Pułapka w prawie budowlanym: Zadaszenie przydomowego tarasu nielegalne bez pozwolenia na budowę w 2026 r. czy wystarczy samo zgłoszenie?

• Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?
• Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?
• Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w świetle przepisów prawa budowlanego w 2026 r. – PODSUMOWANIE
• Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie, wymagane będzie również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
• Wiele zadaszeń tarasów w przydomowych ogrodach wykonanych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Konieczności czasochłonnego i kosztownego uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru wykonania zadaszenia przydomowego tarasu można uniknąć, jeżeli spełni się wymogi z:

1. art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa wolnostojących:
2. 1. parterowych budynków gospodarczych,
   2. garaży,
   3. wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

2. art. 29 ust. 1 pkt 15 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa przydomowych:
3. 1. ganków,
   2. oranżerii (ogrodów zimowych)

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki; bądź

3. art. 29 ust. 1 pkt 22 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy większej niż 35 m²:
4. 1. niezadaszonych,
   2. zadaszonych, o powierzchni dachu nie większej niż 50 m².

Jeżeli zatem spełniony jest któryś z powyższych warunków (o których mowa w pkt 1, 2 lub 3 powyżej), czyli:

• zadaszenie tarasu (wiata) nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze (do których zaliczane są m.in. szopy ogrodowe/domki narzędziowe), garaże i wiaty lub
• zadaszenie tarasu (ganek/oranżeria) nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z tej kategorii lub
• zadaszenie jest wykonywane nad tarasem o powierzchni przekraczającej 35 m², ale powierzchnia dachu będzie nie większa niż 50 m²

– co do zasady (bowiem poniżej zostaną jeszcze omówione pewne wyłączenia) – zadaszenie tarasu można wykonać/postawić na swojej nieruchomości bez pozwolenia na budowę, a w oparciu o zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego.

Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?

Zgodnie ze wspomnianym powyżej art. 29 ust. 1 pkt 14, 15 i 22 prawa budowlanego – wykonanie zadaszenia przydomowego tarasu, które można zakwalifikować pod ww. przepisy – nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ww. ustawy.

W art. 29 ust. 2 ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady – w stosunku do literalnie wymienionych w ww. przepisie obiektów/budynków, których posadowienie na nieruchomości nie wymaga również dokonywania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego. Należą do nich m.in.:

• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki (pkt 2),
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (pkt 3),
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (pkt 4) i ostatecznie
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m²:
• • niezadaszone,
  • zadaszone, o powierzchni dachu nie większej niż 35 m² (pkt 31).

Jeżeli zatem – planowane zadaszenie przydomowego tarasu może zostać zakwalifikowane do któregoś z ww. wyłączeń – zgłoszenie jego budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej także nie będzie konieczne. W przeciwnym wypadku natomiast – zgodnie z art. 30 prawa budowlanego – należy takiego zgłoszenia dokonać. Co więcej – zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac związanych z wykonaniem zadaszenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia – będzie mógł wówczas wnieść od niego sprzeciw, stwierdzając np. że w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wykonywania prac związanych z zadaszeniem tarasu – legalnie, będzie można wówczas przystąpić dopiero po upływie ww. terminu na wniesienie przez organ ww. sprzeciwu (jeżeli oczywiście organ go nie wniesie).

Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w świetle przepisów prawa budowlanego w 2026 r. – PODSUMOWANIE

Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie, wymagane będzie również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Przed dokonaniem zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru wykonania zadaszenia przydomowego tarasu (jeżeli jest ono wymagane, zgodnie z omówionymi powyżej przepisami prawa budowlanego – tj. jeżeli zadaszenie będzie wykonywane nad tarasem o powierzchni większej niż 35 m², ale powierzchnia dachu nie będzie przekraczała 50 m²) lub przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę zadaszenia przydomowego tarasu (jeżeli decyzja ta jest wymagana, zgodnie z omówionymi powyżej przepisami prawa budowlanego – tj. jeżeli zadaszenie będzie wykonywane nad tarasem o powierzchni większej niż 35 m², a powierzchnia dachu będzie przekraczała 50 m²) – należy również zweryfikować, czy dana nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku bowiem – przed dokonaniem ww. zgłoszenia lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę – konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż – zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, którą to decyzję – będzie trzeba następnie dołączyć do zgłoszenia lub odpowiednio – wniosku o pozwolenie na budowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości – wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta, we właściwości miejscowej którego znajduje się nieruchomość, na której ma zostać wykonane zadaszenie tarasu.

Wiele zadaszeń tarasów w przydomowych ogrodach wykonanych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Z powyższego wynika, że wszystkie zadaszenia przydomowych tarasów, których:

• powierzchnia tarasu i dachu przekracza 35 m² (ale powierzchnia dachu nie przekracza 50 m²), a zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane,
• powierzchnia tarasu przekracza 35 m², a powierzchnia dachu przekracza 50 m² i zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę

– mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Legalizacja takiej samowoli, to dla właściciela nieruchomości koszt pięciokrotnie podwyższonej stawki obliczonej zgodnie z przepisem art. 59f prawa budowlanego (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego) lub odpowiednio – 5 tys. zł (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a prawa budowlanego), a grzywna, jaką ponadto może zostać ukarany (za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami, tj. bez wymaganych zgód administracyjnych) – to kolejne 5 tys. zł (zgodnie z art. 93 pkt 2a i pkt 6 prawa budowlanego). Warto zatem mieć się na baczności i zawsze – przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót budowlanych na swojej nieruchomości – wnikliwie przenalizować zawiłe przepisy prawa budowlanego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 538)