Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksy cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610 z późn. zm), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu przez gminę, czy też nie.

Wysokość odszkodowania, gdy nie przysługuje lokal socjalny lub zamienny

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego – na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - właściciel ma prawo żądać odszkodowania odpowiadającego należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Do udowodnienia wysokości odszkodowania w toku postępowania sądowego o jego zapłatę niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który określi w jakiej wysokości czynsz i opłaty mógłby uzyskać na danym rynku nieruchomości właściciel lokalu. Wysokość odszkodowania nie jest bowiem uzależniona od wysokości czynszu i opłat jakie dotychczas uiszczał lokator, właściciel może żądać wyższych kwot.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Wysokość odszkodowania od osób uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego lub zamiennego

W innej sytuacji jest właściciel lokalu, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał osobie zajmującej jego lokal bez podstawy prawnej, prawo do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu przez gminę. Takie osoby opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast właścicielowi przysługuje dodatkowe roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego, za niedostarczenie lokalu osobie uprawnionej.

Roszczenie przeciwko gminie

Należy przyjąć, że odpowiedzialność gminy powstaje z momentem powzięcia informacji o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, w którym pozwany lokator uzyskał uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Ustawodawca rekompensuje w ten sposób ograniczenie wysokości odszkodowania jakie można uzyskać od osób zajmujących lokal.

Warto zaznaczyć, że w  przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, w wysokości przewidzianej przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Z uwagi na fakt, iż zobowiązania gminy i byłych lokatorów nie mają charakteru subsydiarnego, właściciel lokalu nie musi występować z powództwem najpierw w stosunku do osób zajmujących lokal, może od razu skierować roszczenie do gminy.

Dodatkowo w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu od gminy może obejmować również opłaty związane z korzystaniem z lokalu, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że istnienie szkody w tym zakresie wymaga indywidualnej oceny i udowodnienia, że na określonym rynku najmu lokali właściciel, oprócz rynkowej stawki czynszu, może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Odszkodowanie za okres przejściowy

Wskazać należy także, że z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dniu 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 72/12) wynika, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, a więc de facto w wysokości rynkowej wartości czynszu za dany lokal.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Z punktu widzenia skuteczności dochodzenia omawianego roszczenia kluczowym zagadnieniem jest okres jego przedawnienia. Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i przedawnia się stopniowo wraz z upływem 3 letniego terminu.