Cena 1 m2 mieszkania w Polsce równa przeciętnej pensji miesięcznej brutto. W dużych miastach nawet niecały metr. To stała proporcja od 60 lat

• Mieszkanie 50 m2 w dużym mieście kupisz za ok. 50 przeciętnych wynagrodzeń - ale nie możesz wydawać na nic innego
• Od kilkunastu lat pensja wystarcza na podobną część mieszkania
• Najbogatsze miasta na dole tabeli
• Metr za pensję to standard już od kilkudziesięciu lat?

Mieszkanie 50 m2 w dużym mieście kupisz za ok. 50 przeciętnych wynagrodzeń - ale nie możesz wydawać na nic innego

Przeciętna pensja brutto wystarcza na zakup 0,91 m kw. mieszkania – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS i NBP dla 17 miast wojewódzkich. Konkretnie jest to od 0,68 m kw. w Krakowie do prawie 1,3 m kw. w Katowicach. W kalkulacji tej uwzględniono średnią pensję brutto. Problem w tym, że większość osób zarabia mniej niż sugeruje wspomniana średnia. Gdyby tego było mało, to dla pracownika płaca brutto to kwota, która widnieje tylko na oficjalnych dokumentach od pracodawcy. Pomiędzy nią, a faktyczną wypłatą jest spora część wynagrodzenia, którą w ramach podatku i składek przejmuje państwo.

Gdyby jednak przeliczyć tę pensję brutto na netto, którą pracownicy przedsiębiorstw faktycznie dostają „na rękę”, to okazałoby się, że miesięczne wynagrodzenie wystarcza na zakup od około połowy metra kwadratowego w Krakowie do niecałego metra w Katowicach. Nie jest to niestety przeliczenie idealne, bo nie sposób oszacować ulg i zwolnień lub transferów publicznych, z których korzystać może pracownik sektora przedsiębiorstw. Najpewniej właśnie dlatego szacunki siły nabywczej wynagrodzenia opierają się często o dane na temat płacy brutto, a nie netto.

Od kilkunastu lat pensja wystarcza na podobną część mieszkania

Na przestrzeni ostatnich lat możliwości nabywcze pracowników sektora przedsiębiorstw utrzymywały się na w miarę zbliżonym poziomie – pozostając przeważnie poniżej sytuacji, w której miesięczne wynagrodzenie wystarcza na zakup metra kwadratowego mieszkania. Na minus szczególnie odstają dane z lat 2007-2009. Wtedy gwałtowny wzrost cen mieszkań oderwał się od fundamentu, którym bez wątpienia są wynagrodzenia obywateli.
Znowu dla porządku należy dodać, że powyższe szacunki oparte są o dane na temat płacy brutto w przedsiębiorstwach (z punktu widzenia pracowników, a nie pracodawców). Jako ciekawostkę można ponadto dodać, że z biegiem lat różnica pomiędzy wynagrodzeniami brutto i netto zmniejszała się ze względu na redukcję klina podatkowego. W praktyce więc wykres możliwości nabywczych oszacowany na podstawie płacy netto, co prawda pokazywałby niższe wartości niż ten oparty o dane o płacy brutto, ale zarysowany powinien być wyraźniejszy trend wzrostowy.

Najbogatsze miasta na dole tabeli

Warto mieć przy tym świadomość, że w poszczególnych miastach sytuacja potencjalnych nabywców jest odmienna. Według najnowszych dostępnych danych najgorzej jest w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni. Wstępne szacunki dla tych miast krążą wokół wyniku na poziomie 0,7 m kw. za przeciętną pensję brutto. Na drugim biegunie znajdziemy Katowice, Bydgoszcz, Łódź, Zieloną Górę, Szczecin i Olsztyn, gdzie średnia płaca przed opodatkowaniem i oskładkowaniem wystarcza na ponad metr mieszkania.

Metr za pensję to standard już od kilkudziesięciu lat?

Jeśli chcielibyśmy sięgnąć głębiej w historię rodzimego rynku mieszkaniowego, to zaczynają się schody. Brakuje bowiem źródeł danych o cenach transakcyjnych mieszkań, które sięgałyby dalej niż w okolice lat 2006-2010. Sytuacja nie jest jednak beznadziejna, bo choć trudno znaleźć dane o cenach transakcyjnych, to można znaleźć informacje o tym, ile kosztowało kiedyś zbudowanie metra kwadratowego mieszkania w bloku. Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy cenami mieszkań i kosztem ich wytworzenia mamy mocne powiązanie.

Dane takie potrafią przenieść nas w czasie aż do 1965 roku. Jest to możliwe, ponieważ informacje o tym, ile kosztowało zbudowanie mieszkania w bloku wykorzystywane są do obliczenia premii gwarancyjnej wypłacanej przy okazji likwidowania książeczki mieszkaniowej. Efekt? Okazuje się, że i tu znajdujemy uzasadnienie dla stwierdzenia, że parytet pomiędzy przeciętnym wynagrodzeniem i kosztem wytworzenia metra kwadratowego mieszkania, to w Polsce sytuacja utrzymująca się od lat. W 1965 roku przeciętna pensja odpowiadała kosztowi wytworzenia 0,75 m kw. mieszkania w bloku. Nawiasem mówiąc wtedy koszt ten szacowano na zaledwie 2500 ówczesnych złotych, czyli 25 groszy po denominacji – wynika z danych zebranych przez Marcina Kasperskiego.

Dostępne informacje pozwalają oszacować, że w latach 1965- 2024 średnia pensja wystarczała przeciętnie na zbudowanie niecałego metra kwadratowego mieszkania. Najgorzej pod tym względem było na początku lat 90-tych. U progu transformacji ustrojowej za równowartość miesięcznego wynagrodzenia brutto można było zbudować niewiele ponad pół metra kwadratowego mieszkania w bloku. Najlepiej było natomiast pod koniec lat 70-tych, kiedy pensja wystarczyła na budowę prawie 1,4 metra w bloku. Przy tym pewnie nie jest przypadkiem, że w latach 70-tych budowano w Polsce najwięcej mieszkań w historii, a w latach 90-tych obserwowaliśmy załamanie w sektorze budownictwa mieszkaniowego.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT