Trzy warianty dla zadatku. 1) Zatrzymanie 2) Podwójna płatność 3) Zwrot [Przykład]

• Zadatek jako instytucja prawa cywilnego

Podstawa prawna dla zadatku

Zadatek jako instytucja prawa cywilnego

Zadatek to instytucja prawna uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego, której podstawowym celem jest zabezpieczenie stron umowy przed jej niewykonaniem. Stanowi on formę zryczałtowanego odszkodowania i dyscyplinuje strony do sfinalizowania transakcji.

Jednak zadatek powinien zostać zwrócony (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej wygasa) w trzech konkretnych przypadkach:

• • Gdy doszło do rozwiązania umowy przez strony.
  • Gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
  • Gdy za niewykonanie umowy odpowiadają obie strony.

Przy ocenie, czy zadatek powinien zostać zatrzymany, czy zwrócony, Sąd bada, czy strony dochowały należytej staranności (zgodnie z art. 472 k.c.)

Nie wyszło z zadatkiem przykład

W sprawie tej nabywcy nieruchomości dowiedzieli się, że okres spłaty pierwszego zobowiązania (pożyczki) wydłużył się o 5 lat. W treści umowy pożyczki termin spłaty był określony na dzień 2 marca 2022 roku, a w systemie informatycznym banku widniał natomiast termin spłaty zarejestrowany do dnia 2 marca 2027 roku. Ich zdaniem powodowało to, że nie mogą z przyczyn niezależnych od siebie kupić mieszkania, chcą się wycofać z transakcji i otrzymać zwrot zadatku. Twierdzili, że konsekwencją błędnego określenia terminu końcowego było przesyłanie powodom błędnego harmonogramu spłaty – z błędnym wyliczeniem wysokości rat. Oznaczało to dla powodów dodatkowe obciążenie z tytułu spłaty pożyczki, a tym samym oznaczało, iż powodowie nie podołaliby spłacie jednoczesnej dwóch pożyczek. W związku powodowie oświadczyli pozwanym, że odstępują od umowy i uchylają się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. W ocenie powodów pozostawali oni w istotnym błędzie co do możliwości finansowych. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn, za które powodowie nie ponoszą odpowiedzialności.

Sąd się z tym nie zgodził:

"Powodowie nie przedstawili jakiegokolwiek dowodu, z którego wynikałoby, że podejmowali działania zmierzające do zawarcia umowy kredytowej. Nie złożyli nawet wniosku kredytowego. Zaniechania podjęcia tych czynności nie można tłumaczyć błędem co do swojej sytuacji majątkowej. Posiadane zobowiązanie kredytowe, ostatecznie umorzone, nie stanowiło przeszkody do zawarcia nowej umowy kredytowej ze względów już wyżej wskazanych. Warto zwrócić uwagę, że już przed zawarciem umowy przedwstępnej powodowie posiadali świadomość, co do niejasności związanych z aktualnie posiadanym zobowiązaniem kredytowym.

Konieczność zaktualizowania swojej oceny majątkowej po zawarciu umowy przedwstępnej wynikała zatem z ich własnego błędnego wywołanego niestarannością (art. 472 k.c.). Oczywistym jest, że instytucje kredytowe oceniają zdolność kredytową biorąc pod uwagę margines finansowy odniesiony do w miarę zobiektywizowanych parametrów, dlatego fakt wydłużenia zobowiązania kredytowego, wobec posiadania przez powodów środków na spłatę tego zobowiązania, jest okolicznością pomijalną dla oceny zdolności powodów do spłaty nowego, znacznego zobowiązania kredytowego.

Powodowie nie zdołali zatem wykazać, że umowa nie doszła do skutku w okolicznościach wynikających z działania innych osób niż ich samych. Warto w tym miejscu wskazać na dysonans pomiędzy stosunkiem powodów do umowy kredytowej i umowy przedwstępnej: jak zeznał powód: „(...) uważaliśmy, że skoro został wskazany termin umowy do 2022 roku to jest to świętość i tak będzie.”, natomiast w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powodowie prezentowali bardziej elastyczne podejście oderwane od zasady pacta sund servanda. Celem zadatku jest bowiem zabezpieczenie strony umowy przed niewywiązaniem się z niej przez drugą. Zadatek chronił również powodów w sytuacji, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy pozwanych. Wówczas przysługiwałoby im prawo do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości."