REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ochrona nabywcy w myśl nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Żabik
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie określana jako ustawa deweloperska. Dotychczas w polskim prawie nie było żadnych przepisów chroniących nabywców mieszkań przed nieuczciwymi praktykami deweloperów oraz skutkami ich upadłości. W ustawie deweloperskiej nabywcy – klientowi dewelopera zapewniono szereg mechanizmów prawnych chroniących jego prawa. Jednakże, mimo ogólnie dobrej legislacji ustawy istnieje wiele sytuacji, w których nabywca lokalu mieszkalnego powinien mieć oczy szeroko otwarte.

Ochrona nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

REKLAMA

Oznacza to, iż  pieniądze wpłacane przez nabywców będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zależnie od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacać określone transze po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu realizacji całości inwestycji i przeniesieniu na nabywcę prawa własności  lokalu (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem ma być obowiązek udzielenia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Warto podkreślić, iż obowiązek gromadzenia środków na rachunkach powierniczych dotyczy deweloperów którzy ogłosili sprzedaż po 29 kwietnia 2012 r. Ogłoszeniem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości (np. zamieszczenie w prasie lub na własnej stronie internetowej) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali. Dlatego nabywca lokalu mieszkalnego powinien upewnić się, kiedy sprzedaż została rozpoczęta, tak aby mieć pewność, czy jego środki będą gromadzone na rachunku powierniczym.

Powszechnym zjawiskiem, stało się ogłaszanie przez deweloperów sprzedaży inwestycji których zakończenie przewidywane jest dopiero za kilka lat. Prowadzenie rachunku powierniczego jest kłopotliwe i kosztowne dla dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla klienta najbardziej korzystny jest rachunek zamknięty ponieważ wpłacane środki będą na nim zablokowane, aż do momentu zakończenia realizacji inwestycji. Natomiast rachunek otwarty będzie stosowany najczęściej po to, aby deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji mógł dysponować wypłaconymi środkami w celu dalszej realizacji inwestycji. Można przewidywać, iż deweloperzy w przyszłości będą między sobą konkurować rodzajami rachunków powierniczych, stosując odpowiednie manewry marketingowe.

Umowa deweloperska formie aktu notarialnego

Niezależnie od daty ogłoszenia sprzedaży mają zastosowanie nowe mechanizmy prawne chroniące, w postaci obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, oraz uprzywilejowanie nabywców lokali w postępowaniu upadłościowym.

REKLAMA

Zgodnie z przepisami nowej ustawy umowa deweloperska musi być zawarta przed notariuszem. Brak dochowania formy notarialnej umowy powoduje jej nieważność. Efektem zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego jest wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Nabywca w myśl nowych przepisów ponosi połowę kosztów zawarcia umowy, dotychczas ponosił całość.

W ustawie określono także postępowanie upadłościowe wobec dewelopera. W myśl nowych przepisów w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera priorytetem będzie dokończenie oraz oddanie mieszkań nabywcom. W obecnym kształcie przepisów nabywcy będą decydować o dalszym losie inwestycji.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w przypadku gdy zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku, po przeprowadzeniu egzekucji z zabezpieczenia rzeczowego (np. nieruchomości na której realizowana jest inwestycja) w masie upadłościowej nie pozostanie nic, w ten sposób nabywca nie zostanie zabezpieczony. Niestety, nie została rozwiązana sytuacja w której wspólna (dewelopera i nabywców) nieruchomość zostaje obciążona hipoteką.

Zobacz: Zwrot VAT za materiały budowlane 2012

Prospekt informacyjny

W myśl nowych przepisów ustawy niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Prospekt powinien zawierać podstawowe informacje o planowanej inwestycji, wymiarach oraz położeniu lokalu, uzyskanych pozwoleń administracyjnych oraz wszelkich obciążeniach nieruchomości. W ustawie określono wzór prospektu. Deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz, na żądanie osoby zainteresowaniem zawarciem umowy deweloperskiej, do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z ustawą istnieje kilka sytuacji w których nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli klient znajdzie błąd, to w ciągu 30 dni może bez konsekwencji odstąpić od umowy deweloperskiej. Klient może odstąpić od umowy również w takim przypadku jak:  

- zawarta umowa deweloperska nie zawiera szczegółowych elementów określonych w art. 22 ustawy;

- informacje zawarte w umowie są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;

- w przypadku gdy deweloper nie dostarczył zgodnie z przepisami prospektu informacyjnego;

- gdy prospekt nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze.

Oznacza to, iż brak zamieszczenia w prospekcie informacyjnym pełnej oraz aktualnej informacji daje możliwość nabywcy odstąpienia od umowy. Dodatkowo podanie nieprawdziwych informacji naraża dewelopera na odpowiedzialność karną, zagrożoną do dwóch lat pozbawienia wolności.

Ostatnią okolicznością, w której nabywca może odstąpić od umowy jest nieprzeniesienie na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany na podstawie zawartej umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin 120 dniowy na przeniesienie powyższego prawa, a gdy deweloper tego nie wykona, nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy (na podstawie art. 29 ustawy) umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Zobacz serwis: Wzory umów

Warto na końcu dodać, iż deweloper może odstąpić od umowy bez konsekwencji w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy nabywca nie wpłaci w terminie oraz w określonej w umowie sumy pieniężnej. W takiej sytuacji do odstąpienia może dojść po upływie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do uiszczenia zaległych kwot. Jednakże, nie dotyczy to sytuacji w której niepełnienie świadczenia było spowodowane działaniem siły wyższej. Druga sytuacja, w której deweloper ma prawo odstąpić od umowy następuje, gdy nabywca nie stawił się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji deweloper dwukrotnie doręcza pisemne wezwanie nabywcy, w odstępie co najmniej 60 dni. Jednak, jeśli nabywca nie stawił się z powodu działania siły wyższej, powyższa sytuacja go nie dotyczy.

