Od 1 stycznia 2027 r. decyzje o warunkach zabudowy już tylko dla właściciela nieruchomości – projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów

• Kiedy wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
• Kto jest uprawniony do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?
• Decyzję o warunkach zabudowy będą mogły uzyskać już tylko osoby, które posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – projekt ustawy przyjęty przez rząd
• Decyzję o warunkach zabudowy będą mogły uzyskać już tylko osoby, które posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – kiedy zaczną obowiązywać nowe przepisy?

Kiedy wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać dla nieruchomości, jeżeli nie obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tj. nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), i – w dużym uproszczeniu – chce się np.:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek (np. mieszkalny jednorodzinny, rekreacji indywidualnej) lub inny obiekt budowlany,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• wykonać inne roboty budowlane, które powodują zmianę zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest jednak potrzebna, jeżeli:

• chce się jednorazowo zmienić zagospodarowanie terenu lub sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i zmiana ta jest tymczasowa – trwa maksymalnie rok;
• roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one jednak zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;
• chce się zrealizować na podstawie zgłoszenia budowy np.:
• • oczyszczalnię ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
  • zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
  • instalację zbiornikową na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczoną do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
  • ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 m,
  • przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy większej niż 35 m²
  • • niezadaszony lub
    • zadaszony, ale wówczas o powierzchni dachu nie większej niż 50 m²,
  • stację ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (z zastrzeżeniem, że jej budowa wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego);
• chce się zbudować obiekt budowlany, niewymagający decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowy, np.:
• • obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
  • • parterowy budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
    • suszarnię kontenerową o powierzchni zabudowy do 21 m²,
    • bezodpływowy zbiornik na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 5 m³;
  • wiatę o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowaną na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;
  • wolno stojącą altanę o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
  • ogrodzenie o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m;
  • obiekt przeznaczony do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położony na terenie budowy;
  • przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m²:
  • • niezadaszony lub
    • zadaszony, ale wówczas o powierzchni dachu nie większej niż 35 m²;
  • bezodpływowy zbiornik na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m³.

Kto jest uprawniony do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

W aktualnym stanie prawnym – wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek. Właściwy organ może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej nieruchomości. Co jednak istotne – jeśli na podstawie decyzji o warunkach zabudowy inwestor uzyska pozwolenie na budowę na jedną z inwestycji – może to wykluczyć realizację pozostałych przedsięwzięć.

Decyzję o warunkach zabudowy będą mogły uzyskać już tylko osoby, które posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – projekt ustawy przyjęty przez rząd

W dniu 14 kwietnia 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), przedłożony przez Ministra Finansów i Gospodarki Andrzeja Domańskiego, który wprowadza istotne ograniczenia w zakresie podmiotów uprawnionych do ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy (tj. wydanie decyzji o warunkach zabudowy) dla nieruchomości.

Decyzję o warunkach zabudowy będą mogły uzyskać już tylko osoby, które posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – kiedy zaczną obowiązywać nowe przepisy?

Należy jednak mieć na względzie, że przyjęcie przez Radę Ministrów – w dniu 14 kwietnia 2026 r. – projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), który zakłada ograniczenie podmiotów uprawnionych do zyskania decyzji o warunkach zabudowy – wcale nie oznacza jeszcze, że ww. nowelizacja wejdzie w życie. W związku z decyzją rządu o przyjęciu projektu – w dniu 15 kwietnia br. został on przekazany przez Prezesa Rady Ministrów do laski marszałkowskiej, czyli – do dalszych prac w Sejmie. Pod numerem druku sejmowego 2459 – w dniu 22 kwietnia br. – został następnie skierowany do rozpatrzenia przez sejmową Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, w których aktualnie oczekuje na swoje III czytanie. Zanim projekt trafi ostatecznie na biurko Prezydenta – musi pokonać etap procesu legislacyjnego w Sejmie i Senacie. Do ewentualnego uchwalenia ustawy, jest jeszcze zatem całkiem daleka droga.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316, a następnie druk sejmowy nr 2459)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.)

Fot. @Domanski_Andrz/X.com