REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna z deweloperem najlepiej w formie aktu notarialnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?

REKLAMA

REKLAMA

Osoby planujące zakup mieszkania od developera powinny dokładnie rozważyć wybór właściwej formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Z kilku powodów warto w tym przypadku rekomendować formę aktu notarialnego.

Wyjąwszy rzadkie przypadki, kiedy developer sprzedaje gotowe mieszkania w budynku oddanym do użytku, najczęściej zawiera on z klientem umowę przedwstępną. W umowie takiej zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Przepisy prawa nie nakładają w takim wypadku obowiązku dochowania formy aktu notarialnego. Jednak jest to rozwiązanie, które pozwala zmniejszyć ryzyko związane z zakupem wymarzonego lokum na rynku pierwotnym.

REKLAMA

REKLAMA

Podstawową korzyścią wynikającą z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego jest możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli developer uchylałby się od jej zawarcia. Uprawnienia takiego nie mają osoby, które zawrą umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, tj. nie w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala także na dokonanie wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu (nieruchomości lokalowej) na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust. 2 pkt 2).

POBIERZ WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

REKLAMA

W ten sposób przyszły właściciel lokalu zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości już na etapie realizacji inwestycji. Taka sytuacja ogranicza możliwość zbycia lokalu innej osobie. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu staje się także skuteczne wobec każdorazowego nabywcy nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Warto wspomnieć jednak o jeszcze jednej, mniej znanej zalecie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ujawnia się ona w razie ziszczenia się najczarniejszego dla każdego klienta scenariusza, tj. postawienia developera w stan upadłości.

Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego w żaden sposób nie uprzywilejowują developera w stosunku do większości uczestników życia gospodarczego. Praktyka zaś uczy, że w razie upadłości najczęściej dochodzi do sprzedaży poszczególnych składników masy upadłości, a więc także nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. 

Jakie korzyści daje wtedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? Niestety, nawet jeśli klient wpłacił całość ceny za lokal, z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości (art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego).

Wygasa więc także prawo do domagania się ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pechowy kontrahent developera traci więc prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. W takim wypadku klient uprawniony jest jedynie do żądania zwrotu pieniędzy wydatkowanych na lokal, przy czym żądanie to kieruje do syndyka masy upadłości developera.Takie żądanie przysługuje także osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Tym niemniej, posiadacz umowy zawartej w formie aktu notarialnego, którego roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Dzięki temu pechowy kontrahent developera będzie w lepszej pozycji niż osoba, która zawarła umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej – ta bowiem może nie obejrzeć nawet złotówki ze sprzedaży nieruchomości, w którą włożyła często dorobek całego życia.

Zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Wprawdzie przepisy prawa przyznają osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i nie wpisała swego roszczenia do księgi wieczystej, prawo do podziału sumy uzyskanej z likwidacji innych składników masy upadłościowej, ale może okazać się, że kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie przedstawiała ekonomicznie odczuwalnej wartości.

Przepisy prawa upadłościowego nie rozpieszczają więc klientów firm developerskich. Tym niemniej dzięki zawarciu umowy w formie aktu notarialnego i wpisaniu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej można w istotny sposób wzmocnić swoją pozycję względem innych wierzycieli upadłego developera.


Witold Studziński

Autor jest adwokatem, partnerem w "PRETOR" - Kancelarii Prawnej z Wrocławia, ul. Ofiar Oświęcimskich 7/13, 50-069 Wrocław, tel. 071 718 15 84.
e-mail: witold.studzinski@adwokatura.pl,
www.kancelaria-pretor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Na firmę można nałożyć obowiązkowe świadczenia po wybuchu wojny. Pracownika powołanego do wojska nie można zwolnić [Prawo]

Przepisy przewidują możliwość nałożenia na firmę świadczeń rzeczowych na rzecz wojska po wybuchu wojny. Pracodawcy muszą uwzględnić ryzyko prowadzenia działalności w sytuacji rekrutacji części pracowników do służby wojskowej.

Odpowiedź na pozew o zachowek. Jak napisać po zmianach?

Czym jest odpowiedź na pozew o zachowek i jakie ma znaczenie procesowe? Co powinno zawierać takie pismo? Prezentujemy najważniejsze informacje i aktualne przepisy.

Jawność wynagrodzeń w Polsce – co zmieni się od Wigilii 2025 roku? Jak się przygotować (checklista)? Co powinni wiedzieć pracownicy i pracodawcy?

