Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?
W dniu 1 lipca 2022 r., 10 lat po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wchodzi nowa regulacja – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie najważniejsze zmiany przynosi ta tzw. „nowa ustawa deweloperska” w porównaniu do obecnie obowiązujących przepisów? Wyjaśnia Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy.

Nowa ustawa deweloperska. Dlaczego jest potrzebna?

Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy podkreślił, że po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia szeregu zmian w części rozwiązań bądź ich doprecyzowania lub uzupełnienia. Praktyczne i prawne problemy w jej stosowaniu mogły stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia nowej regulacji. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych przepisów ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:

  1. poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
  3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.

Do jakich umów stosuje się nową ustawę? Rozszerzony zakres przedmiotowy

Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Dotychczasowa praktyka na rynku pokazała, że umowy deweloperskie stosowano do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Także przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy dotychczas byli wyłączeni spod zakresu obecnych przepisów zostali objęci nową ustawą deweloperską. Tym samym zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:

  1. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę;
  2. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę;
  3. po ustanowieniu odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Więcej informacji od dewelopera

Nowa ustawa rozszerzyła zakres dokumentów, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej może zapoznać się w lokalu dewelopera. Przede wszystkim dodano obowiązek przedstawienia osobie zainteresowanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, a także zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia. Co więcej, wprowadzono obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie. Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony również m.in. o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Domniemanie uznania wad przez dewelopera. Termin usunięcia wad

Dla lepszej ochrony praw nabywcy wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad. Oznacza to, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.
Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.

Istotne wady - powód do odmowy dokonania odbioru

Nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. W praktyce zdarzało się, że nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu lub domu.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Jednocześnie ponowna odmowa dokonania odbioru z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli opinia takiego rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wówczas nabywca może odstąpić od umowy.

Środki ochrony wpłat nabywcy

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmodyfikowały katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Na podstawie nowej ustawy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Nabywca dokonuje wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę. Powiązanie wpłat z postępami prac na budowie ma pozwolić na ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.

Jednocześnie, deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów.

Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy - skutki

Nowa ustawa deweloperska reguluje kwestię sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje nadal ważna. Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Objęte są one limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro.

Tym samym, w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem. Natomiast deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest to nowa instytucja, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim gromadzone mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:

  1. deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
  2. nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,
  3. syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Co warto podkreślić, odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.

Podsumowanie

Wiele przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r.

Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy

Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Wycena w ciągu godziny.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(5)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • DVELOPER
    2022-05-12 09:09:39
    Zarówno przy małym jak i przy dużym przedsięwzięciu deweloperskim ilość papierów nie zachęca do zakładania rachunków powierniczych. Nowe regulacje jeszcze bardziej zahamują budowanie w tym systemie finansowania. Najbardziej przy małych projektach. Ja już decyzję podjąłem, by budować mniej ale za swoje. Bez tej papierologii, z cywilnoprawną umową rezerwacyjną, ze swobodną możliwością zmiany ceny w takiej sytuacji cen materiałów jak dzisiaj. z możliwością rozwiązania rezerwacji jedną kartką papieru itd. Mam świadomość, że tak gospodarki nie rozpędzimy ale nie dam się zamęczyć przepisami siedząc w papierach nad paragrafami. Ten czas poświęcę na pilnowaniu budowy.
    3
    pokażodpowiedzi (2)
  • Mariusz
    2022-03-16 12:57:32
    Świetny artykuł
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obywatele skarżą się na blokowanie stron internetowych. Pismo RPO do premiera
Mechanizm blokowania stron internetowych stwarza ryzyko dla wolności słowa oraz dostępu do informacji. Przepisy nie przewidują informowania administratora strony o przyczynie blokady i czasie jej trwania. Takie działania powinny być ściśle określone i podlegać skutecznej kontroli – wskazuje RPO. Zarazem nie kwestionuje potrzeby ochrony osób, których prawa mogą być naruszane, a także względów bezpieczeństwa.
Zarząd Woj. Lubuskiego kieruje wniosek o stan klęski żywiołowej
W związku z katastrofą ekologiczną w Odrze, w piątek Zarząd Województwa Lubuskiego skieruje do rządu RP oraz wojewody lubuskiego wniosek o wprowadzenie stanu klęski żywiołowej – poinformował w piątek rzecznik prasowy Zarządu Woj. Lubuskiego Paweł Kozłowski.
Wniosek o 300+ warto złożyć do końca sierpnia 2022 r.
Trwa składanie wniosków o świadczenie dobry start, często nazywane też 300+. Co daje zawnioskowanie o wsparcie do końca sierpnia 2022 r.?
Nowe zadania farmaceutów?
Ministerstwo Zdrowia analizuje możliwości rozszerzenia roli farmaceutów. Część nowych zadań może trafić do koszyka świadczeń gwarantowanych.
Złodziej czy oszust? Kupujący celowo nie zeskanował produktu na kasie samoobsługowej
Mężczyzna na droższych perfumach kosztujących 139,99 zł przykleił kod kreskowy tańszych perfum za 12,99 zł i skasował je na kasie samoobsługowej. W ten sposób chciał “zaoszczędzić” 127 zł. Złodziej czy oszust?
Fundusze europejskie dla związków jednostek samorządu terytorialnego
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej opublikowało „Zasady realizacji instrumentów terytorialnych w Polsce w perspektywie finansowej UE na lata 2021-2027”. Mają one ułatwić realizację zadań w ramach wybranych instrumentów terytorialnych podmiotom, które są odpowiedzialne za ich wdrażanie – przede wszystkim partnerstwom jednostek samorządu terytorialnego oraz społecznościom lokalnym.
Prywatność funkcjonariusza - planowane zmiany
Nawet osiem lat więzienia ma grozić za rozpowszechnienie bez zgody w internecie informacji dotyczących życia prywatnego funkcjonariusza (także byłego), których udostępnienie może spowodować zagrożenie jego bezpieczeństwa. Takiej ochrony nie mają ani politycy, ani sędziowie.
Jak złożyć wniosek o 300 plus (Dobry start)
9 minut i 35 sekund to średni czas potrzebny na złożenie wniosku o wyprawkę szkolną w ramach programu "Dobry start”. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił już ponad 2,7 mln świadczeń, co objęło ponad 3 mln dzieci. Do rodziców trafiło w sumie ok. 827 mln zł – poinformował rzecznik ZUS Paweł Żebrowski.
Czy akceptujemy nieetyczne zachowania finansowe?
Prawie połowa Polaków jest skłonna usprawiedliwić nieetyczne zachowania finansowe. Najczęściej jest to praca na czarno i unikanie alimentów.
Zmian w ordynacji wyborczej. Więcej okręgów
Szykują się zmiany w ordynacji wyborczej do Sejmu jeszcze przed najbliższymi wyborami. Równolegle we wrześniu może być złożona w parlamencie propozycja przeniesienia terminu elekcji samorządowej.
