REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem zakończenia stosunku najmu lokator zobowiązany jest do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Problem powstaje, gdy najemca lokalu mieszkalnego spóźnia się ze spełnieniem swojego obowiązku i zamieszkuje w lokalu mimo braku obowiązującej umowy. W najgorszym przypadku – nie tylko nie wydaje lokalu w terminie, ale również nie płaci za korzystanie z niego w okresie po rozwiązaniu umowy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

REKLAMA

W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksy cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610 z późn. zm), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu przez gminę, czy też nie.

Wysokość odszkodowania, gdy nie przysługuje lokal socjalny lub zamienny

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego – na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - właściciel ma prawo żądać odszkodowania odpowiadającego należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Do udowodnienia wysokości odszkodowania w toku postępowania sądowego o jego zapłatę niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który określi w jakiej wysokości czynsz i opłaty mógłby uzyskać na danym rynku nieruchomości właściciel lokalu. Wysokość odszkodowania nie jest bowiem uzależniona od wysokości czynszu i opłat jakie dotychczas uiszczał lokator, właściciel może żądać wyższych kwot.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Wysokość odszkodowania od osób uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego lub zamiennego

W innej sytuacji jest właściciel lokalu, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał osobie zajmującej jego lokal bez podstawy prawnej, prawo do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu przez gminę. Takie osoby opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast właścicielowi przysługuje dodatkowe roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego, za niedostarczenie lokalu osobie uprawnionej.

Roszczenie przeciwko gminie

Należy przyjąć, że odpowiedzialność gminy powstaje z momentem powzięcia informacji o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, w którym pozwany lokator uzyskał uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Ustawodawca rekompensuje w ten sposób ograniczenie wysokości odszkodowania jakie można uzyskać od osób zajmujących lokal.

Warto zaznaczyć, że w  przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, w wysokości przewidzianej przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Z uwagi na fakt, iż zobowiązania gminy i byłych lokatorów nie mają charakteru subsydiarnego, właściciel lokalu nie musi występować z powództwem najpierw w stosunku do osób zajmujących lokal, może od razu skierować roszczenie do gminy.

Dodatkowo w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu od gminy może obejmować również opłaty związane z korzystaniem z lokalu, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że istnienie szkody w tym zakresie wymaga indywidualnej oceny i udowodnienia, że na określonym rynku najmu lokali właściciel, oprócz rynkowej stawki czynszu, może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Odszkodowanie za okres przejściowy

Wskazać należy także, że z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dniu 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 72/12) wynika, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, a więc de facto w wysokości rynkowej wartości czynszu za dany lokal.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Z punktu widzenia skuteczności dochodzenia omawianego roszczenia kluczowym zagadnieniem jest okres jego przedawnienia. Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i przedawnia się stopniowo wraz z upływem 3 letniego terminu.


Kara umowna zamiast odszkodowania

Chcąc uchronić się przed częścią problemów związanych z niewydaniem lokalu w terminie, można w umowie najmu lokalu mieszkalnego zastrzec karę umowną na taką okoliczność. Wartość kary umownej można określić kwotowo za każdy dzień, tydzień czy też miesiąc bezumownego korzystania z lokalu lub procentowo w odniesieniu do wartości miesięcznego czynszu.

Zastrzeżenie kary umownej polepsza sytuację właściciela lokalu o tyle, że łatwiej wykazać przesłanki kary umownej, aniżeli przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, szczególnie w zakresie wysokości szkody. Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania i przysługuje w określonej umową kwocie niezależnie od zawinienia lokatora i wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez właściciela.

Podsumowanie

Poruszone powyżej problemy stanowią wycinek zagadnień związanych z problematyką bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. W szczególności poza zakresem niniejszego artykułu pozostaje zagadnienie wypowiedzenia umowy, postępowania eksmisyjnego, czy skierowania roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu i od momentu wejścia w posiadanie lokalu korzystają z niego w sposób bezumowny.

Jednocześnie należy podkreślić, że decyzja o skierowaniu roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego lub przeciwko gminie, powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dłuższe terminy ważności niektórych orzeczeń o niepełnosprawności i inne zmiany w orzekaniu o niepełnosprawności i stopniu niepełnosprawności – projekt rozporządzenia MRPiPS

W dniu 30 kwietnia 2025 r. opublikowano projekt rozporządzenia ministra rodziny, pracy i polityki społecznej zmieniającego rozporządzenie w sprawie orzekania o niepełnosprawności i stopniu niepełnosprawności. Celem tej nowelizacji jest doprecyzowanie zasad wydawania orzeczeń o niepełnosprawności oraz o stopniu niepełnosprawności, a także wydłużenie okresów ważności tych orzeczeń. Co się dokładnie zmieni i od kiedy?

