Umowa deweloperska - co zmienia nowa ustawa?

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377, dalej „Ustawa”). Ustawa jest niezwykle ważna i potrzebna, ponieważ dotyczy dotychczas wprost nieuregulowanych stosunków między deweloperem i nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W związku z dość obszerną materią, którą reguluje Ustawa, w niniejszej I części publikacji zostanie przedstawiona instytucja umowy deweloperskiej, zaś w następnej zostaną przedstawione regulacje dotyczące ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Dotychczasowy stan prawny

Do czasu wejścia w życie Ustawy, umowy deweloperskie, jako umowy nienazwane, przybierały różne formy. Najczęściej były zawierane umowy przedwstępne zobowiązujące strony do zawarcia umowy przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości lub odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy (najczęściej bez zachowania formy aktu notarialnego) albo umowy uregulowane w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, na podstawie których właściciel gruntu (deweloper) zobligowany był do wybudowania domu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną osobę.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Cele ustawy

Jednakże, żadne z powyższych rozwiązań nie dawało nabywcom dostatecznego zabezpieczenia w razie np. niewypłacalności dewelopera. W przypadku umowy przedwstępnej, strony z uwagi na minimalizację kosztów oraz posługiwanie się przez deweloperów własnymi wzorami umów, często rezygnowały z formy aktu notarialnego. Skutkowało to słabszą ochroną nabywcy, który w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania, nie posiadał uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby zapobiec powyższym sytuacjom i zmniejszyć ryzyko po stronie klientów deweloperów, została uchwalona Ustawa. Ma ona na celu przede wszystkim uregulowanie zasad i trybu zawierania umów deweloperskich oraz ochrony praw nabywców.

Nowe obowiązki dewelopera

Zgodnie z Ustawą, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który przekazywany jest na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej wraz z załącznikami nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. Dodatkowo, na deweloperze ciąży także obowiązek przedstawienia nabywcy szczegółowych informacji dotyczących jego sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do Ustawy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Powyższe obowiązki nałożone na dewelopera mają na celu zwiększenie przejrzystości dokonywanej transakcji.