Inflacja a zdrowie psychiczne Polaków [BADANIE]
Polacy przez inflację podupadają na zdrowiu psychicznym. Eksperci twierdzą, że sezon grzewczy jeszcze pogłębi ten problem.
Dwucyfrowa waloryzacja rent i emerytur w 2023 r.?
Przyszłoroczna waloryzacja rent i emerytur może być dwucyfrowa - zapowiedział we wtorek wiceszef MRiPS Stanisław Szwed. Dodał, że zapowiada się rekordowo ze względu na wysoką inflację.
Lody Häagen-Dazs zanieczyszczone 2-chloroetanolem. GIS ostrzega
Główny Inspektor Sanitarny przekazał 8 sierpnia 2022 r. w ramach ostrzeżenia publicznego o wycofaniu kolejnych kilku partii lodów firmy Häagen-Dazs. Powodem jest zastosowanie ekstraktu waniliowego zanieczyszczonego 2-chloroetanolem (który jest pochodną szkodliwego tlenku etylenu).
Ceny w sklepach wciąż rosną
Obecnie artykuły tłuszczowe najbardziej drenują portfele Polaków. Wzrosty rok do roku wynoszą w tym przypadku ponad 50 procent.
Prywatny elektryk wykorzystywany w celach służbowych a zwrot kosztów
Nowe przepisy wprowadzą możliwość zwrotu pracownikom kosztów używania do celów służbowych samochodów prywatnych z napędem elektrycznym lub hybrydowym, a także napędzanych wodorem.
Karta Dużej Rodziny
Karta Dużej Rodziny pozwala na korzystanie z różnorodnych zniżek. Kto może ją otrzymać?
Ponaglenie w sprawie urzędowej - kiedy nie ma zastosowania?
Pracodawcy oraz osoby bezrobotne, przed złożeniem ponaglenia na opieszałość urzędu pracy lub urzędu wojewódzkiego, powinny wcześniej upewnić się, że w ich sprawie będzie ono skuteczne.
Na czym polega przygotowana likwidacja w upadłości konsumenckiej?
Upadłość konsumencka bez wątpienia stanowi jeden najlepszych sposobów na oddłużenie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W obecnych czasach zdecydowanie wzrasta zainteresowanie upadłością konsumencką. W tych ramach można skorzystać także z tzw. pre-pack’u – przygotowanej likwidacji. Na czym polega to rozwiązanie i kiedy jego zastosowanie jest opłacalne? Okazuje się, że przygotowana likwidacja jest procedurą, w ramach której konsument może uzyskać oddłużenie znacznie szybciej, niż w upadłości konsumenckiej.
Podpis elektroniczny
Podpis elektroniczny funkcjonuje w Polsce od ok. dwudziestu lat. W dobie informatyzacji powstanie takiej konstrukcji było nieuniknione. Najważniejszą zaletą jest oszczędność czasu.
Opieka naprzemienna - MS planuje doprecyzowanie przepisów
Czy opieka naprzemienna zostanie zdefiniowana? O planowanych zmianach przepisów poinformowało Ministerstwo Sprawiedliwości w odpowiedzi na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich.
Uprawianie seksu z małoletnim za jego zgodą
W czasach, gdy granice dopuszczalnego zachowania znacznie się przesuwają, występuje dużo zwolenników postulujących za tym aby zmniejszyć próg wiekowy małoletnich, dopuszczający ich obcowanie płciowe. Czy jednak seks z małoletnim za jego zgodą może wyłączać bezkarność na gruncie polskiego prawa?
Odszkodowanie za uszkodzenie pojazdu to nie tylko wydatki na jego naprawę - wyrok Sądu Najwyższego
Odszkodowanie za uszkodzenie pojazdu to nie tylko kwota wydatków poniesionych na jego naprawę, ale też równowartość hipotetycznie określonych kosztów przywrócenia pojazdu do stanu poprzedniego - orzekł Sąd Najwyższy, uwzględniając skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego.
Zakupy online w sklepie internetowym – jak bezpiecznie kupować i płacić
Oszuści zadają sobie trud tworzenia stron pozorujących działalność sklepów internetowych, by wyłudzić od nas pieniądze lub dane osobowe. Podpowiadamy, co zrobić, by nie dać się na to nabrać i jak odróżnić przestępcę od rzetelnego sprzedawcy.
Czy banki utrudniają nadpłatę kredytu po wakacjach kredytowych?
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdza czy banki utrudniają nadpłatę kredytu po wakacjach kredytowych. Jakie skargi wpływają od konsumentów?
Spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnia mieszkaniowa to organizacja posiadająca osobowość prawną. Jej celem jest prowadzenie działalności polegającej na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych na rzecz zrzeszonych mieszkańców. Może posiadać nieograniczoną liczbę członków.