Transparentność wynagrodzeń to temat, który od lat budzi emocje zarówno wśród pracowników, jak i pracodawców. Z jednej strony – jawne płace to większa równość i eliminacja dyskryminacji płacowej. Z drugiej – to rewolucja w podejściu do rekrutacji, polityki kadrowej i zarządzania firmą. W dniu 24 grudnia 2025 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy - Ustawa z 4 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy, która nałoży na pracodawców szereg nowych obowiązków związanych z jawnością wynagrodzeń. Jest to efekt wdrażania unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/970 z 10 maja 2023 r., której celem jest wzmocnienie stosowania zasady równego wynagrodzenia kobiet i mężczyzn za taką samą pracę lub pracę o tej samej wartości.

Składki emerytalne, rentowe i zdrowotne za opiekuna osoby ze świadczeniem wspierającym zapłaci budżet państwa. Jakie warunki trzeba spełnić? Konieczny wniosek do ZUS

Od 1 stycznia 2024 r. opiekunowie osób pobierających świadczenie wspierające mogą zostać objęci ubezpieczeniem emerytalnym, rentowym i zdrowotnym. Składki w całości finansuje budżet państwa. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek do ZUS. Opiekun zgłoszony do ubezpieczenia zdrowotnego z tytułu sprawowania opieki nad osobą pobierającą świadczenie wspierające może zgłosić do tego ubezpieczenia także członków swojej rodziny.

REKLAMA

Opinia Rzecznika Generalnego TSUE ws. WIBOR – kto faktycznie wygrał? Banki, czy kredytobiorcy - "wiborowicze"?

W dniu 11 września 2025 r. została wydana z dawana wyczekiwana opinia Rzecznika Generalnego (właściwie Rzecznik Generalnej) TSUE dotycząca WIBOR, w sprawie C-471/24, gdzie pozwanym jest PKO BP. Pytania prejudycjalne w tej sprawie zadał Sąd Okręgowy w Częstochowie.Wielu uznawało, że odpowiedzi będą absolutnie kluczowe dla spraw z powództwa „wiborowiczów” przeciwko bankom. Nic dziwnego, że po ogłoszeniu opinii każda ze stron – zarówno banki, jak i konsumenci – prześcigają się w ogłaszaniu swojej wygranej w mediach.

Sejm: Od 900 zł do 1800 zł dla mundurowych - bo na około 160 000 funkcjonariuszy przypada zasób mieszkaniowy niespełna 9000 lokali

Projekt ustawy obejmuje Policję, Straż Graniczną, Państwową Straż Pożarną i Służbę Ochrony Państwa. Dotyczy także funkcjonariuszy Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Wywiadu Wojskowego i Służby Kontrwywiadu Wojskowego. I pracuje nad nim odpowiednia komisja sejmowa. Sama ustawa - tak ważna dla funkcjonariuszy i żołnierzy - już niebawem będzie uchwalona.

Osoba niepełnosprawna, PFRON i UP: Wyciągano bzdurne i bezzasadne zarzuty żeby tylko dotacji nie przyznać. Np. bo 17 lat temu dostałem dotację z UP jako osoba młoda i sprawna, że lata wcześniej kierowano mnie na kursy

Redakcja Infor.pl otrzymuje sygnały od czytelników, że nie jest łatwo osobom niepełnosprawnym otrzymać dotację z PFRON na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Publikujemy list od czytelnika, który takiej dotacji nie otrzymał.

Wyrok TSUE: ochrona przed dyskryminacją w miejscu pracy obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami

W dniu 11 września 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok, w którym uznał, że ochrona praw osób niepełnosprawnych przed dyskryminacją pośrednią obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami. Zdaniem TSUE pracodawca powinien dostosować warunki zatrudnienia i pracy rodziców takich dzieci w taki sposób, żeby mogli oni sprawować opiekę nad swoimi dziećmi bez obawy, że będą przez to narażeni na dyskryminację pośrednią.

REKLAMA

Przechodzisz na emeryturę? ZUS: Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą wpłynąć na jej wysokość

Kiedy najlepiej przejść na emeryturę? Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą przesądzić o tym, ile pieniędzy co miesiąc trafi na konto seniora - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim. Dlatego przyszli emeryci powinni z rozwagą zaplanować moment zakończenia aktywności zawodowej.

Czy w 2026 roku wzrośnie zasiłek stały z MOPS?

Ile maksymalnie wyniesie zasiłek stały w 2026 roku? Od czego zależy kwota świadczenia? Kto może otrzymać takie wsparcie z MOPS? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

REKLAMA