REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca i wynajmujący - jakie mają prawa i obowiązki? To warto wiedzieć!

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec
Kupilas&Krupa Radcowie Prawni i Adwokaci
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Poszukiwanie mieszkania na wynajem to z perspektywy najemcy żmudny proces. Sytuacja wynajmującego, który oferuje swoją nieruchomość, nie jest jednak łatwiejsza. Choć obie strony mają inne zadania, to jeden wspólny cel – najem mieszkania i bezproblemowa współpraca. Zasady tej współpracy określają przepisy prawa. 

Jak powinna wyglądać umowa najmu?

REKLAMA

Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone obowiązki, zabezpieczające ich interesy. Przysługują im także pewne prawa, które z kolei mają ułatwić proces najmu. Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej tłumaczy kluczowe zagadnienia dla najemcy i wynajmującego, niezbędne do rozważenia przed zawarciem każdej umowy najmu. 

REKLAMA

Według szacunków analityków rynku nieruchomości aktualnie w Polsce jest 1,1 mln mieszkań na wynajem (najem rozproszony). Warto zaznaczyć, że wynajmującymi są głównie prywatni właściciele posiadający jeden lub kilka lokali. Choć wydawać by się mogło, że jest to spora liczba, to Polacy jednak zdecydowanie wybierają własną nieruchomość. Obecnie mieszkanie wynajmuje tylko ok. 13%. Średnia w Unii Europejskiej wynosi zaś 31%, a w Niemczech nieruchomości wynajmuje ponad 50% mieszkańców. Zwykle Polacy wynajmują mieszkania najczęściej na okres ponad roku – to aż 32 %, a 77% najemców deklaruje, że przy wyborze nieruchomości kieruje się wysokością czynszu. W każdym przypadku kluczowe jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu.  Jest to rodzaj umowy, która powinna regulować prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. 

- Niewątpliwe jest, że dobra umowa najmu wyważy oraz zabezpieczy interesy obu stron. Aby szczegółowo omówić w niej  obowiązki obu stron, konieczne będzie odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie istnieje jednak oficjalny katalog zagadnień, które powinny znaleźć się w umowie najmu, dlatego warto pamiętać o nawet drobnych sprawach, które mogą zaważyć na współpracy w zakresie najmu nieruchomości – wskazuje aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa. 

Jakie obowiązki i prawa ma najemca? 

REKLAMA

Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem najemcy jest regularne opłacanie czynszu, czyli opłaty z tytułu najmu lokalu. Musi on w określonym terminie płacić wynajmującemu kwotę pieniędzy w sposób przez strony uzgodniony w umowie. Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. Należy podkreślić, że najemca mieszkania ma prawo do uzyskania informacji dotyczących wielkości kaucji oraz pełnej wysokości czynszu. W związku z tym właściciel mieszkania jest zobowiązany do udzielenia tych informacji na samym początku rozmowy o ewentualnym najmie.

Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym oraz przestrzegać porządku domowego. Utrzymywanie właściwego stanu technicznego od razu nasuwa na myśl potencjalne naprawy. Należy jednak wiedzieć, ze najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, jako przykład można wskazać np. malowanie ścian. Lista ta jest dużo dłuższa i sprecyzowana  między innymi w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ponadto, jeśli lokal w momencie przekazania najemcy posiadał wady czy uszkodzenia, które zagrażały bezpieczeństwu lub uniemożliwiały prawidłowe użytkowanie, to lokator ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez konieczności zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Ta sama sytuacja odnosi się do zaniechania napraw przez wynajmującego. 

Co leży po stronie wynajmującego? 

Obowiązki wynajmującego określone są w przepisach ustawy o ochronie lokatorów. Do podstawowych należy konieczność dokonywania napraw. W przypadku, gdy nieruchomość ma wadę, która ogranicza możliwość korzystania z niej, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw, a po  jego upływie może ich dokonać na koszt wynajmującego, a nawet domagać się obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 

Kolejno warto wymienić przekazanie nieruchomości w stanie umożliwiającym zamieszkanie. Oznacza to, że wynajmujący musi dostarczyć nieruchomość w odpowiednim stanie, umożliwiającym najemcy zamieszkanie. Wszelkie usterki lub uszkodzenia powinny być naprawione przed przekazaniem.

Płatności i rachunki, gdzie wynajmujący jest odpowiedzialny za terminowe opłacanie rachunków, takich jak koszty utrzymania nieruchomości i inne opłaty wynikające z umowy. Inne uregulowania oczywiście są możliwe i np. przerzucenie tych ciężarów na najemcę, niemniej wymaga to zawarcia konkretnych postanowień umownych. 

Wynajmujący musi także zachować prywatność najemcy. Nie ma on prawa naruszać prywatności najemcy bez odpowiedniej zgody drugiej strony. Dostęp do nieruchomości powinien być ograniczony do sytuacji ściśle wynikających z danej umowy. Oczywiście akty prawne również w niektórych sytuacjach pozwalają na wejście do wynajmowanego mieszkania. Wskazuje na to artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia powstałej usterki.

Warto również wskazać, że wynajmujący ma prawo m.in. do weryfikacji tożsamości potencjalnego lokatora oraz pozyskania informacji dotyczących jego zatrudnienia i dochodów. Dzięki temu właściciel lokalu będzie mógł upewnić się, czy najemca będzie terminowo regulował opłaty za wynajmowane mieszkanie.

Prawa i obowiązki obu stron 

Możemy wymienić również inne obowiązki lub prawa, które pozwolą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron. Zadania te wzajemnie się uzupełniają. 

Kaucja – najczęściej w momencie podpisywania umowy najemca przekazuje wynajmującemu określoną w umowie kwotę pieniędzy celem zabezpieczenia kosztów naprawy. W praktyce kaucja zwykle wynosi 2/3-krotność czynszu miesięcznego, ale należy pamiętać, że art. 6 ustawy o prawie lokatorów dopuszcza maksymalnie nawet 12-krotność czynszu miesięcznego. 

Podniesienie czynszu oznacza, że wynajmujący ma prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z samej umowy. 

Dalszy podnajem nieruchomości, czyli prawo najemcy do dalszego podnajmowania całości lub części nieruchomości. Tego prawa nie możemy domniemywać, zgoda musi wynikać z konkretnego postanowienia umownego. 

Zastaw – wynajmującemu przysługuje prawo zatrzymania rzeczy wniesionych do lokalu, do czasu uregulowania wszelkich zobowiązań przez najemcę. 

Obecność zwierząt w najmowanej nieruchomości, warto tę kwestię uregulować w samej umowie najmu, bowiem z tego tytułu mogą wystąpić istotne szkody. 

- Należy pamiętać, że obowiązki najemcy i wynajmującego mogą być dostosowywane  w umowie najmu w miarę potrzeb i uzgodnień między stronami. Ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem umowy. W celu uniknięcia konfliktów lub niejasności warto wcześniej skonsultować swoje wątpliwości z prawnikiem – przekonuje prawnik Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.

oprac. Wioleta Matela-Marszałek
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd szykuje zmiany w emeryturach – grupa pracowników popracuje do 70 roku życia

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad projektem zmian w przepisach, które mają wydłużyć maksymalny wiek pełnienia funkcji przez komorników sądowych oraz ich asesorów. Zgodnie z planowanymi regulacjami, osoby wykonujące te zawody miałyby obowiązek pozostawać aktywne zawodowo nawet do 70. roku życia.

