REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Przepisy, zasady i obowiązki podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Siwiec
radca prawny i doradca podatkowy
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Transakcje dotyczące nieruchomości bardzo często mają miejsce pomiędzy członkami rodziny. W bardzo dużej ilości przypadków rodzice przekazują na rzecz dzieci mieszkanie bądź nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Choć nie jest wykluczona sprzedaż nieruchomości pomiędzy takimi osobami, to takie rozwiązanie nie jest często wybierane. Gros przypadków to czynności nieodpłatne. Wśród dostępnych możliwości osoby bliskie mogą rozporządzić nieruchomością tak za życia, jak i na wypadek śmierci.

Darowizna nieruchomości

W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi, tj. tymi mieszczącymi się w tzw. grupie „0” w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, bardzo często wybierana jest opcja darowizny nieruchomości. Jej popularność wiąże się m.in. ze zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Po ostatnich zmianach zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Należy zauważyć, że nie ma w grupie tych osób zięcia czy synowej więc jeżeli nieruchomość miałaby wejść do majątku wspólnego dziecka darczyńców i jego współmałżonka, to lepiej zrobić to dwuetapowo, a więc darować nieruchomość wyłącznie własnemu dziecku, które następnie będzie mogło rozszerzyć wspólność majątkową na ten składnik majątku. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć konieczności zapłaty podatku przez wspomnianego zięcia czy synową.

Na mocy darowizny obdarowany nabywa nieruchomość z chwilą zawarcia aktu notarialnego ale warto wspomnieć, że darowiznę można odwołać. Jest to dopuszczalne w dwóch przypadkach tj. razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 kodeksu cywilnego (k.c.) można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie to w zasadzie miało miejsca oraz w razie niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i 899 k.c.). Sytuacje, w których dochodzi do odwołania darowizny wykonanej nie są wcale rzadkie choć jest to możliwe jedynie w wyjątkowych przypadkach. Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. W orzecznictwie podkreśla się, że „pod pojęcie rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Wchodzi tutaj więc w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności. Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są w szczególności: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, pobicia czy ciężkie znieważenia” (tak SA w Krakowie w wyroku z dnia 28.11.23 r., sygn.akt I ACa 189/22).

Przy tej okazji wspomnieć też trzeba, że z mocy art. 897 k.c. obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę jeżeli ten popadnie w niedostatek. Przepis pozwala jednak obdarowanemu zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Zaletą darowizny jest na pewno wspominana kwestia zwolnienia podatkowego ale też możliwość rozdysponowania majątku na rzecz wybranego członka rodziny, np. jednego z dzieci. Instytucja ta ma jednak pewne mankamenty. Darowizna, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, wpływa bowiem na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim, w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Ponadto wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom (art. 993 k.c.)

REKLAMA

Umowa o dożywocie

Opisanych problemów w zakresie dziedziczenia nie nastręcza natomiast przekazanie nieruchomości umową dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć. Niestety jednak umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków. Tutaj zbywca nie może decydować, do którego majątku ma trafić ostatecznie nieruchomość.

Umowa ta jest umową odpłatną co oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Umowę dożywocia bardzo trudno jest rozwiązać, co stanowi o jej atrakcyjności z punktu widzenia przenoszącego własność członka rodziny. Jej rozwiązanie poza zgodną wolą stron jest możliwe jedynie na skutek wyroku sądu. W razie zaś następczego zbycia nieruchomości, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podobnie, na żądanie obu stron sąd może orzec w sytuacji gdy jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Rozdysponowanie nieruchomością w testamencie

Właściciel nieruchomości może nią rozrządzić także na mocy testamentu. Tyle tylko, że wówczas dysponuje całym swoim majątkiem, a nie konkretnymi jego składnikami. Lepszym rozwiązaniem będzie sięgnięcie po zapis testamentowy ponieważ ten wywołuje skutek rzeczowy z chwilą otwarcia spadku. W obu przypadkach jednak skutek przeniesienia nieruchomości ma miejsce dopiero z chwilą śmierci właściciela. To rozwiązanie może wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku. Zwolnienie od podatku od spadku i darowizn, pomijając przypadki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn, będzie możliwe tylko w przypadku zgłoszenia nabycia nieruchomości na druku SD-Z2 w terminach określonych ustawą.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
MOPS i ZUS: Rodzina 3-osobowa: matka i dwoje dzieci. Zasiłek rodzinny, renta rodzinna i renta wdowia [Przykład]

Renta wdowia wpływa na prawo do zasiłku rodzinnego. Jakie obowiązują tu reguły? Podamy je na przykładZIE. Źródło informacji: Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej.

Dodatek dopełniający: 2610 zł co miesiąc z ZUS. 200 tysięcy osób już dostaje, ale inni zostali pominięci. Sprawdź, co się zmieni w 2025

Dodatek dopełniający w wysokości 2 610,72 zł miał być przełomem dla osób z niepełnosprawnościami. Od marca 2025 roku świadczenie trafia już do ponad 200 tys. osób, ale nie każdy z orzeczeniem je dostaje. ZUS wypłaca je tylko wybranym, co budzi ogromne kontrowersje. Rząd zapowiada nowelizację przepisów. Sprawdź, kto może zyskać, a kto wciąż zostanie pominięty mimo podobnej sytuacji zdrowotnej.

