Prawo dożywocia - skuteczny sposób na zabezpieczenie przyszłości?

Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia (sprzedaży, darowizny, zamiany, itp.) nieruchomości, a nabywca w zamian za jej przeniesienie zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została skonstruowana przez ustawodawcę z założeniem spełniania funkcji alimentacyjnej. Czy jednak stanowi skuteczne zabezpieczenie przyszłości?

Zobacz serwis: Alimenty

Strony umowy dożywocia – czyli kto może zawrzeć umowę dożywocia?

Dożywotnikiem, a więc uprawnionym z umowy dożywocia do dożywotniego utrzymania może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Natomiast nabywcą może być dowolny podmiot.

Kwestią wartą podkreślenia jest to, iż uprawnionym do otrzymywania świadczenia jest nie tylko sam dożywotnik, ale również osoby mu bliskie. Istnieje również możliwość zawarcia umowy tylko na rzecz osób bliskich.

Prawo dożywocia jest prawem majątkowym osobistym, a w konsekwencji niezbywalnym (nie może być przeniesione) i niedziedzicznym, wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.

Zobacz serwis: Umowy

Czego może się domagać dożywotnik?

Świadczenia przysługujące dożywotnikowi strony zwykle szczegółowo określają w umowie. Nabywca nieruchomości może być zobowiązany do: przyjęcia dożywotnika jako domownika, dostarczenia mu wyżywienie, ubrania, zapewnienia mieszkanie, opłacenia mediów, a ponadto zapewnić mu pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadającym miejscowym zwyczajom. Rodzaj zobowiązań nabywcy, powinien być - interesie obu stron - szczegółowo opisany w zawartej przez nie umowie.

Świadczeniem, które otrzymuje druga strona jest oczywiście własność nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości powoduje konieczność zawarcia umowy dożywocia w formie aktu notarialnego.

Zmiana lub rozwiązanie umowy dożywocia

Biorąc pod uwagę szczególny charakter stosunku kreowanego przez umowę dożywocia, która ze swej istoty kreuje i wymaga bliskich relacji między stronami trzeba podkreślić, iż ewentualne spory mogą prowadzić do zmiany umowy, a nawet do jej rozwiązania przez sąd. Zmiana umowy dożywocia jest możliwa w dwóch przypadkach:

1. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności,
2. albo wówczas gdy dochodzi do zbycia nieruchomości przez osobę, która nabyła własność i była stroną umowy dożywocia.

Z żądaniem zmiany może wystąpić każda ze stron, wówczas prawo dożywocia zamienia się na dożywotnią rentę.

Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd może nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy wystąpi z tym nabywca nieruchomości albo dożywotnik, który jest zbywcą nieruchomości. Uprawnienie to nie przysługuje osobie trzeciej, na rzecz której ustanowiono prawo dożywocia.

Plusy i minusy umowy dożywocia

Podsumowując umowa dożywocia może być korzystnym rozwiązaniem dla obu stron zainteresowanych nabyciem nieruchomości.

Po pierwsze, jest to korzystny sposób przeniesienia własności nieruchomości, który przykładowo nad darowizną ma tę przewagę, iż zabezpiecza interesy zbywcy nieruchomości.

W praktyce może np.: zabezpieczyć los rodziców/dziadków, którzy za życia chcą dokonać rozporządzenia swoim majątkiem na rzecz swoich bliskich, a jednocześnie prawnie zagwarantować sobie określone świadczenia alimentacyjne oraz prawo do zamieszkiwania w danym lokalu do końca życia.

Z drugiej strony, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy kupna, to zapisy dotyczące dożywocia, w istotny sposób wpływają na cenę płaconą przez nabywcę. Niższa cena jest wówczas traktowana jako element rekompensaty za dodatkowe obowiązki. W praktyce nabywca uzyskuje własność nieruchomości za cenę znacznie niższą niż jej rynkowa wartość. Należy przy tym pamiętać, że umowa dożywocia to umowa nosząca cechę losowości, gdyż całkowity rozmiar świadczeń na rzecz dożywotnika (w praktyce: cena nieruchomości + wartość świadczeń, do których nabywca się zobowiązał) zależy zarówno od długości życia dożywotnika, jak i jego potrzeb.

Należy pamiętać zatem, aby decydując się na zawarcie umowy dożywocia z dużą ostrożnością dokonać wyboru świadczeń oraz jasno i precyzyjnie określić obowiązki i prawa stron w umowie.