Wynajem mieszkania - kaucja (zasady, limity, waloryzacja)

Kaucja przy najmie - limity

Każdy najemca oraz wynajmujący powinien wiedzieć, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają pierwszeństwo przed analogicznymi regulacjami z kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu. W ustawie o ochronie praw lokatorów znajdziemy m.in. szczegółowe informacje na temat tego, ile powinna wynosić kaucja przy najmie. Ustawodawca przewidział następujące limity wysokości kaucji:

• dwunastokrotność czynszu za mieszkanie z dnia zawierania umowy - przy tradycyjnym wynajmie (tzn. innym niż najem instytucjonalny oraz okazjonalny)
• sześciokrotność czynszu według miesięcznej stawki z dnia zawarcia umowy - w przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) wskazuje, że kaucja przy najmie nie stanowi konieczności. Jeżeli zatem właściciel mieszkania nie chce skorzystać z takiego zabezpieczenia, to przepisy pozostawiają mu zupełną dowolność. „Jednak większość właścicieli lokali na wynajem (wynajmujących) jest zainteresowanych kaucją jako zabezpieczeniem swoich interesów” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Podnoszeniu oczekiwań właścicieli co do wysokości kaucji, na pewno sprzyja obecna sytuacja na rynku najmu związana z niedostatkiem dostępnych lokali. W dużych miastach mamy aktualnie do czynienia z rynkiem wynajmującego. „Poza tym właściciele mieszkań na wynajem mogą argumentować, że wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych uzasadnia podniesienie kaucji” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Na co wynajmujący może przeznaczyć kaucję? Naprawy, zaległy czynsz, koszty egzekucji ...

Właściciel mieszkania podczas ustalania swoich wymagań co do kaucji powinien pamiętać, że taka kwota zabezpiecza nie tylko pokrycie wydatków, które będą związane z naprawami. Kaucję zwracaną najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania można pomniejszyć również o pozostałe zobowiązania lokatora na dzień opuszczenia tego lokum (np. z tytułu niezapłaconego czynszu). Taka możliwość wynika wprost z brzmienia art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Wspomniany akt prawny w kontekście pomniejszania kaucji nie mówi jedynie o kosztach naprawy uszkodzeń mieszkania” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto wiedzieć, że kaucja przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym dodatkowo pokrywa koszty egzekucyjne (tzw. koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). W przypadku najmu instytucjonalnego, znaczenie kaucji jest jeszcze większe, ponieważ właściciel mieszkania będący przedsiębiorcą może zaspokoić swoje roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu przy pomocy kwoty, którą wcześniej najemca wpłacił „na zabezpieczenie”. „Najemca zostaje następnie zobowiązany do uzupełnienia kaucji w terminie określonym przez umowę lub wezwanie właściciela lokalu” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Waloryzacja kaucji - obowiązek wynajmującego

Wśród przepisów określających, jak powinna funkcjonować kaucja przy najmie znajdziemy również takie, które bezsprzecznie są korzystne dla najemcy. Chodzi nie tylko o limit wysokości kaucji i obowiązek jej zwrotu w terminie miesięcznym (niepodlegającym wydłużeniu na mocy umowy). Warto wiedzieć, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje tak zwaną waloryzację kaucji. Chodzi o to, że zwracana kaucja odzwierciedla podwyżki czynszu.
„Jeżeli zatem właściciel mieszkania pobrał 3000 zł jako równowartość trzymiesięcznego czynszu (3 x 1000 zł), to po podwyżce czynszu do 1200 zł powinien zwrócić najemcy kwotę 3600 zł pomniejszoną o ewentualne zobowiązania lokatora” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Obowiązek waloryzowania kaucji to rozwiązanie, które w pewnym zakresie zniechęca właściciela mieszkania do dużych podwyżek czynszu. Istnieją jednak wątpliwości co do tego, czy waloryzacja kaucji powinna obowiązywać w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Informacji o konieczności waloryzowania kaucji nie znajdziemy bowiem w przepisach dotyczących wyłącznie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Komentatorzy ustawy o ochronie praw lokatorów czasem wskazują jednak, że kaucja przy najmie okazjonalnym powinna być waloryzowana (zobacz na przykład: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 19(a)).

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl