REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Przepisy, zasady i obowiązki podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Siwiec
radca prawny i doradca podatkowy
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Transakcje dotyczące nieruchomości bardzo często mają miejsce pomiędzy członkami rodziny. W bardzo dużej ilości przypadków rodzice przekazują na rzecz dzieci mieszkanie bądź nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Choć nie jest wykluczona sprzedaż nieruchomości pomiędzy takimi osobami, to takie rozwiązanie nie jest często wybierane. Gros przypadków to czynności nieodpłatne. Wśród dostępnych możliwości osoby bliskie mogą rozporządzić nieruchomością tak za życia, jak i na wypadek śmierci.

Darowizna nieruchomości

W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi, tj. tymi mieszczącymi się w tzw. grupie „0” w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, bardzo często wybierana jest opcja darowizny nieruchomości. Jej popularność wiąże się m.in. ze zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Po ostatnich zmianach zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Należy zauważyć, że nie ma w grupie tych osób zięcia czy synowej więc jeżeli nieruchomość miałaby wejść do majątku wspólnego dziecka darczyńców i jego współmałżonka, to lepiej zrobić to dwuetapowo, a więc darować nieruchomość wyłącznie własnemu dziecku, które następnie będzie mogło rozszerzyć wspólność majątkową na ten składnik majątku. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć konieczności zapłaty podatku przez wspomnianego zięcia czy synową.

Na mocy darowizny obdarowany nabywa nieruchomość z chwilą zawarcia aktu notarialnego ale warto wspomnieć, że darowiznę można odwołać. Jest to dopuszczalne w dwóch przypadkach tj. razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 kodeksu cywilnego (k.c.) można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie to w zasadzie miało miejsca oraz w razie niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i 899 k.c.). Sytuacje, w których dochodzi do odwołania darowizny wykonanej nie są wcale rzadkie choć jest to możliwe jedynie w wyjątkowych przypadkach. Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. W orzecznictwie podkreśla się, że „pod pojęcie rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Wchodzi tutaj więc w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności. Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są w szczególności: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, pobicia czy ciężkie znieważenia” (tak SA w Krakowie w wyroku z dnia 28.11.23 r., sygn.akt I ACa 189/22).

Przy tej okazji wspomnieć też trzeba, że z mocy art. 897 k.c. obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę jeżeli ten popadnie w niedostatek. Przepis pozwala jednak obdarowanemu zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Zaletą darowizny jest na pewno wspominana kwestia zwolnienia podatkowego ale też możliwość rozdysponowania majątku na rzecz wybranego członka rodziny, np. jednego z dzieci. Instytucja ta ma jednak pewne mankamenty. Darowizna, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, wpływa bowiem na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim, w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Ponadto wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom (art. 993 k.c.)

REKLAMA

REKLAMA

Umowa o dożywocie

Opisanych problemów w zakresie dziedziczenia nie nastręcza natomiast przekazanie nieruchomości umową dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć. Niestety jednak umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków. Tutaj zbywca nie może decydować, do którego majątku ma trafić ostatecznie nieruchomość.

Umowa ta jest umową odpłatną co oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Umowę dożywocia bardzo trudno jest rozwiązać, co stanowi o jej atrakcyjności z punktu widzenia przenoszącego własność członka rodziny. Jej rozwiązanie poza zgodną wolą stron jest możliwe jedynie na skutek wyroku sądu. W razie zaś następczego zbycia nieruchomości, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podobnie, na żądanie obu stron sąd może orzec w sytuacji gdy jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Rozdysponowanie nieruchomością w testamencie

Właściciel nieruchomości może nią rozrządzić także na mocy testamentu. Tyle tylko, że wówczas dysponuje całym swoim majątkiem, a nie konkretnymi jego składnikami. Lepszym rozwiązaniem będzie sięgnięcie po zapis testamentowy ponieważ ten wywołuje skutek rzeczowy z chwilą otwarcia spadku. W obu przypadkach jednak skutek przeniesienia nieruchomości ma miejsce dopiero z chwilą śmierci właściciela. To rozwiązanie może wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku. Zwolnienie od podatku od spadku i darowizn, pomijając przypadki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn, będzie możliwe tylko w przypadku zgłoszenia nabycia nieruchomości na druku SD-Z2 w terminach określonych ustawą.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy NBP oprócz rezerw złota utworzy rezerwę bitcoina?

