Pułapki w umowie deweloperskiej

Nabywca mieszkania od dewelopera powinien w pierwszej kolejności sprawdzić, na jakim etapie prac jest budowa. Najczęściej spotykaną pułapką w umowach deweloperskich są bowiem postanowienia umowne dotyczące waloryzacji ceny mieszkania. Deweloperzy często uzależniają wysokość ceny kupna mieszkania od zmian w jego powierzchni, a co się z tym wiąże – wzrostem kosztów pracy i potrzebnych materiałów. W rezultacie potencjalny nabywca mieszkania do dnia podpisania ostatecznej umowy nie zna właściwej ceny zakupu mieszkania. Takie praktyki rynkowe są według UOKiK niedopuszczalne, gdyż przedsiębiorca jest na rynku jednostką silniejszą, wobec czego konsument powinien mieć pewność, że zmiana postanowień umowy nastąpi jedynie w wyjątkowych okolicznościach.

Umowa przedwstępna sprzedaży

 Przy zakupie mieszkania, które znajduje się jeszcze w fazie budowy podpisuje się umowę przedwstępną i umowę właściwą przenoszącą własność mieszkania z dewelopera na nabywcę. O ile druga umowa zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego, o tym pierwszą deweloperzy przedstawiają w zwykłej formie cywilno – prawnej. Pewniejsza dla nabywcy będzie forma aktu notarialnego umowy przedwstępnej, która przyznaje mu znacznie więcej uprawnień, ale jednocześnie wiąże się z większymi kosztami co stanowi główny argument deweloperów do unikania sporządzania umów w tej formie.

Jest to niezwykle często stosowany zabieg przez deweloperów. W przypadku, gdy nabywca podpisze umowę cywilno – prawną, wówczas deweloper będzie mógł odstąpić od umowy bez żadnych negatywnych skutków, zwracając pieniądze nabywcy. Jednakże w takiej sytuacji może okazać się, że oddana kwota jest niewystarczająca na zakup innego mieszkania. Gdyby umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, wtedy nabywca może wnieść sprawę do sądu i wyegzekwować od dewelopera umowę sprzedaży. Umowa cywilno – prawna gwarantuje zwrot wpłaconej kwoty, natomiast umowa w formie aktu notarialnego gwarantuje nabywcy zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Zobacz również: Pułapki w umowach telekomunikacyjnych

Kary za odstąpienie od umowy

Kolejną często spotykaną pułapką w umowach deweloperskich jest ustanowienie przez dewelopera znacznie zawyżonych kar umownych czy odstępnego. Częstym kruczkiem w umowie jest klauzula, że nabywca mieszkania wyraża zgodę na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych przez dewelopera pod warunkiem zaakceptowania ich przez autora projektu. W takiej sytuacji nabywca nie ma prawa odstąpienia od umowy, jeżeli nie godzi się na nowe materiały. Zgodnie z art. 385³ pkt. 19 k.c., niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis, który przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia.