REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca i wynajmujący - jakie mają prawa i obowiązki? To warto wiedzieć!

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec
Kupilas&Krupa Radcowie Prawni i Adwokaci
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Poszukiwanie mieszkania na wynajem to z perspektywy najemcy żmudny proces. Sytuacja wynajmującego, który oferuje swoją nieruchomość, nie jest jednak łatwiejsza. Choć obie strony mają inne zadania, to jeden wspólny cel – najem mieszkania i bezproblemowa współpraca. Zasady tej współpracy określają przepisy prawa. 

Jak powinna wyglądać umowa najmu?

REKLAMA

Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone obowiązki, zabezpieczające ich interesy. Przysługują im także pewne prawa, które z kolei mają ułatwić proces najmu. Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej tłumaczy kluczowe zagadnienia dla najemcy i wynajmującego, niezbędne do rozważenia przed zawarciem każdej umowy najmu. 

REKLAMA

Według szacunków analityków rynku nieruchomości aktualnie w Polsce jest 1,1 mln mieszkań na wynajem (najem rozproszony). Warto zaznaczyć, że wynajmującymi są głównie prywatni właściciele posiadający jeden lub kilka lokali. Choć wydawać by się mogło, że jest to spora liczba, to Polacy jednak zdecydowanie wybierają własną nieruchomość. Obecnie mieszkanie wynajmuje tylko ok. 13%. Średnia w Unii Europejskiej wynosi zaś 31%, a w Niemczech nieruchomości wynajmuje ponad 50% mieszkańców. Zwykle Polacy wynajmują mieszkania najczęściej na okres ponad roku – to aż 32 %, a 77% najemców deklaruje, że przy wyborze nieruchomości kieruje się wysokością czynszu. W każdym przypadku kluczowe jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu.  Jest to rodzaj umowy, która powinna regulować prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. 

- Niewątpliwe jest, że dobra umowa najmu wyważy oraz zabezpieczy interesy obu stron. Aby szczegółowo omówić w niej  obowiązki obu stron, konieczne będzie odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie istnieje jednak oficjalny katalog zagadnień, które powinny znaleźć się w umowie najmu, dlatego warto pamiętać o nawet drobnych sprawach, które mogą zaważyć na współpracy w zakresie najmu nieruchomości – wskazuje aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa. 

Jakie obowiązki i prawa ma najemca? 

REKLAMA

Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem najemcy jest regularne opłacanie czynszu, czyli opłaty z tytułu najmu lokalu. Musi on w określonym terminie płacić wynajmującemu kwotę pieniędzy w sposób przez strony uzgodniony w umowie. Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. Należy podkreślić, że najemca mieszkania ma prawo do uzyskania informacji dotyczących wielkości kaucji oraz pełnej wysokości czynszu. W związku z tym właściciel mieszkania jest zobowiązany do udzielenia tych informacji na samym początku rozmowy o ewentualnym najmie.

Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym oraz przestrzegać porządku domowego. Utrzymywanie właściwego stanu technicznego od razu nasuwa na myśl potencjalne naprawy. Należy jednak wiedzieć, ze najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, jako przykład można wskazać np. malowanie ścian. Lista ta jest dużo dłuższa i sprecyzowana  między innymi w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ponadto, jeśli lokal w momencie przekazania najemcy posiadał wady czy uszkodzenia, które zagrażały bezpieczeństwu lub uniemożliwiały prawidłowe użytkowanie, to lokator ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez konieczności zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Ta sama sytuacja odnosi się do zaniechania napraw przez wynajmującego. 

Co leży po stronie wynajmującego? 

Obowiązki wynajmującego określone są w przepisach ustawy o ochronie lokatorów. Do podstawowych należy konieczność dokonywania napraw. W przypadku, gdy nieruchomość ma wadę, która ogranicza możliwość korzystania z niej, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw, a po  jego upływie może ich dokonać na koszt wynajmującego, a nawet domagać się obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 

Kolejno warto wymienić przekazanie nieruchomości w stanie umożliwiającym zamieszkanie. Oznacza to, że wynajmujący musi dostarczyć nieruchomość w odpowiednim stanie, umożliwiającym najemcy zamieszkanie. Wszelkie usterki lub uszkodzenia powinny być naprawione przed przekazaniem.

Płatności i rachunki, gdzie wynajmujący jest odpowiedzialny za terminowe opłacanie rachunków, takich jak koszty utrzymania nieruchomości i inne opłaty wynikające z umowy. Inne uregulowania oczywiście są możliwe i np. przerzucenie tych ciężarów na najemcę, niemniej wymaga to zawarcia konkretnych postanowień umownych. 

Wynajmujący musi także zachować prywatność najemcy. Nie ma on prawa naruszać prywatności najemcy bez odpowiedniej zgody drugiej strony. Dostęp do nieruchomości powinien być ograniczony do sytuacji ściśle wynikających z danej umowy. Oczywiście akty prawne również w niektórych sytuacjach pozwalają na wejście do wynajmowanego mieszkania. Wskazuje na to artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia powstałej usterki.

Warto również wskazać, że wynajmujący ma prawo m.in. do weryfikacji tożsamości potencjalnego lokatora oraz pozyskania informacji dotyczących jego zatrudnienia i dochodów. Dzięki temu właściciel lokalu będzie mógł upewnić się, czy najemca będzie terminowo regulował opłaty za wynajmowane mieszkanie.

Prawa i obowiązki obu stron 

Możemy wymienić również inne obowiązki lub prawa, które pozwolą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron. Zadania te wzajemnie się uzupełniają. 

Kaucja – najczęściej w momencie podpisywania umowy najemca przekazuje wynajmującemu określoną w umowie kwotę pieniędzy celem zabezpieczenia kosztów naprawy. W praktyce kaucja zwykle wynosi 2/3-krotność czynszu miesięcznego, ale należy pamiętać, że art. 6 ustawy o prawie lokatorów dopuszcza maksymalnie nawet 12-krotność czynszu miesięcznego. 

Podniesienie czynszu oznacza, że wynajmujący ma prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z samej umowy. 

Dalszy podnajem nieruchomości, czyli prawo najemcy do dalszego podnajmowania całości lub części nieruchomości. Tego prawa nie możemy domniemywać, zgoda musi wynikać z konkretnego postanowienia umownego. 

Zastaw – wynajmującemu przysługuje prawo zatrzymania rzeczy wniesionych do lokalu, do czasu uregulowania wszelkich zobowiązań przez najemcę. 

Obecność zwierząt w najmowanej nieruchomości, warto tę kwestię uregulować w samej umowie najmu, bowiem z tego tytułu mogą wystąpić istotne szkody. 

- Należy pamiętać, że obowiązki najemcy i wynajmującego mogą być dostosowywane  w umowie najmu w miarę potrzeb i uzgodnień między stronami. Ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem umowy. W celu uniknięcia konfliktów lub niejasności warto wcześniej skonsultować swoje wątpliwości z prawnikiem – przekonuje prawnik Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.

oprac. Wioleta Matela-Marszałek
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Francuska emerytura: system pełen przywilejów czy tykająca bomba demograficzna?

Choć Francja szczyci się jednym z najbardziej hojnych systemów emerytalnych w Europie, jego struktura przypomina labirynt – z ponad 40 planami zawodowymi, redystrybucją środków i niskim wiekiem przejścia na emeryturę. Mimo reformy z 2023 roku, eksperci biją na alarm: rosnące koszty i starzejące się społeczeństwo mogą pogrążyć system, który już dziś pochłania 14% PKB i spada w światowych rankingach. Czy francuska emerytura to przywilej, który stał się luksusem na kredyt?

Zaświadczenie o prawie do głosowania także na drugą turę wyborów?

Głosujący w innym miejscu otrzymali zaświadczenie o prawie do głosowania. Czy ten dokument dotyczy tylko pierwszej tury, czy także ważny jest dla drugiej tury wyborów prezydenckich w dniu 1 czerwca 2025 roku?

