REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna z deweloperem najlepiej w formie aktu notarialnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?

REKLAMA

REKLAMA

Osoby planujące zakup mieszkania od developera powinny dokładnie rozważyć wybór właściwej formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Z kilku powodów warto w tym przypadku rekomendować formę aktu notarialnego.

Wyjąwszy rzadkie przypadki, kiedy developer sprzedaje gotowe mieszkania w budynku oddanym do użytku, najczęściej zawiera on z klientem umowę przedwstępną. W umowie takiej zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Przepisy prawa nie nakładają w takim wypadku obowiązku dochowania formy aktu notarialnego. Jednak jest to rozwiązanie, które pozwala zmniejszyć ryzyko związane z zakupem wymarzonego lokum na rynku pierwotnym.

REKLAMA

REKLAMA

Podstawową korzyścią wynikającą z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego jest możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli developer uchylałby się od jej zawarcia. Uprawnienia takiego nie mają osoby, które zawrą umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, tj. nie w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala także na dokonanie wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu (nieruchomości lokalowej) na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust. 2 pkt 2).

POBIERZ WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

W ten sposób przyszły właściciel lokalu zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości już na etapie realizacji inwestycji. Taka sytuacja ogranicza możliwość zbycia lokalu innej osobie. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu staje się także skuteczne wobec każdorazowego nabywcy nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Warto wspomnieć jednak o jeszcze jednej, mniej znanej zalecie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ujawnia się ona w razie ziszczenia się najczarniejszego dla każdego klienta scenariusza, tj. postawienia developera w stan upadłości.

Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego w żaden sposób nie uprzywilejowują developera w stosunku do większości uczestników życia gospodarczego. Praktyka zaś uczy, że w razie upadłości najczęściej dochodzi do sprzedaży poszczególnych składników masy upadłości, a więc także nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. 

Jakie korzyści daje wtedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? Niestety, nawet jeśli klient wpłacił całość ceny za lokal, z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości (art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego).

Wygasa więc także prawo do domagania się ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pechowy kontrahent developera traci więc prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. W takim wypadku klient uprawniony jest jedynie do żądania zwrotu pieniędzy wydatkowanych na lokal, przy czym żądanie to kieruje do syndyka masy upadłości developera.Takie żądanie przysługuje także osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Tym niemniej, posiadacz umowy zawartej w formie aktu notarialnego, którego roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Dzięki temu pechowy kontrahent developera będzie w lepszej pozycji niż osoba, która zawarła umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej – ta bowiem może nie obejrzeć nawet złotówki ze sprzedaży nieruchomości, w którą włożyła często dorobek całego życia.

Zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Wprawdzie przepisy prawa przyznają osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i nie wpisała swego roszczenia do księgi wieczystej, prawo do podziału sumy uzyskanej z likwidacji innych składników masy upadłościowej, ale może okazać się, że kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie przedstawiała ekonomicznie odczuwalnej wartości.

Przepisy prawa upadłościowego nie rozpieszczają więc klientów firm developerskich. Tym niemniej dzięki zawarciu umowy w formie aktu notarialnego i wpisaniu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej można w istotny sposób wzmocnić swoją pozycję względem innych wierzycieli upadłego developera.


Witold Studziński

Autor jest adwokatem, partnerem w "PRETOR" - Kancelarii Prawnej z Wrocławia, ul. Ofiar Oświęcimskich 7/13, 50-069 Wrocław, tel. 071 718 15 84.
e-mail: witold.studzinski@adwokatura.pl,
www.kancelaria-pretor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Duże zmiany w Karcie Nauczyciela od września 2025 r. M.in. godziny ponadwymiarowe, nagrody, odprawy ochrona przedemerytalna. Prezydent podpisał nowelizację

W dniu 21 sierpnia 2025 r. Prezydent RP podpisał ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy – Karta nauczyciela oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy mają w większości wejść w życie 1 września 2025 r. Nowelizacja ta zmienia także kilka innych ustaw - np. ustawę o nauczycielskich świadczeniach kompensacyjnych i Prawo oświatowe.

Sprzedaż spadku z problemami. Notariusze ostrzegają przed pułapkami w nowych przepisach. Czy będą odmawiać sporządzania aktów notarialnych?

Kolejna nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn, choć w założeniu ma ograniczyć biurokrację, w praktyce może prowadzić do licznych problemów interpretacyjnych – ostrzegają notariusze z Izby Notarialnej w Poznaniu. Chodzi o ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn, która weszła w życie 20 sierpnia 2025 r.

