Kupując nową nieruchomość, możesz wpaść w finansową pułapkę i ponieść dodatkowy koszt rzędu nawet 50 tys. zł. Wszystko za sprawą nowych wymogów Unii Europejskiej

• Boom na rynku nieruchomości: zapytania o kredyty rosną o 47%
• Nowe cele klimatyczne Unii Europejskiej w znaczący sposób wpłyną na rynek nieruchomości w Polsce
• Dlaczego Unia Europejska zaostrza cele klimatyczne?
• Dostęp do OZE ma być łatwiejszy i tańszy - Unia Europejska przewiduje zestaw działań dla państw członkowskich
• ETS – podstawowe narzędzie Unii Europejskiej do ograniczania użycia paliw kopalnianych
• Nowy unijny system handlu emisjami (ETS-2) obejmie nieruchomości i transport
• Wpływ nowego systemu handlu emisjami na rynek nieruchomości
• Czy będą mechanizmy osłonowe w związku z przyjęciem nowych regulacji Unii Europejskiej?

Boom na rynku nieruchomości: zapytania o kredyty rosną o 47%

Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w czerwcu 2025 r. wzrosła o 47,1% rok do roku – informuje BIK. W tym czasie o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 37,47 tys. osób, podczas gdy rok wcześniej było to 27,44 tys. - jest to wzrost o 36,6%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2025 r. wyniosła 477,01 tys. zł, co stanowi wzrost o 7,7% w porównaniu z czerwcem 2024 r.

"Spadek stóp procentowych, a co za tym idzie rosnąca dostępność kredytu mieszkaniowego, stały się punktem zwrotnym, który zmobilizował kredytobiorców do większej aktywności na rynku" – zauważa dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Nowe cele klimatyczne Unii Europejskiej w znaczący sposób wpłyną na rynek nieruchomości w Polsce

Komisja Europejska zaproponowała zmianę unijnego prawa klimatycznego, zakładając ograniczenie emisji gazów cieplarnianych netto o 90% do 2040 r. w porównaniu z poziomami z 1990 r. To znaczne zwiększenie dotychczasowego celu redukcji, wynoszącego 55%.¹

Proponowana zmiana będzie miała ogromny wpływ na rynek nieruchomości, ponieważ przewiduje ograniczenia w stosowaniu paliw wykorzystywanych w systemach grzewczych w Polsce, takich jak gaz i węgiel, które docelowo mają zostać całkowicie zastąpione przez odnawialne źródła energii (OZE).

Dlaczego Unia Europejska zaostrza cele klimatyczne?

Zmiany te uzasadniają m.in. badania Eurobarometru, z którego wynika, że 77% Europejczyków zgadza się, że koszty szkód spowodowanych zmianą klimatu są znacznie wyższe niż inwestycje niezbędne do przejścia na neutralność klimatyczną. Dodatkowo 81% ankietowanych popiera unijny cel osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 r.²

„Ponieważ obywatele europejscy coraz częściej odczuwają skutki zmiany klimatu, oczekują, że Europa podejmie działania. Branża i inwestorzy oczekują od nas wyznaczenia przewidywalnego kierunku podróży. Dziś pokazujemy, że zdecydowanie popieramy nasze zobowiązanie do dekarbonizacji gospodarki europejskiej do 2050 r. Cel jest jasny, a podróż pragmatyczna i realistyczna” – powiedziała Przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen.

Dostęp do OZE ma być łatwiejszy i tańszy - Unia Europejska przewiduje zestaw działań dla państw członkowskich

Komisja Europejska zaproponowała państwom członkowskim zestaw działań, które mają ułatwić przejście na odnawialne źródła energii³. Wśród propozycji znalazły się:

• skrócenie czasu wydawania pozwoleń na budowę instalacji OZE,
• obniżenie kosztów sieciowych, podatków i opłat dla korzystających z OZE,
• umożliwienie łatwiejszej zmiany dostawców energii,
• promowanie długoterminowych umów, które mają uniezależnić rachunki za prąd od wysokich i zmiennych cen gazu.

Dodatkowo, zaproponowano zastosowanie szeregu zachęt podatkowych, aby ograniczyć ryzyko „ucieczki” wysokoemisyjnych firmom do krajów o mniej rygorystycznej polityce klimatycznej⁴:

• przyśpieszona amortyzacja - umożliwia firmom szybsze odliczanie pełnego kosztu kwalifikowanych inwestycji w czyste technologie,
• ukierunkowane ulgi podatkowe – w zamian za inwestowanie w OZE.

ETS – podstawowe narzędzie Unii Europejskiej do ograniczania użycia paliw kopalnianych

Podstawowym narzędziem UE w osiągnięciu celów klimatycznych jest unijnym system handlu uprawnieniami do emisji (EU ETS). System ETS polega na prostej zasadzie – kto emituje gazy cieplarniane, ten musi za to zapłacić. Firmy, które przekraczają przyznane limity emisji, muszą kupić uprawnienia (EUA). Aktualna cena emisji jednej tony CO2 wynosi około 71,15 euro.⁵ Koszty te w praktyce są przerzucane na odbiorców końcowych, co może wpływać na ceny energii oraz produktów. Obecnie system ETS obejmuje głównie elektrownie oraz wysokoemisyjne przedsiębiorstwa.

Nowy unijny system handlu emisjami (ETS-2) obejmie nieruchomości i transport

Do 2027 r. Polska, podobnie jak inne kraje UE, musi wdrożyć odrębny system ETS-2. Obejmie on m.in. emisje związane z:

• ogrzewaniem budynków (publicznych i prywatnych),
• transportem drogowym,
• paliwami wykorzystywanymi w sektorach przemysłowych, dotychczas nieobjętych ETS.

