REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawnych. Co zmieni nowa ustawa deweloperska?

Umowa rezerwacyjna z brakiem regulacji w przepisach

Proces nabywania nieruchomości na rynku deweloperskim może zostać poprzedzony zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej (nie stanowią jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości u dewelopera). Niemniej jednak, deweloperzy często zawierają z nabywcami umowy rezerwacyjne, których treści często są nieuczciwe i niekorzystne. Dlaczego tak się dzieje?

REKLAMA

Otóż, głównym problemem był brak uregulowania w przepisach prawnych kwestii umów rezerwacyjnych. W związku z tym, deweloperzy zawierali umowy rezerwacyjne według swego uznania. Umowy te bardzo często różniły się między sobą pod względem treści i przyjętych rozwiązań.

Przykłady dotychczasowych zapisów w umowach rezerwacyjnych, zawieranych przez deweloperów:

1.Strony zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej na powyższych warunkach w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej.
2.Kupujący wpłaci opłatę rezerwacyjną w wysokości 5.000,00 do dnia 10 maja 2021 roku na konto Sprzedającego nr bank xxx.
Jeśli w wymienionym terminie kupujący nie podpisze umowy zgodnie z § 2 niniejszej umowy, umowa rezerwacyjna zostaje rozwiązana z winy Kupującego a opłata pozostaje u Sprzedającego. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona jako zadatek na poczet zakupu lokalu.

LUB

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu nieprzystąpienia przez Zainteresowanego w okresie wskazanym w § 3 ust. 4 do Umowy Deweloperskiej Opłata Rezerwacyjna nie podlega zwrotowi na rzecz Zainteresowanego.

Cel umowy rezerwacyjnej

REKLAMA

Co do zasady umowa rezerwacyjna ma na celu, po pierwsze czasowo wyłączyć konkretny lokal lub dom z oferty dewelopera, w zamian za odpowiednią opłatę rezerwacyjną, wnoszoną przez nabywcę. Po drugie, deweloper i nabywca zobowiązują się do zwarcia w określonym czasie umowy deweloperskiej.

W praktyce, w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej lub gdy strony nie zawrą właściwej umowy deweloperskiej, często okazywało się, że opłata rezerwacyjna przepadała na rzecz dewelopera. Nadto, można było spotkać, postanowienia umowne w świetle, których opłata rezerwacyjna przepadała zarówno wtedy, gdy nabywca nie otrzymał kredytu.

Umowa rezerwacyjna - nowa ustawa deweloperska

W związku z powyższym, pod wpływem dostrzegalnych praktyk deweloperów i potrzeb ochrony interesu potencjalnego nabywcy, nowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadza regulację dotyczącą umów rezerwacyjnych. Oznacza to, że deweloper nie będzie już mógł wedle własnego uznania ustalić wysokość opłaty rezerwacyjnej. Co ważne, nowa ustawa określa w jakich sytuacjach opłata rezerwacyjna będzie zwracana dla nabywcy.

Umowa rezerwacyjna - definicja

Definicja umowy rezerwacyjnej, wg. nowej ustawy deweloperskiej:

umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą albo innym niż deweloper, o którym mowa w art.4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.”

Opłata rezerwacyjna

Kluczowym rozwiązaniem nowej ustawy jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny nieruchomości. Jednocześnie ustawa przewiduje, że opłata rezerwacyjna nie będzie wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy, lecz na bieżący rachunek bankowy dewelopera. Głównym celem tej regulacji, było umożliwienie sprawnego zwrotu kwoty dla nabywcy. Dopiero w razie, zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek przekazania opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przykład:
Cena mieszkania wynosi 200 000,00 zł, przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna może wynosić maksymalnie 2 000 zł.

Ponadto, opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana nabywcy, w przypadku, gdy:

  • rezerwujący – potencjalny nabywca – nie otrzymał kredytu lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper (lub innych przedsiębiorca oferujący nabycie mieszkań) nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Przykładowo, deweloper podpisał umowę deweloperską z inną osobą– wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości,
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

REKLAMA

Dodatkowo, ustawodawca przewidział pisemną formę umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Umowa rezerwacyjna powinna określać strony, miejsce i datę zawarcia umowy. Cenę lokalu mieszkalnego lub domu oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Interesującym jest fakt, iż opłata rezerwacyjna jest fakultatywna, bowiem strony mogą umówić się na rezerwację nieodpłatną.

Co istotne, umowa rezerwacyjna ma określać okres na jaki lokal mieszkalny lub dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży dewelopera. Deweloper musi wskazać usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku. Ponadto, wymagane jest określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu.

Nowa ustawa deweloperska - kiedy wchodzi w życie?

Na koniec warto podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy (tj. 1 lipca 2022r.) od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (tj. 30 czerwca 2021r.), z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Radca prawny Anna Grabek
https://legalgg.pl

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd i dziedziczenie subkonta: po śmierci emeryta bez dziedziczenia środków, gdyż służą one sfinansowaniu emerytur dla emerytów dłużej żyjących

Chyba jest powszechny wśród nie tylko emerytów pogląd, że w interesie systemu emerytalnego jest to, aby …. emeryt zmarł jak najszybciej po przejściu na emeryturę. Temu m.in. służyć ma hipotetyczne wciąż podniesienie wieku emerytalnego w Polsce. Świadczą o takim postrzeganiu naszego systemu emerytalnego ożywione i krytyczne dyskusje w Internecie. Niestety jedno z pism rządowych potwierdza tą cechę naszego systemu emerytalnego. Pismo jest odpowiedzią na postulat emerytki, aby zmienić na korzystniejsze zasady dziedziczena niewykorzystanych środków kapitału emerytalnego zmarłego zapisane na subkoncie. Emerytka chciała, aby np. żona dziedziczyła środki z subkonta także wtedy, gdy jej mąż zmarł np. w wieku 72 lat, a nie maksymalnie tylko 68 lat. Dziś odbywa się to nie tyle przez dziedziczenie, a tzw. wypłatę gwarantowaną.

