REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ochrona nabywcy w myśl nowej ustawy deweloperskiej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Żabik
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia
Zmiany w ustawie deweloperskiej. /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie określana jako ustawa deweloperska. Dotychczas w polskim prawie nie było żadnych przepisów chroniących nabywców mieszkań przed nieuczciwymi praktykami deweloperów oraz skutkami ich upadłości. W ustawie deweloperskiej nabywcy – klientowi dewelopera zapewniono szereg mechanizmów prawnych chroniących jego prawa. Jednakże, mimo ogólnie dobrej legislacji ustawy istnieje wiele sytuacji, w których nabywca lokalu mieszkalnego powinien mieć oczy szeroko otwarte.

Ochrona nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy

REKLAMA

REKLAMA

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

Oznacza to, iż  pieniądze wpłacane przez nabywców będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zależnie od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacać określone transze po stwierdzeniu zakończenia poszczególnych etapów inwestycji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu realizacji całości inwestycji i przeniesieniu na nabywcę prawa własności  lokalu (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem ma być obowiązek udzielenia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Warto podkreślić, iż obowiązek gromadzenia środków na rachunkach powierniczych dotyczy deweloperów którzy ogłosili sprzedaż po 29 kwietnia 2012 r. Ogłoszeniem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości (np. zamieszczenie w prasie lub na własnej stronie internetowej) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali. Dlatego nabywca lokalu mieszkalnego powinien upewnić się, kiedy sprzedaż została rozpoczęta, tak aby mieć pewność, czy jego środki będą gromadzone na rachunku powierniczym.

REKLAMA

Powszechnym zjawiskiem, stało się ogłaszanie przez deweloperów sprzedaży inwestycji których zakończenie przewidywane jest dopiero za kilka lat. Prowadzenie rachunku powierniczego jest kłopotliwe i kosztowne dla dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla klienta najbardziej korzystny jest rachunek zamknięty ponieważ wpłacane środki będą na nim zablokowane, aż do momentu zakończenia realizacji inwestycji. Natomiast rachunek otwarty będzie stosowany najczęściej po to, aby deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji mógł dysponować wypłaconymi środkami w celu dalszej realizacji inwestycji. Można przewidywać, iż deweloperzy w przyszłości będą między sobą konkurować rodzajami rachunków powierniczych, stosując odpowiednie manewry marketingowe.

Umowa deweloperska formie aktu notarialnego

Niezależnie od daty ogłoszenia sprzedaży mają zastosowanie nowe mechanizmy prawne chroniące, w postaci obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, oraz uprzywilejowanie nabywców lokali w postępowaniu upadłościowym.

Zgodnie z przepisami nowej ustawy umowa deweloperska musi być zawarta przed notariuszem. Brak dochowania formy notarialnej umowy powoduje jej nieważność. Efektem zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego jest wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Nabywca w myśl nowych przepisów ponosi połowę kosztów zawarcia umowy, dotychczas ponosił całość.

W ustawie określono także postępowanie upadłościowe wobec dewelopera. W myśl nowych przepisów w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera priorytetem będzie dokończenie oraz oddanie mieszkań nabywcom. W obecnym kształcie przepisów nabywcy będą decydować o dalszym losie inwestycji.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w przypadku gdy zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku, po przeprowadzeniu egzekucji z zabezpieczenia rzeczowego (np. nieruchomości na której realizowana jest inwestycja) w masie upadłościowej nie pozostanie nic, w ten sposób nabywca nie zostanie zabezpieczony. Niestety, nie została rozwiązana sytuacja w której wspólna (dewelopera i nabywców) nieruchomość zostaje obciążona hipoteką.

Zobacz: Zwrot VAT za materiały budowlane 2012

Prospekt informacyjny

W myśl nowych przepisów ustawy niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Prospekt powinien zawierać podstawowe informacje o planowanej inwestycji, wymiarach oraz położeniu lokalu, uzyskanych pozwoleń administracyjnych oraz wszelkich obciążeniach nieruchomości. W ustawie określono wzór prospektu. Deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz, na żądanie osoby zainteresowaniem zawarciem umowy deweloperskiej, do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z ustawą istnieje kilka sytuacji w których nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli klient znajdzie błąd, to w ciągu 30 dni może bez konsekwencji odstąpić od umowy deweloperskiej. Klient może odstąpić od umowy również w takim przypadku jak:  

- zawarta umowa deweloperska nie zawiera szczegółowych elementów określonych w art. 22 ustawy;

- informacje zawarte w umowie są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;

- w przypadku gdy deweloper nie dostarczył zgodnie z przepisami prospektu informacyjnego;

- gdy prospekt nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze.

Oznacza to, iż brak zamieszczenia w prospekcie informacyjnym pełnej oraz aktualnej informacji daje możliwość nabywcy odstąpienia od umowy. Dodatkowo podanie nieprawdziwych informacji naraża dewelopera na odpowiedzialność karną, zagrożoną do dwóch lat pozbawienia wolności.

Ostatnią okolicznością, w której nabywca może odstąpić od umowy jest nieprzeniesienie na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany na podstawie zawartej umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin 120 dniowy na przeniesienie powyższego prawa, a gdy deweloper tego nie wykona, nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy (na podstawie art. 29 ustawy) umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Zobacz serwis: Wzory umów

Warto na końcu dodać, iż deweloper może odstąpić od umowy bez konsekwencji w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy nabywca nie wpłaci w terminie oraz w określonej w umowie sumy pieniężnej. W takiej sytuacji do odstąpienia może dojść po upływie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do uiszczenia zaległych kwot. Jednakże, nie dotyczy to sytuacji w której niepełnienie świadczenia było spowodowane działaniem siły wyższej. Druga sytuacja, w której deweloper ma prawo odstąpić od umowy następuje, gdy nabywca nie stawił się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji deweloper dwukrotnie doręcza pisemne wezwanie nabywcy, w odstępie co najmniej 60 dni. Jednak, jeśli nabywca nie stawił się z powodu działania siły wyższej, powyższa sytuacja go nie dotyczy.

Wprowadzenie przepisów dotyczących umów deweloperskich, daje podstawę nabywcom do egzekwowania swoich praw. Przed nabyciem lokalu od dewelopera warto zapoznać się z treścią ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawy deweloperskiej ), aby w pełni znać i móc egzekwować swoje prawa.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ulgi i zniżki podatkowe dla emerytów w 2026. Z jakich preferencji można skorzystać?

Przepisy prawa podatkowego są szczególnie skomplikowane i bardzo często się zmieniają, co sprawia, że ciężko za nimi nadążyć. Przewidują one jednak szereg rozmaitych ulg i preferencji dla emerytów. Warto zatem zapoznać się z ich zasadami, pozwalają one bowiem zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Wyjaśniamy, z jakich ulg mogą skorzystać emeryci i co zmieni się dla nich w 2026 roku?

Stopy procentowe NBP 2025: w październiku obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 7-8 października 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 9 października 2025 r. 4,50 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP nie była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy najczęściej oczekiwali właśnie takiej obniżki.

Zdradzeni emeryci? Wstrząsająca petycja żąda zwolnienia z PIT rodziców, którzy wychowali co najmniej dwoje dzieci – padają mocne oskarżenia wobec państwa i polityków

Do Sejmu trafiła petycja BKSP-155-X-651/25, której autorem jest Adam Nycz. Dokument dotyczy zwolnienia przychodów z tytułu otrzymywanych emerytur z ZUS przez rodziców, którzy wychowali co najmniej dwójkę dzieci, z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W październiku 2025 r. RPP obniżyła stopy procentowe. O ile i kiedy spadną raty kredytów?

W dniu 8 października 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny obniżyła stopy procentowe. Stopa referencyjna będzie wynosić od jutra (9 października) 4,5%. To oczywiście dobra wiadomość dla osób spłacających lub planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z wyliczeń Rankomat.pl wynika, że w przypadku kredytu na kwotę 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat rata spadnie o kolejne 83 zł. Łącznie, po czterech tegorocznych obniżkach, zmniejszy się o 458 zł – z 3 651 zł do 3 193 zł. Jeszcze większą obniżkę, bo wynoszącą 838 zł, można uzyskać poprzez refinansowanie kredytu z 2022 r. z oprocentowaniem 9%.

REKLAMA

273,00 złote dodatku do emerytury. Trzeba złożyć dokumenty, wypłata do 15 dnia miesiąca. Tym razem nie wypłaca ZUS

Po złożeniu tego wniosku emeryci mogą dostać co miesiąc dodatkowe świadczenie w wysokości 273 złotych. Trzeba spełnić określone warunki. Pieniędzy nie wypłaca ZUS, a trafiają one na konto do 15 dnia miesiąca.

Wojsko to nie tylko mundur, pieniądze i doświadczenie. Po zwolnieniu ze służby żołnierzom przysługują konkretne uprawnienia

Młodzi ludzie obecnie przychylniej niż przed laty patrzą na służbę wojskową. Do jej podjęcia zachęcają ich kampanie społeczne i warunki finansowe. Jednak jakie są pozostałe konsekwencje służby wojskowej dla późniejszej kariery cywilnej?

500+ dla seniora, wszystko co musisz wiedzieć o nowym świadczeniu. Wnioski można składać już od 3 listopada 2025 r.

Rząd w celu wykluczenia ubóstwa energetycznego wprowadził od 30 września ustawę o bonie ciepłowniczym oraz o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia wysokości cen energii elektrycznej. W związku z podwyżkami cen ogrzewania systemowego (nawet o 80-90%), ustawodawca postanowił wesprzeć najuboższe gospodarstwa. Jednocześnie ustawodawca scedował obsługę wniosków dot. bonu ciepłowniczego na gminy.

Pod domem pojawi się nowy (pomarańczowy) worek na odpady. Nie będzie już trzeba odbywać wycieczek do PSZOK-u

Niektóre miasta i gminy w Polsce decydują się na wprowadzenie nowego (pomarańczowego) worka na odpady – aby „ułatwić życie” swoim mieszkańcom (a zwłaszcza seniorom) zwalniając ich z konieczności wizyt w gminnych punktach selektywnego zbierania odpadów (tzw. PSZOK-ach) oraz aby zapobiec powstawaniu „dzikich” wysypisk odpadów na terenie miasta. Jest to rozwiązanie prospołeczne i proekologiczne, z którego mogą brać przykład również inne miasta i gminy w Polsce.

REKLAMA

W 2026 r. trzynasta pensja dla każdego etatowego pracownika na minimalnej płacy – otrzymaj nawet 5.379,20 zł więcej w skali roku

Od września 2025 r. są znane kwoty wynagrodzenia minimalnego miesięcznego oraz minimalnej stawki godzinowej. Jest pewien sposób aby zarabiać więcej będąc nadal tylko na minimalnej płacy – nawet o nieco więcej niż jedną dodatkową minimalną pensję w roku! Można otrzymać dodatkowo nawet 5.379,20 zł.

Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

REKLAMA