REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – co się zmieni?

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 1 lipca 2022 r., 10 lat po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wchodzi nowa regulacja – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie najważniejsze zmiany przynosi ta tzw. „nowa ustawa deweloperska” w porównaniu do obecnie obowiązujących przepisów? Wyjaśnia Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy.

Nowa ustawa deweloperska. Dlaczego jest potrzebna?

Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy podkreślił, że po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia szeregu zmian w części rozwiązań bądź ich doprecyzowania lub uzupełnienia. Praktyczne i prawne problemy w jej stosowaniu mogły stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia nowej regulacji. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych przepisów ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:

REKLAMA

REKLAMA

  1. poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
  3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.

Do jakich umów stosuje się nową ustawę? Rozszerzony zakres przedmiotowy

Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Dotychczasowa praktyka na rynku pokazała, że umowy deweloperskie stosowano do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Także przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy dotychczas byli wyłączeni spod zakresu obecnych przepisów zostali objęci nową ustawą deweloperską. Tym samym zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:

  1. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę;
  2. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę;
  3. po ustanowieniu odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Więcej informacji od dewelopera

Nowa ustawa rozszerzyła zakres dokumentów, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej może zapoznać się w lokalu dewelopera. Przede wszystkim dodano obowiązek przedstawienia osobie zainteresowanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, a także zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia. Co więcej, wprowadzono obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie. Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony również m.in. o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

REKLAMA

Domniemanie uznania wad przez dewelopera. Termin usunięcia wad

Dla lepszej ochrony praw nabywcy wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad. Oznacza to, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.
Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Istotne wady - powód do odmowy dokonania odbioru

Nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. W praktyce zdarzało się, że nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu lub domu.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Jednocześnie ponowna odmowa dokonania odbioru z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli opinia takiego rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wówczas nabywca może odstąpić od umowy.

Środki ochrony wpłat nabywcy

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmodyfikowały katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Na podstawie nowej ustawy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Nabywca dokonuje wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę. Powiązanie wpłat z postępami prac na budowie ma pozwolić na ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.

Jednocześnie, deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów.

Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy - skutki

Nowa ustawa deweloperska reguluje kwestię sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje nadal ważna. Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Objęte są one limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro.

Tym samym, w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem. Natomiast deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest to nowa instytucja, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim gromadzone mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:

  1. deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
  2. nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,
  3. syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Co warto podkreślić, odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.

Podsumowanie

Wiele przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r.

Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy moja żona ma prawo do spadku po moich rodzicach?

„Kilka lat temu, kiedy byłem jeszcze kawalerem, zmarła moja mama. Teraz jestem już żonaty i niedawno zmarł mój ojciec. Jakie prawa do spadku ma moja żona? Czy dziedziczy ona razem ze mną?” – pyta Czytelnik.

Każdy pracownik ma prawo do tej dodatkowej pensji. Pracodawca ma obowiązek ją wypłacić

Dodatkowa pensja kojarzy się z pracownikami zatrudnionymi w sferze budżetowej. Jednak prawo do takiego świadczenia ma w określonych okolicznościach każdy pracownik, a pracodawca jest zobowiązany wypłacić mu należne pieniądze.

Nowe przepisy drogowe 2025: odbiorą prawo jazdy i zablokują kasowanie punktów karnych

Jeszcze w tym roku, w listopadzie lub grudniu wejdą w życie przepisy, które całkowicie zmienią zasady dla kierowców. Nowelizacja Prawa o ruchu drogowym wprowadza rozwiązania, o których mówi się od miesięcy. Nowe regulacje zaskoczą wielu kierowców, bo prawo jazdy będzie można stracić znacznie szybciej niż dotąd.

Dodatek dopełniający - co to za świadczenie, dla kogo, ile można dostać?

Od 1 stycznia 2025 r. weszła w życie ustawa zmieniająca ustawę o rencie socjalnej. Zmiana ta była dość istotna, bowiem nowelizacja wprowadziła nowy dodatek – tak zwany dodatek dopełniający. Komu przysługuje, na jakich zasadach i ile wynosi?

