Czy najemca ma prawo dostosować lokal do swoich potrzeb

Na czym polega adaptacja lokalu

Adaptacja lokalu polega na dostosowaniu lokalu przeznaczonego na jakiś rodzaj działalności np. wynajem lokalu, prowadzenie sklepu. Warto wiedzieć o tym, że przystosowanie lokalu do prowadzenia określonej działalności rozpoczyna się już na etapie projektowania budynku i lokali użytkowych, ponieważ różne wymogi muszą być spełnione dla poszczególnych pomieszczeń np. sklepu, biura. Jednakże w zakres ten nie wchodzi adaptacja lokalu do indywidualnych potrzeb najemcy – chyba, że strony umowy postanowiły inaczej.

Zobacz również: Za co płaci najemca a za co właściciel?

W jaki sposób należy się rozliczać za dokonanie koniecznych remontów?

1. W przypadku, gdy strony w umowie określiły, iż konieczne remonty w lokalu wykona najemca, a wynajmujący w zamian za to zwolni go z obowiązku uiszczania czynszu przez określony czas lub że najemca będzie potrącał poniesione wydatki, wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty podatku od pełnej kwoty czynszu. Wynika to z faktu, iż czynsz mu się należy, a jedynie dochodzi w tej sytuacji do potrącenia wierzytelności najemcy z kwoty czynszu.

Nawet gdyby strony postanowiły, że nie będą to potrącenia z czynszu, ale zwolnienie z czynszu, to i tak wynajmujący nie uniknie obowiązku zapłaty podatku.

Powyższa zasada wynika z faktu, że w prawie podatkowym istotnego znaczenia nabiera rzeczywisty przebieg zjawisk życia gospodarczego związanych z opodatkowaniem, przy przesunięciu na dalszy plan zagadnień formalnoprawnych towarzyszącym tym zjawiskom.

2. Innym sposobem rozliczenia nakładów koniecznych może być ustalenie wysokości czynszu odpowiadającej czynszom za lokale niewyremontowane i utrzymanie czynszu na tym poziomie przez jakiś gwarantowany okres, w którym najemcy zwrócą się dokonane nakłady. Wynajmujący może przerzucić na najemcę obowiązek przygotowania lokalu do korzystania zgodnie z umową, w zamian za gwarancję niższego czynszu, odpowiadającego stanowi mieszkania w chwili wydania.

Zobacz również serwis: Najem

Adaptacja dokonana przez najemcę

Podczas adaptacji dokonanej przez najemcę, wynajmujący nie musi liczyć się z koniecznością udzielenia bonifikaty czynszu czy koniecznością zawrotu kosztów – z wyjątkiem kosztów obliczanych według przepisów o ulepszeniach. W tej sytuacji rozliczenie zależy od wyboru, co do pozostawienia sobie ulepszeń i od tego, czy ulepszenia mają wartość w chwili zwrotu lokalu. Przy adaptacji wynajmujący może żądać usunięcia wykonanych prac, na podstawie przepisów o ulepszeniach, lub zagwarantować sobie to bezpośrednio umowie.