REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak opodatkować najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
HILLS Legal & Tax Solutions S.A
Rozliczenie z urzędem skarbowym za najem okazjonalny mieszkania. /Fot. Fotolia
Rozliczenie z urzędem skarbowym za najem okazjonalny mieszkania. /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W aktualnym stanie prawnym najemcy, korzystają z szerokiej ochrony, którą zapewnia im Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.). Wprowadzając do u.o.p.l tryb najmu okazjonalnego w obecnym kształcie Ustawodawca postawił na większą ochronę prawa własności właścicieli lokali mieszkalnych względem uprawnień najemców.

Umowa najmu okazjonalnego

REKLAMA

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego jest najem lokalu, wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Należy pamiętać, że najem okazjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, przy czym nie ma znaczenia czy wynajmowane jest jedno czy większa liczbę mieszkań, ale fakt czy wynajem lokali jest działalnością zarobkową prowadzoną w sposób ciągły i zorganizowany.

REKLAMA

Istotą najmu okazjonalnego jest to, iż w razie zakończenia umowy bez względu na przyczynę, wynajmujący może w uproszczony sposób „przymusić” najemcę do wyprowadzenia się z lokalu, bez konieczności przeprowadzania długiego postępowania sądowego w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jest to istotna zaleta tej formy umowy, ponieważ wynajmujący często borykają się po zakończeniu umowy najmu, z problemem pozbycia się najemcy z lokalu, co uniemożliwia dalsze wynajmowanie lokalu.

Zobacz serwis: Umowy

REKLAMA

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać bezwzględnie sporządzona na piśmie oraz jak każda inna umowa najmu, powinna określać wszelkie istotne postanowienia przedmiotowe i podmiotowe. W sposób precyzyjny winna wskazywać prawa i obowiązki stron, a w szczególności w jasny sposób określić wymogi dotyczące zachowania najemcy, żeby w przyszłości uniknąć nieporozumień co do umówionego sposobu użytkowania lokalu. Nadto umowa, powinna określać również wysokość kaucji (maksymalnie według u.o.p.l. do sześciokrotności miesięcznego czynszu), termin uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych, okres wypowiedzenia, kwestie napraw w lokalu oraz przede wszystkim okres na jaki umowa została zawarta. Umowa najmu okazjonalnego powinna być uzupełniona o obligatoryjne, przewidziane u.o.p.l, załączniki, o które omówione zostaną w dalszej części artykułu.

Na marginesie rozważań należy zaznaczyć, iż nierozważne jest posługiwanie się niesprawdzonymi, darmowymi wzorami umów najmu, które znaleźć można w Internecie, ponieważ ich postanowienia często stoją w sprzeczności z zapisami kodeksu cywilnego oraz u.o.p.l., dając tym samym złudne poczucie bezpieczeństwa stronom, (w szczególności wynajmującemu). Tymczasem przepisy kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisy u.o.p.l. są bezwzględnie obowiązujące, co skutkuje tym, że strony w umowie najmu nie mogą określić mniej korzystnych zapisów dla najemcy niż to przewiduje u.o.p.l. W przypadku rozbieżności pomiędzy umową najmu a u.o.p.l., pierwszeństwo w ustaleniu wiążącego strony stosunku prawnego będzie miała ta ostania.    

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak wspomniałem uprzednio szczególną cechą umowy najmu okazjonalnego są opisane poniżej obligatoryjne załączniki:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w żądaniu (wysokość taksy notarialnej za sporządzenie takiego oświadczenia zgodnie z u.o.p.l. może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę);
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, należy przy tym pamiętać, że w razie utraty możliwości zamieszkania w tym lokalu, trzeba poinformować o tym wynajmującego – w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym – wskazując równocześnie inny adres;
  3. oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (na żądanie wynajmującego oświadczenie takie powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym).

Powyższe oświadczenia gwarantują wynajmującemu, iż po zakończeniu umowy, najemca będzie zmuszony opuścić lokal. Należy zaznaczyć, że aby dana umowa została uznana za sporządzoną w trybie najmu okazjonalnego wynajmujący winien zgłosić ją do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, co nie musi być równoznaczne z dniem zawarcia samej umowy najmu. Uchybienie temu terminowi jest jednoznaczne z objęciem danej umowy najmu wszystkim przepisami u.o.p.l.

Zobacz serwis: Najem

Dopełnienie wszystkich opisanych powyżej formalności związanych z trybem najmu okazjonalnego powoduje, że większości przepisów u.o.p.l. nie stosuje się, co w znacznym stopniu ogranicza ochronę najemcy. Przestają np. obowiązywać przepisy ograniczające możliwość podnoszenia przez wynajmującego czynszu. Niezależnie od powyższego, ustawodawca wyraźnie zaznaczył, iż część przepisów u.o.p.l., pomimo objęcia danej umowy trybem najmu okazjonalnego, w dalszym ciągu obowiązuje. Dotyczy to, w szczególności, możliwości przedterminowego wypowiedzenia przez właściciela umowy najmu.  I tak nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Nadto, zgodnie z u.o.p.l. w przypadku niedopełnienia przez najemcę obowiązku dotyczącego złożenia oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zastrzeżenie przez wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego innych niż powyższe terminów wypowiedzenia będzie względem najemcy bezskuteczne.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela – w żądaniu tym wynajmujący powinien wskazać termin nie krótszy niż 7 dni na opuszczenie lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa powyższej, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do opuszczenia lokalu. Do wniosku należy dołączyć:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Następnie, właściciel lokalu, który uzyskał klauzulę wykonalności może udać się do komornika i wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Należy zaznaczyć, iż zgodnie z u.o.p.l. koszty egzekucji wynajmujący może pokryć z kaucji zabezpieczającej.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Urząd skarbowy

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego Urzędowi skarbowemu wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Wynajmujący ma do wyboru - zapłacić podatek w formie ryczałtu, albo na zasadach ogólnych.

Decydując się na zapłatę podatku w formie ryczałtu, wynajmujący winien złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego. Termin złożenia takiego oświadczenia uzależniony jest od tego czy jest to nasz pierwszy najem czy też jego kontynuacja. W pierwszym przypadku zgłoszenia dokonujemy nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu albo do końca roku, gdy pierwszy przychód był w grudniu. Spóźnienie w złożeniu oświadczenia powoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się według zasad ogólnych. Jeżeli zaś kontynuujemy świadczenie usług najmu lokalu, możemy wybrać formę opodatkowania przychodów z najmu poprzez złożenie odpowiedniego zgłoszenia w terminie do dnia 20 stycznia każdego roku podatkowego.  Przejście z rozliczania się na zasadach ogólnych na ryczałtowe będzie możliwe dopiero od przyszłego roku kalendarzowego po złożeniu stosownego oświadczenia. Oświadczenie złożone w danym roku o wyborze ryczałtu dotyczy również lat następnych. W przypadku rozliczania się w formie ryczałtu jednolita stawka podatku wynosi 8,5% uzyskanego przychodu z najmu.

Podatek od najmu, jak wspomniałem można też rozliczać na zasadach ogólnych. W tym przypadku skala podatkowa wynosi 18% lub 32% dochodu (doliczając dochody z najmu do pozostałych z innych źródeł). Jest to opłacalna forma rozliczeń z fiskusem w sytuacji, gdy w wynajmowanym lokalu został przeprowadzony na przykład remont, ponieważ wydatki te można zaliczyć do kosztów i tym samym obniżyć dochód.

Autor: Marcin Zadrożny

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Renta wdowia – obietnice kontra rzeczywistość. Gdzie się podziały obiecane 300 zł?

Choć rząd obiecywał wdowom i wdowcom podwyżki świadczeń sięgające średnio 300 zł, rzeczywistość wielu z nich okazuje się zupełnie inna. Po żmudnej procedurze urzędowej, część seniorów otrzymała realnie zaledwie 38 zł więcej – bo pozostałą kwotę odjęto z innych świadczeń. Czy renta wdowia to faktyczna pomoc, czy jedynie iluzja?

Groźna bakteria w lodach: zakażenie może doprowadzić do sepsy. Ważny komunikat Ministerstwa Zdrowia

Niewinnie wyglądające lody mogą skrywać śmiertelne niebezpieczeństwo. Wysokie temperatury, brak higieny i niewłaściwe przechowywanie sprzyjają rozwojowi wyjątkowo groźnej bakterii – gronkowca złocistego. Zakażenie nim może prowadzić do poważnych chorób, a w skrajnych przypadkach nawet do sepsy. Szczególnie narażone są dzieci i kobiety w ciąży. Ministerstwo Zdrowia apeluje o ostrożność i wybieranie tylko sprawdzonych, czystych punktów sprzedaży lodów.

Ważny komunikat RCB w sprawie zagrożenia powodziowego w Polsce w dniach 7-13 lipca 2025 r. Czy grozi nam powtórka sytuacji z września 2024 r.?

W dniu 4 lipca 2025 r. Rządowe Centrum Bezpieczeństwa (RCB) wydało komunikat, w którym odnosi się do pojawiających się w przestrzeni publicznej doniesień o możliwych intensywnych opadach deszczu i ryzyku powodzi w Polsce w przyszłym tygodniu (tj. w dniach 7-13 lipca 2025 r.). Czy grozi nam wytworzenie się nad Polską „niżu genueńskiego” i powtórka sytuacji z września 2024 r.?

Sondaż partyjny: Prawo i Sprawiedliwość przejmie władzę po wyborach parlamentarnych w 2027 r.? Najbardziej wierzą w to młodzi

Ponad połowa młodych Polaków do 24. roku życia (52,7 proc.) uważa, że Prawo i Sprawiedliwość wróci do władzy po wyborach parlamentarnych w 2027 roku. Wśród wszystkich badanych przekonanie to podziela 49 proc. respondentów, przy czym mężczyźni wyrażają je częściej niż kobiety — wynika z sondażu SW Research dla Onetu.

REKLAMA

Rząd naprawia emerytury czerwcowe! Koniec z niesprawiedliwością z lat 2009–2019 – znamy szczegóły projektu ustawy

Rząd szykuje rewolucję dla tysięcy emerytów i rencistów! Nowy projekt ustawy ma zlikwidować wieloletnią niesprawiedliwość wobec osób, którym przyznano emeryturę lub rentę rodzinną w czerwcu w latach 2009–2019. Zmiany mają wyrównać ich sytuację ze świadczeniobiorcami z późniejszych lat i położyć kres tzw. „sezonowości emerytalnej”. Decyzja już we wtorek.

To może być pierwsza taka sytuacja w historii Polski: Prezes NBP Adam Glapiński już ostrzega!

Historyczny moment dla polskiej gospodarki? Prezes NBP Adam Glapiński ostrzega, że już w 2026 roku dług publiczny może po raz pierwszy przekroczyć unijny próg 60 proc. PKB. Choć inflacja zbliża się do celu NBP, to fiskalna polityka rządu – najluźniejsza w całej UE poza Rumunią – może zachwiać stabilnością makroekonomiczną kraju.

Aby mieć od stycznia więcej urlopu i wyższe wypłaty, już teraz zadbaj o dokumenty. Dotyczy wszystkich pracowników

Przed nami duża zmiana dla wszystkich pracowników. Będzie dotyczyła zarówno pracowników budżetówki, jak i sektora prywatnego. Chodzi o większe pieniądze i wyższy wymiar urlopu. Żeby skorzystać, trzeba będzie mieć dowody.

Za nowy trawnik z rolki zapłaci… dostawca prądu. Przełomowy wyrok NSA, na podstawie którego tysiące właścicieli nieruchomości będzie mogło bezkosztowo odtworzyć swoje ogrody

Niejeden właściciel nieruchomości zmagał się już na pewno z usuwaniem drzew (lub krzewów) z jego nieruchomości na wniosek właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania energii elektrycznej, z tego względu, że drzewa te (lub krzewy) – z tymi urządzeniami kolidowały (a konkretniej – zagrażały funkcjonowaniu tych urządzeń). Okazuje się, że zgodnie z najnowszym wyrokiem NSA – w takim przypadku – odszkodowanie należne od przedsiębiorstwa energetycznego, obejmuje nie tylko wartość usuniętych drzew (lub krzewów), koszty ich wycinki, ponownego zalesienia i pielęgnacji, ale również koszty odtworzenia trawnika, który – na skutek powyższych działań – uległ zniszczeniu.

REKLAMA

Planujesz zakup nieruchomości? Uważaj na finansową pułapkę – możesz ponieść dodatkowy koszt sięgający nawet 50 tys. zł

Dla wielu z nas zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. W związku z nowymi klimatycznymi celami Unii Europejskiej, nieruchomości ogrzewane węglem lub gazem będą musiały przejść kosztowną modernizację. W przeciwnym razie ich utrzymanie stanie się bardzo drogie.

Nowe uprawnienia PIP i wyższe kary dla firm od 2026 r. Czy dojdzie do masowej zamiany śmieciówek w umowy o pracę? Szef PIP: uszczęśliwianie etatami na siłę się nie sprawdza

Nie będziemy masowo zmieniać umów cywilnoprawnych na etaty, a jedynie działać w przypadkach niebudzących wątpliwości – powiedział PAP szef Państwowej Inspekcji Pracy, główny inspektor pracy Marcin Stanecki. Zaznaczył, że w planowanych zmianach nie chodzi o „uszczęśliwianie etatami na siłę”, tylko o reagowanie na skargi.

REKLAMA