REKLAMA

Co dla osoby z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności w 2026 r.? [LISTA]

Osoby z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności często zastanawiają się nad tym, na jakiego rodzaju wsparcie mogą liczyć. Co daje orzeczenie? Jakie są przywileje w pracy? Czy w 2026 r. wzrosną dostępne świadczenia i zasiłki? Oto najważniejsze zasady w MOPS, PFRON i miejscu pracy.

Dodatkowy dzień wolny od pracy. I to już na przełomie października i listopada 2025. Nie trzeba brać urlopu. O jaki dzień chodzi?

Pracownicy mogą mieć długi weekend na przełomie października i listopada 2025 roku, ponieważ Dzień Wszystkich Świętych przypada w sobotę. Z tego powodu pula dni wolnych od pracy ulega zmianie. Wiele osób może otrzymać dodatkowy dzień wolny bez konieczności składania specjalnego wniosku. Oto szczegóły.

To trzeba sprawdzić właśnie teraz, przed końcem roku. Jeśli nie, w rocznym rozliczeniu możesz stracić ponad 7000,00 zł. Dlaczego?

Przełom roku to moment, w którym przedsiębiorców obciąża wiele specyficznych obowiązków. Dotyczą podatków, ubezpieczeń społecznych i wielu innych kwestii. Niektóre z nich mają jedynie charakter porządkowy, jednak od innych zależą kwestie finansowe.

Dodatkowy dzień wolny od pracy w 2026 r. za święto wypadające w sobotę lub niedzielę. Kto powinien dostać?

W praktyce najczęstszym wariantem pracowniczego czasu pracy jest pięciodniowy tydzień pracy z wolną sobotą i niedzielą. W takim wariancie pracownikom należy się dodatkowy dzień wolny od pracy tylko za święta wypadające w soboty. Z tego powodu (co do zasady) pracodawca nie ma obowiązku dawać pracownikom dodatkowego dnia wolnego od pracy za święta wypadające w niedziele. Ale ta zasada nie dotyczy tych wyjątkowych przypadków, w których praca jest świadczona w niedziele i święta zgodnie z art. 151(10) Kodeksu pracy. Bo w takich przypadkach pracodawca ma obowiązek zapewnić (wyznaczyć) pracownikom inny dzień wolny od pracy za święto wypadające w te dni. Warto wiedzieć, że w 2026 r. mamy następujące święta wypadające w sobotę: 15 sierpnia (Wniebowzięcie Najświętszej Maryi Panny) oraz 26 grudnia (drugi dzień Bożego Narodzenia). Natomiast w 2026 r. mamy następujące święta wypadające w niedziele: 5 kwietnia (Wielkanoc), 3 maja (Święto Narodowe Trzeciego Maja), 24 maja (Zielone Świątki), czy 1 listopada (Wszystkich Świętych) 2026 roku.

REKLAMA

Nowa opłata obejmie także te urządzenia - już niedługo uderzy wszystkich po kieszeni

Już niedługo trzeba będzie płacić więcej za urządzenia elektroniczne codziennego użytku, takie jak komputery (w tym laptopy), telewizory, tablety czy smartfony. Zostaną objęte nową opłatą, która ma w założeniu rekompensować ich używanie do pewnych celów. Jakich?

Komisje w całej Polsce w 2-10 minut uzdrawiają niepełnosprawne osoby. Tak uważają rodzice i opiekunowie

Do redakcji Infor.pl trafiają kolejne listy od rodziców albo opiekunów dzieci, którzy stracili prawo do świadczenia pielęgnacyjnego. Wszystkie listy opisują ten sam schemat pracy komisji lekarskich. Schemat dotyczy dzieci cierpiących na autyzm albo zespół Aspergera (nie zostały objęte kilka miesięcy temu korzystnymi dla niepełnosprawnych dzieci wytycznymi min. Ł. Krasonia). Dzieci te przez ostatnie lata dysponowały orzeczeniem z pkt 7 i 8 (= świadczenie pielęgnacyjne). I nagle w 2025 r. (przy okazji przedłużania ważności orzeczenia) seryjnie - tak opisują rodzice - mają miejsca "cudowne uzdrowienia". Dziecko jest pozbawione pkt 7 albo 8).

REKLAMA