Wzór wezwania do zapłaty w obrocie profesjonalnym [Wzór do pobrania]

Od lat w Polsce obserwowany jest niepokojący trend wzrostu zadłużenia przedsiębiorców. W tym kontekście szczególnie dotkliwe są tzw. zatory płatnicze, czyli sytuacje, w których przedsiębiorcy nie regulują na czas należności za dostarczone towary lub usługi, co prowadzi do opóźnień w płatnościach ich kontrahentów (powstałe należności generują powstawanie kolejnych opóźnień).

Wyniki wyborów 2025. Zagranica prawie 30% na Mentzena i Brauna [PKW]

Wyniki wyborów prezydenckich 2025 - PKW podała nie tylko wyniki z kraju, ale i z zagranicy. Okazuje się, że tutaj zdecydowanie wygrywa Trzaskowski, ale prawie 30% głosów zebrali łącznie Mentzen i Braun.

REKLAMA

Wybory prezydenckie: Trzaskowski czy Nawrocki? Sonda przed drugą turą

To starcie, które zadecyduje o przyszłości Polski. Rafał Trzaskowski i Karol Nawrocki zmierzą się 1 czerwca w drugiej turze wyborów prezydenckich – tak zadecydowali wyborcy w niedzielnym głosowaniu. Różnica między kandydatami jest minimalna, a stawka ogromna. Kto obejmie najwyższy urząd w państwie? Weź udział w naszej sondzie i wskaż swojego faworyta w finałowym pojedynku.ą

Kiedy druga tura wyborów prezydenckich 2025?

Druga tura wyborów prezydenckich w 2025 r. - kiedy będzie ponowne głosowanie na nowego Prezydenta Polski? W drugiej turze dokonuje się wybór pomiędzy Rafałem Trzaskowskim (KO) oraz Karolem Nawrockim (poparcie PiS).

Robią to podczas pracy zdalnej: 10 zaskakujących czynności

Pracownicy zdalni często łączą obowiązki zawodowe z prywatnymi - w czasie pracy (SIC!), co niepokoi pracodawców. Pracownicy podczas pracy zdalnej: sprzątają mieszkanie, idą na spacer z psem czy gotują obiad. A za wszystko to płaci pracodawca, bo pracownicy wykonują wiele czynności w godzinach pracy. Taki stan rzeczy powoduje, że pracodawcy nie chcą zatrudniać pracowników w ramach pracy zdalnej - a wolą współpracować na zasadach B2B. Okazuje się, że budżety na freelancing w Polsce wzrosły o rekordowe 51,5%, podczas gdy 37% firm wycofuje się z pracy zdalnej. Sekret tkwi w systemie rozliczania - z efektów, a nie godzin pracy.

Szef PKW: Wyniki głosowania raczej w poniedziałek, ale nie rano

Przewodniczący Państwowej Komisji Wyborczej Sylwester Marciniak ocenił, że wyniki niedzielnego głosowania w wyborach prezydenckich podane mogą być raczej w poniedziałek, ale nie o godz. 10.00, gdy odbyć ma się pierwsza z planowanych na ten dzień konferencji PKW.

REKLAMA

Przed nami brutalna końcówka kampanii prezydenckiej. Ekspert: Braun może dać Nawrockiemu zwycięstwo

Wynik Grzegorza Brauna to największe zaskoczenie pierwszej tury wyborów prezydenckich – twierdzi dr hab. Tomasz Gajownik z Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego. Ekspert prognozuje brutalną końcówkę kampanii i sugeruje, że poparcie Brauna może przesądzić o wyniku drugiej tury. Co jeszcze powiedział politolog?

Frekwencja w pierwszej turze wyborów prezydenckich wyniosła 66,8 proc. To rekord

To najwyższy wynik w pierwszej turze wyborów prezydenckich od 1990 r. Lepszy odnotowano tylko dwukrotnie w drugich turach.

REKLAMA