REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska - co zmienia nowa ustawa?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Nieruchomości./ Fot. Fotolia
Nieruchomości./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Nowy typ uowy ma zabezpieczać interesy nabywców nieruchomości.

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377, dalej „Ustawa”). Ustawa jest niezwykle ważna i potrzebna, ponieważ dotyczy dotychczas wprost nieuregulowanych stosunków między deweloperem i nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W związku z dość obszerną materią, którą reguluje Ustawa, w niniejszej I części publikacji zostanie przedstawiona instytucja umowy deweloperskiej, zaś w następnej zostaną przedstawione regulacje dotyczące ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

REKLAMA

REKLAMA

Dotychczasowy stan prawny

Do czasu wejścia w życie Ustawy, umowy deweloperskie, jako umowy nienazwane, przybierały różne formy. Najczęściej były zawierane umowy przedwstępne zobowiązujące strony do zawarcia umowy przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości lub odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy (najczęściej bez zachowania formy aktu notarialnego) albo umowy uregulowane w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, na podstawie których właściciel gruntu (deweloper) zobligowany był do wybudowania domu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną osobę.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Cele ustawy

Jednakże, żadne z powyższych rozwiązań nie dawało nabywcom dostatecznego zabezpieczenia w razie np. niewypłacalności dewelopera. W przypadku umowy przedwstępnej, strony z uwagi na minimalizację kosztów oraz posługiwanie się przez deweloperów własnymi wzorami umów, często rezygnowały z formy aktu notarialnego. Skutkowało to słabszą ochroną nabywcy, który w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania, nie posiadał uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby zapobiec powyższym sytuacjom i zmniejszyć ryzyko po stronie klientów deweloperów, została uchwalona Ustawa. Ma ona na celu przede wszystkim uregulowanie zasad i trybu zawierania umów deweloperskich oraz ochrony praw nabywców.

REKLAMA

Nowe obowiązki dewelopera

Zgodnie z Ustawą, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który przekazywany jest na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej wraz z załącznikami nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. Dodatkowo, na deweloperze ciąży także obowiązek przedstawienia nabywcy szczegółowych informacji dotyczących jego sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do Ustawy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Powyższe obowiązki nałożone na dewelopera mają na celu zwiększenie przejrzystości dokonywanej transakcji.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowa deweloperska

Jednym z istotnych rozwiązań, które wprowadza Ustawa jest zdefiniowanie umowy deweloperskiej, określenie zasad i trybu jej zawierania, a także jej treści. Na podstawie tego rodzaju umowy, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Drugą stroną umowy deweloperskiej jest nabywca, który zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia ww. prawa. Warto przy tym zaznaczyć, że nabywcą zgodnie z Ustawą, jest tylko osoba fizyczna. Umowa deweloperska powinna być zawartaw formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co więcej, zgodnie z Ustawą, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie) wynikającego z niej roszczenia nabywcy m.in. o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności. Ustawa w art. 22 ust. 1 wymienia postanowienia, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska.

Zobacz również: Rodzina na swoim 2012

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Dodatkowo, zgodnie z Ustawą, zarówno nabywca, jaki i deweloper w określonych sytuacjach mają prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, przy czym uprawnienie nabywcy nie może być zastrzeżone pod warunkiem zapłaty określonej sumy pieniężnej. Należy także wskazać, iż postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż postanowienia Ustawy są nieważne, a zamiast nich stosuje się przepisy Ustawy.

Podsumowanie

Podsumowując niniejszą część publikacji, należy wskazać, że zdefiniowanie i uregulowanie umowy deweloperskiej może przyczynić się do wyeliminowania dotychczasowych nieprawidłowości pojawiających się w tym zakresie. Wymóg formy aktu notarialnego dla umów deweloperskich, ujednolicenie ich treści oraz dość szeroki zakres informacyjnych obowiązków deweloperów stwarzają większą przejrzystość i gwarancję bezpieczeństwa dla przyszłych nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pakt migracyjny UE od 2026 roku – czy czeka nas islamska Europa? Ursula von der Leyen mówi o sprawiedliwości, a obywatele pytają: kto za to zapłaci?

Już w lipcu 2026 roku wchodzi w życie pakt migracyjny UE. Bruksela mówi o „sprawiedliwości” i solidarności, ale polscy europosłowie PiS ostrzegają, że dokument to „gaszenie pożaru benzyną”. Padają słowa o islamizacji, wojnie hybrydowej Putina i miliardowych kosztach, które mogą spaść na obywateli.

Czy sąsiad może zażądać pieniędzy za ogrodzenie? Mało tego, nawet je rozebrać? Przepisy stawiają sprawę jasno

Budowa ogrodzenia między działkami to gotowy przepis na sąsiedzki konflikt? Tak, zwłaszcza gdy jedna strona działa na własną rękę, a druga... wystawia rachunek albo każe wszystko rozebrać. Co wolno, a czego absolutnie nie? Warto to sprawdzić przed wbiciem pierwszej łopaty.

Wysłałem 4 tysięcy CV. Mam wyższe wykształcenie. Od lutego bez pracy

Na Twitterze i TiKToku pojawiła się opowieść absolwenta, który od początku roku próbuje znale

Koniec z oddawaniem ziemi Kościołowi? Szykuje się wielka zmiana w relacjach państwo–Kościół

Polska 2050 chce raz na zawsze zakończyć przekazywanie państwowej ziemi Kościołowi. Ugrupowanie zaprezentowało projekt ustawy uchylającej kontrowersyjny artykuł 70a, który od 1989 roku umożliwiał nieodpłatne przekazywanie nieruchomości, sięgające łącznie aż 76 tys. hektarów. To pierwsza z serii zmian mających uporządkować relacje państwo–Kościół i zapewnić przejrzystość.

REKLAMA

Triumfują świadczenia: pielęgnacyjne i wspierające. Przegrał zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł)

Niesprawiedliwie, ale zgodne z prawem. Zasiłek pielęgnacyjny wciąż 215,84 zł, a inne świadczenia przepisy podwyższyły do 4337 zł i 3386 zł.

Zakaz trzymania psów na łańcuchach! Posłowie wprowadzają rewolucyjne zmiany – co czeka właścicieli czworonogów?

Polscy posłowie szykują prawdziwą rewolucję w traktowaniu czworonogów – Sejm pracuje nad ustawą, która zakaże trzymania psów na łańcuchach. Nowe przepisy przewidują liczne wyjątki, szczegółowe regulacje dotyczące kojców i obowiązek codziennego ruchu dla pupili.

Unia Europejska wprowadza zmiany w przepisach. Chodzi o piece na gaz

Zgodnie z opublikowanymi przez Komisję Europejską wytycznymi dotyczącymi dyrektywy EPBD, sprecyzowano, co oznacza "kocioł na paliwa kopalne" oraz "budynek o zerowej emisji". Celem tych wyjaśnień jest pomoc państwom członkowskim w interpretacji przepisów. Komisja wyjaśnia również, co oznaczają te regulacje w kontekście ewentualnego zakazu stosowania pieców gazowych.

Sejm na żywo: 26 września 2025 [Transmisja online]

W środę, 24 września rozpoczęło się trzydniowe posiedzenie Sejmu. W piątek, 26 września posłowie będą pracować m.in. nad obywatelskim projektem zakładającym wprowadzenie obowiązkowych lekcji religii lub etyki w wymiarze 2 godzin lekcyjnych tygodniowo w przedszkolach, szkołach podstawowych, liceach ogólnokształcących, technikach, branżowych szkołach I i II stopnia, szkołach artystycznych realizujących kształcenie ogólne oraz szkołach specjalnych przysposabiających do pracy, z wyjątkiem szkół dla dorosłych.

REKLAMA

Zamknięcie granicy z Białorusią na 14 dni – jakie konsekwencje dla gospodarki i biznesu?

Jutro, w czwartek o godz. 0.01 w nocy, zostaną ponownie otwarte przejścia graniczne z Białorusią. Dwutygodniowy okres zamknięcia tej granicy to poważny wstrząs dla polskiej i europejskiej gospodarki. Zatrzymanie transportu na jednym z kluczowych korytarzy handlowych Unii Europejskiej – Jedwabnym Szlaku – powoduje straty liczone w setkach milionów euro, a skutki odczuwają nie tylko przedsiębiorstwa, lecz także konsumenci i lokalne społeczności.

66 000 osób odeszło z WZON i ZUS bez choć jednej złotówki ze świadczenia wspierającego

120 000 osób niepełnosprawnych otrzymuje świadczenie wspierające (dane ZUS z marca 2025 r.) w tym około 54 000 osób niepełnosprawnych ma to świadczenie w najwyższej wysokości (po zaokrągleniu 4134 zł miesięcznie). Jednocześnie aż 66 000 osób niepełnosprawnych nie otrzymało od WZON nawet 70 punktów. W konsekwencji nie otrzymają choćby symbolicznej złotówki ze świadczenia wspierającego. Rząd często podnosi w Sejmie argument, że brak podwyżki zasiłku pielęgnacyjnego (tylko 215,84 zł) wynika z tego, że osoby mające ten zasiłek mogą otrzymać świadczenie wspierające. Jest tu argument "Tak, zasiłek pielęgnacyjny jest bardzo niski, ale nie podwyższamy go bo beneficjenci zasiłku pielęgnacyjnego mogą go uzupełnić świadczeniem wspierającym.

REKLAMA