Grill na balkonie? Uważaj - może kosztować Cię nawet 5 500 zł, a ognisko w ogrodzie - nawet 11 500 zł

Można śmiało powiedzieć, że majówka to narodowe święto grilla (a w nieco mniejszym zakresie - również ogniska). Mieszkańcy bloków - z przyczyn oczywistych - mogą zdecydować się wyłącznie na to pierwsze, a posiadacze własnych ogródków - rozniecić nieco większy płomień. Czy jednak takie przyjemności - w obrębie własnych balkonów i ogródków są legalne? Okazuje się, że nie w każdym przypadku, a ich nieroztropnych amatorów, mogą niekiedy spotkać niemiłe konsekwencje.

Rząd szykuje zmiany w emeryturach – grupa pracowników popracuje do 70 roku życia

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad projektem zmian w przepisach, które mają wydłużyć maksymalny wiek pełnienia funkcji przez komorników sądowych oraz ich asesorów. Zgodnie z planowanymi regulacjami, osoby wykonujące te zawody miałyby obowiązek pozostawać aktywne zawodowo nawet do 70. roku życia.

Prawne ryzyka używania AI przez pracowników. Odpowiedzialność pracodawcy wobec osób trzecich. Prawo pracy, prawo autorskie, ochrona danych poufnych i osobowych

Sztuczna inteligencja (AI) stanowi dużą pomoc w pracy, ułatwiając ją i przyspieszając w znacznym stopniu. Zdają sobie z tego sprawę zarówno pracodawcy, jak i pracownicy. Tak jednak ze strony pracodawców lub potencjalnych pracodawców wobec pracowników lub kandydatów, jak po ze strony pracowników, nieodpowiedzialne korzystania z AI może rodzić określone ryzyka prawne, które możemy ocenić przez pryzmat prawa pracy. Świadomość tych ryzyk jest ważna pod kątem znalezienia rozwiązań przed nimi zabezpieczających w sytuacji w której prawo powszechne takiego zabezpieczenia nie przewiduje.

REKLAMA

Zmiana miejsca głosowania. Wybory 2025. Jak zagłosować w innym obwodzie?

Zmiana miejsca głosowania w wyborach na Prezydenta RP w dniu 18 maja 2025 r. jest możliwa. Co zrobić, aby zagłosować w obwodzie poza stałym miejscem zamieszkania? Niezbędne jest zaświadczenie o zmianie miejsca głosowania.

Ostatni dzień na rozliczenie PIT 2024 Sprawdź, co musisz zrobić, zanim system zamknie dostęp

Ministerstwo Finansów przypomina: 30 kwietnia mija termin składania zeznań podatkowych za 2024 rok. Ponad 8 milionów Polaków skorzystało już z usługi Twój e-PIT. Sprawdź, co zrobić, by nie zapłacić kary, jak uniknąć błędów i co grozi za brak reakcji.

Specustawa o przeliczeniu emerytur: Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I dopiero od połowy 2026 r.

Specustawa: ZUS załatwi sam ponowne przeliczenie emerytur. Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I niestety dopiero od połowy 2026 r.

Artur Bartoszewicz – partia, program, wiek, zawód, wykształcenie [Kandydat na Prezydenta RP 2025]

Artur Bartoszewicz – czy należy do partii politycznej? Przedstawiamy program wyborczy kandydata na Prezydenta RP w 2025 roku, wiek, zawód oraz wykształcenie. Sprawdź pełną listę kandydatów w wyborach 2025 r. i wyniki najnowszego sondażu.

REKLAMA

Kamery nasobne dla ratowników medycznych a RODO [Ochrona danych osobowych]

Z pewnością zgodzicie się że ratownicy medyczni są bardzo często narażeni na brutalne ataki ze strony agresywnych pacjentów. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu kamer nasobnych dla ratowników medycznych. Co na to przepisy RODO i Konstytucja?

Koniec z wypłacaniem przez pracodawcę 140 zł, za okulary które kosztowały 900 zł i limitowaniem częstotliwości refundacji? Nareszcie jest decyzja A. Dziemianowicz-Bąk

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, przedstawiło swoje stanowisko w sprawie uregulowania minimalnej kwoty refundacji okularów (lub soczewek kontaktowych) korygujących wzrok dla osób pracujących przy komputerze oraz częstotliwości przysługiwania tegoż dofinansowania od pracodawcy. Wynika ono z odpowiedzi na interpelację poselską nr 4813 posłanki Marta Stożek, z dnia 12 września 2024 r.

REKLAMA