REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska – co się zmienia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
Ustawa deweloperska zmiany 2022
Ustawa deweloperska zmiany 2022

REKLAMA

REKLAMA

1 lipca 2022 r. weszły w życie przepisy tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”. Zmiany dotyczą deweloperów, nabywców lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.

Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku jest realizowana na starych zasadach. Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku, ale część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie tzw. starej umowy deweloperskiej (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

REKLAMA

Aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi spełnić następujące warunki:

1) zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r.

2) rozpocząć sprzedaż

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, wówczas deweloper może stosować przepisy ustawy wcześniejszej jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

UWAGA! Nawet jeśli spełnimy warunki i możemy stosować ustawę obowiązującą wcześniej, są przepisy nowej ustawy, które muszą być bezwzględnie uwzględniane, czyli obowiązek tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych i przepisy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Przechodząc do najważniejszych zmian:

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Z DFG będą wypłacane pieniądze np. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ma być to gwarancja bezpieczeństwa również w przypadku, gdy deweloper nie dopełni obowiązków. Składki na DFG będą wynosiły 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka będzie doliczana do ceny mieszkania, a co za tym idzie – wzrosną ceny mieszkań. Jaka jest różnica między otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym? Zamknięty działa w taki sposób, iż klienci dewelopera wpłacają pieniądze zgodnie z umową deweloperską, ale deweloper może z nich skorzystać dopiero po zakończeniu inwestycji. Środki są przechowywane przez bank, który wypłaca je deweloperowi, gdy podpisze z nabywcą akt notarialny. Natomiast przy otwartym rachunku powierniczym, gromadzone środki są wypłacane deweloperowi  jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Przed 1 lipca 2022 r. powierniczy rachunek mieszkaniowy, można było założyć po rozpoczęciu przedsięwzięcia, natomiast zgodnie z nowymi przepisami od 1 lipca 2022 r. musi istnieć przed przedsięwzięciem.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna będzie działała w ten sposób, że deweloper zobowiązuje się do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jakiś czas. Ma to znaczenie przykładowo w sytuacji, gdzie osoby zainteresowane nabyciem lokalu czy domu, chcieliby sprawdzić, czy dostaną kredyt. Taka umowa nie będzie mogła zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej. Wprowadzono również wymóg formy pisemnej umowy rezerwacyjnej, co daje większą ochronę nabywców lokali mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych. Do tej pory spora część takich umów była zawierana ustnie, co skutkowało tym, że osoba rezerwująca nie miała dowodu, aby wykazać istnienie umowy. Kolejna zmiana – umowa rezerwacyjna będzie musiała być oznaczona konkretną datą. Nowością jest również wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu, co stanowi dla rezerwującego gwarancję ceny.

Odstąpienie od umowy z powodu wad lokalu

Nowa ustawa deweloperska przewiduje możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy z deweloperem z powodu wady istotnej sprzedawanego lokalu. Wada musi mieć cechę wady istotnej. Zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, należy sporządzić protokół z odbioru lokalu lub domu, a w treści nabywca może odnotować stwierdzone wady. Nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Niewątpliwie ta zmiana będzie rodziła pewne ryzyko wykorzystywania istnienia „wady istotnej” przez nabywcę, gdyż przepisy nie określają wprost, co oznacza to pojęcie. W takiej sytuacji będzie można powołać w sprawie rzeczoznawcę, który będzie mógł ustalić, czy mamy do czynienia z wadą istotną.

Zakres umów

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej, powinny znaleźć zastosowanie do każdej umowy, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu.

W ww. ustawie został poszerzony katalog umów, do których przepisy mają zastosowanie. Są to:

1) umowy deweloperskie – o wybudowanie budynku, przeniesienie własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu,

2) umowy z deweloperem w zw. Ze sprzedażą domu jednorodzinnego,

3) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

Katalog udostępnionych dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 26 nowej ustawy deweloperskiej (w tzw. „starej ustawie deweloperskiej” był to art. 21), widnieje katalog dokumentów, z jakimi może zapoznać się osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej.

Przede wszystkim rozszerzeniu podlega katalog z punktu 4, który wskazuje, że osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, może żądać wglądu do sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku. Gdy inwestycja jest realizowana przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej.

Oprócz tego można zapoznać się z następującymi dokumentami:

– decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,

– zaświadczeniem o samodzielności lokalu,

– aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,

– dokumentem potwierdzającym zgodę banku lub zobowiązanie do jej udzielenia.

Aleksandra Glinka, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Młodsi i bardziej zadłużeni – multidłużnicy w Polsce

Profil polskiego multidłużnika wyraźnie się zmienia. Coraz większą część tej grupy stanowią młodsi konsumenci, a udział kobiet systematycznie maleje. W ciągu trzech lat udział osób w wieku 18–25 lat wzrósł sześciokrotnie, a w grupie 26–35 lat o ponad 7 pkt proc. Mężczyźni nie tylko stanowią większość, lecz także odpowiadają za coraz większą część zadłużenia. Szczegóły analizy poniżej.

Przepada świadczenie wspierające. Umierają kolejne osoby niepełnosprawne. Co na to sądy?

