REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak opodatkować najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
HILLS Legal & Tax Solutions S.A
Rozliczenie z urzędem skarbowym za najem okazjonalny mieszkania. /Fot. Fotolia
Rozliczenie z urzędem skarbowym za najem okazjonalny mieszkania. /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W aktualnym stanie prawnym najemcy, korzystają z szerokiej ochrony, którą zapewnia im Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.). Wprowadzając do u.o.p.l tryb najmu okazjonalnego w obecnym kształcie Ustawodawca postawił na większą ochronę prawa własności właścicieli lokali mieszkalnych względem uprawnień najemców.

Umowa najmu okazjonalnego

REKLAMA

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego jest najem lokalu, wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Należy pamiętać, że najem okazjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, przy czym nie ma znaczenia czy wynajmowane jest jedno czy większa liczbę mieszkań, ale fakt czy wynajem lokali jest działalnością zarobkową prowadzoną w sposób ciągły i zorganizowany.

REKLAMA

Istotą najmu okazjonalnego jest to, iż w razie zakończenia umowy bez względu na przyczynę, wynajmujący może w uproszczony sposób „przymusić” najemcę do wyprowadzenia się z lokalu, bez konieczności przeprowadzania długiego postępowania sądowego w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jest to istotna zaleta tej formy umowy, ponieważ wynajmujący często borykają się po zakończeniu umowy najmu, z problemem pozbycia się najemcy z lokalu, co uniemożliwia dalsze wynajmowanie lokalu.

Zobacz serwis: Umowy

REKLAMA

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać bezwzględnie sporządzona na piśmie oraz jak każda inna umowa najmu, powinna określać wszelkie istotne postanowienia przedmiotowe i podmiotowe. W sposób precyzyjny winna wskazywać prawa i obowiązki stron, a w szczególności w jasny sposób określić wymogi dotyczące zachowania najemcy, żeby w przyszłości uniknąć nieporozumień co do umówionego sposobu użytkowania lokalu. Nadto umowa, powinna określać również wysokość kaucji (maksymalnie według u.o.p.l. do sześciokrotności miesięcznego czynszu), termin uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych, okres wypowiedzenia, kwestie napraw w lokalu oraz przede wszystkim okres na jaki umowa została zawarta. Umowa najmu okazjonalnego powinna być uzupełniona o obligatoryjne, przewidziane u.o.p.l, załączniki, o które omówione zostaną w dalszej części artykułu.

Na marginesie rozważań należy zaznaczyć, iż nierozważne jest posługiwanie się niesprawdzonymi, darmowymi wzorami umów najmu, które znaleźć można w Internecie, ponieważ ich postanowienia często stoją w sprzeczności z zapisami kodeksu cywilnego oraz u.o.p.l., dając tym samym złudne poczucie bezpieczeństwa stronom, (w szczególności wynajmującemu). Tymczasem przepisy kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisy u.o.p.l. są bezwzględnie obowiązujące, co skutkuje tym, że strony w umowie najmu nie mogą określić mniej korzystnych zapisów dla najemcy niż to przewiduje u.o.p.l. W przypadku rozbieżności pomiędzy umową najmu a u.o.p.l., pierwszeństwo w ustaleniu wiążącego strony stosunku prawnego będzie miała ta ostania.    

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak wspomniałem uprzednio szczególną cechą umowy najmu okazjonalnego są opisane poniżej obligatoryjne załączniki:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w żądaniu (wysokość taksy notarialnej za sporządzenie takiego oświadczenia zgodnie z u.o.p.l. może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę);
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, należy przy tym pamiętać, że w razie utraty możliwości zamieszkania w tym lokalu, trzeba poinformować o tym wynajmującego – w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym – wskazując równocześnie inny adres;
  3. oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (na żądanie wynajmującego oświadczenie takie powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym).

Powyższe oświadczenia gwarantują wynajmującemu, iż po zakończeniu umowy, najemca będzie zmuszony opuścić lokal. Należy zaznaczyć, że aby dana umowa została uznana za sporządzoną w trybie najmu okazjonalnego wynajmujący winien zgłosić ją do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, co nie musi być równoznaczne z dniem zawarcia samej umowy najmu. Uchybienie temu terminowi jest jednoznaczne z objęciem danej umowy najmu wszystkim przepisami u.o.p.l.