Wielka rewolucja w ZUS coraz bliżej? Nowy projekt ustawy o ubezpieczeniach społecznych zapowiada koniec biurokracji, przejęcie rozliczeń przez ZUS i cyfrową obsługę płatników

Rząd szykuje największą od lat propozycję zmian w systemie ubezpieczeń społecznych. Zakłada ona, że to ZUS przejmie od przedsiębiorców obowiązek wyliczania i rozliczania składek, co ma uprościć procedury, zmniejszyć liczbę błędów i odciążyć miliony płatników. Reforma, przygotowana przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, ma zostać wdrożona etapami do 2031 roku i wprowadzić m.in. jednolity plik ubezpieczeniowy oraz pełną cyfryzację rozliczeń.

MOPS: renta wdowia obniża szanse na zasiłki [Komunikat MRPiPS]

Renta wdowia jest doliczana do dochodu odbierającego prawo do świadczeń rodzinnych z MOPS. Już dziś progi dla dochodu te są niskie (by nie rzecz mocniej), gdyż nie zostały zwaloryzowane na 2026 r. Wciąż wynoszą 674 zł na osobę w rodzinie. Jeżeli w rodzinie jest dziecko niepełnosprawne, limit wzrasta do 764 zł na osobę. Wszystko to kwoty netto. To dalej bardzo, bardzo niski limit (praktycznie poniżej minimum socjalnego).

REKLAMA

Sprzedając nieruchomość, można stracić własność i nie otrzymać od nabywcy ani grosza. Akt notarialny przed tym nie zabezpiecza. Jest jednak na to sposób, choć nie powie o nim każdy notariusz

Nie każdy jest świadomy, że dokonując sprzedaży domu czy mieszkania (pomimo zachowania wymaganej formy aktu notarialnego), można nabawić się nie lada problemów, jeżeli nie zadba się o jeden mały szczegół transakcji – moment zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości (lub odpowiednie zabezpieczenie tej zapłaty). W jaki sposób przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość – nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego?

Tych opłat (wbrew powszechnej praktyce) szkoły i przedszkola nie mogą pobierać od rodziców w roku szkolnym 2025/2026. Ważna informacja dla rodziców uczniów i przedszkolaków, rozpoczynających rok szkolny

Bardzo częstym zjawiskiem jest obciążanie rodziców, przez szkoły, kosztami przygotowania posiłków w stołówce szkolnej, dla dzieci uczęszczających do szkół podstawowych (a w przypadku, gdy szkoła korzysta z usług firmy cateringowej – również kosztami ich dowozu). Jest to praktyka, która nie jest jednak zgodna z przepisami ustawy – Prawo oświatowe i orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jak zatem jest z tymi obiadami w szkołach (i przedszkolach), kto i w jakim zakresie ponosi ich koszt oraz którym uczniom przysługuje całkowite zwolnienie z opłat za posiłki w roku szkolnym 2025/2026?

Za szkody najemcy zapłaci wynajmujący? Za co odpowiedzialność ponosi lokator?

Zaległości dotyczące płatności czynszu i rachunków, a także złe zachowanie najemcy prowadzące do konfliktów z sąsiadami. Tego najbardziej mogą obawiać się właściciele mieszkań rozważający ich wynajęcie. Zaległości czynszowe to częściej poruszany temat aniżeli konsekwencje złego zachowania lokatora w prywatnym mieszkaniu. Tymczasem obawy właścicieli mieszkań o skutki złego zachowania lokatora są czasem spore. Wzmacniają je uchwały wspólnot mieszkaniowych próbujące „przerzucić” na wynajmującego odpowiedzialność za nieodpowiednie zachowanie najemcy (np. spowodowanie szkód w częściach wspólnych budynku). Warto wyjaśnić, dlaczego takie uchwały są wątpliwe i poruszyć również inne aspekty złego zachowania lokatorów.

1300 zł miesięcznie dla każdego dorosłego? Za to zniknąć muszą: 800+, zasiłki socjalne, 13 i 14 emerytura. Ministerstwo Finansów policzyło koszty wprowadzenia bezwarunkowego dochodu podstawowego (BDP)

W odpowiedzi na interpelację poselską, Jurand Drop, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów, udzielił odpowiedzi na pytanie, czy jego resort pracuje nad wprowadzeniem w Polsce tzw. bezwarunkowego dochodu podstawowego (BDP) i jakie byłby koszty wypłaty każdemu dorosłemu obywatelowi 1300 zł tytułem BDP.

REKLAMA

Koniec z nadużywaniem przez pracodawców umów zlecenia i umów o dzieło – zostaną one przekształcone w umowy o pracę. „Umowa o pracę zapewnia większą ochronę prawną, stabilność zatrudnienia, daje też dostęp do świadczeń i uprawnień pracowniczych”

W dniu 19 sierpnia br. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił przygotowany w MRPiPS projekt ustawy o Reformie Państwowej Inspekcji Pracy. Zakłada on m.in. uprawnienie Państwowej Inspekcji Pracy (PIP) do wydawania decyzji administracyjnych o przekształceniu nieprawidłowo zawartych umów cywilnoprawnych (czyli umów zlecenia i umów o dzieło) w umowy o pracę. Ma to istotnie ograniczyć nadużycia pracodawców względem pracowników, polegające na zawieraniu przez nich umów cywilnoprawnych z pracownikami, w warunkach, w których powinna zostać zawarta umowa o pracę.

Rada Gabinetowa 27 sierpnia: Prezydent Nawrocki chce porozumienia, które będzie miało wpływ na system legislacyjny państwa polskiego

Rada Gabinetowa, zwołana przez prezydenta Karola Nawrockiego, odbyła się dziś rano w Pałacu Prezydenckim. Przedmiotem obrad Rady był stan finansów publicznych, inwestycje rozwojowe, w tym budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego i elektrowni jądrowych, a także ochrona polskiego rolnictwa.

REKLAMA