Umowa darowizny a umowa dożywocia

Darowizna

Poprzez umowę darowizny, właściciel rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości) przenosi (obdarowuje) własnością inną osobę. Ta musi darowiznę przyjąć – w przypadku nieruchomości oświadczenie o przyjęciu zarówno jak oświadczenie o darowaniu – musi mieć formę aktu notarialnego. Oba oświadczenia mogą znaleźć się w jednym akcie (i zazwyczaj ma to miejsce).

Skutek umowy

Skutkiem umowy jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanego. Bez obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy.

Niedostatek darczyńcy może jednak spowodować powstanie obowiązku alimentacyjnego po stronie obdarowanego.

Dodatkowe postanowienia umowy

Jakkolwiek nie stanowią części umowy darowizny (ta ogranicza się do oświadczenia o darowaniu i oświadczenia o przyjęciu) - często obdarowany ustanawia na rzecz darczyńcy służebność osobistą mieszkania. Służebność taka jest dożywotnia i pozwala na korzystanie z darowanego mieszkania (domu). Traktowana jest jednak jak jako zwrotna darowizna – i również może spowodować powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od spadków i darowizn.

Obowiązek podatkowy

Darowizna jest - co do zasady - opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Jego wysokość (jak również w ogóle konieczność zapłaty) zależy od stopnia pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym. Najbliższa rodzina jednak podatku nie zapłaci – formalności zaś z urzędem skarbowym załatwi notariusz - od osób nie zwolnionych – pobierze zaś podatek.

Spadek

Udzielenie darowizny może spowodować po śmierci darczyńcy powstanie roszczenia o zachowek po stronie jego spadkobierców ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza darowizn nieruchomości, z uwagi na to, że często stanowią znaczący element majątku spadkodawcy (o ile nie stanowią CAŁOŚCI jego majątku).

Zobacz również: Mieszkanie za utrzymanie - dla kogo umowa dożywocia?

Dożywocie

Dożywocie polega na przekazaniu własności lokalu (lub budynku) mieszkalnego w zamian za prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki, świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości.

Skutek umowy

W skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniej opieki. Dożywotnik korzysta z takich przywilejów jak:

• prawo do mieszkania,
• swobodny dostęp do mediów,
• prawo opieki,
• prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań.

Dożywotnik staje się domownikiem zobowiązanego – można napisać, że jest obowiązany wobec niego do takiej opieki jak w stosunku do własnych dzieci.

Jeśli wspólne mieszkanie jest utrudnione (z różnych przyczyn) - sąd może zamienić obowiązek opieki i zapewnienia mieszkania na rentę w wysokości odpowiadającej wartości świadczeń. W skrajnych przypadkach - umowa może być rozwiązana.

Dożywocie jest prawem obciążającym nieruchomość – ujawnianym w księdze wieczystej. Przysługuje dożywotnio (stąd nazwa) poprzedniemu właścicielowi – lub osobie przez niego wskazanej.

Skutek podatkowy

Dożywocie jest umową wzajemną, przez przepisy podatkowe traktowaną jak sprzedaż. Stąd uznaje się, iż wartość świadczeń przysługujących dożywotnikowi jest jego przychodem i podlega opodatkowaniu.

Stąd dożywotnik może skorzystać ze zwolnień podatkowych przysługujących przy sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo, poza podatkiem dochodowym, umowa dożywocia powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% i spoczywa na nabywcy własności nieruchomości.

Spadek

Jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia – przeciwnie niż w przypadku darowizny – nigdy nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. Dożywocie natomiast darowizną nie jest.

Zobacz serwis: Darowizny