REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem kilku lokali a bonifikata od opłaty przekształceniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Szymon Cydzik
Szymon Cydzik
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - skutki dla wynajmujących/Fot. Shutterstock
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - skutki dla wynajmujących/Fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Organy podatkowe mogą uznać za działalność gospodarczą także najem, jeśli dotyczy on kilku lokali i stanowi stałe źródło utrzymania wynajmującego. Ma to duże znaczenie przy korzystaniu przez wynajmującego z bonifikaty od opłaty przekształceniowej.

Wynajmujący mogą stracić przez dużą bonifikatę przy uwłaszczeniu

Osoba udostępniająca w formie najmu kilka mieszkań może zostać uznana za przedsiębiorcę. A to wiąże się z koniecznością rozliczania pomocy de minimis przy skorzystaniu z dobrodziejstw ustawy przekształceniowej.

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.), definiując pojęcie przedsiębiorcy, odsyła do art. 3 ustawy – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646 ze zm.). Na podstawie tego samego przepisu organy podatkowe uznają za działalność gospodarczą także najem, jeśli dotyczy on kilku lokali i stanowi stałe źródło utrzymania wynajmującego. Podobnie kwestię tę interpretuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– Do działalności gospodarczej nie kwalifikuje się jedynie najem incydentalny. Choć nie ma jego definicji, chodzi o sporadyczne i krótkotrwałe wynajmowanie (np. na kilka dni dwa, trzy razy do roku) – informuje biuro prasowe UOKiK.

Artykuł 14 ustawy przekształceniowej stanowi, że stosuje się ją z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Odwołuje się przy tym do warunków przewidzianych w unijnym rozporządzeniu z 2013 r. Wskazany tam dopuszczalny limit pomocy publicznej wynosi 200 tys. euro, czyli ok. 850 tys. zł.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przykra niespodzianka

REKLAMA

Pomocą publiczną w przypadku uwłaszczenia jest różnica między ceną rynkową gruntu a ceną preferencyjną, za jaką przedsiębiorca go nabył. Jej wysokość zależy więc z jednej strony od wartości gruntu, a z drugiej strony – od wysokości bonifikaty. W Warszawie bonifikata dla gruntów pod domami i lokalami mieszkalnymi należącymi do osób fizycznych (chociaż osoby wynajmujące w sposób stały i zorganizowany kilka lokali mogą zostać uznane za przedsiębiorcę, wciąż pozostają osobami fizycznymi) wynosi 98 proc. Chodzi tu jedynie o mieszkania z wyodrębnioną własnością. W przypadku lokali spółdzielczych (zarówno lokatorskich, jak i własnościowych) to spółdzielnia nabywa grunt w preferencyjnej cenie i to ona rozlicza się z pomocy publicznej.

Jeśli przyjmiemy średnią wartość metra kwadratowego działki budowlanej w stolicy na poziomie 900 zł, przekroczenie limitu pomocy de minimis jest możliwe, gdy łączna powierzchnia przekształconych gruntów wynosi ok. 1000 mkw. (a taką wielkość często mają działki pod domami jednorodzinnymi). Jeśli ktoś posiada kilka nieruchomości na gruncie objętym przekształceniem, przekroczenie limitu jest jeszcze łatwiejsze. Wynajmujących kilka lokali może więc spotkać przykra niespodzianka. Jeśli zostaną uznani za przedsiębiorców, nie tylko będą mieć problemy podatkowe (przy działalności gospodarczej nie można płacić podatku od najmu w formie ryczałtu, który jest dwa razy niższy niż podatek dochodowy na zasadach ogólnych), ale także będą musieli rozliczyć się z otrzymanej pomocy publicznej. Jeśli przekroczą limit, będą musieli dopłacić różnicę, a wcześniej ponieść koszty operatu szacunkowego, który określi dokładną wartość nieruchomości.

– Od początku prac legislacyjnych informowaliśmy, że ta regulacja jest krzywdząca dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Dla nich lepiej by było, gdyby użytkowanie wieczyste pozostało, bo nie musiałyby zwracać pomocy publicznej, a de facto płacić prawie dwa razy za to samo – raz przy nabyciu użytkowania wieczystego, a drugi raz przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność – wskazuje dr Marcin Włodarski z Kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy.

Wyjście z sytuacji

Przedsiębiorcy mogą zrezygnować z bonifikaty (a więc także uniknąć skorzystania z pomocy publicznej), składając oświadczenie, że zapłacą całą wartość gruntu rozłożoną na raty. Przy nieruchomościach mieszkalnych stawka wynosi 1 proc. wartości, a ustawa przekształceniowa przewiduje, że spłata potrwa 99 lat. W przypadku lokali użytkowych stawka wynosi 3 proc. i spłata ma trwać trzy razy krócej.