Wprowadzenie przepisów dotyczących umów deweloperskich, daje podstawę nabywcom do egzekwowania swoich praw. Przed nabyciem lokalu od dewelopera warto zapoznać się z treścią ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawy deweloperskiej ), aby w pełni znać i móc egzekwować swoje prawa.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
QUIZ Polscy prezydenci. Dasz radę zdobyć 10/10?
Ile lat w dniu wyborów musi mieć kandydat na prezydenta? Kto był pierwszym prezydentem RP? Ile lat trwa kadencja? Sprawdź swoją wiedzę o przed drugą turą wyborów.
Darowizna w kwocie 4 000 000 zł: Jak przekazać legalnie i bez podatku?

Darowizna na kwotę 4 milionów złotych może brzmieć jak zaproszenie do kontroli skarbowej. Tymczasem obowiązujące przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie tylko dopuszczają taką transakcję bez podatku, ale wręcz jasno określają, jak to zrobić legalnie i bezpiecznie. W najnowszej interpretacji indywidualnej skarbówka potwierdził, że nawet wielomilionowe darowizny mogą być zwolnione z podatku, jeśli spełnione zostaną trzy kluczowe warunki. Jakie? Sprawdzamy.

Zasiłek dla tracących świadczenie pielęgnacyjne (stare). Opiekunowie osób niepełnosprawnych (stopień znaczny) z problemem

Sądy wykryły trzecią lukę w przepisach o świadczeniu wspierającym. Pierwsza luka dotyczy wątpliwości, czy opiekunowie osób niepełnosprawnych powinni oddawać świadczenie pielęgnacyjne (stare) za okres rozpatrywania wniosku o określenie poziomu potrzeby wsparcia (liczba punktów w WZON po teście sprawności). Druga luka dotyczy utraty ubezpieczenia zdrowotnego przez opiekunów za okres rozpatrywania wniosku przez WZON. I teraz jest odkryta trzecia luka.

Więzi rodzinne w świetle ochrony dóbr osobistych

Więzi rodzinne opierają się na emocjach i wspólnie budowanych przez lata relacjach. W sytuacjach konfliktowych – takich jak rozwód, spory o kontakty z dzieckiem czy alimenty – więzi te mogą zostać poważnie naruszone. Warto wtedy pamiętać, że prawo może nas realnie chronić w takich przypadkach. Jak to działa w praktyce?

REKLAMA

Do której godziny jest głosowanie na prezydenta?

Cząstkowe, orientacyjne wyniki głosowania na Prezydenta Polski w wyborach 2025 r. znane są już w trakcie dnia, w którym wyborcy oddają głosy. Niektórzy niezdecydowani mogą pod ich wpływem zmienić zdanie i wybrać się do komisji wyborczej. Inni ze względu na plan dnia mogą zagłosować tylko późnym wieczorem. Czy zdążą? Do której godziny można głosować?

WIBOR w umowach kredytowych. Czy wyrok TSUE ujednolici orzeczenia polskich sądów? Złotówkowicze będą triumfować jak frankowicze?

Czy będzie przełom w sprawach WIBOR? Czy zbliżający wielkimi krokami wyrok TSUE w sprawie polskiej okaże się korzystny dla posiadaczy kredytów złotówkowych opartych o wskaźnik referencyjny WIBOR i czy wpłynie to na ukształtowanie się linii orzeczniczej polskich sądów. Na te pytania odpowiada Wojciech Ostrowski, radca prawny z Kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

Świadczenia dla osób z niepełnosprawnościami. Nie wszystkie można łączyć [Przykłady 2025]

Czy można pobierać jednocześnie różne zasiłki i dodatki? To ważne zagadnienie dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów. Postaramy się pokazać je na kilku ważnych przykładach. W rzeczywistości takich sytuacji jest znacznie więcej.

ZUS: Nadużywanie alkoholu jako przyczyna niezdolności do pracy. Zwolnienie lekarskie z kodem C to brak zasiłku chorobowego przez pierwsze 5 dni

W 2024 r. do Rejestru zaświadczeń lekarskich wpłynęło 27,4 mln zaświadczeń chorobowych wystawionych dla ubezpieczonych w ZUS, KRUS i innych organach emerytalno-rentowych. Ze zwolnień tych przynajmniej raz skorzystało 7,7 mln ubezpieczonych w tych instytucjach. Źródłem części z nich było nadużywanie alkoholu - informuje Sebastian Szczurek, regionalny rzecznik prasowy ZUS województwa opolskiego.

REKLAMA

Debata Trzaskowski – Nawrocki już w piątek o 20:00. Sześć tematów, jeden pojedynek, jedna decyzja

W piątek, 24 maja, punktualnie o godzinie 20:00, oczy całej Polski skierują się na debatę prezydencką pomiędzy Rafałem Trzaskowskim, kandydatem Koalicji Obywatelskiej, a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. To jedyne potwierdzone bezpośrednie starcie przed II turą wyborów zaplanowaną na 1 czerwca.

Dodatek za pracę w nocy od 1 czerwca 2025 r.

Osoby pracujące w porze nocnej mogą liczyć na dodatek z tego tytułu. Ile będzie wynosił dodatek za pracę w nocy w czerwcu? jak się go oblicza? Czym jest praca w porze nocnej? Za pracę w jakich godzinach przysługuje dodatek?

REKLAMA