REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem zakończenia stosunku najmu lokator zobowiązany jest do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Problem powstaje, gdy najemca lokalu mieszkalnego spóźnia się ze spełnieniem swojego obowiązku i zamieszkuje w lokalu mimo braku obowiązującej umowy. W najgorszym przypadku – nie tylko nie wydaje lokalu w terminie, ale również nie płaci za korzystanie z niego w okresie po rozwiązaniu umowy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

REKLAMA

REKLAMA

W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksy cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610 z późn. zm), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu przez gminę, czy też nie.

REKLAMA

Wysokość odszkodowania, gdy nie przysługuje lokal socjalny lub zamienny

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego – na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - właściciel ma prawo żądać odszkodowania odpowiadającego należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Do udowodnienia wysokości odszkodowania w toku postępowania sądowego o jego zapłatę niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który określi w jakiej wysokości czynsz i opłaty mógłby uzyskać na danym rynku nieruchomości właściciel lokalu. Wysokość odszkodowania nie jest bowiem uzależniona od wysokości czynszu i opłat jakie dotychczas uiszczał lokator, właściciel może żądać wyższych kwot.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Wysokość odszkodowania od osób uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego lub zamiennego

W innej sytuacji jest właściciel lokalu, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał osobie zajmującej jego lokal bez podstawy prawnej, prawo do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu przez gminę. Takie osoby opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast właścicielowi przysługuje dodatkowe roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego, za niedostarczenie lokalu osobie uprawnionej.

Roszczenie przeciwko gminie

Należy przyjąć, że odpowiedzialność gminy powstaje z momentem powzięcia informacji o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, w którym pozwany lokator uzyskał uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Ustawodawca rekompensuje w ten sposób ograniczenie wysokości odszkodowania jakie można uzyskać od osób zajmujących lokal.

Warto zaznaczyć, że w  przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, w wysokości przewidzianej przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Z uwagi na fakt, iż zobowiązania gminy i byłych lokatorów nie mają charakteru subsydiarnego, właściciel lokalu nie musi występować z powództwem najpierw w stosunku do osób zajmujących lokal, może od razu skierować roszczenie do gminy.

Dodatkowo w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu od gminy może obejmować również opłaty związane z korzystaniem z lokalu, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że istnienie szkody w tym zakresie wymaga indywidualnej oceny i udowodnienia, że na określonym rynku najmu lokali właściciel, oprócz rynkowej stawki czynszu, może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Odszkodowanie za okres przejściowy

Wskazać należy także, że z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dniu 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 72/12) wynika, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, a więc de facto w wysokości rynkowej wartości czynszu za dany lokal.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Z punktu widzenia skuteczności dochodzenia omawianego roszczenia kluczowym zagadnieniem jest okres jego przedawnienia. Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i przedawnia się stopniowo wraz z upływem 3 letniego terminu.


Kara umowna zamiast odszkodowania

Chcąc uchronić się przed częścią problemów związanych z niewydaniem lokalu w terminie, można w umowie najmu lokalu mieszkalnego zastrzec karę umowną na taką okoliczność. Wartość kary umownej można określić kwotowo za każdy dzień, tydzień czy też miesiąc bezumownego korzystania z lokalu lub procentowo w odniesieniu do wartości miesięcznego czynszu.

Zastrzeżenie kary umownej polepsza sytuację właściciela lokalu o tyle, że łatwiej wykazać przesłanki kary umownej, aniżeli przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, szczególnie w zakresie wysokości szkody. Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania i przysługuje w określonej umową kwocie niezależnie od zawinienia lokatora i wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez właściciela.

Podsumowanie

Poruszone powyżej problemy stanowią wycinek zagadnień związanych z problematyką bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. W szczególności poza zakresem niniejszego artykułu pozostaje zagadnienie wypowiedzenia umowy, postępowania eksmisyjnego, czy skierowania roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu i od momentu wejścia w posiadanie lokalu korzystają z niego w sposób bezumowny.

Jednocześnie należy podkreślić, że decyzja o skierowaniu roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego lub przeciwko gminie, powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wojsko to nie tylko mundur, pieniądze i doświadczenie. Po zwolnieniu ze służby żołnierzom przysługują konkretne uprawnienia

Młodzi ludzie obecnie przychylniej niż przed laty patrzą na służbę wojskową. Do jej podjęcia zachęcają ich kampanie społeczne i warunki finansowe. Jednak jakie są pozostałe konsekwencje służby wojskowej dla późniejszej kariery cywilnej?

