REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem mieszkania od jednego z małżonków

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
HILLS Legal & Tax Solutions S.A
Najem nieruchomości od jednego z małżonków. /Fot. Fotolia
Najem nieruchomości od jednego z małżonków. /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wynajmując mieszkanie mało kto zastanawia się nad sytuacją prawną osoby wynajmującej. Warto poznać odpowiedzi na pytania dotyczące możliwości wynajęcia mieszkanie od jednego z małżonków w trakcie trwania bądź ustania małżeństwa. Czy czynność prawna dokonana w takiej sytuacji jest ważna?

Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w sposób wyczerpujący udzielają odpowiedzi w przypadku, gdy związek małżeński trwa. Mianowicie art. 37 KRO stanowi, iż zgoda drugiego współmałżonka jest wymagana do:

REKLAMA

REKLAMA

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Kolejne paragrafy tego przepisu stanowią, iż ważność umowy, która została zawarta przez jednego małżonka jest uzależniona od zgody drugiego. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Gdy małżonek, którego zgoda jest wymagana tego nie uczyni, druga strona staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Zatem z treści art. 34§4 KRO jednoznacznie wynika, że do ważności czynności umowy najmu wymagana jest zgoda obojga małżonków.

Zobacz serwis: Małżeństwo

Sytuacja ulega zmianie po rozwodzie, wspólność ustawowa małżeńska przeistacza się we współwłasność ułamkową, zasadniczo 50/50, tzn. współwłaściciel ma określony udział, którym może dowolnie dysponować (art.198 KC).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Jeśli współwłaściciele chcą podzielić między siebie majątek utworzony w trakcie trwania związku małżeńskiego (zlikwidować współwłasność przez wprowadzenie osobnego prawa własności), mogą to zrobić w formie umowy, bądź sądownie, skutkiem złożenia wniosku o podział majątku. Ustawodawca dążąc, by współwłasność ułamkowa była sytuacją chwilową, zmienił przepisy dotyczące kosztów związanych ze złożeniem wniosku o podział majątku. Od dnia 01.09.2005 r. obowiązuje nowa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która stanowi, iż opłata stała za złożenie wniosku o zgodny podziału majątku wynosi 300 zł, w przypadku braku zgody 1000 zł (art.38). Uchylone zostały przepisy dotyczące pobieranego wpisu od wniosku o podział majątku w wysokości 1/5 wpisu stosunkowego, obliczonego od wartości majątku podlegającego podziałowi.

W sytuacji, gdy byli małżonkowie nie podejmują działań w kierunku zniesienia współwłasności, sytuacja prawna komplikuje się. Byli małżonkowie dysponują majątkiem  w częściach ułamkowych, ich udział rozkłada się (zasadniczo) w stosunku 50/50.  Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego byli małżonkowie, obecnie współwłaściciele muszą sprawować zarząd nad rzeczą wspólną.

Przechodząc do odpowiedzi na pytanie będące przedmiotem analizy, wyjaśnienia  wymaga, do jakiej kategorii czynności, wynajęcie mieszkania należy. Przepisy o czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd znajdują się w regulacjach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jednak w żadnym z w/w źródeł prawa nie ma definicji tych pojęć.

Słuszne wydaje się założenie ustawodawcy, że ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego.

Doktryna i orzecznictwo wypracowały jednolite stanowisko, mianowicie: do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją
i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Zobacz serwis: Nieruchomości

W granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu (System prawa prywatnego, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, s. 442). Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też przekroczy ramy zwykłego zarządu, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 KC). Do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna już jest ich jednomyślność (art. 199 KC).

Czynności podjęte bez koniecznej zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne, o ile takiej zgody nie zastąpi stosowne orzeczenie Sądu.

Reasumując: wynajmowanie wspólnego mieszkania przez jednego z eksmałżonków jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Umowa najmu zawarta w takich warunkach jest czynnością prawnie nieważną. Osoby zajmujące lokal na podstawie nieważnej umowy, zajmują go de facto bez tytułu prawnego. Tym samym zaleca się wnikliwe badanie sytuacji prawnej lokalu, który ma zostać wynajęty.

Autor: Marlena Flis

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak wspierać naukę i zaangażowanie pracowników?

Dla 70 proc. pracowników z pokolenia Z cotygodniowe zdobywanie nowych umiejętności jest jednym z podstawowych oczekiwań wobec pracodawcy. Młode pokolenie coraz częściej poszukuje w pracy sensu, wyzwań i realnych możliwości rozwoju. Dlatego firmy oferują coraz więcej różnorodnych inicjatyw wspierających naukę i zaangażowanie.

Od 1 września przedszkola będą otwarte do 20:00. Pierwsze takie rozwiązanie w Polsce

To dobra wiadomość dla rodziców pracujących na zmiany albo wracających późno z pracy. Od 1 września miejskie przedszkola w Sosnowcu będą czynne aż do godziny 20:00 – zapowiada Damian Żurawski, przewodniczący Komisji Oświaty w Urzędzie Miejskim w Sosnowcu.

NFZ zmienia zasady w profilaktyce: Nowoczesne badanie dostępne za darmo dla milionów

Od lipca program profilaktyki raka szyjki macicy finansowany przez NFZ rozszerzono o test molekularny HPV HR i cytologię płynną – badania wcześniej dostępne jedynie prywatnie. Eksperci nazywają to przełomem – testy pozwalają nawet dwukrotnie skuteczniej wykrywać zmiany przedrakowe. Minister zdrowia Izabela Leszczyna zachęca kobiety do korzystania z bezpłatnej diagnostyki w 2,7 tys. poradni w całej Polsce.

System kaucyjny tuż przed startem. Czego Polska może nauczyć się od Rumunii, Węgier i Irlandii?

Większość Polaków popiera wprowadzenie systemu kaucyjnego – wynika z raportu PIE. To mocny kapitał na początek, ale doświadczenia innych krajów pokazują, że poparcie społeczne to za mało. Polska ma szansę uniknąć ich błędów – pod warunkiem, że wyciągnie wnioski z ich lekcji: centralizacja jak w Rumunii, komunikacja jak na Węgrzech i dane jak w Irlandii.

REKLAMA

Karetka dla zwierząt. Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach?

Pytań dotyczących pojazdów uprzywilejowany jest wiele, w szczególności: co to jest pojazd uprzywilejowany? Jak się zachować, gdy jedzie pojazd uprzywilejowany? Jakie służby są uprzywilejowane i jakie są pojazdy uprzywilejowane? Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach? W zakresie tego ostatniego pytania poruszamy ciekawy postulat, który może dotyczyć wielu osób!

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasusa [22 lipca 2025r.]

Posiedzenie sejmowej komisji śledczej ds. Pegasusa rozpocznie się o godz. 10:30.. Na dziś zaplanowano przesłuchanie byłych funkcjonariuszy służb: Krystiana Dobrzyńskiego, Anety Mierzwińskiej i Urszuli Nalaskowskiej. O godz. 12:30 odbędzie się posiedzenie w trybie niejawnym.

Sejm na żywo: 22 lipca 2025 [Transmisja online]

22 lipca 2025 r. Sejm rozpocznie czterodniowe posiedzenie. W planach prac sejmowych znalazł się m.in. rządowy projekt nowelizacji Kodeksu pracy dotyczący stażu pracy.

Zamiast 100 proc. wynagrodzenia, na konto wpłynie tylko 80 proc. – to skutek zmiany wprowadzanej przez MRPiPS, o którym „głośno” się nie mówi. Ulga dla pracodawców, ale strata dla pracowników

MRPiPS zapowiada gruntowną reformę ubezpieczenia chorobowego – zasiłek chorobowy miałby być wypłacany od pierwszego dnia niezdolności pracownika do pracy wskutek choroby przez ZUS, w miejsce dotychczasowego wynagrodzenia chorobowego, wypłacanego przez pracodawcę za pierwszych 33 dni (lub odpowiednio – 14 dni) zwolnienia. Na takim rozwiązaniu – nie wszyscy pracownicy jednak zyskają, a wręcz – dla niektórych, będzie się to wiązać z wymierną stratą w postaci niższego wynagrodzenia. Chyba, że rząd wywiąże się również z obietnicy zwiększenia kwoty zasiłku chorobowego do 100%.

REKLAMA

Renciści czekają na nowy dodatek. Co z pracami legislacyjnymi?

Osoby pobierające renty z tytułu niezdolności do pracy dopytują o nowy dodatek. W tym momencie nie wiadomo jeszcze, kiedy taka zmiana mogłaby zostać wprowadzona.

Wzrósł dług Polski: Zła wiadomość dla rządu i samorządów, to już 57,4% PKB

Dług polskiego sektora instytucji rządowych oraz samorządowych (general government) wzrósł do 57,4% PKB w pierwszym kwartale 2025 r. z 55,3% PKB zanotowanych kwartał wcześniej. Takie dane podał Eurostat. Natomiast w pierwszym kwartale 2024 r. wskaźnik ten wyniósł 51,3% PKB.

REKLAMA