Narodowy Bank Polski zgromadził już blisko 520 ton złota, co plasuje nasz kraj w czołówce największych posiadaczy kruszcu na świecie. W obliczu globalnych zmian pojawia się jednak pytanie: czy złoto wystarczy, by zapewnić bezpieczeństwo finansowe kraju i kiedy Polska zdecyduje się sięgnąć także po bitcoina? Eksperci podpowiadają kiedy i jak tego dokonać!

Nowe uprawnienia PIP od 1 stycznia 2026 r. - decyzje zamiast sądu, wyższe kary i kontrole zdalne

Od początku 2026 roku wejdą w życie przepisy znacząco rozszerzające kompetencje Państwowej Inspekcji Pracy (PIP). Zmiany te w istotny sposób wpłyną na relacje między pracodawcami, zleceniobiorcami i osobami współpracującymi w modelu B2B. Nowe regulacje mają zwiększyć skuteczność kontroli i ograniczyć nadużycia w zatrudnieniu, ale mogą też oznaczać poważne wyzwania dla firm. W artykule omawiamy najważniejsze założenia nowelizacji oraz jej praktyczne konsekwencje dla przedsiębiorców.

Chcesz mieć byle jaką emeryturę? Wypłacaj pieniądze z PPK na bieżące wydatki

Polska się starzeje, a pracowników ubywa. Co to oznacza dla przyszłych emerytów? Raport GUS nie pozostawia złudzeń - obciążenie systemu emerytalnego będzie coraz większe. W obliczu tych wyzwań Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) stają się kluczem do finansowej stabilności na jesień życia. Tomasz Orlik, Członek Zarządu ds. Operacyjnych, PFR TFI wyjaśnia dlaczego PPK to nie tylko oszczędności, ale i inwestycja w Twoją przyszłość, którą warto potraktować długoterminowo.

PZON: Nie ma okulisty (komisja orzeka o niepełnosprawności oka). Nie ma też ortopedy (komisja orzeka o nogach). Pedagog pyta: Czy możesz sam się ubrać i najeść? Czy masz kolegów?

Kolejny list do Infor.pl o tym samym schemacie przebiegu komisji ustalania stopnia i zakresu niepełnosprawności wobec dziecka. Komisje w sprawie niepełnosprawności oceniają niepełnosprawność przy pomocy trzech pytań. W przypadku dzieci autystycznych i mających zespół Aspergera są to pytania o 1) imię i nazwisko 2) wiek i 3) ulubione zajęcia. Jeszcze inne pytania są w odniesieniu do dzieci okaleczonych na poziomie wzroku, sprawności nóg albo rąk. W tym wypadku mama takiego dziecka relacjonuje nam, że w badaniu dziecka z niepełnosprawnością na poziomie wzroku i ortopedii kluczowe staje się pytanie pedagoga: 1) czy chłopiec może sam się ubrać, 2) sam się najeść, czy 3) ma kolegów. Matka wyciąga z tego wniosek, że zamiast badania medycznego pod kątem stopnia niepełnosprawności jej rodzina przeszła jakiś rodzaj testu na samodzielność jej dziecka (jeżeli dziecko się samo ubierze, to nie jest niepełnosprawne).

REKLAMA

Nieobowiązkowe prace domowe - krzywda liczona w miliardach złotych. Kto poniesie odpowiedzialność za decyzje w edukacji?

