Obowiązki podatkowe przy kupnie lub sprzedaży domu

Transakcje związane z nieruchomościami to nie tylko sprawa kupującego i sprzedającego. Zainteresowany nimi jest także fiskus. Dotyczy to zarówno kupna, jak i sprzedaży mieszkania lub domu.

Przy kupnie mieszkania powstaną obowiązki w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Duże znaczenie będzie miał tu także fakt, czy na zakup własnego mieszkania bierzemy kredyt. Jeśli tak, będzie też trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od hipoteki. Natomiast przy sprzedaży nieruchomości wystąpi niekiedy podatek dochodowy od osób fizycznych.

PRZYKŁAD: RODZAJ UMOWY PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 2002 roku będzie zwolniony z PIT w sytuacji, gdy podatnik w 2007 roku zawarł umowę przedwstępną, a w 2008 roku nastąpi przeniesienie własności i podpisanie aktu notarialnego ostatecznej sprzedaży?

Jednym ze źródeł przychodów objętych PIT jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna określa jedynie istotne warunki transakcji mającej nastąpić w przyszłości, jest niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność lokalu mieszkalnego.

Przy sprzedaży nieruchomości, transakcję tę uznaje się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Zatem jeżeli faktyczne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostanie dokonane w 2008 roku, to nie wystąpi obowiązek podatkowy z uwagi na to, że upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa.

Obowiązki notariusza

Kupując mieszkanie, wszystkich formalności musimy dokonać u notariusza. To zapewni nam gwarancję prawidłowego nabycia lokalu. Z drugiej strony, notariusz, jako płatnik, pobierze od nas podatek i wpłaci go właściwemu urzędowi skarbowemu.

Jednak notariusz nie wykona swojej pracy za darmo. Zgodnie z przepisami o notariacie notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe jednak niż maksymalne stawki taksy notarialnej.

To, czy mieszkanie jest nowe, czy używane nie wpływa na wysokość taksy notarialnej, która wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł, w przypadku gdy wartość mieszkania mieści się w przedziale pomiędzy 60 tys. zł do 1 mln zł. Taksa przy transakcjach w przedziale od 1 mln zł do 2 mln zł to 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł. Wartość ta to stawka maksymalna, notariusz jest jednak zobowiązany doliczyć 22-proc. VAT od pobranej taksy.

Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat, powołując podstawę prawną.

Odpowiedzialność solidarna

Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. Stwierdzenie w akcie notarialnym, że koszty tego aktu ponosi jedna ze stron umowy, nie zwalnia drugiej strony z solidarnej odpowiedzialności z tytułu należnego notariuszowi wynagrodzenia, chyba że z konkretnych okoliczności wynika, iż powyższe stwierdzenie wyraża wolę notariusza i zwalniającego dłużnika - wyrok SN z 18 listopada 2004 r. (sygn. akt I CK 235/04; publikowany w Biuletynie SA z 2005 r. nr 3, poz. 12).

W przypadku gdy sprzedającym jest firma, może się zdarzyć, że zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych będzie trzeba zapłacić podatek od towarów i usług. W żadnym jednak przypadku podatki te się nie kumulują. Albo zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych, albo VAT.

PRZYKŁAD: BRAK OBOWIĄZKU ZAPŁATY PODATKU

Czy w przypadku nabycia nieruchomości przez powiernika i zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, a następnie przeniesienia jej własności na zleceniobiorcę (nabywca właściwy) - spółkę komandytową, należy ponownie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych?

Katalog czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma charakter zamknięty. Oznacza to, że czynności, które nie zostały wymienione w ustawowym katalogu, nie podlegają opodatkowaniu, nawet wtedy, gdy wywołują podobne skutki prawne, jak czynności w nim wyliczone. Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Nabycie omawianej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży od sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zaś przeniesienie własności zakupionej nieruchomości na własność zleceniodawcy w wykonaniu wcześniej zawartej umowy zlecenia, nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Obliczony podatek pobierze od nas jako płatnik notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. Organem podatkowym właściwym miejscowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych od umów, których przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Polski lub prawa majątkowe wykonywane w kraju, jest od przeniesienia własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego i prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym lub prawa użytkowania wieczystego - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

A jak będzie w przypadku kupna nowego mieszkania? Kupując nowe mieszkanie (dom) od dewelopera, trzeba liczyć się z tym, że oprócz ceny mieszkania trzeba będzie zapłacić 7-proc. VAT.

Opłaty przy kredycie

Kupując nieruchomość zazwyczaj zaciągamy na nią kredyt. Niestety, zaciągnięcie pożyczki to kolejne opłaty, również podatkowe. Istotne tu będzie, czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą czy nie. Przy mieszkaniu bez księgi poza prowizją bankową (zależy ona od banku, w jakim bierze się kredyt), obowiązkowymi ubezpieczeniami trzeba również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, którego wysokość będzie uzależniona od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wyniesie od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc., natomiast na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej 19 zł.

Rozliczenie roczne

Skoro mieszkanie lub dom już kupiliśmy, może się zdarzyć, że będziemy chcieli je sprzedać. Również w takiej sytuacji trzeba będzie rozliczyć się z urzędem skarbowym (gdy nie korzystamy z żadnych zwolnień).

Sprzedając mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od jego kupna, trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek dochodowy.

PRZYKŁAD: UPŁYW TERMINU PIĘCIOLETNIEGO

Podatnik w 2007 roku kupił lokal mieszkalny, a następnie chce go sprzedać. Jak liczyć termin 5 lat, po upływie którego przy sprzedaży nieruchomości nie wystąpi konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pięcioletni okres posiadania prawa własności do lokalu, który decyduje, czy przychód uzyskany z jego sprzedaży podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W naszej sytuacji pięcioletni okres posiadania lokalu biegnie od 31 grudnia 2007 r. i upłynie 31 grudnia 2012 r., w związku z tym dochód z jego sprzedaży w 2013 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na fakt, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, w rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży.

Te specjalne rubryki zostały uwzględnione tylko w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani PIT-28.

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT od sprzedaży nieruchomości

Nowe i stare mieszkanie

Taksa notarialna to tylko część wydatków, jakie trzeba ponieść, kupując mieszkanie. Kolejnym zobowiązaniem są podatki. Zacznijmy od nieruchomości nabytych na rynku wtórnym. W takiej sytuacji powstanie zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych. Od kupna mieszkania lub domu na rynku wtórnym trzeba zapłacić 2-proc. podatek, liczony od wartości nieruchomości.

Ważne!

Zeznanie roczne z wykazanym podatkiem z tytułu sprzedaży nieruchomości składa się do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym zastąpiło zbycie nieruchomości

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

• Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369 z późn. zm.).