REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ochrona nabywcy w myśl nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Żabik
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie określana jako ustawa deweloperska. Dotychczas w polskim prawie nie było żadnych przepisów chroniących nabywców mieszkań przed nieuczciwymi praktykami deweloperów oraz skutkami ich upadłości. W ustawie deweloperskiej nabywcy – klientowi dewelopera zapewniono szereg mechanizmów prawnych chroniących jego prawa. Jednakże, mimo ogólnie dobrej legislacji ustawy istnieje wiele sytuacji, w których nabywca lokalu mieszkalnego powinien mieć oczy szeroko otwarte.

Ochrona nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

REKLAMA

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

Oznacza to, iż  pieniądze wpłacane przez nabywców będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zależnie od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacać określone transze po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu realizacji całości inwestycji i przeniesieniu na nabywcę prawa własności  lokalu (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem ma być obowiązek udzielenia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Warto podkreślić, iż obowiązek gromadzenia środków na rachunkach powierniczych dotyczy deweloperów którzy ogłosili sprzedaż po 29 kwietnia 2012 r. Ogłoszeniem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości (np. zamieszczenie w prasie lub na własnej stronie internetowej) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali. Dlatego nabywca lokalu mieszkalnego powinien upewnić się, kiedy sprzedaż została rozpoczęta, tak aby mieć pewność, czy jego środki będą gromadzone na rachunku powierniczym.

REKLAMA

Powszechnym zjawiskiem, stało się ogłaszanie przez deweloperów sprzedaży inwestycji których zakończenie przewidywane jest dopiero za kilka lat. Prowadzenie rachunku powierniczego jest kłopotliwe i kosztowne dla dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla klienta najbardziej korzystny jest rachunek zamknięty ponieważ wpłacane środki będą na nim zablokowane, aż do momentu zakończenia realizacji inwestycji. Natomiast rachunek otwarty będzie stosowany najczęściej po to, aby deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji mógł dysponować wypłaconymi środkami w celu dalszej realizacji inwestycji. Można przewidywać, iż deweloperzy w przyszłości będą między sobą konkurować rodzajami rachunków powierniczych, stosując odpowiednie manewry marketingowe.

Umowa deweloperska formie aktu notarialnego

Niezależnie od daty ogłoszenia sprzedaży mają zastosowanie nowe mechanizmy prawne chroniące, w postaci obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, oraz uprzywilejowanie nabywców lokali w postępowaniu upadłościowym.

Zgodnie z przepisami nowej ustawy umowa deweloperska musi być zawarta przed notariuszem. Brak dochowania formy notarialnej umowy powoduje jej nieważność. Efektem zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego jest wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Nabywca w myśl nowych przepisów ponosi połowę kosztów zawarcia umowy, dotychczas ponosił całość.

W ustawie określono także postępowanie upadłościowe wobec dewelopera. W myśl nowych przepisów w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera priorytetem będzie dokończenie oraz oddanie mieszkań nabywcom. W obecnym kształcie przepisów nabywcy będą decydować o dalszym losie inwestycji.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w przypadku gdy zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku, po przeprowadzeniu egzekucji z zabezpieczenia rzeczowego (np. nieruchomości na której realizowana jest inwestycja) w masie upadłościowej nie pozostanie nic, w ten sposób nabywca nie zostanie zabezpieczony. Niestety, nie została rozwiązana sytuacja w której wspólna (dewelopera i nabywców) nieruchomość zostaje obciążona hipoteką.

Zobacz: Zwrot VAT za materiały budowlane 2012

Prospekt informacyjny

W myśl nowych przepisów ustawy niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Prospekt powinien zawierać podstawowe informacje o planowanej inwestycji, wymiarach oraz położeniu lokalu, uzyskanych pozwoleń administracyjnych oraz wszelkich obciążeniach nieruchomości. W ustawie określono wzór prospektu. Deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz, na żądanie osoby zainteresowaniem zawarciem umowy deweloperskiej, do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z ustawą istnieje kilka sytuacji w których nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli klient znajdzie błąd, to w ciągu 30 dni może bez konsekwencji odstąpić od umowy deweloperskiej. Klient może odstąpić od umowy również w takim przypadku jak:  

- zawarta umowa deweloperska nie zawiera szczegółowych elementów określonych w art. 22 ustawy;

- informacje zawarte w umowie są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;

- w przypadku gdy deweloper nie dostarczył zgodnie z przepisami prospektu informacyjnego;

- gdy prospekt nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze.