Jeśli każde dziecko w Polsce straciło jeden rok edukacji przez wadliwe decyzje resortu, to nie mówimy o reformie, lecz o krzywdzie narodowej – wartej ponad 15 miliardów złotych. Waldemar Żurek zapowiada pozwy wobec sędziów, którzy – jego zdaniem – „nie są sędziami” i powinni odpowiadać własnym majątkiem. Wreszcie ktoś głośno mówi o osobistej odpowiedzialności za decyzje publiczne. Problem w tym, że pan Żurek patrzy jedynie tam, gdzie politycznie wygodnie. Jeśli naprawdę chcemy rozmawiać o odpowiedzialności za wyrządzanie krzywdy, to nie w sądach, lecz w Ministerstwie Edukacji trzeba jej szukać - pisze adwokat Grzegorz Prigan.

Jest limit kontroli – mogą trwać tyle i ani dnia dłużej. NSA potwierdza – wtedy można kazać kontrolerom pocałować klamkę

Przedsiębiorcy, także działający w formie jednoosobowych działalności gospodarczych, mogą być kontrolowani przez szereg państwowych instytucji. Czas trwania kontroli to nie tylko stres co do tego, czy kontroler nie będzie dokonywał innej, mniej korzystnej interpretacji przepisów, niż przedsiębiorca stosował, ale też uciążliwość. W toku kontroli urzędnicy żądają masy dokumentów, a także wyjaśnień, odpowiedzi na pytania. Jednak czas kontroli jest limitowany.

Wniosek o zasiłek pogrzebowy – duże zmiany od 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 r. zmienią się zasady składania wniosku o zasiłek pogrzebowy. Wynika to zarówno z nowelizacji ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, jak i zmienionych przepisów rozporządzenia w sprawie postępowania o świadczenia emerytalno–rentowe. Gotowy jest już projekt rozporządzenia Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej w tej sprawie. Przypomnijmy, że od przyszłego roku wzrośnie też kwota zasiłku pogrzebowego z 4000 zł do 7000 zł.

Odpowiedzialność solidarna przy delegowaniu pracowników do Niemiec. Obowiązki pracodawcy i pracodawcy użytkownika

W przypadku delegowania pracowników do Niemiec - zarówno w modelu pracy tymczasowej, jak i świadczenia usług - szczególnego znaczenia nabiera zagadnienie odpowiedzialności solidarnej. Choć temat ten nie zawsze znajduje się w centrum uwagi przedsiębiorców, jego praktyczne skutki mogą być bardzo poważne. W razie stwierdzenia nieprawidłowości przez instytucje kontrolne, zarówno agencja delegująca pracowników do Niemiec, jak i klient końcowy mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności - również finansowej.Podstawą prawną dla agencji pracy jest Arbeitnehmerüberlassungsgesetz (AÜG) – niemiecka ustawa o zatrudnieniu tymczasowym, natomiast w przypadku firm podwykonawczych zastosowanie ma § 631 niemieckiego Kodeksu cywilnego (BGB). W artykule eksperckim przygotowanym przez Euro-lohn odpowiadamy na pytania: Kto odpowiada za wynagrodzenie, składki i podatki - pracodawca czy użytkownik? Jaka jest rola dokumentów: PIT-4, PIT-28, Lohnsteuerbeschanigung, o czym należy wiedzieć podczas rozliczeń podatkowych i jakie są obowiązki księgowe przy delegowaniu pracowników do Niemiec.

REKLAMA

Długi weekend i wysyp wolnego na szybko. Co może zrobić pracownik, gdy wizyta w rodzinnych stronach nie pójdzie zgodnie z planem?

Dzień Wszystkich Świętych zajmuje szczególne miejsce w sercach Polaków. Wielu z nich w czasie zbliżającego się weekendu wyjedzie w rodzinne strony. Nie tylko odwiedzą cmentarze, ale i spotkają się z rodziną. Pracodawcy mogą się spodziewać, że 3 listopada nie każdy stawi się do pracy.

Listopad to ostatni miesiąc na skorzystanie z tego uprawnienia. Aby zaoszczędzić w grudniu, trzeba szybko złożyć wniosek

Aby skorzystać z wakacji składkowych w grudniu 2025 roku, trzeba złożyć wniosek w listopadzie. Oznacza to, że czas na porządki na koncie ubezpieczonego i zawnioskowanie o ulgę, dobiega końca. Zainteresowani przedsiębiorcy powinni więc przystąpić do działania.

REKLAMA