Zaniżona wartość nieruchomości w akcie notarialnym? Dopłata PCC bez korekty deklaracji

• Skąd wątpliwość
• Suma z polisy to nie wartość rynkowa
• Dlaczego korekta nie wchodzi w grę
• Dopłata jak najbardziej dopuszczalna
• Gdy wątpliwości ma fiskus
• Wniosek dla podatnika
• Powołana interpretacja:

Sprawa dotyczyła umowy dożywocia, ale wniosek o braku możliwości skorygowania PCC-3 ma szersze znaczenie. Odnosi się do czynności podlegających PCC, które są dokonywane w formie aktu notarialnego i przy których podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Skąd wątpliwość

Podatniczka 3 września 2025 r. nabyła na podstawie umowy dożywocia lokal mieszkalny. Wartość mieszkania określono w akcie na 560 tys. zł. Przygotowując nową polisę, kobieta zauważyła, że w tamtym okresie lokal był ubezpieczony na sumę 686 tys. zł. Nabrała przez to przekonania, że nieumyślnie zaniżyła wartość nieruchomości, a więc powinna podwyższyć podstawę opodatkowania. Zapytała fiskusa, czy wystarczy, że złoży korektę deklaracji PCC-3 i wpłaci różnicę podatku. Sama widziała rozwiązanie w korekcie opartej na art. 81 Ordynacji podatkowej połączonej z dopłatą.

Suma z polisy to nie wartość rynkowa

Dyrektor KIS już na wstępie ostudził obawy podatniczki. Suma wskazana w polisie nie musi odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości i sama w sobie nie ma wpływu na podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tę ostatnią ustala się według odrębnej reguły ustawowej:

Punktem odniesienia są zatem przeciętne ceny stosowane w obrocie porównywalnymi nieruchomościami w dniu zawarcia umowy, z uwzględnieniem położenia, stanu i stopnia zużycia konkretnego lokalu, a nie kwota przyjęta dla celów ubezpieczenia. To istotna wskazówka, bo sama różnica między sumą z polisy a wartością z aktu nie przesądza jeszcze, że doszło do zaniżenia. Ubezpieczyciel i strony umowy kierują się bowiem odmiennymi kryteriami.

Dlaczego korekta nie wchodzi w grę

Kluczowe rozstrzygnięcie dotyczy jednak trybu, a nie samej wyceny. Gdy umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, to notariusz jest płatnikiem podatku – oblicza go, pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego. Przyjmuje przy tym wartość podaną przez strony i od niej pobiera daninę; jak podkreślił organ, do jego obowiązków jako płatnika nie należy kontrola wartości rynkowej przedmiotu umowy. Notariusz nie prowadzi też postępowania służącego urzędowemu ustaleniu tej wartości – wezwanie podatnika do jej zmiany oraz ewentualne powołanie biegłego to kompetencje organu podatkowego.

W takim układzie strona czynności nie składa deklaracji PCC-3. Ustawa wprost wyłącza jej złożenie w sytuacji, gdy podatek pobiera płatnik. Korekta deklaracji zakłada zaś zawsze, że wcześniej istniała deklaracja, w której popełniono błąd do poprawienia. Skoro podatniczka nigdy jej nie składała, nie ma czego korygować. Dlatego w tej części dyrektor KIS uznał jej stanowisko za nieprawidłowe. Odwołanie do art. 81 Ordynacji podatkowej okazało się chybione, ponieważ przepis ten dotyczy poprawiania złożonych już deklaracji, a nie tworzenia ich po fakcie.

Dopłata jak najbardziej dopuszczalna

Zamknięcie drogi korekty nie oznacza jednak, że podatnik jest bezradny. Obowiązek podatkowy przy umowie dożywocia ciąży na nabywcy nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że odpowiedzialność notariusza jako płatnika jest zawsze wyłączona – podział odpowiedzialności za niepobraną część podatku zależy między innymi od tego, czy zaniżenie nastąpiło z winy podatnika oraz czy płatnik może wykazać brak własnej winy. W realiach opisanej sprawy organ potwierdził jednak, że nabywczyni może dobrowolnie uregulować różnicę, jeżeli przyjęta w akcie wartość rzeczywiście była niższa od rynkowej. W tej części uznał jej stanowisko za prawidłowe.

Kluczowa jest przy tym właściwość urzędu. Podatnik, który po zawarciu aktu uzna, że podatek pobrano od zaniżonej wartości, powinien zwrócić się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego w sprawie PCC od tej czynności, a więc przy przeniesieniu własności nieruchomości – co do zasady do urzędu według miejsca jej położenia. Nie musi to być urząd, na którego rachunek notariusz zbiorczo przekazuje pobrany podatek według swojej siedziby. W praktyce należy złożyć pismo wyjaśniające, wskazać prawidłową wartość rynkową, wyliczyć różnicę w podatku i odpowiednio ją wpłacić. Do pisma warto dołączyć dokumenty uzasadniające nową wycenę; operat rzeczoznawcy majątkowego bywa pomocny, zwłaszcza gdy różnica jest znaczna lub wycena może być sporna, ale nie jest ustawowo wymaganym załącznikiem do samej dobrowolnej dopłaty. Sam przelew bez pisma nie wystarczy, bo urząd może mieć trudność z przypisaniem wpłaty do konkretnej czynności notarialnej.

Mechanizm działa w obie strony. Gdyby okazało się, że wartość zawyżono, a podatek pobrano w kwocie wyższej od należnej, nabywca nie dopłaca, lecz może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty na podstawie art. 75 § 1 w związku z art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej. Jeżeli natomiast niepobrana różnica stanowi zaległość obciążającą podatnika, do wpłaty należy doliczyć odsetki za zwłokę. Ze względu na udział płatnika w poborze PCC sposób rozliczenia różnicy i datę, od której liczy się odsetki, najlepiej ustalić z właściwym urzędem skarbowym.

Gdy wątpliwości ma fiskus

Odrębną ścieżką jest reakcja samego organu podatkowego. Jeżeli w jego ocenie wartość wskazana przez podatnika nie odpowiada wartości rynkowej, wzywa on do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia w terminie nie krótszym niż 14 dni, podając jednocześnie własną wstępną ocenę. Spór o wartość może się wówczas zakończyć powołaniem biegłego. Warto pamiętać, że stawka podatku od umowy dożywocia przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2 proc., więc każde podwyższenie podstawy przekłada się wprost na kwotę daniny. Fiskus może weryfikować wysokość zobowiązania aż do jego przedawnienia, które co do zasady następuje po pięciu latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku; termin ten może jednak ulec zawieszeniu albo przerwaniu w przypadkach określonych w Ordynacji podatkowej.

Wniosek dla podatnika

Interpretacja porządkuje odruch, który bywa źródłem błędów. Przy czynnościach notarialnych podlegających PCC to nie korekta PCC-3 jest właściwym narzędziem, lecz dobrowolna dopłata podatku dokonywana wprost w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca położenia nieruchomości. Zanim jednak do niej dojdzie, warto rzetelnie ustalić, czy do zaniżenia w ogóle doszło – sama kwota przyjęta dla celów ubezpieczenia dowodem na to nie jest.

Powołana interpretacja:

interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 sierpnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.114.2026.1.MM