Nowy rządowy bat na wynajmujących: Możliwy wynajem już tylko 30% powierzchni nieruchomości i kara finansowa 10 tys. zł dla wynajmującego. MRiT: „Zostały już przygotowane przepisy zmieniające prawo”

• Czym jest wynajem nieruchomości na cele zamieszkania okresowego? [wyrok NSA]
• MRiT szykuje zmiany w przepisach w zakresie wynajmu nieruchomości na cele zamieszkania okresowego (np. w ramach hotelu pracowniczego)
• Kiedy nowe przepisy, wprowadzające ograniczenia w zakresie najmu pracowniczego, miałyby wejść w życie?

Czym jest wynajem nieruchomości na cele zamieszkania okresowego? [wyrok NSA]

Na przykładzie hotelu pracowniczego (choć nie tylko wynajem na ten cel, może zostać zakwalifikowany jako wynajem na cele zamieszkania okresowego): Zgodnie z par. 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – budynkiem zamieszkania zbiorowego jest – budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.

W wyroku z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17 – NSA podkreślił, że konstruując ww. definicję budynku zamieszkania zbiorowego – prawodawca nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w tym budynku, warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. W sprawie zakończonej ww. wyrokiem – za budynek zamieszkania zbiorowego, został uznany przez NSA hotel pracowniczy, zlokalizowany „w budynku gospodarczym z nadbudowanym piętrem o funkcji mieszkalnej”, w którym wydzielono sześć pokoi wyposażonych w łazienkę (prysznic, muszlę ustępową i umywalkę).

NSA podkreślił, że – zgodnie z dalszymi przepisami ww. rozporządzenia – budynek zamieszkania zbiorowego, musi spełniać szczegółowe warunki techniczne, w tym m.in. dotyczące:

• względów higieniczno-sanitarnych (§ 82 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym – „W budynku zamieszkania zbiorowego łazienki związane z pomieszczeniami mieszkalnymi powinny być wyposażone w wannę lub natrysk oraz umywalkę. Miska ustępowa może być usytuowana w łazience lub w wydzielonej kabinie ustępowej wyposażonej w umywalkę”) oraz
• przeciwpożarowych (§ 209 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, zgodnie z którym – „Budynki oraz części budynków, stanowiące odrębne strefy pożarowe w rozumieniu § 226, z uwagi na przeznaczenie i sposób użytkowania, dzieli się na: 1) mieszkalne, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej charakteryzowane kategorią zagrożenia ludzi, określane dalej jako ZL; 2) produkcyjne i magazynowe, określane dalej jako PM; 3) inwentarskie (służące do hodowli inwentarza), określane dalej jako IN”).

Ostatecznie – w ww. wyroku – NSA uznał, że w przedmiotowej sprawie – w związku z przeznaczeniem pokoi znajdujących się na piętrze budynku gospodarczo-mieszkalnego nie na pomieszczenia mieszkalne, a do okresowego najmu dla pracowników ekip budowlanych – doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – do tego bowiem, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – „dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych, lecz także na skutek faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku”, jakim jest m.in. podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. „Działalność tego rodzaju może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie.”

Dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia – wymaga natomiast przeprowadzenia procedury legalizacyjnej, o której mowa w art. 71a prawa budowlanego (w przypadku, którego dotyczył omawiany wyrok NSA – w celu zalegalizowania w części mieszkalnej innego rodzaju działalności).

MRiT szykuje zmiany w przepisach w zakresie wynajmu nieruchomości na cele zamieszkania okresowego (np. w ramach hotelu pracowniczego)

Żeby nie dochodziło już do takich sporów o wynajmowane nieruchomości i zmianę sposobu użytkowania budynków, jak w opisanej powyżej sprawie, zakończonej wyrokiem NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17 – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przygotowało nowe przepisy zmieniające prawo w obszarze wynajmu nieruchomości na cele zamieszkania okresowego (w szczególności w ramach tzw. hoteli pracowniczych).

O nowych regulacjach poinformował wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, podczas posiedzenia Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego (KWRiST), która stanowi forum wypracowania wspólnego stanowiska rządu i samorządu terytorialnego. O przedstawienie informacji na temat etapu zaawansowania prac legislacyjnych pozwalających rozwiązać problem powstawania obiektów zamieszkania zbiorowego w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych oraz zmiany Prawa budowlanego ograniczającego możliwość nieograniczonego dzielenia lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych – do Ministerstwa Rozwoju i Technologii – podczas posiedzenia KWRiST, które miało miejsce w dniu 25 marca 2026 r. – zwróciła się strona samorządowa.

– „Są w Polsce miejscowości, są gminy, w których powstały wręcz osiedla zbudowane dokładnie po to, żeby osoby przyjeżdżające spoza kraju wegetowały w tych pomieszczeniach i to są z reguły domy jednorodzinne, albo budynki typu bliźniak, w którym mieszka kilkadziesiąt osób w urągających warunkach, bez szacunku dla przepisów sanitarnych i przeciwpożarowych” – podczas posiedzenia KWRiST mówił sekretarz strony samorządowej Marek Wójcik. „Ten problem musi się załatwić szybko zanim dojdzie do tragedii” – dodał.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski – w ramach odpowiedzi na wniosek strony samorządowej – poinformował, że zostały już przygotowane przepisy zmieniające prawo w tych obszarach. Przede wszystkim w budynku jednorodzinnym tylko 30% powierzchni będzie można przeznaczyć na cele zamieszkania okresowego. Przeznaczenie większej powierzchni na taką działalność będzie wymagało uzyskania decyzji o zmianie sposobu użytkowania budynku. – „Wprost wskazujemy, że jeżeli ktoś chce u siebie prowadzić taki hotel pracowniczy – musi wystąpić o zmianę sposobu użytkowania budynku” – podkreślił Lewandowski.

Resort planuje również wprowadzić karę finansową do 10 tys. zł za użytkowanie budynku bez uprzedniej zgody na zmianę sposobu użytkowania. – „Ta kara będzie mogła być nakładana także w kolejnych etapach, jeżeli właściciel budynku się do tego nie podporządkuje” – wskazał wiceminister.

Kiedy nowe przepisy, wprowadzające ograniczenia w zakresie najmu pracowniczego, miałyby wejść w życie?

Na pytanie strony samorządowej o harmonogram prac nad nowelizacją przepisów, wiceszef MRiT podkreślił, że rządowi zależy na jak najszybszym wprowadzeniu nowych regulacji. Obecnie rozważana jest zarówno opcja rządowego projektu jak i przygotowanie propozycji nowych przepisów w porozumieniu z parlamentarzystami, by były one procedowane jako inicjatywa poselska. – „Cel mamy ten sam zastanawiamy się, którą ścieżką szybciej to przejdzie” – wskazał wiceminister Tomasz Lewandowski.

Szczegółowe propozycje zmiany przepisów MRiT – w ciągu tygodnia – miało przekazać stronie samorządowej.

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524)
• Wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17

Źródło: PAP

fot. @MRiTGOVPL/X.com