REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najemca i wynajmujący - jakie mają prawa i obowiązki? To warto wiedzieć!

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec
Kupilas&Krupa Radcowie Prawni i Adwokaci
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Poszukiwanie mieszkania na wynajem to z perspektywy najemcy żmudny proces. Sytuacja wynajmującego, który oferuje swoją nieruchomość, nie jest jednak łatwiejsza. Choć obie strony mają inne zadania, to jeden wspólny cel – najem mieszkania i bezproblemowa współpraca. Zasady tej współpracy określają przepisy prawa. 

Jak powinna wyglądać umowa najmu?

REKLAMA

Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone obowiązki, zabezpieczające ich interesy. Przysługują im także pewne prawa, które z kolei mają ułatwić proces najmu. Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej tłumaczy kluczowe zagadnienia dla najemcy i wynajmującego, niezbędne do rozważenia przed zawarciem każdej umowy najmu. 

REKLAMA

Według szacunków analityków rynku nieruchomości aktualnie w Polsce jest 1,1 mln mieszkań na wynajem (najem rozproszony). Warto zaznaczyć, że wynajmującymi są głównie prywatni właściciele posiadający jeden lub kilka lokali. Choć wydawać by się mogło, że jest to spora liczba, to Polacy jednak zdecydowanie wybierają własną nieruchomość. Obecnie mieszkanie wynajmuje tylko ok. 13%. Średnia w Unii Europejskiej wynosi zaś 31%, a w Niemczech nieruchomości wynajmuje ponad 50% mieszkańców. Zwykle Polacy wynajmują mieszkania najczęściej na okres ponad roku – to aż 32 %, a 77% najemców deklaruje, że przy wyborze nieruchomości kieruje się wysokością czynszu. W każdym przypadku kluczowe jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu.  Jest to rodzaj umowy, która powinna regulować prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. 

- Niewątpliwe jest, że dobra umowa najmu wyważy oraz zabezpieczy interesy obu stron. Aby szczegółowo omówić w niej  obowiązki obu stron, konieczne będzie odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie istnieje jednak oficjalny katalog zagadnień, które powinny znaleźć się w umowie najmu, dlatego warto pamiętać o nawet drobnych sprawach, które mogą zaważyć na współpracy w zakresie najmu nieruchomości – wskazuje aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa. 

Jakie obowiązki i prawa ma najemca? 

REKLAMA

Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem najemcy jest regularne opłacanie czynszu, czyli opłaty z tytułu najmu lokalu. Musi on w określonym terminie płacić wynajmującemu kwotę pieniędzy w sposób przez strony uzgodniony w umowie. Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. Należy podkreślić, że najemca mieszkania ma prawo do uzyskania informacji dotyczących wielkości kaucji oraz pełnej wysokości czynszu. W związku z tym właściciel mieszkania jest zobowiązany do udzielenia tych informacji na samym początku rozmowy o ewentualnym najmie.

Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym oraz przestrzegać porządku domowego. Utrzymywanie właściwego stanu technicznego od razu nasuwa na myśl potencjalne naprawy. Należy jednak wiedzieć, ze najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, jako przykład można wskazać np. malowanie ścian. Lista ta jest dużo dłuższa i sprecyzowana  między innymi w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ponadto, jeśli lokal w momencie przekazania najemcy posiadał wady czy uszkodzenia, które zagrażały bezpieczeństwu lub uniemożliwiały prawidłowe użytkowanie, to lokator ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez konieczności zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Ta sama sytuacja odnosi się do zaniechania napraw przez wynajmującego. 

Co leży po stronie wynajmującego? 

Obowiązki wynajmującego określone są w przepisach ustawy o ochronie lokatorów. Do podstawowych należy konieczność dokonywania napraw. W przypadku, gdy nieruchomość ma wadę, która ogranicza możliwość korzystania z niej, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw, a po  jego upływie może ich dokonać na koszt wynajmującego, a nawet domagać się obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 

Kolejno warto wymienić przekazanie nieruchomości w stanie umożliwiającym zamieszkanie. Oznacza to, że wynajmujący musi dostarczyć nieruchomość w odpowiednim stanie, umożliwiającym najemcy zamieszkanie. Wszelkie usterki lub uszkodzenia powinny być naprawione przed przekazaniem.

Płatności i rachunki, gdzie wynajmujący jest odpowiedzialny za terminowe opłacanie rachunków, takich jak koszty utrzymania nieruchomości i inne opłaty wynikające z umowy. Inne uregulowania oczywiście są możliwe i np. przerzucenie tych ciężarów na najemcę, niemniej wymaga to zawarcia konkretnych postanowień umownych. 

Wynajmujący musi także zachować prywatność najemcy. Nie ma on prawa naruszać prywatności najemcy bez odpowiedniej zgody drugiej strony. Dostęp do nieruchomości powinien być ograniczony do sytuacji ściśle wynikających z danej umowy. Oczywiście akty prawne również w niektórych sytuacjach pozwalają na wejście do wynajmowanego mieszkania. Wskazuje na to artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia powstałej usterki.

Warto również wskazać, że wynajmujący ma prawo m.in. do weryfikacji tożsamości potencjalnego lokatora oraz pozyskania informacji dotyczących jego zatrudnienia i dochodów. Dzięki temu właściciel lokalu będzie mógł upewnić się, czy najemca będzie terminowo regulował opłaty za wynajmowane mieszkanie.

Prawa i obowiązki obu stron 

Możemy wymienić również inne obowiązki lub prawa, które pozwolą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron. Zadania te wzajemnie się uzupełniają. 

Kaucja – najczęściej w momencie podpisywania umowy najemca przekazuje wynajmującemu określoną w umowie kwotę pieniędzy celem zabezpieczenia kosztów naprawy. W praktyce kaucja zwykle wynosi 2/3-krotność czynszu miesięcznego, ale należy pamiętać, że art. 6 ustawy o prawie lokatorów dopuszcza maksymalnie nawet 12-krotność czynszu miesięcznego. 

Podniesienie czynszu oznacza, że wynajmujący ma prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z samej umowy. 

Dalszy podnajem nieruchomości, czyli prawo najemcy do dalszego podnajmowania całości lub części nieruchomości. Tego prawa nie możemy domniemywać, zgoda musi wynikać z konkretnego postanowienia umownego. 

Zastaw – wynajmującemu przysługuje prawo zatrzymania rzeczy wniesionych do lokalu, do czasu uregulowania wszelkich zobowiązań przez najemcę. 

Obecność zwierząt w najmowanej nieruchomości, warto tę kwestię uregulować w samej umowie najmu, bowiem z tego tytułu mogą wystąpić istotne szkody. 

- Należy pamiętać, że obowiązki najemcy i wynajmującego mogą być dostosowywane  w umowie najmu w miarę potrzeb i uzgodnień między stronami. Ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem umowy. W celu uniknięcia konfliktów lub niejasności warto wcześniej skonsultować swoje wątpliwości z prawnikiem – przekonuje prawnik Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.

oprac. Wioleta Matela-Marszałek
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
500 plus dla małżeństw i niezwykłe jubileusze! Czy najstarsze pary w Polsce doczekają się gratyfikacji?

„500 plus dla małżeństw” – tak w skrócie określa się projekt jubileuszowej gratyfikacji, która ma nagradzać pary z wyjątkowo długim stażem. W Polsce nie brakuje małżeństw obchodzących złote, diamentowe czy brylantowe gody, a dziś znamy nawet parę, która wspólnie przeżyła 79 lat! Czy nowe świadczenie finansowe – od 5000 do 8000 zł – stanie się formą docenienia ich miłości i wytrwałości?

W 2025 r. emeryci pokrzywdzeni waloryzacją 9,49% subkonta ZUS. W 2026 r. nie będzie lepiej

Przez lata konto główne w ZUS miało wyższą waloryzacją (np. 14,41% w 2025 r.) niż subkonto ZUS (np. 9,49% w 2025 r.). Sejm zajmie się propozycją zrównania tych wartości i to wstecznie (aż od 2014 r.). To są spore pieniądze. Propozycja obywatela jest uczciwa, ale należy ocenić szanse jej przeprowadzenia przez parlament na 0%. Ta petycja obywatela będzie procedowana przez odpowiednią komisję, ale konkluzja będzie najpewniej taka „Niestety, nie ma na to pieniędzy w budżecie”.

Krótszy czas pracy w Polsce. Ministerstwo ujawniło pierwsze dane z pilotażu

W trakcie pierwszego tygodnia od rozpoczęcia pilotażu skrócenia czasu pracy do Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej wpłynęło 150 kompletnych wniosków od pracodawców, którzy chcieliby wziąć udział w programie. Kolejne są w trakcie przygotowywania.

Duże zmiany w Karcie Nauczyciela od września 2025 r. M.in. godziny ponadwymiarowe, nagrody, odprawy ochrona przedemerytalna. Prezydent podpisał nowelizację

W dniu 21 sierpnia 2025 r. Prezydent RP podpisał ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy – Karta nauczyciela oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy mają w większości wejść w życie 1 września 2025 r. Nowelizacja ta zmienia także kilka innych ustaw - np. ustawę o nauczycielskich świadczeniach kompensacyjnych i Prawo oświatowe.

REKLAMA

Sprzedaż spadku z problemami. Notariusze ostrzegają przed pułapkami w nowych przepisach. Czy będą odmawiać sporządzania aktów notarialnych?

Kolejna nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn, choć w założeniu ma ograniczyć biurokrację, w praktyce może prowadzić do licznych problemów interpretacyjnych – ostrzegają notariusze z Izby Notarialnej w Poznaniu. Chodzi o ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn, która weszła w życie 20 sierpnia 2025 r.

Poczta Polska wstrzymuje przyjmowanie paczek do USA od 25 sierpnia 2025 r. Powodem są nowe amerykańskie cła

Ze względu na wejście w życie 29 sierpnia amerykańskich ceł, Poczta Polska od poniedziałku czasowo wstrzymuje przyjmowanie przesyłek do USA zawierających towary - poinformował 22 sierpnia operator. Możliwe będzie wysyłanie m.in. korespondencji i dokumentów.

Zdolność kredytowa 2025: para (dwie średnie krajowe) z dzieckiem dostanie z banku prawie 900 tys. złotych

W ciągu ostatnich 12 miesięcy zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi wzrosła o ponad 23%. Dziś takiej familii przeciętny bank skłonny jest pożyczyć na zakup mieszkania prawie 900 tysięcy złotych. To najwyższy wynik w historii. Łatwiejszemu dostępowi do kredytów sprzyjają rosnące wynagrodzenia i spadające oprocentowanie kredytów.

Sankcja kredytu darmowego - łatwy zysk kredytobiorcy kosztem banku? Adwokat wyjaśnia co naprawdę oznaczają wyroki TSUE i statystyki sądowe?

Sankcja kredytu darmowego występuje w debacie publicznej jako obietnica łatwego zysku kosztem banku. Obietnice te składają przede wszystkim parakancelarie (a więc podmioty, które nie są kancelariami adwokackimi lub radcowski) i firmy odszkodowawcze. W mediach znajdziemy wiele nagłówków sugerujących, że banki nagminnie łamały prawo, a teraz muszą oddać miliony złotych. Rzeczywistość jest jednak znacznie bardziej złożona – a dla wielu konsumentów (prawie 90 proc.) droga sądowa wcale nie kończy się happy endem.

REKLAMA

Wypadek w pracy: ZUS wyjaśnia jakie świadczenia należą się pracownikowi. Jakie odszkodowanie za 1% uszczerbku na zdrowiu?

Wypadek w czasie wykonywania pracy może zdarzyć się każdemu pracownikowi, niezależnie od rodzaju wykonywanego zawodu czy zajmowanego stanowiska. Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim wyjaśnia jakie świadczenia należą się aktualnie pracownikom z tytułu takiego wypadku.

Pies w galerii handlowej? Polacy są podzieleni, ale trend rośnie – zakupy z czworonogiem stają się codziennością

Jeszcze kilka lat temu pies w centrum handlowym budził zdziwienie, a nawet oburzenie. Dziś? Coraz częściej towarzyszy nam w butikach, kawiarniach czy na food courtach. Najnowsze ogólnopolskie badanie Posnanii, jednego z największych centrów handlowych w Polsce, przeprowadzone z firmą Inquiry pokazuje, że zakupy z pupilem to już codzienność – 60% Polaków jest na „tak”, a ponad połowie opiekunów czworonogów zdarza się zabierać je do galerii handlowych. Ale uwaga – nie wszyscy klienci witają psy z otwartymi ramionami.

REKLAMA