Wszyscy wiemy, że przyznawanie świadczenie wspierającego obciąża przewlekłość. Okres oczekiwanie na przyznanie punktów w ramach poziomu potrzeby wsparcia wynosi w skrajnych przypadkach rok. Na punkty czekają osoby niepełnosprawne w tak poważnych stanach (i sędziwym wieku), że część z nich umiera. Ostrzegano przed takimi sytuacjami jeszcze przed wprowadzeniem świadczenia wspierającego. Niestety te obawy się spełniły. W efekcie rodziny osób zmarłych idą do sądu bo świadczenie wspierające ... przepada. Przykład takiej sytuacji poniżej.

Zasiłek z MOPS? Tak, ale pamiętaj o wywiadzie środowiskowym

Osoby ubiegające się o świadczenia z pomocy społecznej często zapominają o ważnej roli, jaką odgrywa rodzinny wywiad środowiskowy. Jest to podstawowe narzędzie, które pozwala na ocenę sytuacji majątkowej i rodzinnej. Kto i gdzie przeprowadza taki wywiad? Czy jest on obowiązkowy?

MOPS: Świadczenie pielęgnacyjne 3287 zł dla 91-letniej staruszki choć niepełnosprawność nie powstała przed 18-rokiem życia [osoba niepełnosprawna (stopień znaczny)

Nieufność staruszki z demencją (osoba niepełnosprawna, stopień znaczny) jest dodatkowym argumentem dla przyznania świadczenia pielęgnacyjnego. Bo staruszka ufa tylko swojej córce. I nie może wykonywać czynności opiekuńczych nikt inny.

REKLAMA

Kłopoty ze skargą na MOPS za odebrany zasiłek pielęgnacyjny 215,84 zł. Tylko ePUAP albo papierowy dokument

W przepisach jest pułapka. Jeżeli spierasz się o zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) z MOPS to nie można obecnie wnosić elektronicznie pism do sądu z nowym systemem e-Doręczenia. Będzie to możliwe dopiero od 2029 r. (o czym informują przepisy przejściowe, które łatwo przegapić). Można skorzystać z ePUAP. I tak wniesioną skargę na decyzję MOPS sąd przyjmie. Przez e-Doręczenia to się nie uda. W artykule przykład utraconego w ten sposób zasiłku pielęgnacyjnego. Na dziś najbezpieczniejszym prawnie sposobem wniesienia skargi na MOPS (i SKO) w sprawie zasiłku pielęgnacyjnego jest po prosty tradycyjna "papierowa" skarga.

1,1 mln osób dostanie czternastą emeryturę wcześniej. Ale nie każdy dostanie 1558,81 zł na rękę

Zakład Ubezpieczeń Społecznych kontynuuje wypłatę czternastych emerytur. Jeszcze przed najbliższym weekendem (do piątku 5 września 2025 r.) przelew na konto i przekaz pocztowy otrzyma prawie 1 mln 136 tys. osób. To emeryci i renciści, którym ZUS ustalił termin płatności głównego świadczenia na 6 dzień miesiąca.

Deregulacja: Prezydent RP Karol Nawrocki podpisał 22 postulaty [LISTA]

Zastosowanie instytucji "milczącego załatwienia sprawy" przy przekroczeniu przez urzędy czasu instrukcyjnego zawartego w przepisach, zrównanie ważności dokumentacji elektronicznej z papierową, doprecyzowanie definicji konsumenta w prawie cywilnym, certyfikowanie firm uczestniczących w przetargach publicznych, usprawnienie procedury przetargowej w przypadku jednej oferty, roczny zamiast miesięcznego limitu przychodów dla działalności nieewidencjonowanej, cyfryzacja postępowań sądowych, obowiązkowa mediacja – szybsze i tańsze rozwiązanie sporów, skuteczna ochrona spadkobierców przed nadużyciami - szybkie blokowanie rachunków osób zmarłych: to tylko kilka z 22 postulatów podpisanych przez Prezydenta RP Karola Nawrockiego.

System kaucyjny w Polsce: rewolucja, która uderzy w małe sklepy?

System kaucyjny w Polsce ma ruszyć już wkrótce i zmienić sposób, w jaki oddajemy butelki i puszki. Dla dużych sieci to wyzwanie organizacyjne, ale dla małych sklepów może być prawdziwą rewolucją – od braku miejsca po dodatkowe koszty i obciążenie personelu. Czy lokalne sklepy poradzą sobie z nowymi obowiązkami?

REKLAMA

Jak nowe przepisy dotyczące zakazu fotografowania wpłyną na branżę ochrony?

12 sierpnia 2025 r. weszły nowe przepisy dotyczące zakazu fotografowania obiektów strategicznych. Jest to kolejna nowelizacja ustawy, która nie tak dawno temu zaostrzała przepisy - obecne zmiany wprowadzają poluzowanie. O komentarz w tej sprawie poprosiliśmy Krzysztofa Modrzejewskiego, Dyrektora ds. Klientów Kluczowych, Seris Konsalnet.

Po urlopie trudniej niż przed – dlaczego powrót do pracy wywołuje stres?

Okazuje się, że 63% pracujących deklaruje, że po urlopie odczuwa większy stres niż przed jego rozpoczęciem, a połowa z nich jako główne źródło napięcia wskazuje na nagromadzone obowiązki, wynika z ankiety przeprowadzonej przez spółki Gi Group Holding. Ponowne wejście w rytm codziennych zadań często wiąże się ze wzrostem presji oraz poczuciem przytłoczenia, określanym mianem napięcia pourlopowego.

REKLAMA