Oznacza to, iż brak zamieszczenia w prospekcie informacyjnym pełnej oraz aktualnej informacji daje możliwość nabywcy odstąpienia od umowy. Dodatkowo podanie nieprawdziwych informacji naraża dewelopera na odpowiedzialność karną, zagrożoną do dwóch lat pozbawienia wolności.

Ostatnią okolicznością, w której nabywca może odstąpić od umowy jest nieprzeniesienie na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany na podstawie zawartej umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin 120 dniowy na przeniesienie powyższego prawa, a gdy deweloper tego nie wykona, nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy (na podstawie art. 29 ustawy) umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Zobacz serwis: Wzory umów

Warto na końcu dodać, iż deweloper może odstąpić od umowy bez konsekwencji w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy nabywca nie wpłaci w terminie oraz w określonej w umowie sumy pieniężnej. W takiej sytuacji do odstąpienia może dojść po upływie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do uiszczenia zaległych kwot. Jednakże, nie dotyczy to sytuacji w której niepełnienie świadczenia było spowodowane działaniem siły wyższej. Druga sytuacja, w której deweloper ma prawo odstąpić od umowy następuje, gdy nabywca nie stawił się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji deweloper dwukrotnie doręcza pisemne wezwanie nabywcy, w odstępie co najmniej 60 dni. Jednak, jeśli nabywca nie stawił się z powodu działania siły wyższej, powyższa sytuacja go nie dotyczy.

Wprowadzenie przepisów dotyczących umów deweloperskich, daje podstawę nabywcom do egzekwowania swoich praw. Przed nabyciem lokalu od dewelopera warto zapoznać się z treścią ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawy deweloperskiej ), aby w pełni znać i móc egzekwować swoje prawa.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Osoby powyżej 65 roku życia wykluczone przez rząd z najważniejszego świadczenia dla osób niepełnosprawnych – Rada Ministrów przyjęła ustawę, która rozczaruje wielu seniorów

W dniu 28 października br. rząd przyjął projekt ustawy o asystencji osobistej osób z niepełnosprawnościami, który – według informacji przekazanej przez Pełnomocnika Rządu do Spraw Osób Niepełnosprawnych Łukasz Krasonia – czyni zadość wymaganiom Konwencji ONZ o prawach osób niepełnosprawnych. Jednocześnie jednak – całkowicie wyklucza on z zakresu wsparcia (tj. prawa do świadczenia w postaci asystencji osobistej) niepełnosprawnych seniorów, czyli osoby z niepełnosprawnościami powyżej 65 roku życia. Z ww. Konwencji wynika natomiast, że – państwa, będące stronami Konwencji, zobowiązane są do uznania równego prawa wszystkich osób niepełnosprawnych do życia w społeczeństwie, nie wprowadzając żadnego ograniczenia ze względu na wiek osoby niepełnosprawnej.

Okularnicy muszą się mieć na baczności za kierownicą. Za to grozi mandat w wysokości 500 zł! O tym musisz pamiętać

Kierowcy z wadami wzroku powinni zachować szczególną ostrożność. Mimo że jazda w okularach korekcyjnych wydaje się standardowa, w niektórych przypadkach może skutkować mandatem w wysokości nawet 500 zł. Wysokość kary zależy od kodów, które są wpisane w twoim prawie jazdy. Upewnij się, że znasz obowiązujące przepisy, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.

Nowe zasady nadawania polskiego obywatelstwa w ramach realizacji strategii migracyjnej – co się zmieni?

Propozycje Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji dotyczące zaostrzenia zasad nadawania obywatelstwa polskiego to istotna zmiana w polityce migracyjnej państwa. Kierunek zaproponowany przez resort obejmuje m.in. wprowadzenie testu integracyjnego, obowiązek dobrej znajomości języka polskiego, deklarację lojalności wobec Rzeczypospolitej oraz wydłużenie wymaganego okresu pobytu. Celem rządu jest wzmocnienie znaczenia obywatelstwa jako przywileju, a nie wyłącznie formalnego statusu administracyjnego.

To koniec z mrożeniem cen prądu - Minister Energii wydał jasny komunikat. W 2026 zapłacimy więcej?

Ceny prądu dla odbiorców mają pozostać zamrożone jedynie do końca tego roku, a rząd nie będzie kontynuował programu mrożenia cen prądu. To oznacza, że ceny za energię elektryczną zostaną uwolnione od stycznia 2026 r. Czy to oznacza, że już od stycznia trzeba będzie sięgać głębiej do portfela przy rachunkach za prąd?

REKLAMA

Ranking lokat bankowych [październik 2025 r.] Masowa obniżka oprocentowania oszczędności

W październiku 2025 r. aż 12 banków pogorszyło warunki lokat i rachunków oszczędnościowych. Podobny ruch zaplanował też Minister Finansów ogłaszając od listopada kolejne cięcie oprocentowania detalicznych papierów skarbowych. Na razie napływ oszczędności do banków nie maleje, bo Polacy spodziewając się dalszych cięć stóp procentowych, chcą skorzystać z dotychczasowych ofert - ocenia Bartosz Turek, niezależny analityk rynku finansowego.

D. Tusk o rozsądnym rozważeniu opuszczenia Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Rzecznik rządu prostuje

W wywiadzie dla brytyjskiego dziennika „Sunday Times”, opublikowanym 26 października 2025 r., premier polskiego rządu Donald Tusk zauważył, że istotną częścią problemu migracji jest sztywna i rozszerzająca się interpretacja Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Jak cytował Tuska brytyjski dziennik: jeśli 46 sygnatariuszy konwencji nie może dojść do porozumienia w sprawie jej modyfikacji, to jego zdaniem całkiem rozsądne będzie rozważenie po prostu opuszczenia konwencji”. W dniu 27 października 2025 r. rzecznik rządu Adam Szłapka powiedział Polskiej Agencji Prasowej, że Polska nie miała i nie ma planu wypowiedzenia Europejskiej Konwencji Praw Człowieka.

Przyrost naturalny nadal jest ujemny. Pierwszy krok do poprawy sytuacji to podwyższenie wieku emerytalnego dla bezdzietnych kobiet

Sytuacja demograficzna Polski nadal jest trudna. Przyrost naturalny jest ujemny, liczba osób w wieku produkcyjnym spada, a społeczeństwo się starzej. Co będzie z emeryturami? Pierwsza propozycja to podwyższenie wieku emerytalnego dla bezdzietnych kobiet.

Rząd chce zakazać sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. Branża alarmuje: to cios w małe firmy

Ministerstwo Zdrowia chce wprowadzić całkowity zakaz sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. Projekt ustawy podzielił opinię publiczną. Lekarze mówią o konieczności walki z alkoholizmem, a przedsiębiorcy ostrzegają przed stratami i dyskryminacją. Sprawdzamy, co naprawdę oznaczają planowane zmiany i kto na nich straci.

REKLAMA

Bon senioralny już od 2026 r. Nowe świadczenie wyniesie maksymalnie 2150 zł brutto miesięcznie. Kto się załapie?

Rząd kończy prace nad trzema rozwiązaniami, które mają odmienić życie osób starszych w Polsce. Bon senioralny, najem senioralny oraz nowy program dziennych miejsc pobytu to kompleksowy pakiet wsparcia, który ma zapewnić seniorom bezpieczeństwo, lepsze warunki mieszkaniowe i codzienną opiekę. Minister Marzena Okła-Drewnowicz zapowiada, że to początek nowej jakości w polityce senioralnej – opartej na godności, aktywności i realnym wsparciu dla osób starszych oraz ich rodzin.

Karta sportowa to twój benefit? Pamiętaj, że to przychód, a z podatku musisz rozliczyć się sam. Wiele osób o tym zapomina, a to oznacza kłopoty

Karta sportowa to jeden z najbardziej popularnych benefitów, na który można liczyć nawiązując współpracę. Jednak każda uzyskana korzyść ma swoje konsekwencje podatkowe. Korzystający często o tym zapominają i wpadają w kłopoty.

REKLAMA