Na złożenie wniosku o taką formę spłaty przedsiębiorca ma czas do końca marca tego roku. Później także w każdym czasie może wnioskować o zmianę wyznaczonej formy płatności.

Jak wskazuje dr Marcin Włodarski, stawka 1 proc. obowiązuje wtedy, gdy w lokalu realizowane są cele mieszkalne i faktycznie nie jest tam prowadzona działalność gospodarcza.

– Urzędy dość skrupulatnie to weryfikują – podkreśla.

Miasta sprawdzają

Ustawa zobowiązuje też organy udzielające pomocy (przede wszystkim starostów w przypadku gruntów państwowych oraz wójtów, burmistrzów i prezydentów miast w przypadku ziemi samorządowej) do ustalenia, w których lokalach prowadzona jest działalność gospodarcza. Mogą oni korzystać z dostępnych danych i rejestrów: ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz ewidencji dla celów podatku od nieruchomości.

Sposób na sprawdzenie, czy dana osoba podlega przepisom o pomocy de minimis, znalazł urząd dzielnicy Żoliborz. – Na podstawie wytycznych i uzgodnień publikowanych przez UOKiK oraz opinii prawnych opracowaliśmy wzór oświadczenia, które już w styczniu opublikowaliśmy na stronie internetowej dzielnicy – informuje Andrzej Kawka z wydziału kultury i promocji dzielnicy.

W formularzu tym adresat ma wskazać, czy w mieszkaniu jest zarejestrowana działalność gospodarcza, czy jest ona tam faktycznie prowadzona oraz czy nieruchomość jest przedmiotem najmu długo- lub krótkoterminowego.

– W celu dotarcia do możliwie najszerszego kręgu osób i ograniczenia kosztów realizacji omawianej ustawy oświadczenia te dołączono do korespondencji wysyłanej w ramach akcji wymiarowej podatku od nieruchomości – tłumaczy Andrzej Kawka.

Dodaje, że efekty są zadowalające – dzielnica dysponuje już oświadczeniami ponad 40 proc. właścicieli, co ułatwia przygotowywanie zaświadczeń o przekształceniu.

Urząd rozpoczął wysyłkę wcześniej niż inne dzielnice, gdyż już w pierwszych dniach stycznia otrzymał kilkadziesiąt wniosków o wydanie zaświadczenia. Termin na ich rozpatrzenie wynosi trzy miesiące, a w przypadku konieczności dokonania czynności prawnej, której przedmiotem jest dana nieruchomość, jedynie 30 dni. Obecnie urząd rozpoznaje ok. 500 wniosków.

Jeśli podobną metodę przyjmą inne dzielnice, otrzymania formularza może spodziewać się każdy mieszkaniec stolicy.

W innych miastach przyjęto odmienną taktykę. We Wrocławiu oświadczenia o prowadzeniu działalności gospodarczej są dołączane do zaświadczeń o przekształceniu. Służą one zbadaniu, czy zachodzi ewentualna pomoc publiczna. Miasto nie pyta jednak o najem.

– Jeżeli w danym lokalu zarejestrowana jest działalność gospodarcza, pytamy właściciela, czy nieruchomość jest wykorzystywana do jej prowadzenia, czy też została zarejestrowana tam jedynie w celach rejestrowych, a wykonywana jest poza lokalem – tłumaczy z kolei Grażyna Zyber z wydziału gospodarki nieruchomościami w Poznaniu.

 Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecamy serwis: Działalność gospodarcza

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zapalenie papierosa lub e-papierosa (również takiego, który nie zawiera nikotyny) nad jeziorem uszczupli portfel o nawet 5 tys. zł lub skończy się aresztem. Niewiele osób jest świadomych tego zakazu!

Zgodnie z ustawą o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych – każdy ma prawo do życia w środowisku wolnym od dymu tytoniowego, pary z papierosów elektronicznych i substancji uwalnianych za pomocą nowatorskich wyrobów tytoniowych. Realizacja powyższego prawa (i jednocześnie ochrona zdrowia osób niepalących) odbywa się poprzez wprowadzanie zakazów palenia w przestrzeni publicznej. Wynikają one nie tylko z ww. ustawy o ochronie zdrowia, ale również z ustaw szczególnych. Choć niektórzy mogą być tym faktem mocno zaskoczeni – 5 tys. zł grzywny, a nawet aresztem, może skończyć się zapalenie papierosa lub e-papierosa (również takiego, który nie zawiera nikotyny) na plaży nad jeziorem.

Polska z największym wzrostem bezrobocia w UE. Freelancing jako alternatywa dla etatu?

Stopa bezrobocia wśród osób poniżej 25 roku życia w Polsce wzrosła w ciągu roku o 27,4% – to najwyższy wzrost spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej. Mimo że wskaźnik 13,5% nadal pozostaje poniżej średniej UE, eksperci alarmują, że młodym Polakom coraz trudniej znaleźć pierwszą pracę. Platforma Freelancehunt zwraca uwagę, że w obecnych warunkach freelancing może być nie tylko tymczasowym wyborem, lecz także realną opcją na start kariery zawodowej.

