REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawnych. Co zmieni nowa ustawa deweloperska?

Umowa rezerwacyjna z brakiem regulacji w przepisach

Proces nabywania nieruchomości na rynku deweloperskim może zostać poprzedzony zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej (nie stanowią jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości u dewelopera). Niemniej jednak, deweloperzy często zawierają z nabywcami umowy rezerwacyjne, których treści często są nieuczciwe i niekorzystne. Dlaczego tak się dzieje?

REKLAMA

Otóż, głównym problemem był brak uregulowania w przepisach prawnych kwestii umów rezerwacyjnych. W związku z tym, deweloperzy zawierali umowy rezerwacyjne według swego uznania. Umowy te bardzo często różniły się między sobą pod względem treści i przyjętych rozwiązań.

Przykłady dotychczasowych zapisów w umowach rezerwacyjnych, zawieranych przez deweloperów:

1.Strony zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej na powyższych warunkach w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej.
2.Kupujący wpłaci opłatę rezerwacyjną w wysokości 5.000,00 do dnia 10 maja 2021 roku na konto Sprzedającego nr bank xxx.
Jeśli w wymienionym terminie kupujący nie podpisze umowy zgodnie z § 2 niniejszej umowy, umowa rezerwacyjna zostaje rozwiązana z winy Kupującego a opłata pozostaje u Sprzedającego. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona jako zadatek na poczet zakupu lokalu.

LUB

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu nieprzystąpienia przez Zainteresowanego w okresie wskazanym w § 3 ust. 4 do Umowy Deweloperskiej Opłata Rezerwacyjna nie podlega zwrotowi na rzecz Zainteresowanego.

Cel umowy rezerwacyjnej

REKLAMA

Co do zasady umowa rezerwacyjna ma na celu, po pierwsze czasowo wyłączyć konkretny lokal lub dom z oferty dewelopera, w zamian za odpowiednią opłatę rezerwacyjną, wnoszoną przez nabywcę. Po drugie, deweloper i nabywca zobowiązują się do zwarcia w określonym czasie umowy deweloperskiej.

W praktyce, w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej lub gdy strony nie zawrą właściwej umowy deweloperskiej, często okazywało się, że opłata rezerwacyjna przepadała na rzecz dewelopera. Nadto, można było spotkać, postanowienia umowne w świetle, których opłata rezerwacyjna przepadała zarówno wtedy, gdy nabywca nie otrzymał kredytu.

Umowa rezerwacyjna - nowa ustawa deweloperska

W związku z powyższym, pod wpływem dostrzegalnych praktyk deweloperów i potrzeb ochrony interesu potencjalnego nabywcy, nowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadza regulację dotyczącą umów rezerwacyjnych. Oznacza to, że deweloper nie będzie już mógł wedle własnego uznania ustalić wysokość opłaty rezerwacyjnej. Co ważne, nowa ustawa określa w jakich sytuacjach opłata rezerwacyjna będzie zwracana dla nabywcy.

Umowa rezerwacyjna - definicja

Definicja umowy rezerwacyjnej, wg. nowej ustawy deweloperskiej:

umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą albo innym niż deweloper, o którym mowa w art.4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.”

Opłata rezerwacyjna

Kluczowym rozwiązaniem nowej ustawy jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny nieruchomości. Jednocześnie ustawa przewiduje, że opłata rezerwacyjna nie będzie wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy, lecz na bieżący rachunek bankowy dewelopera. Głównym celem tej regulacji, było umożliwienie sprawnego zwrotu kwoty dla nabywcy. Dopiero w razie, zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek przekazania opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przykład:
Cena mieszkania wynosi 200 000,00 zł, przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna może wynosić maksymalnie 2 000 zł.

Ponadto, opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana nabywcy, w przypadku, gdy:

  • rezerwujący – potencjalny nabywca – nie otrzymał kredytu lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper (lub innych przedsiębiorca oferujący nabycie mieszkań) nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Przykładowo, deweloper podpisał umowę deweloperską z inną osobą– wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości,
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

REKLAMA

Dodatkowo, ustawodawca przewidział pisemną formę umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Umowa rezerwacyjna powinna określać strony, miejsce i datę zawarcia umowy. Cenę lokalu mieszkalnego lub domu oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Interesującym jest fakt, iż opłata rezerwacyjna jest fakultatywna, bowiem strony mogą umówić się na rezerwację nieodpłatną.

Co istotne, umowa rezerwacyjna ma określać okres na jaki lokal mieszkalny lub dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży dewelopera. Deweloper musi wskazać usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku. Ponadto, wymagane jest określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu.

Nowa ustawa deweloperska - kiedy wchodzi w życie?

Na koniec warto podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy (tj. 1 lipca 2022r.) od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (tj. 30 czerwca 2021r.), z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Radca prawny Anna Grabek
https://legalgg.pl

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy zachowek po rodzicach przepada?

Kto ma prawo do zachowku po rodzicach i od czego zależy jego wysokość? Czy roszczenie o zachowek się przedawnia? Oto najważniejsze przepisy i terminy!

Rozprawa przed TSUE ws. WIBOR-u. Nie będzie przełomu?

W dniu 11 czerwca 2025 r. w Luksemburgu odbędzie się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-471/24. Jest to wynik pytań prejudycjalnych skierowanych przez Sąd Okręgowy w Częstochowie, dotyczących interpretacji przepisów prawa unijnego w kontekście kredytów opartych na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Pierwsza sprawa w TSUE dotycząca WIBOR-u budzi zrozumiałe zainteresowanie kredytobiorców, prawników i sektora bankowego. Warto jednak rozróżnić realny zakres tej sprawy od medialnych uproszczeń. Nadchodząca rozprawa nie przyniesie jeszcze żadnego rozstrzygnięcia.

Kiedy ostatnia wielka debata prezydencka 2025? Druga tura pomiędzy Trzaskowskim i Nawrockim

Zapowiadana jest ostatnia wielka debata prezydencka przed drugą turą wyborów w 2025 roku. Kiedy odbędzie się debata Karola Nawrockiego i Rafała Trzaskowskiego? Gdzie będzie można obejrzeć debatę?

Biejat i Hołownia popierają Trzaskowskiego [Druga tura]

Magdalena Biejat i Szymon Hołownia popierają Rafała Trzaskowskiego w drugiej turze wyborów prezydenckich 2025 r. Na ile procent może liczyć kandydat na Prezydenta RP?

REKLAMA

[Boże Ciało] Długi czerwcowy weekend 2025. Gdzie dojedziesz tanio pociągiem prosto z Polski? W czerwcu rusza nowy zagraniczny kierunek

Planując zagraniczny wyjazd na czerwcowy długi weekend, warto rozważyć podróż koleją. Z Polski kursują bezpośrednie pociągi m.in. do Czech, Austrii, Niemiec, Słowacji, Węgier oraz na Litwę. Nowością w letnim rozkładzie będzie również bezpośrednie połączenie do Chorwacji, dostępne już od czerwca.

Kogo poprze Mentzen? [Druga tura]

Od tego, kogo poprze Mentzen może zależeć wynik drugiej tury wyborów prezydenckich 2025 r. Dlatego wszyscy tak czekają na informację od Sławomira Mentzena: Trzaskowski czy Nawrocki?

Grozi Ci grzywna 81 tys. zł lub 10% obrotu. Nowe unijne prawo uderzy w tysiące polskich firm

Już za chwilę tysiące firm w Polsce mogą stanąć przed poważnym zagrożeniem – nowa unijna dyrektywa EAA oznacza obowiązkowe zmiany, których zignorowanie może skończyć się katastrofą finansową. Kary sięgają nawet 10% rocznego obrotu lub ponad 81 tys. zł. Wystarczy jedna skarga klienta, by urzędnicy wszczęli kontrolę i nałożyli sankcje. Masz czas tylko do 28 czerwca 2025 r. Potem może być za późno.

Czternasta emerytura w 2025 r. Jaka kwota brutto - netto: najniższa emerytura, czy Rada Ministrów da więcej? Kiedy wypłata?

Dodatkowe roczne świadczenie pieniężne dla emerytów i rencistów, potocznie zwane czternastą emeryturą, będzie w 2025 roku wypłacone we wrześniu, podobnie jak w poprzednich dwóch latach. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie określenia miesiąca wypłaty kolejnego dodatkowego rocznego świadczenia pieniężnego dla emerytów i rencistów w 2025 r., opublikowanych 20 maja 2025 r. Najprawdopodobniej "czternastka" wyniesie w 2025 roku 1878,91 zł brutto (ok. 1709,81 złotych netto), a więc tyle, ile wynosi najniższa emerytura. Choć ustawa daje Radzie Ministrów prawo podwyższenia tej kwoty.

REKLAMA

Jeśli Trzaskowski wygra wybory na Prezydenta Polski, co z prezydenturą Warszawy?

Jeżeli Rafał Trzaskowski wygra wybory na Prezydenta Polski, nie może być jednocześnie prezydentem Warszawy. Zakazuje tego Konstytucja RP. Co z prezydenturą stolicy? Mieliśmy już taki przypadek w historii.

Resort zdrowia: kamery w gabinetach lekarskich, przebieralniach, na sali operacyjnej - nawet bez zgody pacjenta

Przepisy dotyczące monitoringu w placówkach medycznych wywołały gorącą dyskusję, która wciąż trwa, ponieważ wciąż Rzecznik Praw Obywatelskich broni praw pacjentów, a Ministerstwo Zdrowia powołuje się na konieczność ich bezpieczeństwa i nie chce zmian. Z jednej strony celem przepisów jest rzeczywiście zwiększenie bezpieczeństwa pacjentów, a z drugiej – pojawiają się poważne obawy o naruszenie prawa do prywatności i ochrony danych osobowych. Ten problem wraca, szczególnie mając na uwadze ostatnie okoliczności i śmierć lekarza w jednym z krakowskich szpitali, po ataku pacjenta.

REKLAMA