W praktyce oznacza to, że opłatami zostaną objęte paliwa używane w transporcie i ogrzewaniu, co będzie miało bezpośredni wpływ na koszty życia mieszkańców.

Wpływ nowego systemu handlu emisjami na rynek nieruchomości

Według danych CBOS decydowana większość nieruchomości w Polsce korzysta z pieców gazowych lub węglowych⁶. W związku z wdrożeniem nowego systemu handlu emisjami przewiduje się znaczny wzrost kosztów ogrzewania nieruchomości, wynikający ze wzrostu cen węgla i gazu⁷.

Prognozowany wzrost cen paliw:

Cena gazu [zł/MWh]:

• wzrost o 47,11 zł do 2030 r.
• wzrost o 248,39 zł do 2040 r.
• wzrost o 419,69 zł do 2050 r.

Cena tony węgla [zł/t]:

• wzrost o 560 zł do 2030 r.
• wzrost o 2954 zł do 2040 r.
• wzrost o 4992 zł do 2050 r.

Dodatkowy roczny koszt netto ogrzewania budynku o powierzchni 100 m²:

przy przeciętnym zużyciu węgla:

• wzrost o 1905 zł do 2030 r.
• wzrost o 16 973 zł do 2050 r.

przy przeciętnym zużyciu gazu ziemnego:

• wzrost o 551 zł do 2030 r.
• wzrost o 4910 zł do 2050 r.

Dodatkowy roczny koszt netto dla przeciętnej rodziny (ogrzewanie mieszkania, podgrzewanie wody, gotowanie):

przy użyciu gazu ziemnego:

• wzrost o 145 zł do 2030 r.
• wzrost o 9647 zł do 2040 r.
• wzrost o 16 346 zł do 2050 r.

przy użyciu węgla:

• wzrost o 2985 zł do 2030 r.
• wzrost o 25 738 zł do 2040 r.
• wzrost o 26 592 zł do 2050 r.

Zmiana systemu ogrzewania nieruchomości może być kosztowna

Posiadacze pieców na paliwa kopalne będą musieli dostosować się do nowej rzeczywistości. Obecnie przejście na OZE, szczególnie w przypadku starszych nieruchomości - nie jest tanie.

W pierwszej kolejności trzeba zadbać o odpowiednią termoizolację, aby wydłużyć żywotność pompy ciepła. Dodatkowo pompy lepiej współpracują z ogrzewaniem podłogowym, czyli tzw. niskotemperaturowymi instalacjami centralnego ogrzewania.

Koszt zakupu i montażu pompy ciepła wynosi około 40 tys. zł. Do tego dochodzi koszt demontażu starego pieca – około 3 tys. zł.⁸ Za 1 kWp paneli fotowoltaicznych trzeba zapłacić około 6000 zł brutto, do czego dochodzą koszty montażu oraz niezbędnych podzespołów.⁹

Nie ma większego sensu stosowanie pompy ciepła bez instalacji fotowoltaicznej, ze względu na wysoki pobór prądu. Wiele nieruchomości, np. osiedla domów jednorodzinnych lub szeregowców, korzysta z jednego źródła energii, które ma określoną moc przyłączeniową. Nagły wzrost zapotrzebowania na prąd mógłby spowodować spadki napięcia u mieszkańców.

Zwiększenie mocy dla całych osiedli wiązałoby się z koniecznością prowadzenia głębokich wykopów oraz podłączenia do słupów z liniami energetycznymi o większej mocy. Taki proces może trwać nawet kilka lat, zanim dostawca energii podejmie decyzję i zrealizuje inwestycję.

Czy będą mechanizmy osłonowe w związku z przyjęciem nowych regulacji Unii Europejskiej?

W związku z planowanym wprowadzeniem ETS-2 Komisja Europejska zapowiada wsparcie dla najbardziej narażonych grup społecznych, m.in. poprzez Fundusz na rzecz Klimatu Społecznego (Social Climate Fund). Środki z funduszu mają pomóc w finansowaniu termomodernizacji budynków i wymiany źródeł ciepła.¹⁰

BIK

ec.europa.eu

¹ EU's Climate Law presents a new way to get to 2040

² Europeans consider tackling climate change a priority and support energy independence

³ European Commission makes recommendations on tax incentives to accelerate the Clean Industrial Transition

⁴ Commission continues action to lower energy bills with new guidance on renewables, grids infrastructure and network tariffs

⁵ tradingeconomics.com/commodity/carbon

⁶ Raport CBOS - Termomodernizacja - potrzeby i plany

⁷ ets2koszty.pl - Wanda Buk - była podsekretarz stanu w Ministerstwie Cyfryzacji oraz Marin Izdebski - były dyrektor Departamentu Spółek Paliwowo-Energetycznych w Ministerstwie Aktywów Państwowych

⁸ krainaoze.pl

⁹ enerad.pl

¹⁰ About the Social Climate Fund

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. o systemie handlu uprawnieniami do emisji gazów cieplarnianych (Dz.U. 2024 poz. 1505)

Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/959 z dnia 10 maja 2023 r. zmieniająca dyrektywę 2003/87/WE ustanawiającą system handlu przydziałami emisji gazów cieplarnianych w Unii oraz decyzję (UE) 2015/1814 w sprawie ustanowienia i funkcjonowania rezerwy stabilności rynkowej dla unijnego systemu handlu uprawnieniami do emisji gazów cieplarnianych