Kategorie

Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej

Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej/Fot. Shutterstock
Shutterstock
Umowa rezerwacyjna dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawnych. Co zmieni nowa ustawa deweloperska?

Umowa rezerwacyjna z brakiem regulacji w przepisach

Proces nabywania nieruchomości na rynku deweloperskim może zostać poprzedzony zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej (nie stanowią jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości u dewelopera). Niemniej jednak, deweloperzy często zawierają z nabywcami umowy rezerwacyjne, których treści często są nieuczciwe i niekorzystne. Dlaczego tak się dzieje?

Otóż, głównym problemem był brak uregulowania w przepisach prawnych kwestii umów rezerwacyjnych. W związku z tym, deweloperzy zawierali umowy rezerwacyjne według swego uznania. Umowy te bardzo często różniły się między sobą pod względem treści i przyjętych rozwiązań.

Przykłady dotychczasowych zapisów w umowach rezerwacyjnych, zawieranych przez deweloperów:

1.Strony zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej na powyższych warunkach w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej.
2.Kupujący wpłaci opłatę rezerwacyjną w wysokości 5.000,00 do dnia 10 maja 2021 roku na konto Sprzedającego nr bank xxx.
Jeśli w wymienionym terminie kupujący nie podpisze umowy zgodnie z § 2 niniejszej umowy, umowa rezerwacyjna zostaje rozwiązana z winy Kupującego a opłata pozostaje u Sprzedającego. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona jako zadatek na poczet zakupu lokalu.

LUB

W przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu nieprzystąpienia przez Zainteresowanego w okresie wskazanym w § 3 ust. 4 do Umowy Deweloperskiej Opłata Rezerwacyjna nie podlega zwrotowi na rzecz Zainteresowanego.

Cel umowy rezerwacyjnej

Co do zasady umowa rezerwacyjna ma na celu, po pierwsze czasowo wyłączyć konkretny lokal lub dom z oferty dewelopera, w zamian za odpowiednią opłatę rezerwacyjną, wnoszoną przez nabywcę. Po drugie, deweloper i nabywca zobowiązują się do zwarcia w określonym czasie umowy deweloperskiej.

W praktyce, w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej lub gdy strony nie zawrą właściwej umowy deweloperskiej, często okazywało się, że opłata rezerwacyjna przepadała na rzecz dewelopera. Nadto, można było spotkać, postanowienia umowne w świetle, których opłata rezerwacyjna przepadała zarówno wtedy, gdy nabywca nie otrzymał kredytu.

Umowa rezerwacyjna - nowa ustawa deweloperska

W związku z powyższym, pod wpływem dostrzegalnych praktyk deweloperów i potrzeb ochrony interesu potencjalnego nabywcy, nowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadza regulację dotyczącą umów rezerwacyjnych. Oznacza to, że deweloper nie będzie już mógł wedle własnego uznania ustalić wysokość opłaty rezerwacyjnej. Co ważne, nowa ustawa określa w jakich sytuacjach opłata rezerwacyjna będzie zwracana dla nabywcy.

Umowa rezerwacyjna - definicja

Definicja umowy rezerwacyjnej, wg. nowej ustawy deweloperskiej:

umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą albo innym niż deweloper, o którym mowa w art.4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.”

Opłata rezerwacyjna

Kluczowym rozwiązaniem nowej ustawy jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny nieruchomości. Jednocześnie ustawa przewiduje, że opłata rezerwacyjna nie będzie wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy, lecz na bieżący rachunek bankowy dewelopera. Głównym celem tej regulacji, było umożliwienie sprawnego zwrotu kwoty dla nabywcy. Dopiero w razie, zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek przekazania opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przykład:
Cena mieszkania wynosi 200 000,00 zł, przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna może wynosić maksymalnie 2 000 zł.

Ponadto, opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana nabywcy, w przypadku, gdy:

  • rezerwujący – potencjalny nabywca – nie otrzymał kredytu lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper (lub innych przedsiębiorca oferujący nabycie mieszkań) nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Przykładowo, deweloper podpisał umowę deweloperską z inną osobą– wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości,
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Dodatkowo, ustawodawca przewidział pisemną formę umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Umowa rezerwacyjna powinna określać strony, miejsce i datę zawarcia umowy. Cenę lokalu mieszkalnego lub domu oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Interesującym jest fakt, iż opłata rezerwacyjna jest fakultatywna, bowiem strony mogą umówić się na rezerwację nieodpłatną.

Co istotne, umowa rezerwacyjna ma określać okres na jaki lokal mieszkalny lub dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży dewelopera. Deweloper musi wskazać usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku. Ponadto, wymagane jest określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu.

Nowa ustawa deweloperska - kiedy wchodzi w życie?

Na koniec warto podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy (tj. 1 lipca 2022r.) od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (tj. 30 czerwca 2021r.), z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Radca prawny Anna Grabek
https://legalgg.pl

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Komplet Premium: Faktury (faktury ustrukturyzowane)
Komplet Premium: Faktury (faktury ustrukturyzowane)
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    1 sty 2000
    28 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Obostrzenia na październik 2021 r.

    Obostrzenia na październik 2021 r. zawarto w nowym rozporządzeniu Rady Ministrów. Aktualne obostrzenia mają zostać przedłużone do 31 października.

    Emerytury groszowe z ZUS wciąż problemem

    Emerytury groszowe z ZUS stanowią coraz częstszy problem. Czy planowane są zmiany dotyczące świadczeń niższych niż minimalne?

    Oszczędzamy mniej, ale regularnie [BADANIE]

    Z danych zebranych przez Intrum wynika, iż 80 procent konsumentów stara się oszczędzać każdego miesiąca. Czy to pozytywny skutek pandemii?

