Najem senioralny i nie tylko – dwa projekty ustaw dotyczących wsparcia mieszkaniowego dla osób starszych

• Gmina będzie mogła wykupić mieszkanie od seniora, a potem mu je wynająć
• Najem senioralny
• Korzyści dla seniorów ale i dla gmin
• Na czym będzie polegał najem senioralny?

Gmina będzie mogła wykupić mieszkanie od seniora, a potem mu je wynająć

W Sejmie trwają prace nad poselskim projektem ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy 1318) zgłoszonym przez posłów Lewicy. Obecnie są one na etapie skierowania do czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Jedną, ale nie jedyną, ze zmian przewidzianych w tym projekcie jest możliwość wykupu przez gminę lokalu od seniora wraz z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu. Rozwiązanie to, według pomysłodawców, ma zapewnić specjalną ochronę dla osób starszych, które bywają ofiarami wyłudzeń pozbawiających ich prawa własności mieszkań.

Seniorem w rozumieniu omawianych przepisów miałaby być osoba, która ukończyła 60 rok życia. Projekt ustawy w zasadzie wprowadza tylko to jedno kryterium – wiek i przewiduje wprowadzenie regulacji, zgodnie z którą nabywając do mieszkaniowego zasobu gminy lokal mieszkalny od osoby starszej, w umowie przenoszącej własność tego lokalu, gmina będzie mogła zobowiązać się do wynajęcia tej osobie wskazanego lokalu mieszkalnego. Może to dotyczyć lokalu nabywanego w ramach tej umowy. Dodatkowo według treści projektu do zawartej z seniorem umowy najmu lokalu miałoby nie stosować się przepisów art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, a także art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy, art. 21a–21c ustawy oraz kryterium wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lub podnajem lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy.

Najem senioralny

Niezależnie od powyższego, w dniu 29 sierpnia 2025 r. rozpoczęły się prace nad innym projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgłoszonym przez Ministra do Spraw Polityki Senioralnej  (nr z wykazu UD239), który jak wskazuje się w jego uzasadnieniu przewiduje nowy mechanizm wsparcia dla osób starszych. Mechanizm, który umożliwić ma gminom poprawę ich warunków mieszkaniowych. Przewidziane tam rozwiązanie zakłada bowiem, że osoby starsze zamieszkujące we własnych mieszkaniach umiejscowionych w budynkach bez windy na co najmniej czwartej kondygnacji naziemnej (czyli co najmniej na 3 piętrze) będą mogły zawrzeć z gminą umowę najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy pod warunkiem jednoczesnego wynajęcia gminie lokalu, w którym dotychczas zamieszkiwały. De facto rozwiązanie to będzie łączyć w sobie dwie umowy najmu tj. umowy najmu lokalu należącego do seniora i tego przeznaczonego dla niego. W zamian gmina będzie mogła wynajmowany lokal podnajmować na zasadach obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy osobom oczekującym na najem lokalu komunalnego. Tak więc, jeżeli projekt wejdzie w życie, w porządku prawnym znajdzie się kolejny, dotychczas nieznany rodzaj najmu – najem senioralny. 12 września projekt ten został przekazany do konsultacji publicznych.

Korzyści dla seniorów ale i dla gmin

Oba te projekty wykazują pewne podobieństwa ale także istotne różnice. Oba są adresowane do osób, które ukończyły 60 lat, niezależnie od jakichkolwiek progów dochodowych i oba mają zagwarantować możliwość zawarcia z gminą umów, które – co do zasady - zabezpieczą potrzeby mieszkaniowe takich osób.

W obu projektach przewidziano ponadto, że po śmierci seniora w stosunek najmu nie będzie mógł wstąpić małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, co ma z kolei zabezpieczać interesy gmin.

Oba te projekty dotyczą także nieruchomości lokalowych, a nie obejmują już nieruchomości budynkowych.

Na tym podobieństwa się kończą ponieważ według projektu poselskiego ustawy gminy będą mogły wykupić mieszkanie od osoby starszej a następnie jej je wynająć z tym tylko ograniczeniem, że po jej śmierci najem nie przejdzie na kolejne osoby. Z kolei drugi z projektów łączy w sobie dwie równoległe umowy najmu. Szczegółowo rzecz ujmując drugi z projektów wprowadza umowę najmu senioralnego jako umowę fakultatywną, zawieraną na wniosek osoby starszej.

Na czym będzie polegał najem senioralny?

Umową najmu senioralnego lokalu, według brzmienia projektu ustawy, jest umowa najmu:
- lokalu stanowiącego mieszkaniowy zasób gminy, znajdującego się w budynku wyposażonym w dźwig osobowy lub na pierwszej kondygnacji nadziemnej, oraz
- zawierana, na czas nieoznaczony, z osobą starszą jako najemcą na jej wniosek, pod warunkiem wynajęcia gminie na czas nieoznaczony lokalu, którego jest jedynym właścicielem albo jedynym posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu.

Rozwiązanie to polega na tym, że z jednej strony senior będzie miał prawo zawrzeć z gminą umowę najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy ale tylko wówczas gdy jednocześnie wynajmie jej lokal, w którym sam zamieszkuje. Wynajęte od seniora mieszkanie gmina będzie mogła następnie podnająć na zasadach obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy osobom oczekującym na najem lokalu komunalnego.

Aby umowę najmu senioralnego zawrzeć będzie konieczne spełnienie jeszcze kilku warunków, a mianowicie umowa najmu lokalu uwzględniać będzie musiała prawo gminy do jego podnajmowania, osoba starsza od dnia złożenia wniosku o zawarcie umowy do jej zawarcia musi zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu samodzielnie, nie może posiadać tytułu prawnego do innego lokalu niż ten lokal, a więc innym słowy musi być to jej jedyny lokal i musi się on nadawać do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, a także być zlokalizowanym w budynku niewyposażonym w windę, na 4 kondygnacji nadziemnej lub wyższej.

Dodatkowo, w drugim z projektów przewidziano niemożność rozwiązania umowy z seniorem jeżeli:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Warto podkreślić, że w przypadku tego rozwiązania lokal wynajęty gminie nadal będzie własnością seniora, a jeżeli dojdzie do rozwiązania umowy – bo to będzie ze strony osób starszych jak najbardziej dopuszczalne, lokal zostanie mu zwrócony. W razie śmierci seniora lokal, który nadal jest jego własnością, wejdzie on do masy spadkowej.

Jako, że senior będzie mógł wypowiedzieć umowę, a gmina będzie mogła podnająć jego mieszkanie innym osobom, koniecznym było wprowadzenie do projektu ustawy przepisów umożliwiających gminie wypowiedzenie najmu w stosunku do takiego podnajemcy. Projektodawca przewidział w takim przypadku co najmniej 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje krótszy termin bądź upływ terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez seniora następuje wcześniej. W tym drugim przypadku upływ terminu wypowiedzenia podnajemcy, będzie tożsamy z dniem dzień upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu przez seniora.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy