Gminy zablokują budowę tysięcy domów jeszcze w 2026 r. – jest decyzja Rady Ministrów o wydłużeniu ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości

• W aktualnym stanie prawnym: Tylko do 30 czerwca 2026 r. gminy mają czas na opracowanie nowego dokumentu planistycznego (tzw. planów ogólnych)
• W aktualnym stanie prawnym: Od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gmina będzie mogła uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu
• Rolnicy, celem budowy domu – „pomimo posiadania znacznych areałów będą zmuszani do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy”
• Jest decyzja Rady Ministrów o kolejnym wydłużeniu terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych – projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii został rozpatrzony przez rząd na posiedzeniu w dniu 14 kwietnia 2026 r.
• Co wydłużenie terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r., oznacza dla właścicieli nieruchomości (a zwłaszcza tych, którzy planują budowę domu)?
• Jakie jeszcze zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 14 kwietnia 2026 r.?

W aktualnym stanie prawnym: Tylko do 30 czerwca 2026 r. gminy mają czas na opracowanie nowego dokumentu planistycznego (tzw. planów ogólnych)

W dniu 7 maja 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zmianę ważnego terminu w zakresie reformy planowania przestrzennego. Chodzi o termin dla gmin, na opracowanie planów ogólnych (tj. nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę, które mają zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), który został wydłużony z 31 grudnia 2025 r. – do 30 czerwca 2026 r.

Tym samym – przedłużony został również termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które – zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r.¹ – miały stracić moc z dniem 1 stycznia 2026 r., a stracą ją dopiero z dniem 1 lipca 2026 r. Wydłużenie ww. terminu o pół roku – miało pozwolić na uniknięcie paraliżu inwestycyjnego, który mógłby wystąpić w związku z tym, że samorządy nie zdążyłyby z opracowaniem planów ogólnych do 1 stycznia 2026 r. Jeżeli bowiem gmina nie uchwaliłaby planu ogólnego do dnia 1 stycznia 2026 r. – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie byłoby możliwe. Po 1 lipca 2026 r. – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub o obowiązujące plany miejscowe. Wyjątek od powyższej zasady, przewidziano tylko dla terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji nawet, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny. Jest to uzasadnione faktem, że plan ogólny i tak nie obejmuje terenów zamkniętych, innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu, a tym samym – nie będzie wpływał na rozstrzygnięcia decyzji.

Jak wynika z komunikatu Prezydenta z dnia 16 kwietnia 2025 r. (opublikowanego po podpisaniu ustawy wydłużającej ww. termin) – zmiana ww. terminu ma „pozwolić gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, istniała bowiem obawa, że termin opracowania ww. planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r., byłby dla wielu gmin niewystarczający.

Z pełną treścią komunikatu kancelarii Prezydenta w sprawie podpisanej ustawy z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, można zapoznać się poniżej:

Warto również zwrócić uwagę na art. 1 pkt 6 omawianej nowelizacji, zgodnie z którym – w art. 27a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uchyla się zdanie drugie. I tak: „Plan miejscowy albo jego zmiana będą mogły być sporządzane w trakcie sporządzania planu ogólnego albo jego zmiany.” Dla uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany – po zmianie – nie będzie już wymagany wcześniejszy upływ terminu na wydanie wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany. Jak argumentował we wniosku mniejszości o wykreślenie z nowelizacji zmiany w zakresie ww. art. 27a poseł PiS Włodzimierza Tomaszewskiego (na etapie procedowania nowelizacji w Sejmie) – zmiana ta „tak naprawdę służy patologii i deweloperom”, ponieważ ma ona umożliwić przyjmowanie planów miejscowych i zmiany tych planów bez związku z planami ogólnymi lub zmianami tych planów ogólnych. Jego wniosek nie został finalnie uwzględniony i zdanie drugie art. 27a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zniknie z ustawy, a tym samym – uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiany będzie możliwe w trakcie sporządzania planu ogólnego lub jego zmiany, niezależnie od wydawanego przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany.

W aktualnym stanie prawnym: Od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gmina będzie mogła uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu

Dotychczasowy system planowania lokalnego opierał się na miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy, które nie musiały być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Reforma systemu planowania przestrzennego, która została wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r.) zmienia jednak ten system, nakładając obowiązek zgodności nowych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy (tj. wydanych od 1 lipca 2026 r. – w związku z wydłużeniem ww. terminu) z planem ogólnym (czyli nowym aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), który wszystkie gminy w Polsce muszą opracować najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.

Jak argumentował podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużyła ww. termin na opracowanie planów ogólnych, poseł Michał Krawczyk – „obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy mogą prowadzić i czasami prowadzą do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, co generuje duże koszty, związane chociażby z utrzymaniem infrastruktury.” Nad ową niekontrolowanie rozlewającą się zabudową – ma „zapanować” wspomniana reforma systemu planowania przestrzennego, zgodnie z którą – gmina, ustalając w planie ogólnym, na danym terenie np. strefę otwartą z zakazem zabudowy – będzie mogła uniemożliwić budowę domów na określonych obszarach. Dzięki temu rozwiązaniu – gminy będą posiadały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać.

Warto jednak podkreślić, że nowe przepisy nie anulują obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy, ale decyzje WZ wydane od 1 lipca 2026 r. (w związku ze zmianą ww. terminu) będą już musiały być zgodne z planami ogólnymi, a te wydane od dnia 1 stycznia 2026 r. (tego terminu ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – którą w dniu 16 kwietnia 2025 r. podpisał Prezydent – bowiem nie wydłużyła) będą miały określony termin ważności (5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna). Do 31 grudnia 2025 r. – decyzje WZ były bowiem bezterminowe (dotyczy to wszystkich decyzji, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r.).

Rolnicy, celem budowy domu – „pomimo posiadania znacznych areałów będą zmuszani do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy”

Reformy systemu planowania przestrzennego i wynikających z niej planów ogólnych, nad którymi pracują gminy, obawiają się rolnicy. Podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużyła ww. termin na opracowanie planów ogólnych (które odbyło się w dniu 2 kwietnia 2025 r.), poseł Polskiego Stronnictwa Ludowego – Trzeciej Drogi, Michał Pyrzyk, stwierdził, że – nowelizacja zakładająca wydłużenie terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych, w dalszym ciągu nie do końca chroni interesy rolników, którzy mają bądź będą chcieli mieć w przyszłości siedliska poza terenami objętymi planem lub obszarem uzupełnienia zabudowy.

– „W zdecydowanej większości gmin, na terenach rolnych, ustala się bowiem strefę otwartą z zakazem zabudowy. Oczywiście wynika to z ograniczeń bilansów sporządzanych przez gminy. Rolnik, w takiej strefie, niestety nic nie wybuduje i pomimo znacznych areałów będzie zmuszony do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy i dopiero tam – nierzadko w oddaleniu od swoich gruntów – będzie mógł pobudować siedlisko.” – argumentował poseł.

Jest decyzja Rady Ministrów o kolejnym wydłużeniu terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych – projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii został rozpatrzony przez rząd na posiedzeniu w dniu 14 kwietnia 2026 r.

Jeżeli jakaś gmina nie uchwaliłaby wspomnianego planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r. – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – od 1 lipca 2026 r. wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie będzie możliwe. Po 1 lipca 2026 r. (jeżeli termin ten ostatecznie nie zostałby wydłużony zgodnie z powyższym projektem do 1 września 2026 r.) – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316) – w dniu 10 kwietnia 2026 r., po jego uprzednim przyjęciu przez Stały Komitet Rady Ministrów, został złożony przez Ministra Finansów i Gospodarki Andrzeja Domańskiego na ręce sekretarz Rady Ministrów, z prośbą o jego rozpatrzenie na najbliższym posiedzeniu Rady Ministrów. Projekt ten, został wpisany do harmonogramu posiedzenia rządu, które odbyło się w dniu 14 kwietnia 2026 r.

Jak argumentuje minister Domański – wydłużenie terminu na opracowanie planów ogólnych dla gmin umożliwiły „zmiany w zakresie terminu rozliczenia Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności, który stanowi źródło finansowania działań w zakresie wdrożenia reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego”. Oznacza to, że z powodu wydłużenia ww. terminu – Polska nie utraci części funduszy z KPO.

Co wydłużenie terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r., oznacza dla właścicieli nieruchomości (a zwłaszcza tych, którzy planują budowę domu)?

Należy podkreślić, iż przyjęcie przez Radę Ministrów – w dniu 14 kwietnia 2026 r. – projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), który zakłada wydłużenie terminu na uchwalenie przez gminy planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. – wcale nie oznacza jeszcze, że ww. nowelizacja wejdzie w życie. W związku z decyzją rządu o przyjęciu projektu – zostanie on teraz przekazany przez Prezesa Rady Ministrów do laski marszałkowskiej, czyli – do dalszych prac w Sejmie, a zanim ostatecznie trafi do podpisu na biurko Prezydenta – będzie musiał jeszcze pokonać etap procesu legislacyjnego w Senacie. Do ewentualnego uchwalenia ustawy, jest jeszcze zatem całkiem daleka droga.

Warto również wspomnieć, że jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – decyzja o warunkach zabudowy, dla działki objętej takim planem, nie jest wydawana. Plany ogólne, które – zgodnie z projektem – zaczną obowiązywać od 1 września 2026 r. (a na chwilę obecną od 1 lipca 2026 r.) nie zastąpią również obowiązujących MPZP. Jeżeli jednak dana nieruchomość położona jest na obszarze, który nie jest objęty MPZP – od 1 września 2026 r. (a na chwilę obecną jeszcze od 1 lipca 2026 r.) – uzyskanie dla takiej działki decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko pod warunkiem, że będą na to „pozwalały” ustalenia planu ogólnego.

Jakie jeszcze zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 14 kwietnia 2026 r.?

Poza wydłużeniem terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych – projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), który został przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 14 kwietnia 2026 r., wprowadza jeszcze szereg innych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Inne zmiany, które przewiduje projekt, to m.in:

• usprawnienie procedury sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego, czyli szczególnej formy planu miejscowego – jako odpowiedź na postulaty zgłaszane przez jednostki samorządu terytorialnego;
• zmiany dotyczące tzw. newslettera planistycznego, czyli systemu, który umożliwia szybkie i efektywne przekazywanie informacji o ważnych wydarzeniach w procesie tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego – zrezygnowano z papierowego składania wniosków o udostępnianie informacji, a cała komunikacja odbywać się będzie elektronicznie, co ma uprościć i przyspieszyć proces;
• umożliwienie przenoszenia obszarów zabudowy śródmiejskiej, wyznaczanych zgodnie z reformą w planach ogólnych, do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy;
• przesunięcie terminu wejścia w życie przepisu rozszerzającego zakres danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz terminu udostępniania tych danych w Rejestrze Urbanistycznym – o trzy lata, czyli do 1 lipca 2029 r.

¹ Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.)

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 527)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.)

Fot. KPRM