REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ochrona nabywcy w myśl nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Żabik
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie określana jako ustawa deweloperska. Dotychczas w polskim prawie nie było żadnych przepisów chroniących nabywców mieszkań przed nieuczciwymi praktykami deweloperów oraz skutkami ich upadłości. W ustawie deweloperskiej nabywcy – klientowi dewelopera zapewniono szereg mechanizmów prawnych chroniących jego prawa. Jednakże, mimo ogólnie dobrej legislacji ustawy istnieje wiele sytuacji, w których nabywca lokalu mieszkalnego powinien mieć oczy szeroko otwarte.

Ochrona nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

REKLAMA

Oznacza to, iż  pieniądze wpłacane przez nabywców będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zależnie od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacać określone transze po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu realizacji całości inwestycji i przeniesieniu na nabywcę prawa własności  lokalu (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem ma być obowiązek udzielenia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Warto podkreślić, iż obowiązek gromadzenia środków na rachunkach powierniczych dotyczy deweloperów którzy ogłosili sprzedaż po 29 kwietnia 2012 r. Ogłoszeniem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości (np. zamieszczenie w prasie lub na własnej stronie internetowej) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali. Dlatego nabywca lokalu mieszkalnego powinien upewnić się, kiedy sprzedaż została rozpoczęta, tak aby mieć pewność, czy jego środki będą gromadzone na rachunku powierniczym.

Powszechnym zjawiskiem, stało się ogłaszanie przez deweloperów sprzedaży inwestycji których zakończenie przewidywane jest dopiero za kilka lat. Prowadzenie rachunku powierniczego jest kłopotliwe i kosztowne dla dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla klienta najbardziej korzystny jest rachunek zamknięty ponieważ wpłacane środki będą na nim zablokowane, aż do momentu zakończenia realizacji inwestycji. Natomiast rachunek otwarty będzie stosowany najczęściej po to, aby deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji mógł dysponować wypłaconymi środkami w celu dalszej realizacji inwestycji. Można przewidywać, iż deweloperzy w przyszłości będą między sobą konkurować rodzajami rachunków powierniczych, stosując odpowiednie manewry marketingowe.

Umowa deweloperska formie aktu notarialnego

Niezależnie od daty ogłoszenia sprzedaży mają zastosowanie nowe mechanizmy prawne chroniące, w postaci obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, oraz uprzywilejowanie nabywców lokali w postępowaniu upadłościowym.

REKLAMA

Zgodnie z przepisami nowej ustawy umowa deweloperska musi być zawarta przed notariuszem. Brak dochowania formy notarialnej umowy powoduje jej nieważność. Efektem zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego jest wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Nabywca w myśl nowych przepisów ponosi połowę kosztów zawarcia umowy, dotychczas ponosił całość.

W ustawie określono także postępowanie upadłościowe wobec dewelopera. W myśl nowych przepisów w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera priorytetem będzie dokończenie oraz oddanie mieszkań nabywcom. W obecnym kształcie przepisów nabywcy będą decydować o dalszym losie inwestycji.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w przypadku gdy zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku, po przeprowadzeniu egzekucji z zabezpieczenia rzeczowego (np. nieruchomości na której realizowana jest inwestycja) w masie upadłościowej nie pozostanie nic, w ten sposób nabywca nie zostanie zabezpieczony. Niestety, nie została rozwiązana sytuacja w której wspólna (dewelopera i nabywców) nieruchomość zostaje obciążona hipoteką.

Zobacz: Zwrot VAT za materiały budowlane 2012

Prospekt informacyjny

W myśl nowych przepisów ustawy niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Prospekt powinien zawierać podstawowe informacje o planowanej inwestycji, wymiarach oraz położeniu lokalu, uzyskanych pozwoleń administracyjnych oraz wszelkich obciążeniach nieruchomości. W ustawie określono wzór prospektu. Deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz, na żądanie osoby zainteresowaniem zawarciem umowy deweloperskiej, do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z ustawą istnieje kilka sytuacji w których nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli klient znajdzie błąd, to w ciągu 30 dni może bez konsekwencji odstąpić od umowy deweloperskiej. Klient może odstąpić od umowy również w takim przypadku jak:  

- zawarta umowa deweloperska nie zawiera szczegółowych elementów określonych w art. 22 ustawy;

- informacje zawarte w umowie są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;

- w przypadku gdy deweloper nie dostarczył zgodnie z przepisami prospektu informacyjnego;

- gdy prospekt nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze.

Oznacza to, iż brak zamieszczenia w prospekcie informacyjnym pełnej oraz aktualnej informacji daje możliwość nabywcy odstąpienia od umowy. Dodatkowo podanie nieprawdziwych informacji naraża dewelopera na odpowiedzialność karną, zagrożoną do dwóch lat pozbawienia wolności.

Ostatnią okolicznością, w której nabywca może odstąpić od umowy jest nieprzeniesienie na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany na podstawie zawartej umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin 120 dniowy na przeniesienie powyższego prawa, a gdy deweloper tego nie wykona, nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy (na podstawie art. 29 ustawy) umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Zobacz serwis: Wzory umów

Warto na końcu dodać, iż deweloper może odstąpić od umowy bez konsekwencji w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy nabywca nie wpłaci w terminie oraz w określonej w umowie sumy pieniężnej. W takiej sytuacji do odstąpienia może dojść po upływie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do uiszczenia zaległych kwot. Jednakże, nie dotyczy to sytuacji w której niepełnienie świadczenia było spowodowane działaniem siły wyższej. Druga sytuacja, w której deweloper ma prawo odstąpić od umowy następuje, gdy nabywca nie stawił się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji deweloper dwukrotnie doręcza pisemne wezwanie nabywcy, w odstępie co najmniej 60 dni. Jednak, jeśli nabywca nie stawił się z powodu działania siły wyższej, powyższa sytuacja go nie dotyczy.

Wprowadzenie przepisów dotyczących umów deweloperskich, daje podstawę nabywcom do egzekwowania swoich praw. Przed nabyciem lokalu od dewelopera warto zapoznać się z treścią ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawy deweloperskiej ), aby w pełni znać i móc egzekwować swoje prawa.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kto dostanie pieniądze z ZUS-u po śmierci emeryta lub rencisty? Czy trzeba zwracać emeryturę lub rentę po śmierci seniora? ZUS wyjaśnia

Czy emeryturę lub rentę doręczoną po śmierci świadczeniobiorcy trzeba oddać? A co ze świadczeniem, które wpłynęło na konto? W takich sytuacjach wątpliwości ma wiele osób. ZUS przypomina, kto może zachować wypłatę, a kiedy trzeba ją zwrócić.

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasus [11 lipca 2025r.]

11 lipca 2025 r. odbędzie się posiedzenie komisji śledczej ds. inwigilacji systemem Pegasus. Podczas posiedzenia przesłuchana zostanie prokurator Teresa Rutkowska-Szmydyńska.

Odpowiedzialność za szkodę spowodowaną przez zwierzę

Szkody powodować mogą nie tylko ludzie, ale i zwierzęta. Niekiedy jest to wynik niedbalstwa lub braku należytej ostrożności, a czasem umyślnego działania opiekuna zwierzęcia. Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie praw zwierząt mówi, że zwierzę, jako istota żyjąca, zdolna do odczuwania cierpienia, nie jest rzeczą, a człowiek jest mu winien poszanowanie, ochronę i opiekę. Coraz powszechniej jednak za opiekę nad niebezpiecznymi zwierzętami (np. większymi psami) biorą się osoby nieposiadające odpowiednich cech i kompetencji do zapewnienia zwierzęciu należytego treningu i warunków, czym stwarzają zagrożenie nie tylko dla samego pupila, ale i dla otoczenia (np. ataków zwierząt na osoby postronne).

To się dzieje: 4-dni pracy po 8 godz. (wolne piątki!) albo 5 dni pracy po 6-7 godz. za tym samym wynagrodzeniem – MRPiPS wprowadza skrócony czas pracy. Zmiana, której oczekują Polacy

W dniu 27 czerwca 2025 r. MRPiPS ogłosiło nabór do pilotażowego programu pn. „Skrócony czas pracy – to się dzieje”, z którego będą mogli skorzystać przedsiębiorcy (i nie tylko) z całej Polski. Za udział w programie, każdy pracodawca będzie mógł otrzymać nawet 1 mln zł dofinansowania, a tysiące pracowników, już niebawem, będzie mogło pracować 4 (zamiast 5) dni w tygodniu albo po 6 lub 7 (zamiast 8) godzin dziennie, zachowując przy tym prawo do dotychczasowego wynagrodzenia. Wiemy już kiedy rusza nabór wniosków i jakie będą kryteria naboru, a także – jakie zdanie na temat wprowadzenia skróconego czasu pracy mają Polacy.

REKLAMA

Czy 6 sierpnia Karol Nawrocki spełni obietnicę? Emerytury mają wzrastać o min. 150 zł, a wskaźnik waloryzacji będzie zawsze wyższy od wskaźnika inflacji

Dobrobyt – więcej pieniędzy w kieszeniach Polaków, godna waloryzacja emerytur i rent jak i inne hasła wyborcze czy programowe Prezydenta elekta Karola Nawrockiego - czy się spełnią? Czy 6 sierpnia Karol Nawrocki dopełni swojej obeitnicy? Emerytury mają wzrastać o min. 150 zł, a wskaźnik waloryzacji będzie zawsze wyższy od wskaźnika inflacji.

Duże uproszczenie formalności pogrzebowych. Rząd uwzględnia propozycje Polskiej Izby Branży Pogrzebowej

Czekają nas duże uproszczenie formalności pogrzebowych. Ale uwaga - nie wszystkich! Rząd uwzględnił propozycje Polskiej Izby Branży Pogrzebowej i właśnie trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (numer projektu: UDER65). Projekt został przygotowany przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej a w dniu 24 czerwca 2025 r. skierowany do Stałego Komitetu Rady Ministrów.

Renta wdowia z ZUS: średnio tylko 358 zł. Czy to wystarczy na samotne życie?

Rentę wdowią od początku lipca ZUS wypłacił już ponad 320 tys. osobom 1 mld 118 mln zł brutto, z czego przeszło o 114 mln zł wzrosły wypłaty w związku z zastosowaniem zbiegu świadczeń. Dzięki rencie wdowiej świadczeniobiorcy zyskają średnio 358,27 zł. - poinformował ZUS.

Prof. Szukalski: Otwórzmy granice, albo Polska się wyludni. Innego ratunku nie ma

„Jeśli nie migracja, to na dzisiaj – powiedzmy to sobie szczerze – nie ma innej możliwości powstrzymania procesu wyludniania się naszego kraju” – alarmuje prof. Piotr Szukalski z Uniwersytetu Łódzkiego. GUS prognozuje, że do 2060 roku liczba ludności Polski spadnie do 30,9 mln. ONZ idzie dalej – do końca wieku może nas być tylko 19 milionów.

REKLAMA

Empatia zamiast strachu? Apel w sprawie małoletnich pasażerów

Kontrolerzy powinni być świadomi emocji dzieci i podchodzić do nich z empatią stosowną do ich wieku - podkreśla Rzeczniczka Praw Dziecka Monika Horna-Cieślak. Do biura RPD wpływa wiele zgłoszeń dotyczących łamania praw dziecka w środkach transportu publicznego.

Czym jest świadczenie urlopowe, ile wynosi w 2025 roku i czym różni się od tzw. wczasów pod gruszą. Podatki i składki ZUS

W sezonie wakacyjnym wielu pracowników zadaje sobie pytanie: czy oprócz wynagrodzenia za urlop przysługuje mi jakieś dodatkowe świadczenie? Odpowiedź brzmi: tak, jeśli spełnione są odpowiednie warunki — możesz otrzymać tzw. świadczenie urlopowe lub „wczasy pod gruszą”. Co to dokładnie oznacza? Wyjaśniamy!

REKLAMA