Kto powinien dokonywać napraw w wynajmowanym mieszaniu?

Częstym przedmiotem sporów pomiędzy najemcą a wynajmującym jest kwestia tego, kto powinien pokryć koszty napraw uszkodzonych sprzętów czy też instalacji w mieszkaniu.

Kwestię tę reguluje Kodeks cywilny oraz – bardziej szczegółowo - ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy też pamiętać, że strony mogą inaczej uregulować tę sprawę w zawartej przez siebie umowie najmu.

Obowiązki wynajmującego

• Wynikające z Kodeksu cywilnego

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wynajmujący (właściciel mieszkania) powinien udostępnić najemcy lokal w stanie, który umożliwia korzystanie z niego w umówionym zakresie i utrzymywać go w takim stanie przez cały okres trwania najmu. W większości przypadków chodzi o to, aby lokal nadawał się do mieszkania – miał dostęp do bieżącej wody, prądu, gazu, a także łazienkę oraz kuchnię w stanie używalności. W zależności od umowy między stronami wynajmujący może zapewnić także niezbędne sprzęty AGD i RTV oraz meble. 

Jeśli w czasie trwania najmu nastąpiła usterka, czy też awaria, która obciąża wynajmującego i sprawiła, że rzecz najęta nie jest już przydatna do umówionego użytku napraw powinien dokonać wynajmujący. Najemca może wyznaczyć mu na to odpowiedni termin, po upływie którego sam dokona koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego). Jeżeli jednak rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Zobacz: Umowy

• Wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów

Obowiązki wynajmującego precyzuje ustawa o ochronie lokatorów. Artykuł 6a stanowi, że wynajmujący ma obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Ponadto, do wynajmującego należy:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

   a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

   b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

POLECAMY: E - wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Obowiązki najemcy

• Wynikające z Kodeksu cywilnego

Kodeks cywilny nakłada na najemcę (osobę korzystająca z mieszkania) obowiązek drobnych napraw, które są związane ze zwykłym używaniem najętego lokalu. Do tych drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Ponadto, pamiętać należy, że najemca, zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a jeśli nie określa ona sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Powinien więc naprawić to, co zepsuł z własnej winy.

Jeśli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego najemca powinien go o tym jak najszybciej poinformować.

Zobacz: Kalkulatory

• Wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów

Podobnie jak w przypadku obowiązków wynajmującego, tak i w tym przypadku dokładniej obowiązki precyzuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Art. 6b stanowi, że najemca ma obowiązek utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Powinien także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Obciąża go zaś naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

   a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

   b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Zobacz: Prawa konsumenta

Istotne jest także to, że po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych wyżej w punkcie 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Wynajmujący może także żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych bez jego zgody przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Warto także pamiętać, że w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie ustalić te prawa i obowiązki.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.)