Opłacalność wynajmu mieszkań w Polsce w 2026 r. Dlaczego od lat spada? [analiza rynkowa]

• Ok 4,1% rocznie - taka jest rentowność netto wynajmu przeciętnego mieszkania w Warszawie w 2026 roku. Dlaczego od lat spada?
• Cena i czynsz to tylko wierzchołek góry lodowej
• Spadek rentowności wynajmu mieszkań trwa od lat
• Podatki ograniczyły zyskowność wynajmu
• Inwestorzy podbijają ceny mieszkań i konkurują o najemców

Ok 4,1% rocznie - taka jest rentowność netto wynajmu przeciętnego mieszkania w Warszawie w 2026 roku. Dlaczego od lat spada?

Jeszcze w 2006 roku rentowność netto przeciętnego mieszkania w Warszawie wynosiła około 5,1% w skali roku. Na początku 2026 roku w kieszeni Inwestora zostawało „na czysto” już tylko trochę ponad 4,1% rocznie – wynika z szacunków 5S Invest na podstawie danych NBP. Mowa o szacunkowej rentowności netto dla zakupu za gotówkę, czyli o tym, jaką część kapitału zaangażowanego w zakup i przygotowanie mieszkania właściciel może w ciągu roku zarobić faktycznie „na czysto”.

W pozostałych dużych miastach (Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) sytuacja wygląda podobnie. W drugiej połowie 2006 roku średnią rentowność netto wynajmu dla sześciu rynków można było szacować na ponad 5,5%. Obecnie jest ona o około 1 pkt. proc. niższa.

Za spadkiem rentowności stoją trzy główne siły. Po pierwsze, ceny mieszkań mają często więcej paliwa do wzrostu niż czynsze. Po drugie, Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem najpierw stymulują ceny zakupu, a następnie zwiększają konkurencję o najemców, ograniczając w ten sposób presję na wzrost stawek czynszów. Po trzecie, w ostatnich latach wynik netto dodatkowo pogorszyły zmiany podatkowe.

Cena i czynsz to tylko wierzchołek góry lodowej

Warto przy tym uściślić, jakie czynniki wzięte zostały pod uwagę przy szacowaniu wspomnianej na wstępie rentowności wynajmu netto. Punktem wyjścia są oczywiście dane NBP na temat cen nieruchomości oraz obliczone przez bank centralny przeciętne transakcyjne stawki czynszu. Obliczoną na tej podstawie rentowność należy po pierwsze skorygować o tzw. pustostany. Jasnym jest przecież, że nawet najlepiej zarządzane mieszkanie na wynajem będzie niekiedy stało puste ze względu na wymianę najemców lub konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Zachowawczo można założyć, że przeciętnie lokal przez 1,5 miesiąca w roku nie będzie przynosił przychodu albo część przychodu trzeba będzie wydać na prowizję pośrednika, który znajdzie najemcę.

Tak otrzymany wynik trzeba jeszcze skorygować o koszty utrzymania nieruchomości. Oczywiście przy wynajętym lokalu opłaty administracyjne i media zwykle pokrywa najemca, ale podczas pustostanu spadają one na właściciela. Danych potrzebnych do wyliczenia ich przeciętnej wysokości dostarczają GUS i Eurostat. Dzięki nim można oszacować, że przeciętne opłaty administracyjne w Warszawie przekraczają już 15 zł na m kw. miesięcznie, a średnia stawka dla pozostałych 6 największych miast dobija do 13 złotych za metr miesięcznie.

To jednak wciąż nie wszystko. Zanim lokal trafi na wynajem, trzeba ponieść koszty jego nabycia (podatek, opłaty notarialne, sądowe czy prowizja pośrednika), a sam lokal odpowiednio wykończyć i wyposażyć. Bezpiecznie jest więc założyć, że przy zakupie dodatkowe koszty pochłoną około 10-20% ceny kupowanej nieruchomości. W naszych szacunkach zachowawczo zakładamy tę dolną granicę, a więc scenariusz, w którym lokal kupowany na wynajem wymaga co najwyżej delikatnego odświeżenia lub zakupu części wyposażenia.

A gdyby i tego było mało, to rentowność obniża też podatek (od 2023 roku przyjęto ryczałt na poziomie 8,5%). Dla spokoju ducha należy ponadto uwzględnić konieczność budowania funduszu na przyszłą modernizację lokalu lub okresową wymianę wyposażenia, która wynika z normalnego użytkowania lokalu. Na ten cel wypada gromadzić środki np. odkładając 5% rocznego przychodu. Dopiero uwzględnienie wszystkich powyższych elementów, które w sumie pochłaniają od około 1/4 do 1/3 potencjalnych przychodów z wynajmu, pozwala nam przejść od rentowności brutto do netto. To ona w sposób bardziej wiarygodny pokazuje rzeczywisty poziom dochodowości wynajmu.

Spadek rentowności wynajmu mieszkań trwa od lat

Warto przy tym dodać, że wraz z biegiem lat rentowność wynajmu mieszkań przeważnie spada. Nie jest to niczym zaskakującym. Podobny kierunek widać w większości analizowanych państw OECD. W latach 2005–2025 w 19 z 22 krajów nominalne ceny mieszkań wzrosły szybciej niż czynsze, co oznacza niższą rentowność wynajmu. Odmienny wynik zanotowano tylko w trzech krajach.

Skoro przewaga krajów, w których w dłuższym terminie dochodzi do kompresji rentowności wynajmu jest tak duża, to wypada poszukać w tym mechanizmie jakiejś prawidłowości. Historia pokazuje przede wszystkim, że ceny nieruchomości zwykły rosnąć w dłuższym terminie w ujęciu realnym, a więc szybciej niż inflacja. Z drugiej strony przeważnie czynsze najmu nie nadążają za wzrostem cen nieruchomości. Takie połączenie wystarczy do spadku rentowności – stopa zwrotu maleje, jeśli mieszkania drożeją szybciej niż rośnie dochód, który można z nich uzyskać.

Podatki ograniczyły zyskowność wynajmu

Dla części inwestorów w Polsce do obniżenia zyskowności wynajmu w ostatnich latach cegiełkę dołożyły też zmiany podatkowe, a konkretnie „Polski Ład”. W efekcie nie jest już możliwe obniżanie dochodu do opodatkowania poprzez amortyzację lokali na wynajem. Teraz większość właścicieli mieszkań na wynajem płaci podatki w formie 8,5-proc. ryczałtu naliczanego od przychodów. Zmiana ta została uwzględniona w przedstawionych powyżej szacunkach rentowności netto wynajmu.

Inwestorzy podbijają ceny mieszkań i konkurują o najemców

Warto jednak wyjaśnić, dlaczego ceny mieszkań zwykle rosną szybciej niż czynsze. Po pierwsze, ceny nieruchomości napędzają nie tylko rosnące wynagrodzenia, ale też łatwiej dostępny kredyt, niższe stopy procentowe i rosnące oszczędności.

To w sprzyjających warunkach daje więcej okazji do podwyżek wycen. Czynsze mają znacznie twardsze ograniczenie - portfel najemcy. To z bieżącej pensji musi on opłacić nie tylko należność wobec właściciela, lecz także opłaty administracyjne i za media.

Im szybciej rosną te niezależne od właściciela koszty, tym mniej miejsca pozostaje na podwyżkę czynszu najmu.

Po drugie, Inwestorzy sami zwiększają presję na rentowność. Kupując lokale, konkurują o ograniczoną podaż i podbijają ceny mieszkań. Po zakupie wystawiają je jednak na wynajem, zwiększając podaż lokali na wynajem i wzmagając konkurencję o najemców. Najpierw licytują więc ceny nieruchomości w górę, a później walczą między sobą o klienta.

Znaczenie ma też różna elastyczność podaży. Nowe mieszkania buduje się nawet kilka lat, podczas gdy istniejący lokal można stosunkowo szybko i niewielkim kosztem przygotować na wynajem. Pokazał to napływ uchodźców z Ukrainy. Doprowadził on do gwałtownego wzrostu popytu, wykupienia oferty i wzrostu stawek czynszów. Wyższe stawki szybko zachęciły jednak właścicieli i Inwestorów do udostępnienia dodatkowych mieszkań na wynajem, przez co relatywnie szybko oferta została odbudowana. Dla porównania, jeśli w 2022 roku deweloper kupił działkę pod budowę bloku, to cztery lata później inwestycja ta wciąż może być jeszcze nieukończona.

Zespół analiz 5S Invest