Zobacz serwis: Najem

Dopełnienie wszystkich opisanych powyżej formalności związanych z trybem najmu okazjonalnego powoduje, że większości przepisów u.o.p.l. nie stosuje się, co w znacznym stopniu ogranicza ochronę najemcy. Przestają np. obowiązywać przepisy ograniczające możliwość podnoszenia przez wynajmującego czynszu. Niezależnie od powyższego, ustawodawca wyraźnie zaznaczył, iż część przepisów u.o.p.l., pomimo objęcia danej umowy trybem najmu okazjonalnego, w dalszym ciągu obowiązuje. Dotyczy to, w szczególności, możliwości przedterminowego wypowiedzenia przez właściciela umowy najmu.  I tak nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Nadto, zgodnie z u.o.p.l. w przypadku niedopełnienia przez najemcę obowiązku dotyczącego złożenia oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zastrzeżenie przez wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego innych niż powyższe terminów wypowiedzenia będzie względem najemcy bezskuteczne.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela – w żądaniu tym wynajmujący powinien wskazać termin nie krótszy niż 7 dni na opuszczenie lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa powyższej, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do opuszczenia lokalu. Do wniosku należy dołączyć:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Następnie, właściciel lokalu, który uzyskał klauzulę wykonalności może udać się do komornika i wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Należy zaznaczyć, iż zgodnie z u.o.p.l. koszty egzekucji wynajmujący może pokryć z kaucji zabezpieczającej.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Urząd skarbowy

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego Urzędowi skarbowemu wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Wynajmujący ma do wyboru - zapłacić podatek w formie ryczałtu, albo na zasadach ogólnych.

Decydując się na zapłatę podatku w formie ryczałtu, wynajmujący winien złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego. Termin złożenia takiego oświadczenia uzależniony jest od tego czy jest to nasz pierwszy najem czy też jego kontynuacja. W pierwszym przypadku zgłoszenia dokonujemy nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu albo do końca roku, gdy pierwszy przychód był w grudniu. Spóźnienie w złożeniu oświadczenia powoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się według zasad ogólnych. Jeżeli zaś kontynuujemy świadczenie usług najmu lokalu, możemy wybrać formę opodatkowania przychodów z najmu poprzez złożenie odpowiedniego zgłoszenia w terminie do dnia 20 stycznia każdego roku podatkowego.  Przejście z rozliczania się na zasadach ogólnych na ryczałtowe będzie możliwe dopiero od przyszłego roku kalendarzowego po złożeniu stosownego oświadczenia. Oświadczenie złożone w danym roku o wyborze ryczałtu dotyczy również lat następnych. W przypadku rozliczania się w formie ryczałtu jednolita stawka podatku wynosi 8,5% uzyskanego przychodu z najmu.

Podatek od najmu, jak wspomniałem można też rozliczać na zasadach ogólnych. W tym przypadku skala podatkowa wynosi 18% lub 32% dochodu (doliczając dochody z najmu do pozostałych z innych źródeł). Jest to opłacalna forma rozliczeń z fiskusem w sytuacji, gdy w wynajmowanym lokalu został przeprowadzony na przykład remont, ponieważ wydatki te można zaliczyć do kosztów i tym samym obniżyć dochód.

Autor: Marcin Zadrożny

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd odpowiada na wysokie ceny energii! Nie boi się weta prezydenta Nawrockiego

Rząd w najbliższy wtorek zajmie się ustawą, która ma zagwarantować utrzymanie cen energii na dotychczasowym poziomie – zapowiedział minister energii Miłosz Motyka. Dodał, że od stycznia 2026 r. możliwe będzie odejście od mrożenia cen energii.

Prawo jazdy kat. B od 17 roku życia, za jazdę po zatrzymaniu prawka – ponowny egzamin i obowiązkowe kaski dla rowerzystów i użytkowników hulajnóg elektrycznych. Rząd zmienia przepisy prawa o ruchu drogowym

Większa mobilność osób młodych, czyli prawo jazdy kat. B od 17 roku życia, cofnięcie uprawnień do kierowania pojazdami w przypadku prowadzenia samochodu po zatrzymaniu prawa jazdy oraz obowiązkowe kaski dla dzieci do 16 roku życia, poruszających się rowerem lub hulajnogą elektryczną. To najważniejsze założenia nowego projektu ustawy o zmianie prawa o ruchu drogowym autorstwa rządu.

Sąd w Warszawie pyta TSUE o WIBOR. Czy bank jasno informował konsumentów o ryzyku i zasadach ustalania zmiennego oprocentowania kredytu? Komentarz radcy prawnego

W dniu 30 czerwca 2025 roku, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie wydał postanowienie w sprawie II C 1440/24, w którym sformułował pytania prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczące wskaźnika WIBOR. Uzasadnienie tego postanowienia komentuje dla infor.pl Beata Strzyżowska, radca prawny, której Kancelaria reprezentuje kredytobiorców w tej sprawie.

Młodsi i bardziej zadłużeni – multidłużnicy w Polsce

Profil polskiego multidłużnika wyraźnie się zmienia. Coraz większą część tej grupy stanowią młodsi konsumenci, a udział kobiet systematycznie maleje. W ciągu trzech lat udział osób w wieku 18–25 lat wzrósł sześciokrotnie, a w grupie 26–35 lat o ponad 7 pkt proc. Mężczyźni nie tylko stanowią większość, lecz także odpowiadają za coraz większą część zadłużenia. Szczegóły analizy poniżej.

REKLAMA

Przepada świadczenie wspierające. Umierają kolejne osoby niepełnosprawne. Co na to sądy?

Wszyscy wiemy, że przyznawanie świadczenie wspierającego obciąża przewlekłość. Okres oczekiwanie na przyznanie punktów w ramach poziomu potrzeby wsparcia wynosi w skrajnych przypadkach rok. Na punkty czekają osoby niepełnosprawne w tak poważnych stanach (i sędziwym wieku), że część z nich umiera. Ostrzegano przed takimi sytuacjami jeszcze przed wprowadzeniem świadczenia wspierającego. Niestety te obawy się spełniły. W efekcie rodziny osób zmarłych idą do sądu bo świadczenie wspierające ... przepada. Przykład takiej sytuacji poniżej.

Młodzi Polacy w trybie oszczędzania. Najczęściej od 20 do 60 proc. towarów kupują w promocjach [RAPORT]

Jak wynika z najnowszego raportu rynkowego, Polacy w wieku 18-25 lat najczęściej robią od 20% do 40% codziennych zakupów w promocjach – 32,5%. Głównie dotyczy to osób z dochodami w przedziale 3000-4999 zł, ze średnim wykształceniem i z mniejszych miejscowości. Z kolei 26,5% młodych konsumentów kupuje na co dzień od 40% do 60% podstawowych produktów w promocjach. Szczegóły poniżej wraz z omówieniem wyników raportu.

Zasiłek z MOPS? Tak, ale pamiętaj o wywiadzie środowiskowym

Osoby ubiegające się o świadczenia z pomocy społecznej często zapominają o ważnej roli, jaką odgrywa rodzinny wywiad środowiskowy. Jest to podstawowe narzędzie, które pozwala na ocenę sytuacji majątkowej i rodzinnej. Kto i gdzie przeprowadza taki wywiad? Czy jest on obowiązkowy?

MOPS od 10 lat naruszają prawo wbrew TK. Nie ma limitu 18 lat przy świadczeniu pielęgnacyjnym (starym) [osoba niepełnosprawna, stopień znaczny)

Nieufność staruszki z demencją (osoba niepełnosprawna, stopień znaczny) jest dodatkowym argumentem dla przyznania świadczenia pielęgnacyjnego. Bo staruszka ufa tylko swojej córce. I nie może wykonywać czynności opiekuńczych nikt inny. To ciekawostka z omówionego w artykule wyroku sądu. Wyrok ten pokazuje jednak stały problem z MOPS - urzędnicy wiedzą o tym, że nie ma limitu wieku (18 lat dla osoby nieuczącej się) przy świadczeniu pielęgnacyjnym (jako data powstania niepełnosprawności. Ale wciąż ten limit stosują. To karygodne. Bo wynika to w mojej ocenie z obawy, że wojewoda odbierze gminom pieniądze na świadczenie pielęgnacyjne albo RIO zarzucą gminie naruszenie zasad gospodarki środkami publicznymi - bo przepisy wciąż mówią o limicie 18 lat, a to że limit nie obowiązuje wynika z wyroku TK, którego Sejm nigdy nie przełożył na nowelizację przepisów

REKLAMA

Kłopoty ze skargą na MOPS za odebrany zasiłek pielęgnacyjny 215,84 zł. Tylko ePUAP albo papierowy dokument

W przepisach jest pułapka. Jeżeli spierasz się o zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) z MOPS to nie można obecnie wnosić elektronicznie pism do sądu z nowym systemem e-Doręczenia. Będzie to możliwe dopiero od 2029 r. (o czym informują przepisy przejściowe, które łatwo przegapić). Można skorzystać z ePUAP. I tak wniesioną skargę na decyzję MOPS sąd przyjmie. Przez e-Doręczenia to się nie uda. W artykule przykład utraconego w ten sposób zasiłku pielęgnacyjnego. Na dziś najbezpieczniejszym prawnie sposobem wniesienia skargi na MOPS (i SKO) w sprawie zasiłku pielęgnacyjnego jest po prosty tradycyjna "papierowa" skarga.

1,1 mln osób dostanie czternastą emeryturę wcześniej. Ale nie każdy dostanie 1558,81 zł na rękę

Zakład Ubezpieczeń Społecznych kontynuuje wypłatę czternastych emerytur. Jeszcze przed najbliższym weekendem (do piątku 5 września 2025 r.) przelew na konto i przekaz pocztowy otrzyma prawie 1 mln 136 tys. osób. To emeryci i renciści, którym ZUS ustalił termin płatności głównego świadczenia na 6 dzień miesiąca.

REKLAMA