Koniec wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą od 2027 roku? Lokatorzy ruszą z wnioskami do gmin?

• Szykują się zmiany przepisów dla mieszkań komunalnych
• Jeden projekt „antywykupowy” jest już w Sejmie …
• Sprawa ze Szczecina zapowiedzią kolejnych sporów?
• Czy pojawi się fala wniosków o wykup mieszkań?

Szykują się zmiany przepisów dla mieszkań komunalnych

Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w bieżącej kadencji Parlamentu zostaną przyjęte przepisy ograniczające lub zupełnie wykluczające wykup mieszkań komunalnych z bonifikatą. Ma to być element szerszych zmian w zasobie komunalnym, które dodatkowo wprowadzą niemal pełną weryfikację dochodową najemców.
Można jednak spodziewać się negatywnych reakcji części lokatorów, co pokazała już sytuacja ze Szczecina. Tamtejsi włodarze rozważali zakaz wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą. To zirytowało lokatorów, którzy wcześniej wyremontowali mieszkania na swój koszt.
Jeżeli ogólnokrajowe przepisy ograniczające tani wykup mieszkań komunalnych wejdą w życie, to będą one przewidywały okres przejściowy. W takim przypadku, miasta mogą się spodziewać napływu wniosków o wykup (na starych warunkach). Gminy posiadają jednak swobodę w zakresie zarządzania swoim zasobem mieszkaniowym.

Poniżej prezentujemy więcej informacji o temacie, który w przyszłości może wzbudzać spore kontrowersje.

Jeden projekt „antywykupowy” jest już w Sejmie …

Oczywiście, wciąż nie można mieć stuprocentowej pewności co do tego, czy zakaz wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą zostanie uchwalony w czasie bieżącej kadencji Parlamentu. Wydaje się to jednak prawdopodobne, a uzasadnienie stanowią dwa argumenty. „Po pierwsze, Sejm już pracuje nad projektem ustawy przewidującej zakaz zbywania mieszkań przez gminy po cenie niższej od rynkowej, również na rzecz wieloletnich lokatorów” - przypomina Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Po drugie, wspomniany projekt generalnie cieszy się poparciem rządu, choć możliwe są pewne korekty łagodzące całkowity zakaz wyprzedaży. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy numer 1318). „Ten projekt sygnowany przez Lewicę, po II czytaniu na posiedzeniu Sejmu w dniu 17 grudnia 2025 roku, następnie skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Z pewnością warto śledzić dalszy bieg procesu legislacyjnego” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Sprawa ze Szczecina zapowiedzią kolejnych sporów?

Argumenty przemawiające za zakazem wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą lub przynajmniej znaczącym ograniczeniem wykupu wskazują, że zasób komunalny wciąż się kurczy, a gminy co roku sprzedają ok. 12 000 - 15 000 mieszkań mimo deficytu lokali z niskim czynszem. To generalnie dobry argument, ale trzeba pamiętać o dwóch kwestiach. Mianowicie, poprawa dostępności lokali gminnych z niskim czynszem wymaga też innych zmian - m.in. wprowadzenia pełnej weryfikacji dochodowej najemców i zwiększenia rotacji lokatorów, co będzie trudne politycznie. „Poza tym lokatorzy mieszkań komunalnych mogą mieć pretensje dotyczące tego, że państwo zmienia zasady najmu. Potwierdzenie stanowi niedawna sytuacja ze Szczecina” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Około pół roku temu lokalne media ze Szczecina informowały o protestach lokatorów w odpowiedzi na plany miejscowych władz wykluczające możliwość dalszego wykupu mieszkań z bonifikatą. Protestowały zwłaszcza te osoby, które wcześniej zdecydowały się na kosztowny remont mieszkania w programie „Mieszkanie do remontu”. Jak mówił jeden z protestujących: „Nigdy nie wziąłbym mieszkania, gdybym wiedział, że nie mogę go wykupić. Wyremontowałem miastu mieszkanie i co dalej? Mogę w nim mieszkać, ale nie mogę go zapisać w spadku czy sprzedać, by kupić inną nieruchomość (…)”.

Ostatecznie sporna sytuacja zakończyła się kompromisem. Otóż, obecne zasady przyznawania bonifikat w Szczecinie będą dotyczyły wniosków o wykup mieszkań złożonych do połowy bieżącego roku. Później mają obowiązywać zasady mniej korzystne dla najemców, bo miasto chce przyznawać coraz mniejsze bonifikaty. „Spór ze Szczecina udało się rozwiązać w sposób przynajmniej częściowo satysfakcjonujący najemców. Ten przykład pokazuje jednak, że w razie wprowadzenia ogólnopolskiego zakazu wykupu mieszkań gminnych z bonifikatą, samorządowcy będą musieli się zmierzyć z negatywnymi reakcjami części lokatorów” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Czy pojawi się fala wniosków o wykup mieszkań?

Procedowany przez Sejm projekt Lewicy zakłada, że zakaz taniego wykupu wybudowanych dotąd lokali komunalnych zacznie obowiązywać już 1 stycznia 2027 r. Rodzi się zatem pytanie, czy w okresie przejściowym, być może bardzo krótkim, gminy nie zostaną dosłownie zasypane wnioskami o wykup na starych zasadach. Każda osoba składająca taki wniosek musi jednak pamiętać, że decyzja o możliwości wykupu „M” należy do gminy, która sama decyduje, jakie lokale zostają przeznaczone do sprzedaży (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2023 r. - I OSK 1084/21). „Gminy posiadają bowiem swobodę w zarządzaniu należącymi do nich mieszkaniami, choć ta swoboda niebawem może zostać ograniczona w zakresie stosowania bonifikat” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości