REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca i wynajmujący - jakie mają prawa i obowiązki? To warto wiedzieć!

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec
Kupilas&Krupa Radcowie Prawni i Adwokaci
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Poszukiwanie mieszkania na wynajem to z perspektywy najemcy żmudny proces. Sytuacja wynajmującego, który oferuje swoją nieruchomość, nie jest jednak łatwiejsza. Choć obie strony mają inne zadania, to jeden wspólny cel – najem mieszkania i bezproblemowa współpraca. Zasady tej współpracy określają przepisy prawa. 

Jak powinna wyglądać umowa najmu?

Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone obowiązki, zabezpieczające ich interesy. Przysługują im także pewne prawa, które z kolei mają ułatwić proces najmu. Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej tłumaczy kluczowe zagadnienia dla najemcy i wynajmującego, niezbędne do rozważenia przed zawarciem każdej umowy najmu. 

REKLAMA

REKLAMA

Według szacunków analityków rynku nieruchomości aktualnie w Polsce jest 1,1 mln mieszkań na wynajem (najem rozproszony). Warto zaznaczyć, że wynajmującymi są głównie prywatni właściciele posiadający jeden lub kilka lokali. Choć wydawać by się mogło, że jest to spora liczba, to Polacy jednak zdecydowanie wybierają własną nieruchomość. Obecnie mieszkanie wynajmuje tylko ok. 13%. Średnia w Unii Europejskiej wynosi zaś 31%, a w Niemczech nieruchomości wynajmuje ponad 50% mieszkańców. Zwykle Polacy wynajmują mieszkania najczęściej na okres ponad roku – to aż 32 %, a 77% najemców deklaruje, że przy wyborze nieruchomości kieruje się wysokością czynszu. W każdym przypadku kluczowe jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu.  Jest to rodzaj umowy, która powinna regulować prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. 

- Niewątpliwe jest, że dobra umowa najmu wyważy oraz zabezpieczy interesy obu stron. Aby szczegółowo omówić w niej  obowiązki obu stron, konieczne będzie odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie istnieje jednak oficjalny katalog zagadnień, które powinny znaleźć się w umowie najmu, dlatego warto pamiętać o nawet drobnych sprawach, które mogą zaważyć na współpracy w zakresie najmu nieruchomości – wskazuje aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa. 

Jakie obowiązki i prawa ma najemca? 

Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem najemcy jest regularne opłacanie czynszu, czyli opłaty z tytułu najmu lokalu. Musi on w określonym terminie płacić wynajmującemu kwotę pieniędzy w sposób przez strony uzgodniony w umowie. Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. Należy podkreślić, że najemca mieszkania ma prawo do uzyskania informacji dotyczących wielkości kaucji oraz pełnej wysokości czynszu. W związku z tym właściciel mieszkania jest zobowiązany do udzielenia tych informacji na samym początku rozmowy o ewentualnym najmie.

REKLAMA

Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym oraz przestrzegać porządku domowego. Utrzymywanie właściwego stanu technicznego od razu nasuwa na myśl potencjalne naprawy. Należy jednak wiedzieć, ze najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, jako przykład można wskazać np. malowanie ścian. Lista ta jest dużo dłuższa i sprecyzowana  między innymi w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ponadto, jeśli lokal w momencie przekazania najemcy posiadał wady czy uszkodzenia, które zagrażały bezpieczeństwu lub uniemożliwiały prawidłowe użytkowanie, to lokator ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez konieczności zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Ta sama sytuacja odnosi się do zaniechania napraw przez wynajmującego. 

Co leży po stronie wynajmującego? 

Obowiązki wynajmującego określone są w przepisach ustawy o ochronie lokatorów. Do podstawowych należy konieczność dokonywania napraw. W przypadku, gdy nieruchomość ma wadę, która ogranicza możliwość korzystania z niej, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw, a po  jego upływie może ich dokonać na koszt wynajmującego, a nawet domagać się obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 

Kolejno warto wymienić przekazanie nieruchomości w stanie umożliwiającym zamieszkanie. Oznacza to, że wynajmujący musi dostarczyć nieruchomość w odpowiednim stanie, umożliwiającym najemcy zamieszkanie. Wszelkie usterki lub uszkodzenia powinny być naprawione przed przekazaniem.

Płatności i rachunki, gdzie wynajmujący jest odpowiedzialny za terminowe opłacanie rachunków, takich jak koszty utrzymania nieruchomości i inne opłaty wynikające z umowy. Inne uregulowania oczywiście są możliwe i np. przerzucenie tych ciężarów na najemcę, niemniej wymaga to zawarcia konkretnych postanowień umownych. 

Wynajmujący musi także zachować prywatność najemcy. Nie ma on prawa naruszać prywatności najemcy bez odpowiedniej zgody drugiej strony. Dostęp do nieruchomości powinien być ograniczony do sytuacji ściśle wynikających z danej umowy. Oczywiście akty prawne również w niektórych sytuacjach pozwalają na wejście do wynajmowanego mieszkania. Wskazuje na to artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia powstałej usterki.

Warto również wskazać, że wynajmujący ma prawo m.in. do weryfikacji tożsamości potencjalnego lokatora oraz pozyskania informacji dotyczących jego zatrudnienia i dochodów. Dzięki temu właściciel lokalu będzie mógł upewnić się, czy najemca będzie terminowo regulował opłaty za wynajmowane mieszkanie.

Prawa i obowiązki obu stron 

Możemy wymienić również inne obowiązki lub prawa, które pozwolą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron. Zadania te wzajemnie się uzupełniają. 

Kaucja – najczęściej w momencie podpisywania umowy najemca przekazuje wynajmującemu określoną w umowie kwotę pieniędzy celem zabezpieczenia kosztów naprawy. W praktyce kaucja zwykle wynosi 2/3-krotność czynszu miesięcznego, ale należy pamiętać, że art. 6 ustawy o prawie lokatorów dopuszcza maksymalnie nawet 12-krotność czynszu miesięcznego. 

Podniesienie czynszu oznacza, że wynajmujący ma prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z samej umowy. 

Dalszy podnajem nieruchomości, czyli prawo najemcy do dalszego podnajmowania całości lub części nieruchomości. Tego prawa nie możemy domniemywać, zgoda musi wynikać z konkretnego postanowienia umownego. 

Zastaw – wynajmującemu przysługuje prawo zatrzymania rzeczy wniesionych do lokalu, do czasu uregulowania wszelkich zobowiązań przez najemcę. 

Obecność zwierząt w najmowanej nieruchomości, warto tę kwestię uregulować w samej umowie najmu, bowiem z tego tytułu mogą wystąpić istotne szkody. 

- Należy pamiętać, że obowiązki najemcy i wynajmującego mogą być dostosowywane  w umowie najmu w miarę potrzeb i uzgodnień między stronami. Ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem umowy. W celu uniknięcia konfliktów lub niejasności warto wcześniej skonsultować swoje wątpliwości z prawnikiem – przekonuje prawnik Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.

oprac. Wioleta Matela-Marszałek
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Urlop regeneracyjny dla każdego. Trzy miesiące płatnego wolnego po spełnieniu prostych warunków. Od kiedy będzie można korzystać?

Aż 3 miesiące wolnego co 7 lat. Z takiego uprawnienia mieliby skorzystać wszyscy pracownicy. Urlop regeneracyjny byłby rozwiązaniem na kształt urlopu zdrowotnego przysługującego nauczycielom, sędziom, czy policjantom.

W 2026 r. znowu wzrosną opłaty dla kierowców, niektóre nawet o 300% – podwyżki za badanie na stacjach diagnostycznych to był dopiero początek, rząd już szykuje kolejne

Nie tak dawno wzrosły opłaty na stacjach diagnostycznych za badania techniczne pojazdów mechanicznych. W przypadku samochodów osobowych podwyżka nastąpiła z kwoty 98 zł do 149 zł, a więc aż o ok. 50%. To jednak dopiero początek podwyżek dla kierowców – w I połowie 2026 r. planowane są podwyżki opłat związanych z rejestracją pojazdów i prawami jazdy. Jedna z opłat wzrośnie nawet o 300%. W jakich przypadkach trzeba będzie głębiej sięgnąć do kieszeni?

Nowe świadczenie: 500 plus dla małżeństw. Wypłaty od 5000 do 8000 zł, w zależności od liczby wspólnie przeżytych lat

Czy małżeństwa z co najmniej 50-letnim stażem małżeńskim otrzymają jednorazowe wsparcie finansowe od państwa? Trwają właśnie prace nad petycją dotyczącą tzw. „500 plus dla małżeństw” – nowego świadczenia, które miałoby docenić trwałość długoletnich związków. Senacka Komisja Petycji analizuje projekt ustawy przewidujący wypłaty od 5000 do nawet 8000 zł, zależnie od liczby wspólnie przeżytych lat.

Mieszkanie senioralne. Przyszłość bez barier. Bezpieczeństwo, komfort, niezależność

W obliczu starzejącego się społeczeństwa, mieszkania senioralne stają siękluczowym elementem nowoczesnej polityki mieszkaniowej. Według prognoz GUS, do 2050 roku osoby powyżej 60 roku życia będą stanowiły 40% populacji.

