować podatnika sporo. Jak więc prawidłowo przeprowadzić darowiznę i uniknąć podatkowych pułapek?

Wieczór wyborczy na infor.pl, dziennik.pl i forsal.pl oraz YouTube [Transmisja na żywo]

W niedzielę 18 maja o 20:50, redakcje infor.pl, dziennik.pl, forsal.pl oraz Dziennik Gazeta Prawna zapraszają na wyjątkową transmisję z wieczoru wyborczego. Wspólnie podsumujemy wyniki głosowania, przeanalizujemy pierwsze sondaże oraz porozmawiamy o politycznych scenariuszach na najbliższe miesiące.

REKLAMA

Kto musi wymienić prawo jazdy na polskie? Inspekcja Transportu Drogowego zaczęła to intensywnie sprawdzać

Inspekcja Transportu Drogowego od końca 2024 roku coraz częściej sprawdza kierowców z państw trzecich, czyli nienależących do UE w zakresie ich prawa jazdy. Co istotne, nie doszło do zmian przepisów w tej kwestii, ale zmieniła się ich dotychczasowa praktyka kontrolna. W czasie kontroli drogowej pokazanie prawa jazdy wydanego poza UE po 185 dniach pobytu w Polsce wiąże się naruszeniem przepisów. Dlaczego? Ma to niebagatelny wpływ na funkcjonowanie polskich firm transportowych, które często zatrudniają truckerów z zagranicy. Główny Inspektorat Transportu Drogowego (GITD) wskazuje (źródło: Dane statystyczne dotyczące transportu międzynarodowego w 2024), że na koniec ubiegłego roku wydano blisko 116 000 świadectw kierowcom, pochodzącym z krajów spoza UE. Jakie są konsekwencje działań ITD dla przewoźników i kierowców?

Polska bez pracowników? Kryzys kadrowy pogłębia się – migranci mogą być ratunkiem, ale biurokracja blokuje zatrudnianie

Do 2035 roku Polska straci ponad 2 miliony pracowników. Czy cudzoziemcy uratują nasz rynek pracy? Eksperci alarmują: potrzeba prostszych i szybszych procedur migracyjnych, bo bez nich polska gospodarka nie poradzi sobie z demograficznym kryzysem.

REKLAMA