Co warto wiedzieć o darowiźnie mieszkania?

Pamiętaj, że musisz iść do notariusza

O ile darowizna co do zasady nie wymaga żadnej kwalifikowanej formy (o ile zostanie wykonana – porównaj), o tyle darowizna (a także każde inne przeniesienie własności) nieruchomości zawsze wymaga formy aktu notarialnego.

Wiąże się to z dodatkowymi opłatami (taksa notarialna) – jednak nie musimy przejmować się rozliczeniem darowizny z urzędem skarbowym – jako że zrobi to w naszym imieniu notariusz. Podobnie- dokona również (za opłatą) wpisów do księgi wieczystej nieruchomości – lub założy ją jeśli nieruchomość jej nie posiada.

Zobacz również serwis: Darowizny

Zabezpiecz swoje prawo do mieszkania

Przenosząc własność nieruchomości tracimy możliwość korzystania z niej na dotychczasowych zasadach. Jeśli nie zabezpieczymy sobie możliwości zamieszkania – będziemy z niego korzystać bezumownie – co w przypadku konfliktu z obdarowanym (lub np. jego śmiercią i konfliktem… z jego spadkobiercami) może skończyć się dla nas bardzo nieprzyjemnie (eksmisja).

Istnieje jednak pewna instytucja prawa cywilnego, która pozwala zabezpieczyć nasz byt – służebność. Służebność mieszkania – to ograniczone osobiste prawo rzeczowe, które zobowiązuje właściciela nieruchomości do znoszenia faktu, iż uprawniony ze służebności będzie korzystał (na określonych w umowie warunkach) z lokalu (budynku). Służebność jest dożywotnia i nie przechodzi na spadkobierców uprawnionego.

Ustanowienie prawa pod tytułem darmym również jest darowizną – i jako taka podlega podatkowi od spadków i darowizn (jak również zwolnieniu z art. 4a).

Ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego – zazwyczaj zawiera się w jednym akcie wraz z darowizną. Należy jednak zwrócić uwagę, że (z punktu widzenia prawa cywilnego) nie powinno być to świadczenie „w zamian za darowiznę” – ta ostatnia jest bowiem odpłatna. Błędne określenie przeniesienia własności jako świadczenia wzajemnego – może być uznane za zamianę – a tym samym podlegać reżimowi podatku dochodowego od osób fizycznych. Notariusz powinien zwrócić na to uwagę.

Pamiętaj o podatku od spadków i darowizn

Nieruchomość zawsze ma sporą wartość – przekraczającą kwoty wolne od podatku. O ile darowizna dokonywana jest w obrębie najbliższej rodziny (małżonkowie, zstępni, wstępni, rodzeństwo) nie ma z tym problemu – są zwolnieni od podatku, a zgłoszenia dokona notariusz. W przypadku dalszej rodziny albo będziemy mieli do czynienia ze zwolnieniem warunkowym z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn(w przypadku darowizny na linii – teściowie – zięć / synowa), albo z koniecznością zapłaty podatku.

Jeśli chodzi o zwolnienie warunkowe (porównaj) – zdarza się jeszcze niestety, że notariusze traktują je jako jedyne dopuszczalne zwolnienie dla darowizny nieruchomości, tym samym zawężając możliwość zastosowania zwolnienia zupełnego (z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Jest to błędne i szkodliwe stanowisko – darowizna nieruchomości również może być zwolniona z podatku w oparciu o art. 4a ustawy).

Jeśli nie można będzie skorzystać ze zwolnienia – notariusz będzie płatnikiem podatku od spadków i darowizn – co oznacza, że wyliczy i pobierze go przy sporządzaniu aktu.

Zobacz również: Czym jest ulga mieszkaniowa w podatku od darowizn?