REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 1 lipca 2022 r., 10 lat po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wchodzi nowa regulacja – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie najważniejsze zmiany przynosi ta tzw. „nowa ustawa deweloperska” w porównaniu do obecnie obowiązujących przepisów? Wyjaśnia Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy.

Nowa ustawa deweloperska. Dlaczego jest potrzebna?

Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy podkreślił, że po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia szeregu zmian w części rozwiązań bądź ich doprecyzowania lub uzupełnienia. Praktyczne i prawne problemy w jej stosowaniu mogły stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia nowej regulacji. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych przepisów ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:

REKLAMA

  1. poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
  3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.

Do jakich umów stosuje się nową ustawę? Rozszerzony zakres przedmiotowy

Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Dotychczasowa praktyka na rynku pokazała, że umowy deweloperskie stosowano do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Także przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy dotychczas byli wyłączeni spod zakresu obecnych przepisów zostali objęci nową ustawą deweloperską. Tym samym zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:

  1. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę;
  2. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę;
  3. po ustanowieniu odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Więcej informacji od dewelopera

Nowa ustawa rozszerzyła zakres dokumentów, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej może zapoznać się w lokalu dewelopera. Przede wszystkim dodano obowiązek przedstawienia osobie zainteresowanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, a także zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia. Co więcej, wprowadzono obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie. Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony również m.in. o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Domniemanie uznania wad przez dewelopera. Termin usunięcia wad

Dla lepszej ochrony praw nabywcy wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad. Oznacza to, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.
Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Istotne wady - powód do odmowy dokonania odbioru

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. W praktyce zdarzało się, że nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu lub domu.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Jednocześnie ponowna odmowa dokonania odbioru z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli opinia takiego rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wówczas nabywca może odstąpić od umowy.

Środki ochrony wpłat nabywcy

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmodyfikowały katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Na podstawie nowej ustawy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

Nabywca dokonuje wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę. Powiązanie wpłat z postępami prac na budowie ma pozwolić na ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.

Jednocześnie, deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów.

Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy - skutki

Nowa ustawa deweloperska reguluje kwestię sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje nadal ważna. Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Objęte są one limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro.

Tym samym, w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem. Natomiast deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest to nowa instytucja, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim gromadzone mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:

  1. deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
  2. nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,
  3. syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Co warto podkreślić, odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.

Podsumowanie

Wiele przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r.

Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z obciążaniem dzieci kosztami pobytu krewnych w DPS. Rząd zapowiada zmianę przepisów

Tylko osoby pełnoletnie powinny być zobowiązane do ponoszenia opłat za pobyt bliskich w domach pomocy społecznej – zapowiedziała wiceministra rodziny Katarzyna Nowakowska. To odpowiedź na apel Rzeczniczki Praw Dziecka, która alarmowała, że dziś ciężar finansowy może spaść również na małoletnich.

Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

Sąd: Z Konstytucji RP wynika, że babcia ma prawo do świadczenia 300 zł [Dobry Start]

Spór z ZUS wygrała babcia dziecka - opiekuje się nim od śmierci jego matki. Opieka nie była potwierdzona sądownie, tj. nie ustalono pieczy bieżącej czy zastępczej oraz nie ustalono babci prawnym opiekunem dziecka. Wiadomo również, że skarżąca wystąpiła z wnioskiem do Sądu celem umieszczenia dziecka w jej rodzinie zastępczej, lecz sąd do chwili obecnej nie wydał żadnych orzeczeń regulujących.

„Ozłocony” projekt ustawy o rynku kryptoaktywów. Po co Polsce surowsze przepisy niż wymaga UE?

Projekt ustawy o rynku kryptoaktywów trafił parę dni temu do Sejmu. Celem tego projektu powinno być uszczegółowienie i doprecyzowanie, w zakresie w jakim jest to konieczne, rozwiązań wprowadzanych unijnym rozporządzeniem MICA. To jednak zbyt mało ambitne zadanie dla Ministra Finansów, twórcy projektu, który postanowił pokryć przepisy unijne warstwą krajowego, "normatywnego złota". Zobaczmy, na ile przepisy projektu stały się przedmiotem tzw. gold-platingu i co z tego wynika w praktyce.

REKLAMA

Może czas, aby sąd mógł zmusić ZUS do odpuszczenia ścigania za niezapłacone składki? Jak jest rak, hospicjum, śmierć bliskich, utrata majątku?

Problemem udzielania przez ZUS ulg w postaci umorzenia zaległości w składkach jest to, że jest to decyzja całkowicie uznaniowa (po stronie ZUS). Osoba wnioskująca o taką ulgę może spełniać na 1000% zasady współżycia społecznego, które uzasadniają ulgę, a ZUS można tylko o nią prosić. I ZUS nie musi jej przyznać. Można stracić cały majątek w pożarze, być w stanie przedagonalnym w hospicjum, stracić rodzinę w wypadku samochodowym. A i tak ZUS może odmówić umorzenia zaległych składek w tym znaczeniu, że nie można ZUS zmusić do przyznania ulgi. Żaden sąd nie może wydać wyroku “Zmuszam ZUS do przyznania ulgi w kwocie 5000 zł w postaci umorzenia zaległych składek ZUS bo wnioskodawca choruje na raka w fazie przerzutów i zostało mu nie więcej niż 12 miesięcy życia “. Sąd może tylko wskazywać, że ZUS naruszył przepisy o umarzaniu zaległości bo nie zrobił tego, gdy sytuacja wnioskującego o ulgę, uzasadnia jej przyznanie.

Adwokat: TSUE potwierdzi uczciwość postanowień umów kredytowych odwołujących się do WIBOR

Postanowienia umów kredytowych odwołujące się do wskaźnika referencyjnego WIBOR w ogóle nie powinny stanowić przedmiotu badania pod kątem ewentualnej abuzywności – uważa adwokat Wojciech Wandzel. Jego zdaniem Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-471/24 potwierdzi uczciwość postanowień umownych odwołujących się do WIBOR.

Jest ustawa o osobach starszych (czyli 60 plus). Co to daje?

Mało osób ma świadomość, a szczególnie osób starszych, że polityka senioralna w naszym kraju jest do tego stopnia rozwinięta, że jest specjalna ustawa o osobach starszych. Ustawa choć krótka to dość istotna dla praw seniorów, którzy mają ukończony 60 rok życia, czyli są tzw. seniorami 60 plus. Ustawa jest też istotna z perspektywy obowiązków państwa względem seniorów. Co zatem daje to prawo?

ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

REKLAMA

Energia wiatrowa w Polsce: jak daleko wiatraki od zabudowań? Co zrobi Prezydent Nawrocki?

Karol Nawrocki deklarował w kampanii wyborczej poparcie dla „rozsądnej transformacji energetycznej”. W praktyce jednak jego wypowiedzi sugerują sceptycyzm wobec polityki Zielonego Ładu oraz brak entuzjazmu dla dynamicznego rozwoju odnawialnych źródeł energii – w tym energetyki wiatrowej. Prezydent Elekt podkreśla wagę źródeł konwencjonalnych – mimo ich wysokich kosztów i negatywnego wpływu na klimat.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

REKLAMA