Najem okazjonalny sposobem na problemy z eksmisją lokatorów. Wynajem długoterminowy mieszkania – ryzyko, zalety, opłacalność, przepisy

• Przepisy prawa – gdzie zaczyna się realne ryzyko?
• Mieszkania komunalne znikają – eksmisja staje się fikcją
• Najem okazjonalny – próba przywrócenia równowagi
• Najemca w centrum uwagi
• Spokojny cashflow i realne ograniczenia
• Kiedy ten model ma ekonomiczny sens?
• Najem pokojowy - trzecia droga
• Przewidywalność i zysk – nie trzeba wybierać

Przepisy prawa – gdzie zaczyna się realne ryzyko?

Najem długoterminowy jest regulowany przez Ustawę o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.) oraz Kodeks cywilny (art. 659–692 k.c.). Przepisy ustawy mówią jasno, że właściciel nie może swobodnie rozwiązać umowy, nawet jeśli sytuacja staje się dla niego niekomfortowa.

Eksmisja najemcy (lokatora) jest możliwa wyłącznie w ściśle określonych przez ustawodawcę przypadkach (art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Wypowiedzenie umowy dopuszczalne jest między innymi:
- przy zaległościach czynszowych wynoszących co najmniej trzy pełne okres płatności oraz uprzednim pisemnym wezwaniem do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem na uregulowanie zaległości,
- gdy lokal używany jest niezgodnie z przeznaczeniem,
- w sytuacji rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego po uprzednim pisemnym upomnieniu,
- przy podnajęciu lokalu bez zgody właściciela,
- gdy lokal jest niezamieszkiwany przez ponad 12 miesięcy.

W praktyce oznacza to, że nie umowa decyduje o wszystkim. Często ważniejsza okazuje się sprawność sądów i lokalnych władz. Jednak nawet gdy wszystkie przesłanki są spełnione, a sąd wyda wyrok eksmisyjny, odzyskanie mieszkania nie zawsze następuje automatycznie. Jeśli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, obowiązek jego zapewnienia spoczywa na gminie. W Warszawie proces eksmisji potrafi trwać kilkanaście miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet kilka lat. W tym czasie rentowność inwestycji drastycznie spada, a nieruchomość z aktywa generującego dochód staje się kosztem obciążającym płynność finansową właściciela.

Mieszkania komunalne znikają – eksmisja staje się fikcją

Istnieje jednak czynnik, który sprawia, że opisane powyżej scenariusze nie są najgorszym wariantem. Chodzi o kurczący się zasób mieszkań komunalnych i socjalnych w Polsce.

Polskie prawo zabrania eksmisji „na bruk” (art. 14 ust. 1–4 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Sąd orzekając eksmisję musi zbadać, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli je przyzna – a przyznaje w wielu przypadkach, zwłaszcza wobec rodzin z dziećmi, osób starszych czy niepełnosprawnych – wykonanie wyroku zostaje wstrzymane do momentu złożenia przez gminę oferty najmu takiego lokalu.

Problem w tym, że tych lokali jest coraz mniej. Według danych GUS z 2025 roku, zasób mieszkań gminnych w Polsce skurczył się do 755 689 lokali. Dla porównania – w roku 2000 było ich 1,4 miliona, a w 1990 roku prawie 2 miliony. Spadek o 46% w ciągu ćwierć wieku. Na każde 11 mieszkań sprzedanych przez gminy przypada zaledwie 1 nowo wybudowane. Gminy systematycznie wyprzedają zasób, często z bonifikatami sięgającymi 90–95% wartości rynkowej, i nie odtwarzają go.

W Warszawie sytuacja jest szczególnie dramatyczna. Udział mieszkań komunalnych w zasobie mieszkaniowym spadł z 25% w 1995 roku do około 7% obecnie. W latach 2022–2023 w stolicy nie oddano do użytku ani jednego nowego budynku komunalnego. Jednocześnie na lokal z zasobu gminy czeka się od 5 do nawet 15 lat.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania z niechcianym lokatorem? Ponad 55 000 wyroków eksmisyjnych w całej Polsce jest obecnie wstrzymanych, ponieważ gminy nie mają lokali socjalnych do zaoferowania. W 2023 roku komornicy opróżnili zaledwie 4 660 lokali, podczas gdy ponad 10 000 spraw pozostało nierozwiązanych. Standardowy czas oczekiwania na realizację eksmisji, od momentu wyroku sądowego, wynosi od 3 do 6 lat. W dużych miastach potrafi sięgać dekady.

Właściciel, który czeka na eksmisję, może co prawda dochodzić odszkodowania od gminy (art. 18 ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 417 §1 k.c.), które obejmuje nie tylko niezapłacony, ale również opłaty eksploatacyjne, które właściciel musi pokrywać z własnej kieszeni. W praktyce oznacza to jednak kolejne postępowanie sądowe, które trwa latami. Sąd Rejonowy w Toruniu w październiku 2025 roku zasądził na rzecz właściciela 67 146 zł z odsetkami – ale wyrok eksmisyjny w tej sprawie wydano w 2012 roku. Właściciel czekał 13 lat!

Najem okazjonalny – próba przywrócenia równowagi

Częściową odpowiedzią na te ograniczenia jest najem okazjonalny, czyli szczególna forma najmu długoterminowego dostępna dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie najmu (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). W tym modelu do umowy dołącza się akt notarialny, w którym najemca zgadza się poddać egzekucji komorniczej w razie konieczności, wskazuje lokal zastępczy, do którego może się przeprowadzić, oraz przedstawia zgodę właściciela tego lokalu na przyjęcie go w razie eksmisji (art. 19a ust. 2 pkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 777 §1 pkt 4 k.p.c.). Warto dodać, że prawo pozwala wynajmującemu zażądać, aby podpis właściciela lokalu zastępczego był notarialnie poświadczony – to sposób, by uniknąć sytuacji, w której wskazany „właściciel” w sądzie wypiera się zgody, twierdząc, że podpis został sfałszowany.

Co ważne, po zawarciu umowy najmu okazjonalnego właściciel ma obowiązek zgłoszenia jej do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Konsekwencje pominięcia tego kroku są drastyczne – umowa traci charakter najmu okazjonalnego i podlega pełnej ochronie lokatorskiej, czyli cały mechanizm uproszczonej eksmisji przestaje działać. Potwierdzenie zgłoszenia jest też obowiązkowym załącznikiem do wniosku o klauzulę wykonalności.

Najem okazjonalny pozwala na ominięcie wieloletniej batalii sądowej i szybsze wejście komornika do gry. Proces jest szybszy i bardziej przewidywalny – omija też problem braku lokali socjalnych, ponieważ najemca sam wskazał adres alternatywny.

To nie jest rozwiązanie idealne, ale na dziś trudno o lepsze. Nadal mogą pojawić się opóźnienia w płatnościach, spory o rozliczenia mediów czy uszkodzenia lokalu. Wskazany lokal zastępczy może przestać być dostępny (np. właściciel go sprzeda). W obecnym otoczeniu prawnym najem okazjonalny to jednak nie opcja, a obowiązkowy standard bezpieczeństwa. Każda inna forma umowy jest akceptacją niekontrolowanego ryzyka.

Warto dodać, że w najmie okazjonalnym strony mają większą swobodę w ustalaniu zasad podwyżek czynszu niż w standardowej umowie najmu, gdzie skalę i okresy wzrostu opłat reguluje ustawa (art. 8a–9 Ustawy o ochronie praw lokatorów). To istotna przewaga dla inwestorów, którzy chcą zabezpieczyć się przed inflacją.

Najemca w centrum uwagi

W najmie długoterminowym najważniejszy jest człowiek. To wiarygodność i stabilność finansowa najemcy w dużym stopniu przesądzają o bezpieczeństwie właściciela. Ten model najlepiej funkcjonuje tam, gdzie najemca chce związać się z miejscem na dłużej – zameldować się, urządzić mieszkanie według własnych potrzeb i zapisać dzieci do pobliskiej szkoły. Z tego samego powodu najem długoterminowy nie sprawdzi się w przypadku tych, którzy podążają za pracą, zmieniając miejsce zamieszkania wraz z projektami zawodowymi. To coś, co trzeba mieć na uwadze w czasie rozmów z potencjalnymi najemcami.

Ten z pozoru „miękki” element weryfikacji najemcy ma realne znaczenie przy unikaniu pustostanów, czyli okresów, gdy mieszkanie stoi puste i zamiast zysków generuje straty. Wielu inwestorów boi się takich przestojów bardziej niż wzrostu stóp procentowych. Nic dziwnego – jeden miesiąc pustostanu rocznie obniża stopę zwrotu o około 8% względem założeń modelowych.

Przed wynajmem mieszkania warto zweryfikować najemcę w bazach dłużników (BIG, KRD) oraz poprosić o udokumentowanie dochodów – w przypadku osób zatrudnionych na etacie wystarczy zaświadczenie o zatrudnieniu z podaną wysokością pensji lub wyciągi z konta. Jeśli tego nie zrobimy, uprawiamy po prostu hazard inwestycyjny.

Oczywiście, mimo weryfikacji, problemy z najemcą mogą pojawić się później i nie zawsze wynikają ze złej woli – mogą być konsekwencją nagłych zdarzeń życiowych, takich jak utrata pracy czy choroba. Zdarzają się jednak przypadki świadomego wykorzystywania ochrony lokatorskiej. W obu sytuacjach konsekwencje finansowe dla właściciela mogą być istotne. Nawet kilkumiesięczny brak czynszu przy kredycie hipotecznym potrafi zachwiać płynnością całej inwestycji.

Spokojny cashflow i realne ograniczenia

Największą zaletą najmu długoterminowego jest stały, miesięczny dopływ gotówki. Ułatwia to planowanie zobowiązań kredytowych i pozwala ograniczyć koszty operacyjne, które w innych modelach najmu potrafią być naprawdę wysokie. Nie ma też sezonowości, wysokiej rotacji najemców ani potrzeby bieżącej obsługi przypominającej działalność hotelową.

Ograniczeniem najmu długoterminowego jest mniejsza elastyczność. Czynsz w standardowej umowie najmu nie może być dowolnie podnoszony – skalę i okresy wzrostu opłat reguluje ustawa. Rozwiązanie umowy przed terminem bywa skomplikowane. Gdy pojawi się okazja, nie można z dnia na dzień sprzedać mieszkania, by pozyskać kapitał na nowe przedsięwzięcie. Lokator w nieruchomości komplikuje sprzedaż – próba zbycia zajętego lokalu wymusza dyskonto rzędu 15–20% względem ceny rynkowej, co często niweluje zyski z najmu z kilku ostatnich lat.

Kiedy ten model ma ekonomiczny sens?

Najem długoterminowy sprawdza się wtedy, gdy nieruchomość finansowana jest kredytem, a znaczenie ma regularny i przewidywalny wpływ środków. To także rozwiązanie dla właścicieli, którzy nie dysponują lokalem w ścisłym centrum turystycznym albo nie chcą prowadzić działalności zbliżonej do mikrohotelu. Przykładowo, mieszkanie o wartości 600 tys. zł wynajmowane za 3 000 zł miesięcznie generuje ok. 6% brutto rocznie. W najmie krótkoterminowym przychód może być wyższy, ale po uwzględnieniu prowizji platform, kosztów sprzątania, większego zużycia lokalu i okresów pustostanów różnica jest często mniejsza, niż wydawałoby się na początku.

Najem pokojowy - trzecia droga

Warto wspomnieć o modelu, który łączy cechy najmu długoterminowego z wyższą rentownością – to najem pokojowy, oparty na podziale mieszkania na niezależne pokoje wynajmowane osobno.

Logika jest prosta: jedno mieszkanie 50 m² wynajęte jako całość w Warszawie generuje ok. 3 000 zł miesięcznie. To samo mieszkanie podzielone na 4–5 pokoi, wynajmowanych po 1 300–1 500 zł, przynosi 5 200–7 500 zł. Przy zakupie na rynku wtórnym – gdzie cena metra jest niższa niż w nowym budownictwie – rentowność brutto sięga 9–10% rocznie, czyli dwukrotności tego, co oferuje tradycyjny najem.

Ten model ma też przewagę w zarządzaniu ryzykiem. Zamiast jednego najemcy, od którego zależy całość przychodu, mamy czterech lub pięciu. Rotacja jednego z nich nie oznacza utraty całego dochodu – pozostali nadal płacą. Segment najmu pokojowego kierowany jest głównie do studentów i młodych profesjonalistów, co w miastach takich jak Warszawa, gdzie studiuje 30% wszystkich studentów zagranicznych w Polsce, oznacza stabilny i rosnący popyt.

Ten model wymaga po prostu większego zaangażowania. Więcej rozmów. Więcej kontroli. Więcej zarządzania. To już nie jest pasywne inwestowanie. To operacyjne zarządzanie. Dlatego najem długoterminowy sprawdza się najlepiej przy współpracy z profesjonalnym operatorem, który przejmuje zarządzanie i oferuje właścicielowi faktyczną pasywność. W takim układzie inwestor kupuje mieszkanie, a operator zajmuje się remontem, pozyskaniem najemców i codzienną eksploatacją – łącznie z rozwiązywaniem problemów, które w tradycyjnym najmie spadają na barki właściciela.

Przewidywalność i zysk – nie trzeba wybierać

Wielu inwestorów przecenia bezpieczeństwo najmu długoterminowego – i to jest największy błąd. To model biznesowy, który wymaga od właściciela przejścia z roli pasywnego posiadacza nieruchomości do roli świadomego zarządcy aktywów. Sukces zależy nie od hossy na rynku, ale od jakości procesów na etapie selekcji najemcy oraz egzekwowania zapisów umownych.

Tradycyjny najem długoterminowy dobrze sprawdza się u inwestorów ceniących prostotę i przewidywalność. Dla tych, którzy szukają wyższej stopy zwrotu bez rezygnacji z bezpieczeństwa, alternatywą jest najem pokojowy z profesjonalnym zarządzaniem – model, który odpowiada na większość opisanych w tym artykule ryzyk: dywersyfikuje przychód, eliminuje zależność od jednego najemcy i przy odpowiedniej strukturze gwarancji minimalizuje wpływ regulacyjnych ograniczeń na rentowność inwestycji.

Niezależnie od wybranego modelu, jedno pozostaje pewne: najem to biznes. A w biznesie wygrywa nie ten, kto liczy na dobrą koniunkturę, tylko ten, kto rozumie ryzyko.

Maciej Gołębiewski - praktyk najmu, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórcą dobregonajmu.pl.
Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Swoją przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 roku od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców oraz wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 milionów złotych. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci.