REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części./ Fot. Fotolia
Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podobnie jak w Polsce (art. 158 KC) niemiecki Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch; skrót BGB) przewiduje, że umowy sprzedaży nieruchomości powinny być zawarte formie aktu notarialnego (§311b BGB).

REKLAMA

Niemiecka konstrukcja prawna umowy sprzedaży nieruchomości jest odmienna od konstrukcji polskiej. Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części: umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (Kaufvertrag) oraz czynność rozporządzającą (tzw. Auflassung) wywołującą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Jest to skutkiem obowiązującej w cywilnym prawie niemieckim zasady rozdzielności (tzw. Trennungsprinzip).

REKLAMA

Inny charakter ma obowiązująca też zasada abstrakcyjności, która oznacza, że ważność czynności rozporządzającej (przeniesienie własności) nie jest zależna, inaczej jak w prawie polskim, od ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Oznacza to, że np. nieważność umowy sprzedaży nie ma wpływu na ważność czynności rozporządzającej, chyba że powód nieważności jest przy tych dwóch czynnościach ten sam, np. czynności prawne osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie.

Zawarta w akcie notarialnym czynność rozporządzająca (Auflassung ) brzmi:” Stawający (strony umowy) zgadzają się na to, że własność powyżej określonej nieruchomości przejdzie na stawającego ad 2.( kupującego) do jego własności wyłącznej.”

Zawieranie umowy sprzedaży nieruchomości zilustrujemy na następującym przykładzie.

Pan S chce sprzedać swoją nieruchomość panu K. Po uzgodnieniu ceny sprzedaży spotykają się u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Zawarta między nimi umowa sprzedaży nie przenosi jeszcze własności na pana K. Także czynność rozporządzająca nie powoduje jeszcze skutku rzeczowego, a więc przeniesienia własności na pana K.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza tym akt notarialny zawiera też postanowienie, że w celu zabezpieczenia praw nabywcy ma być wpisane do księgi wieczystej- po podpisaniu aktu notarialnego – zastrzeżenie (tzw. Auflassungsvormerkung) o dokonanej sprzedaży nieruchomości. 

Zobacz również serwis: Umowy

REKLAMA

Po podpisaniu umowy notariusz zobowiązany jest do jej wykonania. Wykonanie oznacza, że notariusz musi zapewnić to, aby pan S otrzymał cenę sprzedaży, a z drugiej strony żeby pan K otrzymał własność na kupionej nieruchomości. Notariusz wysyła do wydziału ksiąg wieczystych tylko uwierzytelnioną część aktu notarialnego - bez Auflassung - w celu wpisania tylko ostrzeżenia do księgi wieczystej. Wydział ksiąg wieczystych powiadamia potem notariusza , że zastrzeżenie zostało wpisane do księgi wieczystej. Od wpisania tego zastrzeżenia pan S nie może już skutecznie - ale tylko w stosunku do nabywcy, a więc w stosunku do pana K, skutecznie rozporządzać nieruchomością. Prawa nabywcy są zatem zabezpieczone.

Załóżmy dalej, że pan K nie ma wystarczających własnych środków finansowych – co jest prawie regułą - do zapłacenia ceny sprzedaży. Bank zgadza się zawrzeć z nim umowę kredytową, ale żąda też zabezpieczenia. W praktyce wygląda to tak, że pan K , nie będąc jeszcze właścicielem - ustanawia dla banku hipotekę na kupionej nieruchomości za zgodą pana S, ale pod warunkiem, że bank zobowiązany jest wypłacić udzielony panu K kredyt – naturalnie do wysokości ceny sprzedaży – bezpośredni na rachunek bankowy pana S. Ustanowienie hipoteki dla finansującego cenę sprzedaży banku, odbywa się najczęściej zaraz po podpisaniu umowy sprzedaży w osobnym akcie notarialnym, który musi być podpisane przez pana S.

Potem notariusz wysyła kopię umowy sprzedaży do urzędu finansowego, do czego on jest też zobowiązany. Kopia aktu notarialnego wysyłana jest przez notariusza też do gminy albo miasta, z zapytaniem czy chcą one wykorzystać przysługujące im na podstawie ustawy prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży jest w dalszym ciągu względnie nieskuteczna. Jeżeli wszystkie dalsze warunki ważności umowy są spełnione (gmina albo miasto donosi, że nie chce wykorzystać prawa pierwokupu, urząd finansowy wysyła notariuszowi zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nabycia nieruchomości , pan S. zawiadamia, że otrzymał cenę sprzedaży itd.), notariusz wysyła pełny akt notarialny do wydziału ksiąg wieczystych w celu wpisania pana K jako właściciela nieruchomości. Dopiero z chwilą wpisania pana K. do księgi wieczystej staje się on właścicielem nieruchomości.

Zobacz również: Jakie są zabezpieczenia roszczeń podwykonawcy robót budowlanych w Niemczech?

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Do 500 zł miesięcznie nie tylko dla osób starszych. Jakie kryteria i orzeczenia? [zmiany 2024 i 2025]

Świadczenie uzupełniające, często nazywane jest „500 plus dla seniora” lub „500 plus dla osób niepełnosprawnych”. Należy jednak pamiętać, iż przysługuje ono nie tylko osobom starszym. Ponadto o przyznaniu pomocy decyduje niezdolność do samodzielnej egzystencji.

MEN i MS: W szkołach zaświadczenia o niekaralności. Na odbiór dziecka. Na wycieczkę. Na basen. Na teatr. Dyrektorka przedszkola o nowych kłopotach

Dziennikarze PAP zwrócili się do MEN i Ministerstwa Sprawiedliwości z serią pytań dotyczących zaświadczeń, które w szkołach muszą przedstawiać rodzice opiekujący się dziećmi. Ich pytania dotyczyły zaświadczeń przedstawianych przez osoby odbierające dzieci ze szkoły (np. czy dziadkowie mogą?). I zaświadczeń rodziców opiekujących się dziećmi na wycieczce, na basenie, w teatrze   

Szykują się spore zmiany przepisów dla cudzoziemców w Polsce. Na lepsze? Od kiedy?

Jak co roku, po przerwie wakacyjnej, wypoczęci i naładowani wracamy do trybu pracy. Wyjątkiem nie są nasi ustawodawcy. Choć sporo tematów jest na porządku dziennym, dużo wymaga zmian i poprawy, w poniższym artykule omówimy planowane zmiany dotyczące cudzoziemców, ich pobytu i zatrudnienia w Polsce.

Aktywni rodzice w pracy. Na czym polega warunek łącznej aktywności zawodowej rodziców?

Świadczenie „aktywni rodzice w pracy” przysługuje w przypadku gdy oboje rodzice osiągają przychód, którego podstawa wymiaru składek wynosi co najmniej 100% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to tzw. warunek łączonego poziomu aktywności zawodowej.

REKLAMA

MRPiPS: Składki ZUS od umów zlecenia i o dzieło możliwe od 1 stycznia 2026 r. lub 1 stycznia 2027 r.

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przygotowuje się do wdrożenia oskładkowania umów zlecenia i umów o dzieło. Wiceminister Sebastian Gajewski poinformował, że decyzja w sprawie terminu wdrożenia reformy jeszcze nie zapadła. Na pewno nie nastąpi to od 1 stycznia 2025 r., może to być 1 stycznia 2026 r. czy 1 stycznia 2027 r.

Odwołanie od orzeczenia o niepełnosprawności. Jak napisać? [punkt 7, przykład, wzór]

Odwołanie jest ważnym pismem w procesie ubiegania się o orzeczenie o niepełnosprawności. Może ono dotyczyć różnych elementów orzeczenia, m.in. punktu 7. W jakim terminie wnosi się odwołanie i do jakiego organu? Oto najważniejsze informacje i przykładowy wzór pisma.

Pomoc rządu dla powodzian 2024: zasiłki, pieniądze na remont i odbudowę domów i budynków gospodarczych, pomoc rzeczowa i psychologiczna

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów informuje, że dla osób, które ucierpiały w wyniku powodzi lub podtopień w południowo-zachodniej Polsce w ostatnich dniach, są dostępne różne formy pomocy. Można otrzymać 10 tys. zł bezzwrotnego wsparcia na najpilniejsze potrzeby. Na remont lub odbudowę budynku gospodarczego można dostać do 100 tys. zł, a budynku mieszkalnego – do 200 tys. zł. Przewidziane jest dodatkowe wsparcie dla dzieci oraz osób z niepełnosprawnościami. O pomoc mogą starać się również rolnicy, przedsiębiorcy czy studenci.

Seniorzy mają prawo czuć się oszukani. Brak drugiej waloryzacji i obcięta 14. emerytura

Seniorzy czekali na na podwójną waloryzację emerytur i rent, ale się nie doczekali. Liczyli też na wyższe 14. emerytury, ale się zawiedli. Mogą więc czuć się oszukani, ponieważ wcześniejsze zapowiedzi wskazywały na to, że będzie inaczej.

REKLAMA

Urlopy i zasiłki dla rodziców

Urlopy i zasiłki dla rodziców. Jakie urlopy przysługują rodzicom? Na jakie zasiłki mogą liczyć? Ile dni przysługuje rodzicom na opiekę nad dzieckiem? Czy zwolnienie od pracy na opiekę nad dzieckiem przechodzi na kolejny rok?

Bezpłatna konsultacja i webinarium. Wsparcie we wdrożeniu ustawy o sygnalistach

Już 25 września 2024 roku wchodzą w życie przepisy ustawy o ochronie sygnalistów nakładające na pracodawców obowiązek opracowania wewnętrznej procedury zgłaszania naruszeń prawa i podejmowania działań następczych. Jesteś gotowy na te zmiany? A może masz pytania dotyczące ustawy o sygnalistach? Zadbaj o zgodność z przepisami i skorzystaj z bezpłatnego wsparcia.

REKLAMA