66 mld zł na wsparcie dla setek tysięcy osób niepełnosprawnych = pusta sala sejmowa. „Choćbym miał mówić (bo krzyczeć nie potrafię) do pustej sali, to osiągnę cel”

W dniu 8 maja br. odbyło się posiedzenie sesji plenarnej w Sejmie, podczas którego wiceminister i Pełnomocnik Rządu do Spraw Osób Niepełnosprawnych Łukasz Krasoń, przybliżał posłom zagadnienia związane z projektowanymi rozwiązaniami w zakresie wprowadzenia systemowego wsparcia w postaci asystencji osobistej osób niepełnosprawnych – jednej z najważniejszych usług wsparcia, która może realnie zmienić życie setek tysięcy osób z niepełnosprawnościami w Polsce (i kosztować skarb państwa ponad 66 mld zł). Sala sejmowa, niestety, świeciła wówczas pustkami. Czy kwestia poprawy niezależności i jakości życia osób niepełnosprawnych w Polsce nie zasługuje na uwagę polityków?

Już 30 emerytów wygrało. ZUS musi przeliczyć im emerytury. Przykładowo o 2800 zł w górę. Kolejni emeryci czekają [wyrok TK z 4 czerwca 2024 r.

Emeryt wywalczył ponowne przeliczenie emerytury i podwyżkę o około 2800 zł miesięcznie. Tak znaczna podwyżka wynika z wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie VII Wydział Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 14 marca 2025 r. (sygn. akt VII U 1462/24). Wyrok w wykonaniu innego wyroku - tym razem Trybunału Konstytucyjnego z 4 czerwca 2024 r. Spór dotyczył ponownego przeliczenia emerytury niesłusznie pomniejszonej o korzyści z emerytury wcześniejszej. Takie pomniejszenie pokrzywdziło co najmniej 150 000 osób w okresie od 2013 r. do dzisiaj.

Niepełnosprawni w pułapce systemu. Ekspert: To nie pomoc, to segregacja

Świadczenia dla niepełnosprawnych to gąszcz wykluczających się przepisów, który bardziej dzieli niż wspiera – uważa Piotr Figiel z fundacji Nowe Spojrzenie. W rozmowie z Infor.pl ekspert wskazuje, że obecne rozwiązania nie tylko nie odpowiadają na rzeczywiste potrzeby, ale też faworyzują wybrane grupy, pozostawiając resztę bez wsparcia. Tak się tworzy dyskryminacja.

REKLAMA

Ekspertka BCC: Zakaz zawarcia umowy za mniejsze wynagrodzenie niż przewidziane w ogłoszeniu i zagrożenie karami jest niewłaściwym podejściem ustawodawcy

Przyjęta przez Sejm nowelizacja Kodeksu pracy, którą nakłada na pracodawców obowiązek przedstawienia w ogłoszeniach o pracę wysokości proponowanego wynagrodzenia. W ocenie ekspertek BCC, brak konsultacji społecznych tak ważnego projektu to poważny błąd.

Nowy sondaż prezydencki: Scenariusze drugiej tury – kto ma największe szanse? [SONDA]

Najnowszy sondaż Instytutu Pollster ujawnia aktualne preferencje Polaków tuż przed wyborami prezydenckimi. Kto zostanie nowym prezydentem RP? Co wydarzy się w drugiej turze?

Uzdrowiskowa Karta Korzyści: co daje i dla kogo?

Wciąż niewiele osób wie, że można uzyskać spore zniżki i profity posiadając specjalną kartę. To właśnie: Uzdrowiskowa Karta Korzyści(UKK) daje różne przywileje i rabaty. Jak można dostać Uzdrowiskową Kartę Korzyści, komu przysługuje i co daje? Podpowiadamy.

Koniec ze spowiadaniem dzieci poniżej 18 roku życia, bo „żadna obca osoba dorosła nie ma prawa przesłuchiwać dziecka sam na sam, bez nadzoru opiekunów i psychologów”? Sprawą zajęła się komisja sejmowa

Trwa sezon Pierwszych Komunii Świętych w Kościele katolickim, a wraz z nim – wiele dzieci przystępuje do spowiedzi. W październiku 2024 r., do Sejmu została wniesiona petycja obywatelska, w której jej autorzy wnieśli o podjęcie przez Komisję inicjatywy ustawodawczej, której skutkiem byłoby wprowadzenie zakazu „spowiadania dzieci poniżej 18 roku życia w Kościele katolickim i innych kościołach, jeśli ją stosują”, ponieważ w ich ocenie – „żadna obca osoba dorosła nie ma prawa przesłuchiwać dziecka sam na sam, bez nadzoru opiekunów i psychologów”. Nie chodzi jednak wyłącznie o praktyki kościoła Katolickiego, ale wszystkich związków wyznaniowych, które stosują spowiedź indywidualną. Petycja ta, była przedmiotem obrad Komisji do Spraw Petycji w dniu 3 kwietnia br.

REKLAMA

Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa

Zakup mieszkań, remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi – orzekł NSA w wyroku o sygn. II FSK 823/22. O zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości. To niekorzystne rozstrzygnięcie dla tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków, oraz będą musieli zarejestrować swoją działalność.

Orzeczenie z ZUS. Co daje w 2025 roku i czego dotyczą zmiany planowane na rok 2026?

Jakie świadczenia może uzyskać z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych osoba z niepełnosprawnościami? Jak wygląda orzecznictwo ZUS i co może się wkrótce zmienić? Prezentujemy najważniejsze informacje.

REKLAMA