REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska - jak ustawa chroni nabywców?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Zakup mieszkania.
Zakup mieszkania.

REKLAMA

REKLAMA

Deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze środków ochrony, taki jak na przykład otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową. W jaki sposób nowe przepisy poprawiają sytuację nabywców?

W poniższej publikacji, stanowiącej kontynuację artykułu Umowa deweloperska - co zmienia nowa ustawa?, zostanie przedstawiona druga część uwag na temat ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377; dalej „Ustawa”), która weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r. . Niniejsza publikacja przedstawia regulacje dotyczące ochrony praw nabywcy.

REKLAMA

REKLAMA

Środki ochrony nabywców

Przede wszystkim, zgodnie z Ustawą, deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Otwarte oraz zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze to należące do dewelopera rachunki powiernicze w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służące gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Główna różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem sprowadza się do tego, że z rachunku otwartego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Zaś wypłata środków zdeponowanych na rachunku zamkniętym następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy, tj. prawa własności lokalu mieszkalnego (nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zobacz również: Umowa z deweloperem - obowiązują nowe przepisy

REKLAMA

Gwarancje

Ponadto, zgodnie z Ustawą, deweloper może zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia w terminie określonym w umowie deweloperskiej na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy (np. prawa własności lokalu mieszkalnego).  Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 Ustawy, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które nabywca wyraził zgodę. Ważne jest również to, że obie ww. gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych przez nabywcę środków oraz utraconych korzyści.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz również: Dbanie o należyty stan budynku jako obowiązek właściciela

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi, przepisy Ustawy dotyczące powyżej opisanych środków ochrony nabywców, określonych w art. 4 Ustawy, stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie Ustawy, tj. po 29 kwietnia 2012 r. Aby zwiększyć świadomość klientów deweloperów, Ustawa przewiduje, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy (czyli nie będą do nich miały zastosowania ww. środki ochrony), deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania tych środków.

Postępowanie upadłościowe deweloperów

Kolejną ważną regulacją, jaką wprowadza Ustawa jest dodanie w części trzeciej ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jednolity: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361, z późn. zm.) tytułu poświęconego postępowaniu upadłościowemu deweloperów. Zgodnie z wprowadzonymi regulacjami, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (otwartym i zamkniętym), prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na kontynuację przedsięwzięcia po ogłoszeniu upadłości, stanowią osobną masę upadłości. Służy ona zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim. Nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych tworzą zgromadzenie nabywców, które ma zdolność do podejmowania uchwał i może zdecydować o kontynuacji rozpoczętego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Podsumowanie

Podsumowując powyższą II część publikacji, można stwierdzić, że wchodząca w życie Ustawa stwarza mechanizmy ochrony praw nabywców poprzez zobowiązanie deweloperów do zapewnienia co najmniej jednego z powyżej wskazanych środków ochrony. Znacząca w zakresie ochrony praw nabywców jest również wprowadzona Ustawą nowelizacja Prawa upadłościowego i naprawczego. Powyższe rozwiązania prawne połączone ze szczegółowym uregulowaniem umowy deweloperskiej, o którym pisaliśmy w I części publikacji, należy ocenić pozytywne zarówno z punktu widzenia nabywców, jak i deweloperów, którzy choć zostali obciążeni dodatkowymi obowiązkami, to jednak będą mogli liczyć na większe zaufanie swoich potencjalnych klientów. Wszelkie mechanizmy ochrony nabywców, wprowadzone Ustawą, czynią zadość od dawna zgłaszanym postulatom w tym zakresie. Mamy przy tym nadzieję, że opisane rozwiązania przyczynią się w praktyce do tego, że tak jak w innych państwach Unii Europejskiej, ryzyko inwestycji deweloperskiej nie będzie obciążało nabywcy.

Zobacz również: Umowa deweloperska - co zmienia nowa ustawa?

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Nie dostali nawet 752 zł. Za dużo osób niepełnosprawnych jest poniżej 70 punktów

120 000 osób niepełnosprawnych otrzymuje świadczenie wspierające (dane ZUS z marca 2025 r.) w tym około 54 000 osób niepełnosprawnych ma to świadczenie w najwyższej wysokości (po zaokrągleniu 4134 zł miesięcznie). Jednocześnie aż 66 000 osób niepełnosprawnych nie otrzymało od WZON nawet 70 punktów. W konsekwencji nie otrzymają choćby symbolicznej złotówki ze świadczenia wspierającego.

Świadczenie wspierające 2025: zasady, punktacja. Jak złożyć wniosek? ZUS: Nie płać pośrednikowi, nie podpisuj podejrzanych pełnomocnictw!

ZUS przypomina, że nie trzeba płacić kancelariom ani pośrednikom za pomoc w uzyskaniu świadczenia wspierającego. Wniosek można złożyć samodzielnie przez stronę internetową ZUS-u lub bezpośrednio w placówkach Zakładu.

Trzymiesięczny urlop bezpłatny dla każdego – bez ograniczeń stażowych. Co musisz wiedzieć?

Pracownicy zatrudnieni na umowie o pracę mają prawo do różnego rodzaju urlopów gwarantowanych przez Kodeks pracy. Jednym z nich jest urlop bezpłatny, który zawiesza prawa i obowiązki obu stron - zarówno pracownika, jak i pracodawcy. Kiedy pracownik może z niego skorzystać i czy w trakcie takiego urlopu otrzymuje wynagrodzenie? Oto szczegóły.

Liczne zmiany przepisów dla spółdzielni mieszkaniowych i ich członków w 2026 roku. Co się zmieni?

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. Nowelizacja ta ma trzy zasadnicze cele: (1) przywrócenie członkostwa w spółdzielni osobom, które je utraciły na skutek wejścia w życie art. 4 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r., (2) wprowadzenie rozwiązań prawnych skłaniających spółdzielnie do podejmowania inwestycji mających na celu ustanawianie lokatorskich praw do lokali. Ponadto (3) nowelizacja ma wprowadzić liczne przepisy wzmacniające pozycję prawną członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawniające funkcjonowanie tych spółdzielni mieszkaniowych i zwiększające transparentność ich funkcjonowania.

REKLAMA

W tym roku, zmiana czasu letniego na zimowy, zaskoczy nas szybciej niż w roku ubiegłym. Czy tym razem, zegarki przestawimy po raz ostatni i jak wpłynie to na wynagrodzenie osób, które pracują w noc zmiany czasu? [czas zimowy 2025]

Już niebawem czeka nas kolejna zmiana czasu – tym razem z letniego, na zimowy W tym roku, przypada ona szybciej, niż w roku ubiegłym. W noc zmiany czasu, będziemy spali godzinę dłużej, tym samym jednak – po przestawieniu zegarków, zmrok będzie zapadał wcześniej. W związku z trwającą od kilku lat (zarówno na szczeblu krajowym, jak i UE) ożywioną dyskusją na temat likwidacji dwukrotnych zmian czasu w ciągu roku – wiele osób zadaje sobie pytanie, czy to tym razem, przestawimy zegarki po raz ostatni? Zmiana czasu letniego na zimowy, nie bez znaczenia pozostaje również dla wynagrodzenia osób pracujących w momencie, kiedy jest ona dokonywana.

Nowe przepisy ważne dla wspólnot mieszkaniowych od 2026 r. Podwyższanie zaliczek, balkony, liczniki, kontrola zarządu, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane. Podstawowym celem tej nowelizacji jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), zmiany te są podsumowaniem zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. Poniżej prześledzimy najważniejsze zmiany jakie przynieść ma ta nowelizacja.

PFRON: Dofinansowanie uzyskasz mając punkty - od 1 do 10. Stopień niepełnosprawności, wiek, praca, pierwszy wniosek

W artykule porównujemy system punktów preferencyjnych w programie "Aktywny samorząd” w 2025 roku z punktami dla zakupu samochodu przez osoby niepełnosprawne (program „Samodzielność-Aktywność-Mobilność!” – Mobilność osób z niepełnosprawnością).

Na co Polacy najczęściej donoszą fiskusowi? Katalog jest dość szeroki [DANE Z KAS]

Do jednostek KAS docierają informacje sygnalne, zwane potocznie donosami, dotyczące różnych naruszeń przepisów prawa podatkowego. Sygnaliści zwracają uwagę m.in. na brak wydawania paragonów, nieopodatkowany najem oraz tzw. życie ponad stan. Są też zgłoszenia związane z działalnością handlową w Internecie, a także z organizacją nielegalnych gier hazardowych i loterii. Izby Administracji Skarbowej podają przykładowe sytuacje, w których informacje sygnalne przyczyniły się do ujawnienia nieprawidłowości.

REKLAMA

PFRON: Do 10 punktów dla osób niepełnosprawnych. Głównie stopień znaczny. Jest też kryterium wieku

W PFRON funkcjonuje system punktów. Aby otrzymać dofinansowanie do np. zakupu samochodu w PFRON (przez osobę niepełnosprawną) trzeba złożyć wniosek. Dzięki systemowi punktów można otrzymać dodatkowe punkty. Maksymalna korzyść to 10 punktów. Dzięki nim osoba niepełnosprawna ma szanse na wyższe dofinansowanie z PFRON.

Zasiłki z MOPS dla osób z niepełnosprawnościami i opiekunów w 2026 r. [FAQ]

Wraz ze zbliżającym się początkiem 2026 roku rośnie ilość pytań o zasiłki dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów. Które świadczenia wzrosną i dlaczego? Czy zmienią się kryteria dochodowe? Odpowiadamy!

REKLAMA