Poczta Polska wstrzymuje przyjmowanie paczek do USA od 25 sierpnia 2025 r. Powodem są nowe amerykańskie cła

Ze względu na wejście w życie 29 sierpnia amerykańskich ceł, Poczta Polska od poniedziałku czasowo wstrzymuje przyjmowanie przesyłek do USA zawierających towary - poinformował 22 sierpnia operator. Możliwe będzie wysyłanie m.in. korespondencji i dokumentów.

Zdolność kredytowa 2025: para (dwie średnie krajowe) z dzieckiem dostanie z banku prawie 900 tys. złotych

W ciągu ostatnich 12 miesięcy zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi wzrosła o ponad 23%. Dziś takiej familii przeciętny bank skłonny jest pożyczyć na zakup mieszkania prawie 900 tysięcy złotych. To najwyższy wynik w historii. Łatwiejszemu dostępowi do kredytów sprzyjają rosnące wynagrodzenia i spadające oprocentowanie kredytów.

REKLAMA

Sankcja kredytu darmowego - łatwy zysk kredytobiorcy kosztem banku? Adwokat wyjaśnia co naprawdę oznaczają wyroki TSUE i statystyki sądowe?

Sankcja kredytu darmowego występuje w debacie publicznej jako obietnica łatwego zysku kosztem banku. Obietnice te składają przede wszystkim parakancelarie (a więc podmioty, które nie są kancelariami adwokackimi lub radcowski) i firmy odszkodowawcze. W mediach znajdziemy wiele nagłówków sugerujących, że banki nagminnie łamały prawo, a teraz muszą oddać miliony złotych. Rzeczywistość jest jednak znacznie bardziej złożona – a dla wielu konsumentów (prawie 90 proc.) droga sądowa wcale nie kończy się happy endem.

Wypadek w pracy: ZUS wyjaśnia jakie świadczenia należą się pracownikowi. Jakie odszkodowanie za 1% uszczerbku na zdrowiu?

Wypadek w czasie wykonywania pracy może zdarzyć się każdemu pracownikowi, niezależnie od rodzaju wykonywanego zawodu czy zajmowanego stanowiska. Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim wyjaśnia jakie świadczenia należą się aktualnie pracownikom z tytułu takiego wypadku.

Pies w galerii handlowej? Polacy są podzieleni, ale trend rośnie – zakupy z czworonogiem stają się codziennością

Jeszcze kilka lat temu pies w centrum handlowym budził zdziwienie, a nawet oburzenie. Dziś? Coraz częściej towarzyszy nam w butikach, kawiarniach czy na food courtach. Najnowsze ogólnopolskie badanie Posnanii, jednego z największych centrów handlowych w Polsce, przeprowadzone z firmą Inquiry pokazuje, że zakupy z pupilem to już codzienność – 60% Polaków jest na „tak”, a ponad połowie opiekunów czworonogów zdarza się zabierać je do galerii handlowych. Ale uwaga – nie wszyscy klienci witają psy z otwartymi ramionami.

Za wypalanie traw, rozniecanie ognia czy rozpalenie grilla w niedozwolonym miejscu, palenie tytoniu poza miejscami wyznaczonymi, nieostrożne obchodzenie się z ogniem: do 30 tys. zł grzywny i do 5 tys. zł mandatu

Za wypalanie traw, rozniecanie ognia, palenie tytoniu poza miejscami wyznaczonymi, nieostrożne obchodzenie się z ogniem: do 30 tys. zł grzywny i do 5 tys. zł mandatu. Dlaczego? Bo nowelizacja przepisów to odpowiedź na rosnące zagrożenie pożarowe w Polsce. Wprowadzając surowe kary finansowe, rząd ma nadzieję skuteczniej walczyć z niebezpiecznymi zachowaniami i zapobiegać tragediom.

REKLAMA

Emerytury groszowe rosną lawinowo. ZUS wypłaca nawet… 2 grosze miesięcznie

Coraz więcej Polaków pobiera tzw. groszowe emerytury – świadczenia niższe niż koszty ich obsługi. W 2024 r. stanowiły już 9 proc. wszystkich wypłat. ZUS przyznaje nawet 0,02 zł, a rząd rozważa wypłaty kwartalne.

Jak będzie wyglądało wsparcie osób niepełnosprawnych? Łukasz Krasoń o nowym systemie orzekania o niepełnosprawności. Etapy. Cele. Rozwiązania

To dwa podstawowe pytania nurtujące osoby niepełnosprawne - czy nowy system będzie oparty o sprawdzenie rzeczywistej samodzielności osoby niepełnosprawnej (oznacza to niskie świadczenia dla osoby niewidomej czy sparaliżowanej od pasa w dół - osoby te są wysoko samodzielne według osób przyznających świadczenie wspierające). No i co się stanie ze stopniami niepełnosprawności (lekki, umiarkowany, znaczny)? Na dziś nie znamy odpowiedzi na nie.

REKLAMA