REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska: co, kiedy i jak?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Kiedy ma zastosowanie i w jaki sposób chroni prawa nabywcy?

Zakup nieruchomości wiąże się niejednokrotnie z przygotowaniem dużych pokładów energii, informacji oraz środków finansowych, często stanowiących oszczędności życia. Ponadto nie każdy zakup nieruchomości podlega tym samym regułom prawnym.  Nabycie nieruchomości może bowiem następować w ramach rynku pierwotnego lub wtórnego, a w ramach tego pierwszego również występują dwa tryby nabycia tj. zgodnie z ustawą deweloperską oraz poza reżimem ww. ustawy.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF

Sama ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również „ustawą deweloperską” była odpowiedzią na problemy nabywców wynikające z braku należytego zabezpieczenia praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wskazywane w postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407).

Wprowadzenie umowy miało za zadanie ograniczenie funkcjonujących w obrocie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych zawieranych przez Deweloperów i Nabywców w zwykłej formie pisemnej.

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego czyli procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Status dewelopera może mieć wyłącznie przedsiębiorca prowadzący taką działalność. Nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sama umowa deweloperska nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę, jest umową dwustronnie zobowiązującą, na podstawie której deweloper zobowiązany jest do wybudowania i przeniesienia wyodrębnionego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a nabywca jest zobowiązany między innymi do całkowitej zapłaty ceny na rzecz dewelopera przed przeniesieniem tego prawa.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Pomimo, że ustawodawca nie określił wprost essentialia negoti czyli przedmiotowo istotnych elementów treści czynności prawnej, za takie w mojej ocenie należy traktować elementy określone w art. 22 ustawy deweloperskiej, a także prospekt informacyjny wraz ze wszelkimi załącznikami, co wynika z art. 20 ust. 2 ustawy. Co prawda katalog warunków, które powinny zostać opisane w umowie deweloperskiej wskazany w wyżej wymienionym przepisie jest katalogiem otwartym, to brak któregokolwiek ze wskazanych elementów daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa zawierać powinna:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  1. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  8. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  9. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Co daje umowa deweloperska?

REKLAMA

W pierwszej kolejności ustawa deweloperska ma za zadanie chronić prawa nabywcy. Ustawa wymienia kilka sposobów ochrony praw nabywcy, z czego najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), prowadzony jako rachunek powierniczy w rozumieniu prawa bankowego. Otwarcie i prowadzenie MRP jest obligatoryjne dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. MRP stanowi formę kontroli banku prowadzącego rachunek nad przedsięwzięciem deweloperskim, który dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Dopiero po stwierdzeniu przez pracownika banku zakończenia danego etapu, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone przez nabywcę na rachunku. Środki wypłacone przez bank deweloperowi mogą zostać przeznaczone wyłącznie do realizacji danego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast nie mogą zostać wykorzystane przez dewelopera w inny sposób np. na finansowanie innego przedsięwzięcia, pokrycie strat itp. Ponadto środki są ewidencjonowane odrębnie dla każdego nabywcy na subkontach, a nabywca ma prawo do informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach bez obawy naruszenia tajemnicy bankowej, o której mowa w stosownych przepisach.

Poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym elementem chroniącym nabywcę jest konieczność sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego obejmującego w szczególności: doświadczenie dewelopera, wykazanie tytułu do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, wskazanie pozwolenia na budowę oraz przedstawienie harmonogramu, którego realizacja stanowi między innymi podstawę do wypłaty środków zgromadzonych na MRP. Całość powyższego daje nabywcy możliwość zapoznania się z doświadczeniami dewelopera, a także z pracami i terminami ich oddania przewidzianymi przez dewelopera.

Umowa deweloperska sporządzana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę do ujawnienia roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz praw z nim związanych na rzecz nabywcy.

Wskazać należy przy tym, że brak jest jednego ogólnego wzorca umowy deweloperskiej i trzeba pamiętać, że każdą umowę należy traktować w sposób indywidualny, przede wszystkim pod kątem elementów koniecznych, a także pod kątem postanowień dodatkowych, które mogą się okazać mniej lub bardziej korzystne dla nabywcy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe uprawnienia PIP i wyższe kary dla firm od 2026 r. Czy dojdzie do masowej zamiany śmieciówek w umowy o pracę? Szef PIP: uszczęśliwianie etatami na siłę się nie sprawdza

Nie będziemy masowo zmieniać umów cywilnoprawnych na etaty, a jedynie działać w przypadkach niebudzących wątpliwości – powiedział PAP szef Państwowej Inspekcji Pracy, główny inspektor pracy Marcin Stanecki. Zaznaczył, że w planowanych zmianach nie chodzi o „uszczęśliwianie etatami na siłę”, tylko o reagowanie na skargi.

