Umowa deweloperska - margines tolerancji

Z niekłamanym zainteresowaniem śledziłam losy Decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w 2010 roku zakwestionował zapisy Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej Polskiego Związku Firm Deweloperskich określające dopuszczalną różnicę powierzchni lokalu mieszkalnego pomiędzy projektowaną a tą, która wynikała z pomiaru powykonawczego.

Zadaj pytanie na: Forum

Problem ten był dla mnie o tyle istotny, iż wiele umów deweloperskich, z którymi miałam do czynienia posiadało zapisy, które przewidywały, iż pewna granica (zazwyczaj wynosiła ona ponad 2%) w różnicy powierzchni mieszkania, jaka wystąpi pomiędzy projektem, a powierzchnią wykonanego lokalu decyduje o tym, czy kupujący posiada uprawnienie do odstąpienia od umowy. Jeśli granica ta przekroczona nie zostanie, należało – zdaniem Związku – uznać, iż lokal wykonany został zgodnie z umową, a stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem się na tą właśnie okoliczność. Gwoli ścisłości należy dodać, iż PZDF rekomenduje zapisanie w umowach obowiązku rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego.

Fakt występowania różnic w powierzchni wybudowanych budynków w stosunku do tego, co zaplanowane zostało w projekcie niespecjalnie dziwi. Różnica ta jest zjawiskiem rzec by można normalnym i powstaje nawet wówczas, gdy wykonawca zachowa najwyższą staranność w procesie budowy.

Stąd też deweloperzy – w ślad za PZFD – wprowadzali do umów, które stosowali w kontaktach z nabywcami lokali właśnie ów 2% margines błędu jeśli idzie o różnicę powierzchni. Dlaczego? Ponieważ – jak tłumaczą – jest to poziom tolerancji wynikający z polskich norm budowlanych, uwzględniających szeroko rozumiany proces technologiczny. Posługują się przy tym opinią wydaną przez pracowników Politechniki Gdańskiej (sporządzoną z resztą na zlecenie UOKIK), z której wynika, iż największe różnice w powierzchni, np. 4,3% otrzymuje się dla małych mieszkań (…). Dla powierzchni mieszkania 50 m² w budynkach murowanych czterokondygnacyjnych lub wyższych dopuszczalna odchyłka może wynosić 2,8%, a dla mieszkań powyżej 100 m² – 2,1%.

Dlatego też z niecierpliwością oczekiwałam rozstrzygnięcia problemu. W dniu 22 stycznia 2014 roku (sygn. akt VI ACa 761/13) Sąd Apelacyjny w Warszawie utrzymał wspomnianą na wstępie Decyzję Prezesa UOKiK. W uzasadnieniu ustnym Sąd wywodził między innymi, iż określona w Katalogu PZFD tolerancja 2% oderwana jest od rzeczywistych przyczyn powstania różnicy pomiędzy projektem a wybudowanym lokalem.

Polecamy serwis: Konsument i umowy