Deweloper nie podwyższy ceny mieszkania po zawarciu umowy, wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej, zmiana procedury odbioru mieszkania. Zmiany w ustawie deweloperskiej 2026/2027

• Co to jest portal DOM
• Więcej informacji w portalu DOM
• Zmiana wzoru prospektu informacyjnego
• Zakaz podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej
• Wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej
• Zmiana procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
• Więcej obowiązkowych informacji na stronie internetowej dewelopera
• Zamknięty katalog przesłanek uprawniających dewelopera do odstąpienia od umowy
• Zwiększenie ochrony nabywców mieszkań - wspólnicy przejmą zobowiązania z tytułu rękojmi w przypadku likwidacji spółki
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), które przygotowuje omawiany projekt, nowelizacja ma rozszerzyć funkcjonalności portalu DOM, doprecyzować obowiązki deweloperów, a także wzmocnienia mechanizmów ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Co to jest portal DOM

Utworzenie portalu DOM przewiduje ustawa z 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1669), która ma wejść w życie 2 kwietnia 2027 r. Celem portalu DOM będzie w szczególności udostępnianie wiarygodnych, sprawdzonych cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Dane te będą publikowane w formie uśrednionych informacji statystycznych, by uniemożliwić identyfikację nabywców i samych nieruchomości. Portal ten ma zapewnić rzetelną i bezpłatną informację dla osób planujących zakup lokalu mieszkalnego. Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a koszty jego utworzenia i funkcjonowania będą finansowane z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – czyli de facto ze składek wpłacanych do DFG przez deweloperów.

Więcej informacji w portalu DOM

Mimo, że ww. ustawa wdrażająca portal DOM czeka na wejście w życie, Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło jeszcze w czasie vacatio legis tej ustawy rozszerzyć funkcjonalności tego portalu. Proponowane przez MRiT zmiany będą m.in. obejmować informacje:
- identyfikacyjne dotyczące danego dewelopera,
- dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych,
- o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych,
- o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- o ewentualnych karach nałożonych przez właściwe organy (UOKiK, GUNB, WUNB, PUNB), czy toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera.

Jak wyjaśnia MRiT, uzyskane od deweloperów informacje pozwolą także organom publicznym na utworzenie bieżącej analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego, w tym sporządzenie statystyki liczby zakończonych przedsięwzięć inwestycyjnych, czy średnich opóźnień w ich ukończeniu. Zwiększona funkcjonalność Portalu DOM ma docelowo wspomagać obywateli zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego poprzez umożliwienie im otrzymania w prosty i przejrzysty sposób zbioru niezbędnych informacji o potencjalnym kontrahencie. Powinno się to przyczynić się do zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych w ramach udostępniania obywatelom aktualnych i wiarygodnych danych dotyczących przedsiębiorców funkcjonujących na rynku mieszkaniowym. Efekty te nie są możliwe do osiągnięcia w ramach aktualnie dostępnych narzędzi.

Zmiana wzoru prospektu informacyjnego

Omawiana nowelizacja ma zmienić wzór prospektu informacyjnego, stanowiącego integralny element umowy deweloperskiej, umowy niedeweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Rozszerzona ma zostać sekcja tego prospektu dotycząca historii i doświadczenia dewelopera o informacje w zakresie postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością gospodarczą.

Ponadto, prospekt zostanie uzupełniony o jednolity wzór tabelaryczny dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, obejmujący szczegółowe parametry techniczne.

Celem tych zmian w prospekcie informacyjnych jest - jak tłumaczy MRiT - jest zapewnienie przejrzystości dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych.

Zakaz podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej

Projekt przewiduje m.in. wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Nabywca uzyska gwarancję niezmienności ceny, zaś ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera, jako podmiot profesjonalny.

Wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej

Odnośnie umów rezerwacyjnych wprowadzona będzie zmiana polegająca na zwiększeniu wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej do poczwórnej wysokości (z podwójnej wysokości), w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań. Rozwiązanie to ma zniechęcić deweloperów do jednostronnego zrywania umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych.

Zmiana procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Nowelizacja ma także zmienić procedurę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konsument uzyska możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną bądź pocztową, co pozwoli na uwzględnienie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych.
Deweloper lub jego pełnomocnik zostanie natomiast zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru. W rezultacie zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i podlegać będą ustawowym terminom.

Więcej obowiązkowych informacji na stronie internetowej dewelopera

Nowelizacja ma rozszerzyć katalog danych, które obowiązkowo muszą znaleźć się na stronie internetowej dewelopera. Deweloper będzie miał obowiązek udostępnienia rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych.
Jak wyjaśnia MRiT, zmiana ta ma ograniczyć stosowanie nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą.

Zamknięty katalog przesłanek uprawniających dewelopera do odstąpienia od umowy

Projekt omawianej nowelizacji przewiduje także wprowadzenie zamkniętego katalogu przesłanek uprawniających dewelopera do odstąpienia od umowy oraz sankcji bezskuteczności dla innych przyczyn wypowiedzenia (co eliminuje pozustawowe ograniczenia cesji wierzytelności przez nabywców), a także objęcie ujednoliconymi zasadami obrotu wierzytelnościami wszystkich rodzajów umów deweloperskich wskazanych w art. 2 ustawy, co zapewnia spójność systemu i uszczelnia regulacje na rynku pierwotnym.

Zwiększenie ochrony nabywców mieszkań - wspólnicy przejmą zobowiązania z tytułu rękojmi w przypadku likwidacji spółki

Ponadto nowelizacja ma wprowadzić dodatkową ochronę nabywców w postaci obligatoryjnego przejęcia zobowiązania z tytułu rękojmi za wady przez wspólników spółki z o.o., która zamierza zakończyć działalność przed upływem okresu rękojmi za wady. W przypadku spółek akcyjnych, rozwiązanie tych spółek może nastąpić nie wcześniej, niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu lub domu jednorodzinnego.
Jak wyjaśnia MRiT, zmiana ta stanowi odpowiedź na konieczność zwiększenia ochrony nabywców nieruchomości mieszkalnych, którzy w praktyce nie mają możliwości dochodzenia swoich roszczeń wynikających z wad powstałych w większym odstępie czasowym od zakupu nieruchomości.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Omawiana nowelizacja ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Prawdopodobnie stanie się to jeszcze w 2026 roku.

Wyjątek stanowią przepisy wprowadzone w art. 1 pkt 23 oraz art. 2, których wejście w życie pozostaje w ścisłym związku z przepisami dotyczącymi Portalu DOM, których vacatio legis określono w ustawie z 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. Obecne brzmienie przepisów ww. ustawy zakłada, że wejście w życie tej ustawy nastąpi 2 kwietnia 2027 r., poza wyjątkami dotyczącymi m.in. utworzenia Portalu DOM i jego finansowania. Przepisy w tym zakresie weszły w życie 2 grudnia 2025 r., tj. w dniu następującym po ogłoszeniu tej ustawy. Jednakże przy uwzględnieniu zmian określonych w art. 9 ustawy zmienianej w art. 2 pkt 3 lit. a niniejszej nowelizacji projektu, termin wejścia w życie ustawy nastąpi 23 marca 2027 r.

Wyjątek stanowią zatem przepisy dotyczące rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM o dane dotyczące deweloperów. Nowelizacja zakłada, by częściowo weszły one w życie w dniu następującym po dniu ogłoszenia, natomiast częściowo z 23 marca 2027 r. Wejście niniejszych przepisów w życie we wskazanym terminie pozwoli UFG na niezwłoczne przystąpienie do prac związanych z uruchomieniem samego Portalu DOM, jak i jego modyfikację poprzez rozszerzenie funkcjonalności o dodatkowe dane. Ponadto zmiana polegająca na rozszerzeniu katalogu informacji publikowanych na stronie internetowej dewelopera (art. 1 pkt 5) wejdzie w życiu po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Wydłużenie vacatio legis dla tego przepisu w stosunku do okresu przejściowego dla pozostałych zmian zwiększających ochronę nabywców ma na celu zapewnienie odpowiedniego czasu dla deweloperów na dostosowanie stron internetowych prowadzonych dla wszystkich przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych.

Źródło:
Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (UD361)

- założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (UD361).