Prawne ryzyka używania AI przez pracowników. Odpowiedzialność pracodawcy wobec osób trzecich. Prawo pracy, prawo autorskie, ochrona danych poufnych i osobowych

Sztuczna inteligencja (AI) stanowi dużą pomoc w pracy, ułatwiając ją i przyspieszając w znacznym stopniu. Zdają sobie z tego sprawę zarówno pracodawcy, jak i pracownicy. Tak jednak ze strony pracodawców lub potencjalnych pracodawców wobec pracowników lub kandydatów, jak po ze strony pracowników, nieodpowiedzialne korzystania z AI może rodzić określone ryzyka prawne, które możemy ocenić przez pryzmat prawa pracy. Świadomość tych ryzyk jest ważna pod kątem znalezienia rozwiązań przed nimi zabezpieczających w sytuacji w której prawo powszechne takiego zabezpieczenia nie przewiduje.

Zmiana miejsca głosowania. Wybory 2025. Jak zagłosować w innym obwodzie?

Zmiana miejsca głosowania w wyborach na Prezydenta RP w dniu 18 maja 2025 r. jest możliwa. Co zrobić, aby zagłosować w obwodzie poza stałym miejscem zamieszkania? Niezbędne jest zaświadczenie o zmianie miejsca głosowania.

Ostatni dzień na rozliczenie PIT 2024 Sprawdź, co musisz zrobić, zanim system zamknie dostęp

Ministerstwo Finansów przypomina: 30 kwietnia mija termin składania zeznań podatkowych za 2024 rok. Ponad 8 milionów Polaków skorzystało już z usługi Twój e-PIT. Sprawdź, co zrobić, by nie zapłacić kary, jak uniknąć błędów i co grozi za brak reakcji.

REKLAMA

Specustawa o przeliczeniu emerytur: Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I dopiero od połowy 2026 r.

Specustawa: ZUS załatwi sam ponowne przeliczenie emerytur. Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I niestety dopiero od połowy 2026 r.

Artur Bartoszewicz – partia, program, wiek, zawód, wykształcenie [Kandydat na Prezydenta RP 2025]

Artur Bartoszewicz – czy należy do partii politycznej? Przedstawiamy program wyborczy kandydata na Prezydenta RP w 2025 roku, wiek, zawód oraz wykształcenie. Sprawdź pełną listę kandydatów w wyborach 2025 r. i wyniki najnowszego sondażu.

Kamery nasobne dla ratowników medycznych a RODO [Ochrona danych osobowych]

Z pewnością zgodzicie się że ratownicy medyczni są bardzo często narażeni na brutalne ataki ze strony agresywnych pacjentów. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu kamer nasobnych dla ratowników medycznych. Co na to przepisy RODO i Konstytucja?

Koniec z wypłacaniem przez pracodawcę 140 zł, za okulary które kosztowały 900 zł i limitowaniem częstotliwości refundacji? Nareszcie jest decyzja A. Dziemianowicz-Bąk

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, przedstawiło swoje stanowisko w sprawie uregulowania minimalnej kwoty refundacji okularów (lub soczewek kontaktowych) korygujących wzrok dla osób pracujących przy komputerze oraz częstotliwości przysługiwania tegoż dofinansowania od pracodawcy. Wynika ono z odpowiedzi na interpelację poselską nr 4813 posłanki Marta Stożek, z dnia 12 września 2024 r.

REKLAMA

Praca w majówkę. Czy należy się dodatek?

Zbliżają się 3 ważne dni w roku 2025: 1 maja, 2 maja, 3 maja. Niektórzy w tym czasie pracują. Czy zatem za pracę w majówkę należy się dodatek pieniężny czy inna rekompensata?

Kto nowym papieżem? Media kreują „papabile”, a Kościół przygotowuje się do konklawe 2025

7 maja rozpoczyna się konklawe, które wybierze nowego papieża. Papież Franciszek niestety już nie żyje, a świat katolicki z napięciem śledzi możliwych następców. Media już teraz lansują swoich faworytów – tzw. papabili. Kim są kandydaci na nowego papieża? Jakie poglądy reprezentują? Czy Kościół czeka kontynuacja, czy radykalna zmiana?

REKLAMA