Pułapki prawne w umowie najmu (cz. 1)

Naprawy mieszkania

W umowie najmu mogą np. znaleźć się postanowienia wyłączające obowiązek utrzymania przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku. W orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż określający ten obowiązek przepis art. 662 par. 1 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, a więc może być modyfikowany wolą stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26  czerwca 2008 r., II CSK 69/08 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 marca 2011 r. o sygn.  VI ACa 852/10).

Takie wyłączenie obowiązku ponoszenia przez wynajmującego kosztów utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku może mieć niebagatelne znaczenie.

Obowiązki najemcy i wynajmującego

Przepisy art. 662 Kodeksu cywilnego dzielą bowiem obowiązki ponoszenia kosztów napraw między wynajmującego a najemcę. Tego pierwszego obciążają koszty poważniejszych napraw, bez których rzecz nie jest zdatna do umówionego użytku. Przykładowo jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu jest dziura w dachu, niesprawny system wentylacyjny,  zachodzi potrzeba wymiany okien i drzwi, wtedy naprawa jest obowiązkiem wynajmującego. Najemcę z kolei, zgodnie z art. 662 par. 2 Kodeksu cywilnego, obciążają jedynie drobne nakłady.

Zobacz: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Tak to wygląda w ustawowym wydaniu. Jeżeli umowa nie modyfikuje ustawowych zasad, wtedy też najemca będzie mógł domagać się wykonania niezbędnych prac w wyznaczonym przez siebie terminie. Po jego bezskutecznym upływie, będzie mógł dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

X wynajął dom od Y. Gdy nadeszła zima okazało się, że dach domu jest dziurawy przez co w domu jest wilgoć oraz niska temperatura. X wezwał Y do naprawienia dachu i wyznaczył mu termin. Po upływie tego terminu, gdy wynajmujący nie podjął się naprawy, X dokonał naprawy na koszt Y. Poniesione koszty potrącił zaś sobie z wierzytelności Y z tytułu czynszu.

Modyfikacja umowy

Jak zatem wynika z powyższego przykładu, kwestia do kogo należy obowiązek przeprowadzenia określonych napraw może mieć istotne znaczenie z punktu widzenia obydwu stron umowy. Zwłaszcza dla najemców istotny może być obowiązek wynajmującego utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku. Niekiedy może się to bowiem wiązać z dużymi kosztami.

Zobacz: Za jakie nieprawidłowości odpowiada najemca?

Stąd też istotne jest uważne przestudiowanie umowy jeszcze przed jej podpisaniem. Wyłączenie bowiem takiego obowiązku będzie oznaczać, że najemca de facto nie może domagać się od wynajmującego dokonania niezbędnych napraw. Bardzo często, z uwagi na fakt, iż są to często naprawy niezbędne dla dalszego korzystania z przedmiotu najmu, może zatem być zmuszony do samodzielnego poniesienia kosztów.