REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna z deweloperem najlepiej w formie aktu notarialnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?

REKLAMA

REKLAMA

Osoby planujące zakup mieszkania od developera powinny dokładnie rozważyć wybór właściwej formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Z kilku powodów warto w tym przypadku rekomendować formę aktu notarialnego.

Wyjąwszy rzadkie przypadki, kiedy developer sprzedaje gotowe mieszkania w budynku oddanym do użytku, najczęściej zawiera on z klientem umowę przedwstępną. W umowie takiej zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Przepisy prawa nie nakładają w takim wypadku obowiązku dochowania formy aktu notarialnego. Jednak jest to rozwiązanie, które pozwala zmniejszyć ryzyko związane z zakupem wymarzonego lokum na rynku pierwotnym.

REKLAMA

REKLAMA

Podstawową korzyścią wynikającą z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego jest możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli developer uchylałby się od jej zawarcia. Uprawnienia takiego nie mają osoby, które zawrą umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, tj. nie w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala także na dokonanie wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu (nieruchomości lokalowej) na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust. 2 pkt 2).

POBIERZ WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

W ten sposób przyszły właściciel lokalu zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości już na etapie realizacji inwestycji. Taka sytuacja ogranicza możliwość zbycia lokalu innej osobie. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu staje się także skuteczne wobec każdorazowego nabywcy nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Warto wspomnieć jednak o jeszcze jednej, mniej znanej zalecie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ujawnia się ona w razie ziszczenia się najczarniejszego dla każdego klienta scenariusza, tj. postawienia developera w stan upadłości.

Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego w żaden sposób nie uprzywilejowują developera w stosunku do większości uczestników życia gospodarczego. Praktyka zaś uczy, że w razie upadłości najczęściej dochodzi do sprzedaży poszczególnych składników masy upadłości, a więc także nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. 

Jakie korzyści daje wtedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? Niestety, nawet jeśli klient wpłacił całość ceny za lokal, z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości (art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego).

Wygasa więc także prawo do domagania się ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pechowy kontrahent developera traci więc prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. W takim wypadku klient uprawniony jest jedynie do żądania zwrotu pieniędzy wydatkowanych na lokal, przy czym żądanie to kieruje do syndyka masy upadłości developera.Takie żądanie przysługuje także osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Tym niemniej, posiadacz umowy zawartej w formie aktu notarialnego, którego roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Dzięki temu pechowy kontrahent developera będzie w lepszej pozycji niż osoba, która zawarła umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej – ta bowiem może nie obejrzeć nawet złotówki ze sprzedaży nieruchomości, w którą włożyła często dorobek całego życia.

Zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Wprawdzie przepisy prawa przyznają osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i nie wpisała swego roszczenia do księgi wieczystej, prawo do podziału sumy uzyskanej z likwidacji innych składników masy upadłościowej, ale może okazać się, że kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie przedstawiała ekonomicznie odczuwalnej wartości.

Przepisy prawa upadłościowego nie rozpieszczają więc klientów firm developerskich. Tym niemniej dzięki zawarciu umowy w formie aktu notarialnego i wpisaniu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej można w istotny sposób wzmocnić swoją pozycję względem innych wierzycieli upadłego developera.


Witold Studziński

Autor jest adwokatem, partnerem w "PRETOR" - Kancelarii Prawnej z Wrocławia, ul. Ofiar Oświęcimskich 7/13, 50-069 Wrocław, tel. 071 718 15 84.
e-mail: witold.studzinski@adwokatura.pl,
www.kancelaria-pretor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Nawet 30 tys. zł kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach

Zostaną wprowadzone wyższe kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach. Tak zakłada projekt autorstwa Ministerstwa Sprawiedliwości. Zgodnie z propozycją górna granica grzywny za sprowadzenie zagrożenia pożarowego wzrośnie z 5 do 30 tys. zł; mandaty za wykroczenia wzrosną z 500 zł do 5 tys. zł.

REKLAMA

Trzynastki za 2025 r. pewne już jesienią? Pracownicy kultury mogą składać propozycje zmian do tego projektu do 15 czerwca 2025 r.

W maju 2025 r. Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego poinformowało o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej. Pracownicy kultury mogą składać propozycje zmian do tego projektu 15 czerwca 2025 r.

Co z 800 plus gdy matka nie-Polka, ojciec nie-Polak a dziecko Polak bądź Polka?

Co z 800 plus gdy matka nie-Polka, ojciec nie-Polak a dziecko Polak bądź Polka? Takie prawne wątpliwości powstają, ale w rzeczywistości rozwiewa jest ustawa, jak i praktyka jak i orzecznictwo sądowe.

Karol Nawrocki składa deklarację: Rząd może na mnie liczyć, chodzi o 60 tys. zł rocznie

Karol Nawrocki powiedział, że rząd może liczyć na niego w kwestii podpisania ustawy wprowadzającej kwotę wolną od podatku na poziomie 60 tys. zł rocznie. Zapewnił też, że Pałac Prezydencki będzie otwarty dla wszystkich środowisk.

Koniec z pozwoleniami na budowę. Rząd podjął ważną decyzję

Buduj bez pozwolenia! Rząd właśnie przyjął przełomową nowelizację prawa budowlanego, która znacząco upraszcza formalności. Przydomowe schrony, tarasy, boiska, a nawet baseny – wiele z tych inwestycji zrealizujesz teraz bez zbędnych papierów. Sprawdź, co się zmienia i kogo obejmą nowe ułatwienia.

REKLAMA

W czerwcu 2025 r. ważne zmiany dla osób z niepełnosprawnościami [LISTA]

W tym miesiącu wchodzi w życie kilka istotnych nowości dla osób z niepełnosprawnościami. Kogo dotyczą? Co z orzeczeniami? Oto zestawienie najważniejszych zmian!

800 plus dla obywateli Ukrainy – zmiany od czerwca 2025 r. Nowy warunek i terminy wypłaty. Jak ZUS sprawdza, czy dziecko chodzi do przedszkola lub szkoły?

Od czerwca 2025 roku obywatele Ukrainy, którzy przyjechali do Polski w związku z działaniami wojennymi na terytorium swojego kraju (posiadający status UKR), będę otrzymywać świadczenia wychowawcze w dwóch terminach czyli 22 i 24 dnia miesiąca - o ile ich dzieci uczęszczają do polskiej szkoły lub przedszkola. ZUS wprowadza te terminy, ponieważ 1 czerwca br. weszła w życie ustawa z 15 maja 2024 r., która zmienia warunki przyznawania i wypłaty tego świadczenia dla obywateli Ukrainy.

REKLAMA