Mieszkaniowy rachunek powierniczy

W dniu 16 września 2011 roku Sejm uchwalił ostateczny tekst ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377), zwanej również „ustawą deweloperską”. W związku z tym, że ustawa ta niebawem, gdyż 29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie, warto zapoznać się z jej treścią i najważniejszymi zmianami jakie wprowadza.

Ustawa deweloperska zawiera szczegółowe regulacje mające na celu ochronę klientów firm deweloperskich przy transakcjach zakupu nieruchomości. Do jej podstawowych mechanizmów należą: zapewnienie ustawowych środków ochrony wpłat pieniężnych dokonywanych przez nabywców (rachunek powierniczy) oraz ustalenie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej (w szczególności deweloperów), a także wprowadzenie nowych zasad dotyczących upadłości deweloperów (powstanie osobnej masy upadłości).

Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie nowej instytucji, mieszkaniowego rachunku powierniczego, który może przybrać dwojaką formę – rachunku powierniczego otwartego bądź zamkniętego. Rachunek taki ma na celu ochronę funduszy klientów dewelopera. Kontrolę nad rachunkiem powierniczym sprawować mają banki, co zapewnić ma wykorzystywanie złożonych na nim środków jedynie na cele związane z nową inwestycją dewelopera.

W przypadku zastosowania rachunku powierniczego otwartego deweloper jest uprawniony do dysponowania środkami wpłaconymi przez nabywców już w czasie trwania prac nad nową inwestycją - bank będzie je wypłacał zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Otwarty rachunek powierniczy może występować w trzech różnych wariantach: samodzielnie, tj. bez dodatkowych zabezpieczeń, z zabezpieczeniem ze strony dewelopera w formie gwarancji bankowej lub w formie gwarancji ubezpieczeniowej.

 Natomiast gdy zdecydujemy się na rachunek powierniczy zamknięty wówczas wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości.

Zobacz serwis: Finanse

Wypłata środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz dewelopera jest w pełni kontrolowana przez bank. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaci deweloperowi środki wyłącznie po otrzymaniu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie prawa własności na nabywcę. W sytuacji otwartego rachunku powierniczego bank powinien ponadto sprawować kontrolę nad postępami prac w projekcie, a deweloper będzie uzyskiwał środki jedynie po wcześniejszym udowodnieniu zakończenia realizacji danego etapu projektu. Warunki do zwalniania kolejnych transz powinny być w związku z tym precyzyjnie wskazane w umowie rachunku powierniczego.