RPO: "Wykorzystanie osób z niepełnosprawnościami, by w ich imieniu dochodzić świadczeń pielęgnacyjnych z pobraniem prowizji. Wygrany proces z udziałem RPO"

Sprawa dotyczy mechanizmu, w którym spółka z o.o. oferowała osobom z niepełnosprawnościami lub ich opiekunom "pomoc" w uzyskaniu świadczenia pielęgnacyjnego. W zamian za prowadzenie spraw w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym, firma zastrzegała sobie wynagrodzenie w wysokości aż trzykrotności miesięcznego świadczenia. Czy takie praktyki były legalne? Okazuje się, że w sprawie kluczowa jest zasada: nemo plus iuris.

Dopłaty dla rolników a susza, gradobicia i inne zdarzenia pogodowe. MRiRW i ARiMR wyjaśniają zasady

Utratą plonów, ale też brakiem niektórych dopłat martwią się rolnicy poszkodowani przez podtopienia, gradobicia, ulewne deszcze czy suszę. Dlatego Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi uspokaja i przypomina: zdarzenia pogodowe nie muszą oznaczać utraty prawa do płatności bezpośrednich ani kar za niewypełnienie zobowiązań.

REKLAMA

ZUS: Niższe limity dorabiania dla wcześniejszych emerytów i rencistów od 1 września 2025 r. Spadło przeciętne wynagrodzenie

Od 1 września 2025 r. pracujący wcześniejsi emeryci i renciści będą mogli dorobić mniej niż dotychczas. Powodem jest spadek przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, na podstawie którego ustala się kwoty graniczne przychodów.

Kredyty frankowe. Walka o narrację w sprawie TSUE Lubreczlik

W mitologii greckiej przedstawiana jest postać Prokrustesa, który rozciągał lub obcinał nogi swoim gościom, tak aby dopasować ich do długości swojego łoża. Kiedy więc czytam opinie prawników sektora bankowego na temat ich autorskiej interpretacji wyroku wydanego przez TSUE w sprawie Lubreczlik, to nie mogę się oprzeć nieodpartemu wrażeniu, że mamy tu przykład iście uwspółcześnionego „prokrustowego łoża” – tj. kreowania takiej narracji, która nie odpowiada zastanej rzeczywistości prawnej.

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje, wieś komentuje

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje projekt ustawy a wieś komentuje. Projekt ustawy ma na celu wzmocnienie ochrony rodzimego rolnictwa i wprowadzenie istotnych zmian w dwóch kluczowych aktach prawnych, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie gospodarstw rolnych i obrót ziemią rolną. Inicjatywa Prezydenta Nawrockiego spotkała się z mieszanymi reakcjami. Dla jednych to długo oczekiwany gest wsparcia, dla innych – kolejna deklaracja bez pokrycia. Jedno jest pewne: polska wieś znów znalazła się w centrum debaty publicznej. Jednak czy Sejm i Senat uchwalą ustawę w takiej wersji?

Urlop dla poratowania zdrowia – jak uzyskać. Kiedy dyrektor szkoły może odwołać nauczyciela z tego urlopu?

Tematykę udzielania nauczycielowi urlopu dla poratowania zdrowia wyjaśniła ekspertka Państwowej Inspekcji Pracy Marta Żelazowska. Wskazała również, na podstawie jakich przesłanek dyrektor szkoły może zakwestionować prawo do urlopu zdrowotnego lub odwołać nauczyciela z urlopu już udzielonego.

REKLAMA

Oszustwo "na świadczenie wspierające". ZUS ostrzega: nie płać za złożenie wniosku, nie podpisuj dokumentu bez przeczytania!

Zakład Ubezpieczeń Społecznych ostrzega: osoby z niepełnosprawnością nie muszą płacić kancelariom prawnym ani pośrednikom, aby otrzymać świadczenie wspierające. Wniosek można złożyć wyłącznie w formie elektronicznej – samodzielnie lub z bezpłatną pomocą pracowników ZUS, zarówno w placówkach, jak i przez infolinię.

Nowe przepisy o badaniach technicznych od września 2025. Wyższe opłaty, zdjęcia pojazdu i surowsze kryteria

Od września 2025 roku kierowców czeka rewolucja w przeglądach technicznych. Stawki wzrosną, pojawi się obowiązkowa dokumentacja fotograficzna, a kryteria oceny stanu pojazdu będą surowsze niż dotąd. Sprawdź, jak przygotować auto, aby uniknąć mandatu i dodatkowych kosztów oraz co dokładnie zmieni się w procedurze badania.

REKLAMA