Ochrona nabywcy w myśl nowej ustawy deweloperskiej

Ochrona nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

• Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
• Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
• Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
• Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

Oznacza to, iż  pieniądze wpłacane przez nabywców będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zależnie od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacać określone transze po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu realizacji całości inwestycji i przeniesieniu na nabywcę prawa własności  lokalu (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem ma być obowiązek udzielenia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Warto podkreślić, iż obowiązek gromadzenia środków na rachunkach powierniczych dotyczy deweloperów którzy ogłosili sprzedaż po 29 kwietnia 2012 r. Ogłoszeniem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości (np. zamieszczenie w prasie lub na własnej stronie internetowej) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali. Dlatego nabywca lokalu mieszkalnego powinien upewnić się, kiedy sprzedaż została rozpoczęta, tak aby mieć pewność, czy jego środki będą gromadzone na rachunku powierniczym.

Powszechnym zjawiskiem, stało się ogłaszanie przez deweloperów sprzedaży inwestycji których zakończenie przewidywane jest dopiero za kilka lat. Prowadzenie rachunku powierniczego jest kłopotliwe i kosztowne dla dewelopera.

Dla klienta najbardziej korzystny jest rachunek zamknięty ponieważ wpłacane środki będą na nim zablokowane, aż do momentu zakończenia realizacji inwestycji. Natomiast rachunek otwarty będzie stosowany najczęściej po to, aby deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji mógł dysponować wypłaconymi środkami w celu dalszej realizacji inwestycji. Można przewidywać, iż deweloperzy w przyszłości będą między sobą konkurować rodzajami rachunków powierniczych, stosując odpowiednie manewry marketingowe.

Umowa deweloperska formie aktu notarialnego

Niezależnie od daty ogłoszenia sprzedaży mają zastosowanie nowe mechanizmy prawne chroniące, w postaci obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, oraz uprzywilejowanie nabywców lokali w postępowaniu upadłościowym.