REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem zakończenia stosunku najmu lokator zobowiązany jest do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Problem powstaje, gdy najemca lokalu mieszkalnego spóźnia się ze spełnieniem swojego obowiązku i zamieszkuje w lokalu mimo braku obowiązującej umowy. W najgorszym przypadku – nie tylko nie wydaje lokalu w terminie, ale również nie płaci za korzystanie z niego w okresie po rozwiązaniu umowy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

REKLAMA

W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksy cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610 z późn. zm), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu przez gminę, czy też nie.

Wysokość odszkodowania, gdy nie przysługuje lokal socjalny lub zamienny

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego – na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - właściciel ma prawo żądać odszkodowania odpowiadającego należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Do udowodnienia wysokości odszkodowania w toku postępowania sądowego o jego zapłatę niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który określi w jakiej wysokości czynsz i opłaty mógłby uzyskać na danym rynku nieruchomości właściciel lokalu. Wysokość odszkodowania nie jest bowiem uzależniona od wysokości czynszu i opłat jakie dotychczas uiszczał lokator, właściciel może żądać wyższych kwot.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Wysokość odszkodowania od osób uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego lub zamiennego

W innej sytuacji jest właściciel lokalu, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał osobie zajmującej jego lokal bez podstawy prawnej, prawo do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu przez gminę. Takie osoby opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast właścicielowi przysługuje dodatkowe roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego, za niedostarczenie lokalu osobie uprawnionej.

Roszczenie przeciwko gminie

Należy przyjąć, że odpowiedzialność gminy powstaje z momentem powzięcia informacji o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, w którym pozwany lokator uzyskał uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Ustawodawca rekompensuje w ten sposób ograniczenie wysokości odszkodowania jakie można uzyskać od osób zajmujących lokal.

Warto zaznaczyć, że w  przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, w wysokości przewidzianej przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Z uwagi na fakt, iż zobowiązania gminy i byłych lokatorów nie mają charakteru subsydiarnego, właściciel lokalu nie musi występować z powództwem najpierw w stosunku do osób zajmujących lokal, może od razu skierować roszczenie do gminy.

Dodatkowo w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu od gminy może obejmować również opłaty związane z korzystaniem z lokalu, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że istnienie szkody w tym zakresie wymaga indywidualnej oceny i udowodnienia, że na określonym rynku najmu lokali właściciel, oprócz rynkowej stawki czynszu, może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Odszkodowanie za okres przejściowy

Wskazać należy także, że z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dniu 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 72/12) wynika, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, a więc de facto w wysokości rynkowej wartości czynszu za dany lokal.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Z punktu widzenia skuteczności dochodzenia omawianego roszczenia kluczowym zagadnieniem jest okres jego przedawnienia. Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i przedawnia się stopniowo wraz z upływem 3 letniego terminu.


Kara umowna zamiast odszkodowania

Chcąc uchronić się przed częścią problemów związanych z niewydaniem lokalu w terminie, można w umowie najmu lokalu mieszkalnego zastrzec karę umowną na taką okoliczność. Wartość kary umownej można określić kwotowo za każdy dzień, tydzień czy też miesiąc bezumownego korzystania z lokalu lub procentowo w odniesieniu do wartości miesięcznego czynszu.

Zastrzeżenie kary umownej polepsza sytuację właściciela lokalu o tyle, że łatwiej wykazać przesłanki kary umownej, aniżeli przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, szczególnie w zakresie wysokości szkody. Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania i przysługuje w określonej umową kwocie niezależnie od zawinienia lokatora i wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez właściciela.

Podsumowanie

Poruszone powyżej problemy stanowią wycinek zagadnień związanych z problematyką bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. W szczególności poza zakresem niniejszego artykułu pozostaje zagadnienie wypowiedzenia umowy, postępowania eksmisyjnego, czy skierowania roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu i od momentu wejścia w posiadanie lokalu korzystają z niego w sposób bezumowny.

Jednocześnie należy podkreślić, że decyzja o skierowaniu roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego lub przeciwko gminie, powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nawrocki u Mentzena - kiedy? [NA ŻYWO YOUTUBE]

Karol Nawrocki będzie u Sławomira Mentzena na kanale youtube już dziś o godzinie 13:00. Oto link do rozmowy na żywo "Mentzen grilluje: Karol Nawrocki".

5. punkt deklaracji Mentzena groźny dla Polski? Opinia wiceszefa MON

Wiceszef MON ocenia, że 5. punkt deklaracji Mentzena jest groźny dla Polski. To jedno z głównych żądań Putina. Czy Ukraina powinna być w NATO?

Pozew o podwyższenie alimentów [WZÓR]

Rolą alimentów jest zaspokajanie usprawiedliwionych potrzeb uprawnionego, w szczególności małoletniego dziecka. Kiedy można żądać podwyższenia alimentów? Jak wnieść o podwyższenie alimentów? Co powinno znaleźć się w pozwie?

QUIZ Polscy prezydenci. Dasz radę zdobyć 10/10?
Ile lat w dniu wyborów musi mieć kandydat na prezydenta? Kto był pierwszym prezydentem RP? Ile lat trwa kadencja? Sprawdź swoją wiedzę o przed drugą turą wyborów.

REKLAMA

Darowizna od matki w kwocie 4 mln złotych: Jak przekazać legalnie i bez podatku?

Darowizna na kwotę 4 milionów złotych może brzmieć jak zaproszenie do kontroli skarbowej. Tymczasem obowiązujące przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie tylko dopuszczają taką transakcję bez podatku, ale wręcz jasno określają, jak to zrobić legalnie i bezpiecznie. W najnowszej interpretacji indywidualnej skarbówka potwierdził, że nawet wielomilionowe darowizny mogą być zwolnione z podatku, jeśli spełnione zostaną trzy kluczowe warunki. Jakie? Sprawdzamy.

Zasiłek dla tracących świadczenie pielęgnacyjne (stare). Opiekunowie osób niepełnosprawnych (stopień znaczny) z problemem

Sądy wykryły trzecią lukę w przepisach o świadczeniu wspierającym. Pierwsza luka dotyczy wątpliwości, czy opiekunowie osób niepełnosprawnych powinni oddawać świadczenie pielęgnacyjne (stare) za okres rozpatrywania wniosku o określenie poziomu potrzeby wsparcia (liczba punktów w WZON po teście sprawności). Druga luka dotyczy utraty ubezpieczenia zdrowotnego przez opiekunów za okres rozpatrywania wniosku przez WZON. I teraz jest odkryta trzecia luka.

Świadczenie wspierające i pielęgnacyjne do poprawy. Trzy wady przepisów

Prawie 1,5 roku obowiązywania ustawy o świadczeniu wspierających pokazało trzy słabe punkty tej ustawy. Są to 1) zwroty świadczenia pielęgnacyjnego 2) składki ubezpieczeniowe (zdrowotna i emerytalna) na rzecz opiekuna 3) zasiłek dla bezrobotnych dla opiekuna (daje czas na dostosowanie się do rynku pracy po utracie świadczenia pielęgnacyjnego.

Więzi rodzinne w świetle ochrony dóbr osobistych

Więzi rodzinne opierają się na emocjach i wspólnie budowanych przez lata relacjach. W sytuacjach konfliktowych – takich jak rozwód, spory o kontakty z dzieckiem czy alimenty – więzi te mogą zostać poważnie naruszone. Warto wtedy pamiętać, że prawo może nas realnie chronić w takich przypadkach. Jak to działa w praktyce?

REKLAMA

Do której godziny jest głosowanie na prezydenta?

Cząstkowe, orientacyjne wyniki głosowania na Prezydenta Polski w wyborach 2025 r. znane są już w trakcie dnia, w którym wyborcy oddają głosy. Niektórzy niezdecydowani mogą pod ich wpływem zmienić zdanie i wybrać się do komisji wyborczej. Inni ze względu na plan dnia mogą zagłosować tylko późnym wieczorem. Czy zdążą? Do której godziny można głosować?

WIBOR w umowach kredytowych. Czy wyrok TSUE ujednolici orzeczenia polskich sądów? Złotówkowicze będą triumfować jak frankowicze?

Czy będzie przełom w sprawach WIBOR? Czy zbliżający wielkimi krokami wyrok TSUE w sprawie polskiej okaże się korzystny dla posiadaczy kredytów złotówkowych opartych o wskaźnik referencyjny WIBOR i czy wpłynie to na ukształtowanie się linii orzeczniczej polskich sądów. Na te pytania odpowiada Wojciech Ostrowski, radca prawny z Kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

REKLAMA