    Reklamacja po wakacjach - jak i kiedy?

    Reklamacja po wakacjach może dotyczyć np. usługi turystycznej, opóźnionego lotu czy noclegu. W jakim terminie należy ją wysłać?

    400 plus na dziecko w żłobku w 2022 r.

    400 plus na dziecko w żłobku w 2022 r.? Podpowiadamy dla kogo przewidziano nowy rodzaj wsparcia.

    Oszustwo "na 14. emeryturę" - co robić?

    Oszustwo "na 14. emeryturę? ZUS przestrzega przed osobami, które oferują pomoc przy wypełnieniu wniosku o świadczenie.

    Zasada niezmienności składu orzekającego - zmiany w k.p.k.

    Zasada niezmienności składu orzekającego sprawia, że zmiana sędziego oznacza przymus prowadzenia procesu od początku – co nikomu nie służy. Jest jednak szansa na poprawę sytuacji.

    Wjazd do Wielkiej Brytanii od 1 października 2021 r. - zmiany

    Wjazd do Wielkiej Brytanii od 1 października 2021 r. będzie możliwy tylko na podstawie ważnego paszportu. Są jednak wyjątki. Jakie?

    Ochrona konsumenta - przepisy uzupełniające weszły w życie

    Przepisy uzupełniające ochronę konsumentów weszły w życie. Zmiany dotyczą m.in. postępowania nakazowego z weksla czy wnoszenia pism do sądu.

    Noc spisowa - GUS wydłuża godziny pracy 25 września

    Noc spisowa zostanie zorganizowana przez GUS w sobotę 25 września. Jak i gdzie będzie można się spisać?

    Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu mieszkaniowego

    Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotował kalkulator, dzięki któremu można sprawdzić o ile orientacyjnie wzrośnie rata kredytu, gdy zmieni się jego oprocentowanie. Jak skorzystać z kalkulatora?

    Ubezwłasnowolnienie - zasady, skutki, procedura

    Ubezwłasnowolnienie jest możliwe tylko w określonych przypadkach. Na czym polega? Jakie wywołuje skutki? Jak wygląda procedura?

    Duże zmiany w prawach konsumenta - dyrektywa Omnibus

    Prawa konsumenta. Szykują się rewolucyjne zmiany w ochronie praw konsumenta. Wdrożenie tzw. dyrektywy Omnibus ma wyeliminować nieprawidłowości podczas wyprzedaży. W przypadku obniżki cen towarów, sklepy - tradycyjne oraz internetowe - będą miały obowiązek podawania informacji o najniższej cenie tego produktu lub usługi w ciągu 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Wpłynie to istotnie na przebieg coraz popularniejszych w Polsce wyprzedaży. Co więcej, zabroniona będzie sprzedaż usług finansowych poza lokalem sprzedawcy, gdy ma to miejsce podczas tzw. pokazów lub wycieczek.

    DVB-T2/HEVC. Od kiedy w Polsce nowy standard telewizji?

    DVB-T2/HEVC to nowy standard telewizji Od kiedy pojawi się w Polsce? Na wiele pytań konsumentów ma odpowiedzieć nowa kampania społeczna.

    Sąd okręgowy – od jakiej kwoty? [ZMIANY]

    Sąd okręgowy rozpatruje m.in. sprawy od określonej kwoty wartości przedmiotu sporu. Zmianę tego progu przewiduje projekt przygotowany przez resort sprawiedliwości.

    Turnusy rehabilitacyjne dla emerytowanych rolników

    Możliwość kierowania emerytowanych rolników na turnusy rehabilitacyjne zakłada projekt, który znalazł się w pracach legislacyjnych rządu. Co jeszcze ma się zmienić?

    Renta rodzinna dla studenta pierwszego roku za wrzesień

    Renta rodzinna dla studenta pierwszego roku również za wrzesień? To możliwe, ale trzeba pamiętać o formalnościach. Termin upływa 30 września.

    Sprawy o stwierdzenie nieważności decyzji starszych niż 30 lat

    Nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego weszła w życie 16 września 2021 r. Co z umorzeniem spraw o stwierdzenie nieważności decyzji starszych niż 30 lat?

    Świadczenie pielęgnacyjne a śmierć dziecka

    Świadczenie pielęgnacyjne nie przysługuje w przypadku śmierci dziecka z niepełnosprawnością. Czy przepisy ulegną zmianie?

    1000 plus – dla kogo?

    1000 plus. Dla kogo przewidziano wsparcie w ramach rodzinnego kapitału opiekuńczego? Prezentujemy najważniejsze założenia.

    Zadośćuczynienie za naruszenie więzi rodzinnej - nowe przepisy

    Przepisy dotyczące zadośćuczynienia za naruszenie więzi rodzinnej weszły w życie. Jakie sytuacje obejmują?

    Zmiany w "500 plus" - nowelizacja uchwalona

    Zmiany w "500 plus" mają dotyczyć przejęcia przez ZUS obsługi programu. Wniosek złożymy tylko elektronicznie. Nowelizacja została uchwalona przez Sejm.

    Punkty spisowe w placówkach ZUS

    Punkty spisowe w placówkach ZUS powstaną w całej Polsce. Jaką pomoc będzie można w nich uzyskać?

    Opieka nad seniorem w miejscu zamieszkania

    Opieka nad seniorami ma być świadczona w miejscu zamieszkania. Rząd planuje zmiany w funkcjonowaniu domów pomocy społecznej.

    Przepisy antylichwiarskie na stałe?

    Przepisy antylichwiarskie zostały uwzględnione w tzw. ustawach covidowych. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nową stałą regulacją.