Do odbiorców gazu masowo trafiają listy. Chodzi o pieniądze. Kwoty zaczynają się od 1 tysiąca, a dochodzą do kilkunastu tysięcy

Choć większość z nas od miesięcy żyje tematem cen energii, to dla wielu osób równie istotne są ceny gazu. A te właśnie się zmieniły. Różnica obejmie rocznie kwoty od tysiąca, nawet do kilkunastu tysięcy.

Renta wdowia 2025. ZUS wypłaca świadczenia w zbiegu [Ważne terminy]

Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłaca już wdowie renty. Jak informuje ZUS, dzięki rencie wdowiej świadczeniobiorcy zyskają średnio 359,82 zł. Dlaczego ważne jest szybkie złożenie wniosku?

Milion wniosków o rentę wdowią. ZUS: tym osobom świadczenia nie przyznamy

REKLAMA

Dodatek pielęgnacyjny przed ukończeniem 75 lat. Ważny warunek i przykład z sądu

Po ukończeniu 75 lat Zakład Ubezpieczeń Społecznych przyzna emerytowi dodatek z urzędu. Inaczej jest jednak w przypadku młodszych osób, które muszą spełnić dodatkowe warunki.

W lipcu 2025 roku już 900 plus na dentystę. Dla każdego, kto opłaca składkę zdrowotną. Ale czy wiesz, jak skorzystać?

Na początku 2025 roku pisaliśmy o tym, że każdy, kto opłaca składkę zdrowotną, może liczyć na 600 plus na dentystę. Co się w tym zakresie zmieniło? Głównie kwoty. Inflacja hamuje, ceny rosną, a pacjenci mają już 900 plus na dentystę.

Od 1 lipca 2025 r. dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów łatwiej o sanatorium. Rozporządzenie w mocy [NOWY WNIOSEK]

Zmieniły się zasady wystawiania skierowania na leczenie uzdrowiskowe / rehabilitację uzdrowiskową - jest nowy wzór wniosku. Według nowych zasad i przepisów rozporządzenia, które już obowiązują, także lista lekarzy, którzy mogą kierować na leczenie jest rozbudowana. Oznacza to tyle, że osoby z niepełnosprawnościami i seniorzy, którzy leczą się u lekarzy z zakresu tych specjalności będą mieli uproszczone możliwości dostania się na leczenie uzdrowiskowe. Co jeszcze się zmienia i skąd wynikają te zmiany?

Mieszkanie Plus dla 9,9 mln seniorów - nowy rządowy program bez kryterium dochodowego oraz bez zmian w prawie dziedziczenia. Jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać lokal mieszkalny?

Rząd przygotowuje nowe rozwiązanie mieszkaniowe dla 9,9 mln seniorów – tzw. najem senioralny. Dzięki niemu starsze osoby, nawet te posiadają już własne mieszkanie, będą mogły zamieszkać w lokalu gminnym dostosowanym do ich potrzeb - bez żadnych barier oraz bez konieczności spełniania kryterium dochodowego. Celem projektu jest zapewnienie seniorom większej niezależności i poprawa warunków życia bez konieczności przeprowadzki do domu opieki.

REKLAMA

Ponad 500 zł dodatkowo za staż, co miesiąc. Jest ustawa, wypłaty w III kwartale 2025 r. [dla kogo, przez ile?]

Od 1 czerwca 2025 r. zaczęła obowiązywać ustawa z 20 marca 2025 r. o rynku pracy i służbach zatrudnienia (Dz.U. 2025 poz. 620). Regulacja wprowadza szereg uprawnień dla pracowników, osób bezrobotnych, pracodawców, urzędów pracy oraz osób z niepełnosprawnościami. Nowa ustawa daje możliwość otrzymania ponad 500 zł za staż. Poniżej szczegóły, bo trzeba wiedzieć, że regulacja nie jest skierowana dla tak wielu, jakby się mogło wydawać i na tak długo, jakby chciano.

Obowiązkowe windy w każdym budynku mieszkalnym, który ma co najmniej dwie kondygnacje. To tylko jedna ze zmian, która nas czeka

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt zmian w przepisach technicznych dotyczących budynków. Chodzi o to, by były one lepiej dopasowane do dzisiejszych potrzeb – zarówno jeśli chodzi o bezpieczeństwo, efektywność energetyczną, jak i dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Trwają konsultacje publiczne, a dokument jest już dostępny na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

REKLAMA