REKLAMA

50 tys. zł grzywny i brak możliwości uczęszczania do publicznej placówki przez niezaszczepione dziecko – 17 października 2025 r. wchodzą w życie nowe zasady dotyczące szczepień ochronnych

Chociaż poddawanie dziecka obowiązkowym szczepieniom ochronnych – co do zasady – nie może nastąpić pod przymusem bezpośrednim, nie oznacza to jednak, że rodzicom, którzy nie wywiązują się z powyższego obowiązku (wobec dziecka, u którego nie występują przeciwwskazania do wykonania szczepienia) – nie grożą żadne konsekwencje. Mogą oni bowiem zostać ukarani grzywnami w łącznej wysokości sięgającej przeszło 50 tys. zł, ograniczeniem władzy rodzicielskiej, a już niebawem – w jednym z miast w Polsce, niezaszczepione dzieci nie będą również przyjmowane do publicznych żłobków.

688,00 złotych – co najmniej tyle podatku zapłaci pracownik, który dostanie od pracodawcy prezent. O jakie przypadki chodzi?

Pracownicy i pracodawcy długo starali się o to, by organy podatkowe przyznały, że nie każde nieodpłatne świadczenie, które pojawia się w ich relacji jest przychodem ze stosunku pracy. Dziś już jest jasne kiedy nie trzeba w takich przypadkach płacić PIT. Ale to nie koniec podatków.

Zastrzyk finansowy dla rodziców: dodatkowo dla uczniów od 4200 do 7200 zł na rok szkolny 2025/2026. Wnioski do 22 października 2025 r.

W wybranych województwach obowiązują regionalne programy wsparcia finansowego dla uczniów. Można uzyskać dodatkowo dla uczniów od 4200 do 7200 zł na rok szkolny 2025/2026. Wnioski można składać tylko do 22 października 2025 r. Warto jednak zauważyć, że to nie tylko zastrzyk środków finansowych, lecz także kompleksowe podejście: rozwój utalentowanych dzieci, w trudnej sytuacji. To również wsparcie warsztatowe, pomoc psychologiczna, pomoc pedagogiczna i działania wzmacniające motywację uczniów. W praktyce stypendium ma otworzyć drzwi dla młodych talentów, które bez dodatkowego wsparcia mogą pozostać nieodkryte. To ważne, aby JST inwestowały w edukację i uczniów, bo to stanowi o przyszłości i rozwoju naszego kraju.

Rząd: Bez rewolucji w pomocy społecznej. Zmiany będą, ale nie te oczekiwane

Osoby niepełnosprawne, osoby starsze i osoby w niedostatku korzystające ze świadczeń w MOPS liczyły na korzystne dla nich zmiany w polskim prawie. Najnowsza propozycja rządu w mojej ocenie rozmija się z tymi oczekiwaniami. Zapowiadana nowelizacja ustawy o pomocy społecznej ma charakter porządkujący, a jedyna interesująca dla szerokiego grona klientów MOPS zmiana dotyczy rodzinnych wywiadów środowiskowych - obowiązek ograniczą oświadczenia zamiast rodzinnego wywiadu środowiskowego (przy kierowaniu do niektórych form wsparcia). W nowelizacji nie ma zaszytych podwyżek starych świadczeń oraz wprowadzenia nowych. Osoby korzystające ze świadczeń z MOPS oczekują dostosowania wsparcia z MOPS do problemów 2025 roku (np. były oczekiwane urealnione zasady ustalania progów dochodowych, ich coroczna waloryzacja, nowego typu dodatki rekompensujące wysokie czynsze, opłaty za centralne ogrzewanie, opłaty za prąd).

REKLAMA

Co nowego dla osób z niepełnosprawnościami? Plany na 2026, 2027 i 2028 r. [FAQ]

Trwają prace legislacyjne nad nowymi rozwiązaniami dla osób starszych i niepełnosprawnych. Co już wiemy o ustawowej asystencji osobistej? Kto będzie mógł skorzystać z bonu senioralnego? Czy wsparciem zostaną również objęte osoby pobierające świadczenie wspierające? Prezentujemy odpowiedzi na ważne pytania. Warto też pamiętać, iż planowane zmiany są w fazie projektów, a zatem ich kształt może jeszcze ulec zmianie.

Zagraniczna emerytura. Jak otrzymać świadczenie z kilku różnych państw?

Pracowałeś w innym kraju UE? Twoje składki nie przepadają! Przepisy unijne gwarantują, że lata pracy we wszystkich państwach członkowskich zostaną Ci zaliczone do emerytury. Nie uwierzysz, jakie to proste! W tym artykule wyjaśniamy, jak złożyć wniosek w ZUS i odzyskać pieniądze za lata pracy za granicą, bez potrzeby kontaktowania się z zagranicznymi urzędami.

REKLAMA