Pod domem pojawi się nowy (pomarańczowy) worek na odpady. Nie będzie już trzeba odbywać wycieczek do PSZOK-u

Niektóre miasta i gminy w Polsce decydują się na wprowadzenie nowego (pomarańczowego) worka na odpady – aby „ułatwić życie” swoim mieszkańcom (a zwłaszcza seniorom) zwalniając ich z konieczności wizyt w gminnych punktach selektywnego zbierania odpadów (tzw. PSZOK-ach) oraz aby zapobiec powstawaniu „dzikich” wysypisk odpadów na terenie miasta. Jest to rozwiązanie prospołeczne i proekologiczne, z którego mogą brać przykład również inne miasta i gminy w Polsce.

W 2026 r. trzynasta pensja dla każdego etatowego pracownika na minimalnej płacy – otrzymaj nawet 5.379,20 zł więcej w skali roku

Od września 2025 r. są znane kwoty wynagrodzenia minimalnego miesięcznego oraz minimalnej stawki godzinowej. Jest pewien sposób aby zarabiać więcej będąc nadal tylko na minimalnej płacy – nawet o nieco więcej niż jedną dodatkową minimalną pensję w roku! Można otrzymać dodatkowo nawet 5.379,20 zł.

Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

REKLAMA

Kto może dostać orzeczenie o niepełnosprawności na stałe? Przepisy w 2025 r.

W czerwcu 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, które określają minimalne okresy, na jakie – w określonych przypadkach – można otrzymać orzeczenie o niepełnosprawności lub jej stopniu. Czy zmianom uległy również zasady dotyczące wydawania orzeczeń na stałe? Jakie są aktualnie zasady? Rozwiewamy wątpliwości.

Jeśli stać cię na zakup zwierzaka, to musi być cię stać na podatek. Urzędy są zgodne i każą płacić miłośnikom zwierząt. Trzeba też dopełnić formalności

Czy cena psa, kota, czy żółwia to jedyny koszt, jaki ponosimy zapraszając go pod swój dach? Wiele osób tak myśli i nie bierze pod uwagę tego, że zakup zwierzaka może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku.

Dajesz pieniądze dzieciom? Musisz zachować te warunki, aby fiskus się nie przyczepił - karna stawka to nawet 20% darowizny

Któż z nas nie otrzymał lub nie przekazał komuś w rodzinie choćby drobnych sum pieniędzy, na przykład w związku z okazją taką jak rocznica urodzin, czy imieniny? Nie można jednak tego czynić dowolnie, aby nie znaleźć się w polu zainteresowania fiskusa. Nieprawidłowo dokonana darowizna może bowiem oznaczać konieczność zapłacenia karnej stawki podatku, która wynosi 20%, a także odpowiedzialność karno-skarbową! A wystarczy dokonać stosunkowo prostych formalności, by tego uniknąć.

Pracownicy samorządowi i premie – co może zakwestionować Regionalna Izba Obrachunkowa?

Premie i nagrody uznaniowe dla pracowników samorządowych to temat, który regularnie budzi zainteresowanie organów nadzoru finansowego. Regionalne Izby Obrachunkowe coraz częściej skupiają się i analizują zasadność ich przyznawania. Naruszenia dyscypliny finansów publicznych trafiają się nader często.

REKLAMA

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku: między presją kosztową a inwestycjami w przyszłość [Raport wynagrodzeń w sektorze przemysłowym]

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku mierzy się z ograniczonym popytem, spadkiem zamówień, zwłaszcza eksportowych oraz rosnącymi kosztami działalności. Z „Raportu wynagrodzeń w sektorze przemysłowym” Grafton Recruitment wynika, że w przetwórstwie przemysłowym odnotowano spadki zatrudnienia, a przedsiębiorstwa koncentrują się na utrzymaniu ciągłości operacyjnej i dostosowaniu do trudnych warunków gospodarczych.

Rząd: Po śmierci bliscy nie odziedziczą Twoich składek. Dostaną je inni emeryci

Emerytka skierowała zapytanie, czy jest możliwe przedłużenie możliwości dziedziczenia środków z subkonta (ZUS). Opisała, że dziś środki zgromadzone w ZUS prócz środków znajdujących się na subkoncie, po osiągnięciu 60 roku życia przez kobiety, przy wyliczaniu ich emerytur są dzielone przez dalsze średnie trwanie życia. Inaczej jest z subkontem – te środki czekają do osiągnięcia 65 r. życia.

REKLAMA