Nieruchomości w Hiszpanii: przewodnik dla kupującego krok po kroku. Kupować na firmę, czy prywatnie – wady i zalety obu wariantów

• Co kupić?
• Pozyskanie numeru NIE
• Wyszukiwanie i weryfikacja ofert
• Rezerwacja nieruchomości i wpłata depozytu
• Umowa przedwstępna
• Kompleksowe badanie stanu prawnego
• Podpisanie umowy u notariusza
• Rejestracja własności i opłacenie podatków
• Zakup nieruchomości jako osoba prywatna czy na firmę?

– Dla inwestorów zagranicznych kluczowe znaczenie ma znajomość lokalnych przepisów, wysokość podatków oraz procedur administracyjnych. Kompleksowe przygotowanie do transakcji pozwala uniknąć nieprzewidzianych kosztów oraz problemów prawnych – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Co kupić?

Pierwszą decyzją, jaką trzeba podjąć jest ustalenie, jakiego typu nieruchomości poszukujemy (apartament, willa, dom szeregowy) oraz określenie maksymalnego budżetu. Ważne, by uwzględnić nie tylko cenę zakupu, ale także dodatkowe koszty, które mogą sięgnąć nawet 10-15 proc. wartości nieruchomości. Co składa się na kolejne kroki?

Pozyskanie numeru NIE

Obcokrajowcy, w tym Polacy, muszą uzyskać numer identyfikacyjny cudzoziemca - NIE (Número de Identificación de Extranjero), bez którego nie jest możliwe przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości. Można go wyrobić w hiszpańskiej placówce konsularnej w Polsce lub bezpośrednio w Hiszpanii w komisariacie policji.

Wyszukiwanie i weryfikacja ofert

Po określeniu preferencji następuje etap poszukiwania odpowiedniej nieruchomości. Skorzystanie z usług zaufanej agencji nieruchomości ułatwi weryfikację ofert pod kątem prawnym i technicznym.

Rezerwacja nieruchomości i wpłata depozytu

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, standardową praktyką jest podpisanie umowy rezerwacyjnej (señal) i wpłacenie depozytu. Kwota ta stanowi część ceny zakupu i potwierdza zainteresowanie nabywcy. – Depozyt zazwyczaj wynosi 3-10 tys. euro i zabezpiecza transakcję, wstrzymując możliwość sprzedaży nieruchomości innym zainteresowanym – Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright, specjalizującej się w nieruchomościach na Costa del Sol.

Umowa przedwstępna

Po pozytywnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości można przejść do podpisania umowy przedwstępnej (contrato de arras). Określa ona szczegółowe warunki transakcji, termin podpisania aktu notarialnego oraz konsekwencje odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron.

Kompleksowe badanie stanu prawnego

Na tym etapie kluczowa jest dokładna weryfikacja dokumentacji nieruchomości przez prawnika. Należy sprawdzić:
- Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) – potwierdzenie własności i brak obciążeń,
- Licencje i pozwolenia budowlane,
- Ewentualne zaległości w opłatach lokalnych, rachunkach czy czynszu wspólnotowym.

Podpisanie umowy u notariusza

Kluczowym momentem jest podpisanie aktu notarialnego (escritura pública) w obecności notariusza. To właśnie ten dokument oficjalnie potwierdza przeniesienie własności na nowego nabywcę. Podczas wizyty u notariusza dokonuje się również płatności (bezpośrednio lub poprzez bank).

Rejestracja własności i opłacenie podatków

Po podpisaniu aktu notarialnego dokumenty trafiają do odpowiedniego rejestru (Registro de la Propiedad), co potwierdza prawa własności nabywcy. – Na tym etapie należy również uregulować wszystkie podatki związane z zakupem oraz przepisać na siebie umowy na media – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Zakup nieruchomości jako osoba prywatna czy na firmę?

Decyzja o zakupie nieruchomości na osobę prywatną lub na firmę zależy od indywidualnych potrzeb i planów dotyczących nieruchomości.

Zaletami zakupu jako osoba prywatna jest prostsza procedura z mniejszą liczbą formalności, co oznacza niższe koszty obsługi prawnej i księgowej. Z kolei wady takiego rozwiązania to przede wszystkim wyższy podatek od zysków kapitałowych przy ewentualnej sprzedaży. Osoba fizyczna, która jest rezydentem podatkowym Hiszpanii może zaliczać amortyzację wynajmowanej części budynkowej do kosztów uzyskania przychodu w IRPF. Nie dotyczy to gruntu ani okresów prywatnego użytkowania nieruchomości.

Z kolei zakup nieruchomości na firmę ma te zalety, że istnieje możliwość amortyzacji nieruchomości, co pozwala rozłożyć jej wartość w czasie i obniżać podstawę opodatkowania. To również potencjalnie niższe podatki przy odsprzedaży i łatwiejsze rozliczanie przychodów i kosztów związanych z wynajmem. Niewątpliwymi wadami są z kolei bardziej skomplikowane procedury rejestracji i wyższe koszty początkowe, dodatkowe obowiązki księgowe i sprawozdawcze oraz konieczność prowadzenia działalności zgodnie z hiszpańskim prawem.

– Jeśli planujesz intensywny wynajem nieruchomości lub jej sprzedaż w stosunkowo krótkim czasie z oczekiwanym wysokim zyskiem, warto rozważyć zakup przez firmę. Natomiast przy zakupie na własne potrzeby, opcja nabycia jako osoba prywatna będzie zazwyczaj wygodniejsza i tańsza w obsłudze – podkreśla Robert Reiski.