REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Przepisy, zasady i obowiązki podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Siwiec
radca prawny i doradca podatkowy
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Transakcje dotyczące nieruchomości bardzo często mają miejsce pomiędzy członkami rodziny. W bardzo dużej ilości przypadków rodzice przekazują na rzecz dzieci mieszkanie bądź nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Choć nie jest wykluczona sprzedaż nieruchomości pomiędzy takimi osobami, to takie rozwiązanie nie jest często wybierane. Gros przypadków to czynności nieodpłatne. Wśród dostępnych możliwości osoby bliskie mogą rozporządzić nieruchomością tak za życia, jak i na wypadek śmierci.

Darowizna nieruchomości

W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi, tj. tymi mieszczącymi się w tzw. grupie „0” w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, bardzo często wybierana jest opcja darowizny nieruchomości. Jej popularność wiąże się m.in. ze zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Po ostatnich zmianach zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Należy zauważyć, że nie ma w grupie tych osób zięcia czy synowej więc jeżeli nieruchomość miałaby wejść do majątku wspólnego dziecka darczyńców i jego współmałżonka, to lepiej zrobić to dwuetapowo, a więc darować nieruchomość wyłącznie własnemu dziecku, które następnie będzie mogło rozszerzyć wspólność majątkową na ten składnik majątku. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć konieczności zapłaty podatku przez wspomnianego zięcia czy synową.

Na mocy darowizny obdarowany nabywa nieruchomość z chwilą zawarcia aktu notarialnego ale warto wspomnieć, że darowiznę można odwołać. Jest to dopuszczalne w dwóch przypadkach tj. razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 kodeksu cywilnego (k.c.) można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie to w zasadzie miało miejsca oraz w razie niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i 899 k.c.). Sytuacje, w których dochodzi do odwołania darowizny wykonanej nie są wcale rzadkie choć jest to możliwe jedynie w wyjątkowych przypadkach. Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. W orzecznictwie podkreśla się, że „pod pojęcie rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Wchodzi tutaj więc w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności. Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są w szczególności: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, pobicia czy ciężkie znieważenia” (tak SA w Krakowie w wyroku z dnia 28.11.23 r., sygn.akt I ACa 189/22).

Przy tej okazji wspomnieć też trzeba, że z mocy art. 897 k.c. obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę jeżeli ten popadnie w niedostatek. Przepis pozwala jednak obdarowanemu zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Zaletą darowizny jest na pewno wspominana kwestia zwolnienia podatkowego ale też możliwość rozdysponowania majątku na rzecz wybranego członka rodziny, np. jednego z dzieci. Instytucja ta ma jednak pewne mankamenty. Darowizna, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, wpływa bowiem na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim, w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Ponadto wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom (art. 993 k.c.)

REKLAMA

REKLAMA

Umowa o dożywocie

Opisanych problemów w zakresie dziedziczenia nie nastręcza natomiast przekazanie nieruchomości umową dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć. Niestety jednak umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków. Tutaj zbywca nie może decydować, do którego majątku ma trafić ostatecznie nieruchomość.

Umowa ta jest umową odpłatną co oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Umowę dożywocia bardzo trudno jest rozwiązać, co stanowi o jej atrakcyjności z punktu widzenia przenoszącego własność członka rodziny. Jej rozwiązanie poza zgodną wolą stron jest możliwe jedynie na skutek wyroku sądu. W razie zaś następczego zbycia nieruchomości, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podobnie, na żądanie obu stron sąd może orzec w sytuacji gdy jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Rozdysponowanie nieruchomością w testamencie

Właściciel nieruchomości może nią rozrządzić także na mocy testamentu. Tyle tylko, że wówczas dysponuje całym swoim majątkiem, a nie konkretnymi jego składnikami. Lepszym rozwiązaniem będzie sięgnięcie po zapis testamentowy ponieważ ten wywołuje skutek rzeczowy z chwilą otwarcia spadku. W obu przypadkach jednak skutek przeniesienia nieruchomości ma miejsce dopiero z chwilą śmierci właściciela. To rozwiązanie może wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku. Zwolnienie od podatku od spadku i darowizn, pomijając przypadki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn, będzie możliwe tylko w przypadku zgłoszenia nabycia nieruchomości na druku SD-Z2 w terminach określonych ustawą.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy można zignorować system kaucyjny i dalej wyrzucać puszki, plastikowe i szklane butelki do odpadów segregowanych tak jak dotychczas? Czy grożą za to kary?

O systemie kaucyjnym, polegającym na selektywnym recyklingu butelek szklanych, plastikowych oraz puszek aluminiowych o określonej pojemności w ostatnim czasie było głośno i napisano już prawie wszystko. Co jednak w przypadku, gdy ktoś nie chce lub nie ma możliwości i warunków, aby kolekcjonować niezgniecione butelki i puszki oraz oddawać je w punktach zbiorczych (np. automatach lub zobowiązanych do tego sklepach)? Czy zgodne z przepisami będzie wyrzucanie takich opakowań jak dotąd do odpadów segregowanych, to jest butelki szklane do zielonych, a butelki plastikowe oraz puszki aluminiowe do żółtych pojemników?

Prawa samotnego rodzica. Zasiłki, ulgi, alimenty i uprawnienia pracownicze. Oto, co Ci się należy!

Samotne rodzicielstwo stawia przed rodzicami wiele wyzwań, zarówno emocjonalnych, jak i finansowych. W Polsce system prawny oferuje szereg narzędzi i wsparcia, które mają ułatwić funkcjonowanie samotnego rodzica. Wiedza na temat przysługujących uprawnień jest kluczowa, aby w pełni korzystać z ochrony, jaką zapewniają przepisy. Dotyczy to zarówno aspektów socjalnych, jak i kwestii zatrudnienia.

Wyłączenie od dziedziczenia a wydziedziczenie. Co z zachowkiem?

Chociaż nazwy te brzmią podobnie, to w praktyce wyłączenie od dziedziczenia i wydziedziczenie są różnymi instytucjami prawa spadkowego. Na czym polega wyłączenie od dziedziczenia? Czy testament negatywny pozbawi niedoszłego spadkobiercę zachowku? Kiedy wydziedziczenie jest skuteczne?

Opłata Śmieciowa 2026. Nowe zasady i podwyżki w segregacji bioodpadów

Właściciele domów i mieszkań muszą przygotować się na kolejne obciążenie budżetu. W 2026 roku opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w wielu miastach i gminach wzrosną, a jednocześnie wejdą w życie nowe, bardziej restrykcyjne zasady segregacji, zwłaszcza w zakresie bioodpadów i systemu kaucyjnego.

REKLAMA

Budżet państwa zapłaci składki za nianię (np. za babcię). Dla emerytki to szansa na wyższą emeryturę. Trzeba tylko podpisać tę umowę

Znalezienie odpowiedzialnej osoby, która z troską zajmie się dzieckiem, to dla wielu rodziców ogromne wyzwanie. Nianią może być zarówno młoda osoba wchodząca na rynek pracy, jak i babcia, która chce dorobić do emerytury. ZUS informuje, że zatrudnienie opiekunki (także np. babci) na podstawie umowy uaktywniającej to rozwiązanie proste, bezpieczne i korzystne finansowo dla obu stron.

Tyle dla emerytów, tyle dla rodziców. Sejm bierze się za budżet na 2026 rok

Sejm rozpoczął prace nad budżetem państwa na 2026 rok, który przewiduje zarówno rekordowe wydatki na obronę i ochronę zdrowia, jak i konkretne wsparcie dla emerytów, rencistów oraz rodziców. Projekt ustawy kładzie nacisk na stabilność finansów państwa, rozwój infrastruktury, inwestycje strategiczne i politykę prorodzinną, a jednocześnie przewiduje kontynuację popularnych programów społecznych, takich jak 13. i 14. emerytura czy „Rodzina 800+”.

Polski sąd pyta TSUE o WIBOR w umowach kredytu sprzed 2018 roku. Czy to będzie „orzecznicza bomba”?

Zapamiętajmy datę 25 września 2025 roku, gdyż może ona być jedynym z kamieni milowych spraw dotyczących kredytów ze zmienną stopą procentową opartą na WIBOR. Tego dnia Sąd Okręgowy w Warszawie, rozpoznający sprawę o sygn. akt XXVIII C 22943/22, postanowił zadać Trybunałowi Sprawiedliwości Unii Europejskiej pytania prejudycjalne, które mogą okazać się przełomowe dla kredytobiorców, którzy zawarli umowy przed 1 stycznia 2018 roku.

Czy to koniec z promocjami skłaniającymi klientów do kupowania dużej ilości piwa, np. 5 puszek + 5 gratis? Trwają prace nad projektem nowelizacji ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi

Wszystko zaczęło się od alkotubek, a teraz całkiem możliwe, że już w 2026 r. będzie koniec z promocjami skłaniającymi klientów do kupowania dużej ilości piwa, np. 5 puszek + 5 gratis. Nie wiadomo natomiast co ze sprzedażą alkoholu na stacjach benzynowych. Wciąż trwają prace nad projektem nowelizacji ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi - propozycji jest dużo, stanowiska są zróżnicowane a resort zdrowia próbuje wypracować najbardziej optymalne rozwiązanie dla konsumentów ale i przedsiębiorców.

REKLAMA

Wiek emerytalny kobiety w górę? To tylko pierwszy krok do koniecznych zmian!

Wyrównanie wieku emerytalnego kobiet i mężczyzn jest raczej nieuniknione, a w przyszłości może czekać nas jego dalsze podnoszenie. To jest efekt zmian demograficznych oraz wyzwań ekonomicznych, z którymi musi zmierzyć się system emerytalny w Polsce. Co nas czeka?

Ustawa o asystencji osobistej wchodzi w życie. Co czeka osoby z niepełnosprawnościami i ich opiekunów?

Projekt ustawy o asystencji osobistej to ogromny krok w kierunku niezależnego życia osób z niepełnosprawnościami. Ma zastąpić niestabilne programy (jak AOON) systemową regulacją. Nowa ustawa, przyjęta przez Stały Komitet Rady Ministrów we wrześniu 2025 r., wprowadza pełną indywidualizację wsparcia, którego wymiar może sięgnąć nawet 240 godzin miesięcznie. Sprawdź, co ta rewolucja oznacza dla Ciebie i Twoich bliskich.

REKLAMA